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佢想跌到幾時 你想估到幾時

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最近好多朋友、網友都問我這個問題。

有人問樓市,也有人問股市(明明筆者並不分析股市)。

我點會知?如果我有水晶球,我晨早有錢過 Jeff Bezos 啦。

我們經常想預測未來,想盡各種辦法去分析,希望找到正確操作方法,然後孤注一擲,祈求上天保佑。

但是,未來本身就充滿不確定性,而充滿不確定性的事情就是無法有效地預測的。人總是對預測成功抱有很大的期望,往往重覆犯錯。

為甚麼人類總是要做徒勞無功的事呢?

因為「預測成功」(賭啱邊)實在太誘人了。

因為下注前人只想著贏錢的歡樂,買六合彩總是開彩前最精采。

因為先找一個答案,然後跟著「砌」一個合理分析出來太容易了。

因為對未知的恐懼,所以要設法抓住救生圈,那怕救生圈是破的。

這是人類的結構性缺陷,是沒有辦法根除的。我們惟一可以做的,就是了解自己的缺點,努力去克服它,設法不要讓它牽著自己的鼻子走。

不要做太多無謂的預測,也不要因眼前的波動而忽略長期的方向。

如何做到?問一問自己,長期的方向是建構在甚麼因素之上?這些因素有沒有結構性轉變?短期的波動是因為這種正面因素不再,還是純粹因為 Noise?

簡單地以物業市場作例子:低息環境有沒有改變?美國加息加到江郎才盡,是好事還是壞事?所謂「縮表」對多年來的貨幣供應洪流有沒有結構性影響?土地供求是否仍然失衡?「土地大便論」有沒有改變現狀?「689朝」的熟地用盡後,是否預示下一個十年港府的土地政策已然玩完?

人生匆匆幾十年,只要方向正確一兩次,就足以讓你一生富足、快樂。

法子《三隻小豬》

從前有三隻小豬,他們每星期也會參與村中的「抽波遊戲」。

抽波遊戲:在一個大布袋中,有很多波,當中有95%是紅波,5%是黑波,這資訊是公開的。無論抽出來的是紅還是黑,買中的賠率都是1賠2。

大豬的策略:一見到連續5局出紅波,就買黑波,心諗:「不會每次都紅波嘅!」之後黑波還沒出現,大豬就一直買黑波。輸死了。

二豬的策略:因為買了幾局紅波贏,就心諗:「大豬都傻嘅,這是機率問題,紅波機率高,梗係每局都買紅波啦!」但想身家增長快啲,就每局都把全部資金押上。結果出現了一次黑波,輸死了。

細豬的策略:也是每局都買紅,但細豬不心急,每局只押上十分之一的資金。結果細豬的身家隨著年月平穩增長。

收爐 (2018)

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充滿動盪的2018年即將過去。

市況回顧

隨著股市因初小股災和貿易戰的陰霾而持續不振,物業市場在連年上升後,終於在第三季見了短期頂。這一浪真是非同小可,中原指數和差管署指數從2016年4月起累積上升超過45%,細價樓實際市價(撇除極端成交)平均升了50-60%。與上幾次升浪不同的是,這一次連中價樓(1000萬左右)也跟上了,一般升幅達40-50%,相對上其銀碼顯得十分誇張。

不過,當第三季登頂後,「升得多跌得多」的效應又浮現了。新界各區的上車盤一口氣從500-600萬的頂峯劈下來,儘管二手交投接近冰封,因此真正低價成交也不多,惟幅度達100萬以上者,並不罕見。相對上,筆者觀察到中價樓和大價樓幾乎聞風不動,有極少地區更仍在破頂中。

估價方面,第四季起初僅微調,但踏入12月後大幅向下,反映銀行上半年爆數情況嚴重,淡市利用估價下雨收傘,亦非不能理解。估計此惡劣情況在一月會開始改善。

流動資產方面,大部分資產價格在年初登頂後便無以為繼,包括部分筆者持有的REITs,最大跌幅介乎於5-15%之間,惟領展下跌後又已再創高峯,不禁令筆者捶足頓胸、懊悔不已。

港股在年中已見反彈乏力,到10月更全面崩潰;美股年中再破頂後,近期回落比港股更甚,個別科技股從高位回調一半,龍頭股跌30%也是稀鬆平常。具防守性的股息增長股成了全年大贏家,當中表表者有1883, 2588, 6823, 270, 659等。

美股不振亦令債券和定息證券受牽連,10月開始下跌,部分行業在12月可謂一瀉千里,有些沒有到期日的定息證券跌幅比股市更勁,例如 CTBB 和 SSW PRH,一個月已跌了20%,息率已達十厘,但同時也有不動如山的,例如 C-PRN, GLOG PRA, ISF 等。有到期日的債券情況好一點,中短期債券跌幅約等於「尚餘到期年份 x 1.5%」。

投資組合和操作

以資產升值幅度來看,2018年是「來回天堂又折返人間」一年。年中淨資產曾較2017年底上升40%,其後物業估價回落加上筆者為淡市作額外撥備,截至12月28日,本年度淨資產(NAV)上升22%截至12月31日,本年度淨資產(NAV)上升23%,當中12%來自儲蓄,8%來自物業賬面升值,-7%來自額外印花稅(SSD)撥備,5%來自投機收入(包括電能一役),其餘為投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, e…

《出走大洋路》系列 - 未雨綢繆

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3. 未雨綢繆

讀者或許仍有印象,澳洲移民局在七月下旬忽然打破每月邀請兩次 Visa 189 申請的慣例,並定於每月十一日發出邀請,當時還令「被動式放棄」申請 Visa 190 (Queensland) 的筆者摔了一交,恰巧遇上付款系統故障才救了筆者一命。當時只道 Visa 189 的配額稍為放寬,並沒料到八月起會大幅增加。

到了八月十一日,筆者收到了 Visa 189 的邀請(發出邀請達2500個),但早前已經遞交了 Visa 190 (Queensland) 的申請,這當真令筆者哭笑不得!半個月後,筆者又收到了 Visa 190 (New South Wales) 的邀請,只剩下經常被指黑箱作業的 Visa 190 (Victoria) 尚未對筆者發出邀請。應快則慢、應慢則快,實實在在是筆者申請移民的寫照。

雖然筆者表面上已通過了健康核查和成功更換了 IMMI Account 內的護照資料,但是一天未見 Visa Approval,仍有機會陰溝裡翻船。一旦不幸地 Visa 190 申請失敗,其餘的邀請便成了筆者的救生艇。

筆者依稀記得早前瀏覽移民資訊時,曾見移民局網頁有一個寫得很模糊的要求,內容大致上是說 EOI 內的護照資料需與 Visa Application 一致,否則有權不批出申請。雖然網頁並沒有詳述為何有此要求,網絡上也沒見有人因此不被批出申請(除了香港人,有兩本護照還想移民的人恐怕很難找吧?),但是為免橫生枝節壞了大事,還是有必要做點未雨綢繆的工夫。

當收到邀請後,申請者只有60天時間遞交申請,逾時不候。然而,若要確定 Visa 190 (Queensland) 申請失敗,那最起碼都要等三至六個月,即最早也要十一月或十二月才有端倪,到時筆者的 Visa 189 邀請早就逾期了。換句話說,若要確保 Visa 190 申請失敗後極速獲邀申請 Visa 189,則應該每月遞交一個 EOI。

於是筆者坐言起行,馬上以 BNO 申請了一個 Visa 189 的 EOI,那時還只是九月初。由於筆者分數不高,即使配額大增,九月受邀的機會仍然很微,多數十月還未等到,但這不打緊,遲來一點更好。

到了十月十日,早前收到的 Visa 189 邀請終於到期了。翌日,更令人意外不到的事情發生了,這次用「哭笑不得」或「啼笑皆非」已無法形容了......原來邀請到期並不會令該 …

短債的威力

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很久沒有談債券。

今年以來,在股市大跌、美國加息、中國收水、環球經濟陰霾下,不同類型的債券的價格均出現下跌,其中美國國債直接受加息影響下跌,高收益債則較受股市影響(見風中兄鴻文),但兩者的回調尚算輕微,近月較短年期的高收益債一般跌幅在3%以內(公司或行業不景氣的除外),相比股市更大幅跑贏。

真正受到創傷的,是較長年期債券,以及部分亞洲債券,平均跌幅在10%以上,有個別問題的債券甚至跌了25%。

年初筆者懷著戰戰兢兢的心情寫了一篇文,名為《對中長期債券的恐懼》,旨在道出中長期債券(四年以上)面對加息的環境可能出現「賺頭蝕尾」或/及「價息兩虧」的情況。我當時很明確地指出,「我覺得大家太小看美國的加息能力了」。

為甚麼恐懼都不夠,還要戰戰兢兢呢?

話說寫那篇文之前,投資債券資歷較淺的筆者曾與不少利用私人銀行大量投資債券的朋友激辯。大部分「大孖沙」(筆者實力太弱、資歷太淺,他們的財力和經驗於我而言相當於「大孖沙」)都反對筆者的看法,認為即使息差(spread)因加息而收窄中,中長期債券仍然值得買進,因為買債目的是持有到期賺息。

這點筆者同意,我的看法是當時無必要動用槓桿去買入中長期債券,因為有顯著的機會「賺頭蝕尾」。

一名年初大舉買入亞洲債券的朋友指出,因為他肯定不會「賺頭蝕尾」,更不會「價息兩虧」。他甚至說,寧願犧牲息差,也不就債券評級妥協。

筆者當然不同意,但也沒辦法阻止,只好自己減少槓桿、減持中長期債券,甚至只持有非常短期的債券,以便隨時轉身射個三分波。

結果年中發生甚麼事?

貿易戰越演越烈,國內資金鏈斷裂甚至燒埋國企債券,房企搶錢搶到 Yield to Maturity 較年初上升一倍也在所不惜,而且新債早發早著,越遲發越貴。比較優質的房地產公司已經由一月的不到四厘發債,到現在要用九厘圈錢;較進取的 YTM 由五、六厘升到十三厘也司空見慣。

YTM 上升七厘是甚麼概念?

一條一年期的債券,YTM 上升七厘大概等於債價下跌6.5%。

但若這是條五年期的債券,YTM 上升七厘便等於債價下跌25%了!

以下是實例證明,同一間公司的同質素債券,兩年期和四年期的分別:

(這是兩年期)
(這是四年期)
與此同時,過去一年美國加息共一厘,借貸成本也上升了0.5%以上。對於 YTM 較低的投資級別債券來說,雙重夾擊終令「價息兩虧」成為事實了。

筆者算是幸運,一來只持有短年期債券,二來沒有買…

《出走大洋路》系列 - 原有國籍的影響

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2. 主要護照 (Critical Passport)

雖然原則上申請者的護照不應影響申請過程的複雜性和所需時間,然而一直以來也有人指出,來自大中華地區(包括中國內地、香港、台灣)的申請的確不如其他地區(主要是印度和歐洲)般順利。

一說這是因為來自中國內地的申請量太多,影響了進度,而且中國內地的申請者一般而言成功率較低(不知是因為文件真確性還是程序搞錯了?),如果不在暗地裡為不同國家或地區設定配額,海量的申請對其他國家或地區或會不公平。而香港當然是因為被視為與中國內地為同一地區而受無妄之災。

另一說是因為過去一段時間有不少嚴重罪行與香港、台灣和中國內地的移民有關,其中以跨境運毒和違反移民條件為主。

此外,亦有人指出持不同護照的人的申請 Visa 進度不會有明顯分別,但是若干年後申請 Citizenship 時則會有莫大分別。年初,澳洲有傳媒報導了一宗真人真事,當中涉及申請 Citizenship 的懷疑歧視情況。

個案中的家庭,丈夫和女兒為英籍港人(British Citizen),而太太則持香港特區護照。在澳洲居住超過五年後,去年初全家一起申請入籍澳洲,通過公民入籍測試後很快便獲批公民申請,但之後一早沒有收到公民入籍儀式的正式邀請,直到本年初他們決定分拆入籍申請,其後丈夫和女兒很快便完成了入籍程序,成為澳洲公民,但太太等於超過一年仍然沒有任何進度。

丈夫指出,他們一家人所有條件都一樣,惟一分別便是原有國籍,因此只能推斷出原有國籍乃影響入籍申請的重要因素。更吊詭的是,報導出街後,個案中的太太過了不足兩個月便完成了入籍程序。

回到筆者的個案,筆者在香港回歸前出生,固然擁有不具英國居留權的偽英籍護照 British National (Overseas),即 BNO,但在十多年前到期後已沒有再續期,成年以來筆者一直都是用特區護照入境其他國家。當得悉這宗報導後,筆者不敢怠慢,重新申請 BNO 以求入籍時可以使用偽英籍蒙混過關。即使不被當成英籍,起碼也與中國籍完全切割,確保不會被拖累。

由於 BNO 申請需時,澳洲 Visa 申請亦然,況且入籍也不是一時三刻的事,故在寄出 BNO 申請表格前(註:在網上填表申請 BNO 及付款後,仍需簽妥 Countersignature Form 連同已過期護照寄回英國,申請才會生效),筆者已急不及待以特區護照遞交了移民澳洲 Visa …

《按揭攻略》- 加息不宜轉按嗎?

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過去幾個月,除了樓市淡風極盛外(一早已知),還有按揭市場也出現了兩種不同型式的「加息」。

第一次是八月初金管局向銀行施壓,銀行跪低提高了 HIBOR Plan 的封頂利率和 Prime Rate (最優惠利率)Plan 的利率。

第二次是九月中美國加息,滙豐銀行帶頭裝模作樣地加了最優惠利率 0.125% 咁大把。

最近很多網友紛紛表示,很後悔沒有在年中轉按,令現在不能轉按賺取豐厚的現金回贈。

其實這是一個完全錯誤的觀念,故此筆者欲撰文一次過釐清讀者對按揭的認知。

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首先,讀者必需分清上述兩種加息對現有按揭計劃和新造按揭計劃的影響。

第一種加息是加利率的固定部分,只影響新造按揭計劃,加息後新 Plan 的利率是有可能差過現有按揭計劃。實例如下:

2018年初按揭 Plan 一般為 H+1.3%,封頂 P - 2.85%。這封頂利率已維持了好幾年。
而 Prime rate plan 則為 P - 2.85%,與封頂利率一樣,毫無吸引力。

8月後,按揭 Plan 一般為 H+1.25%,封頂 P - 2.65%。個別銀行可以提供封頂 P - 2.75%。

由於個別銀行的封頂利率較抵,在儘可能的情況下筆者都會建議讀者使用該銀行。以封頂@P - 2.75% 為例,在8月後轉按後的利率最多只會增加 0.1%。以每兩年轉按一次的頻率及貸款額 500 萬計算,兩年多付的利息只是不足一萬元(息隨本減)。

讀者必須緊記的是,轉按的重點是現金回贈。

目前現金回贈動輒達 1.95%,加上筆者提供的額外獎賞,每次轉按的現金回贈超過十萬元(以500 萬計算)!

轉按可淨賺 $95,000 = 總現金回贈 $110,000 - 多付利息 $10,000 - 律師費 $5,000

換言之,利率方面的所謂損失根本不值一提!

第二種加息是加浮動利率,影響所有按揭計劃,在此情況下不論轉不轉按,借貸人都已經被加息。換句話說,轉按只有著數,沒有損失。讀者不應死守固有的錯誤觀念,以為加息就一定不利貸款。

未來不知美國還會加多少次息,也不知香港的銀行仍在超級水浸的情況下肯跟隨多少。

筆者只可以肯定的是,只要用上述方法計清條數,就知道轉按一定是利遠多於弊

《出走大洋路》系列 - 移民健康核查 (2)

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1. 健康核查 (Health Assessment)(續)

核查中心的醫生檢查器官後,又對小弟的肺部念念不忘,又開始喋喋不休地重覆「肺問題」。問了好一會兒,他又說單憑一張 X-ray 肺片,很難排除筆者曾患肺結核的可能性。他不斷問問題的原因是希望找到一個更具說服力的證據,以免移民局的醫療團隊不同意他的醫學判斷,以致筆者需要自費接受進一步的檢查,費時失事。

醫生說畢便把 X-ray 肺片投射出來,指指肺部上端的陰影。記得年初入院時,醫院的醫生便是基於這些陰影,懷疑筆者的右肺出現氣胸現象,從而游說筆者接受電腦掃描來確診。這些陰影其實是筆者肺部先天較脆弱的部分,從電腦掃描結果可以清晰見到肺部頂端有大量脆弱點。

此時醫生道:「這些陰影看似是肺部的疤痕,是肺結核患者和康復者的普遍現象。當然,如果曾經氣胸,這些也可以是爆破後的痕跡。」筆者將醫院的經歷和醫生的診斷和盤托出,核查中心的醫生也很同意,但是他最怕的是不管他如何詳盡地撰寫報告,在沒有進一步證據的情況下,移民局仍有機會不接受他的報告。

想不到無原因的氣胸也可以對移民造成障礙,筆者實在感到十分無奈和焦急。談了一會,便問道:「年初的診斷曾經使用電腦掃描,我看過掃描出來的影像,密集的肺部橫切面非常清晰地顯示了肺部頂端的脆弱點及其狀況。不知電腦掃描的影像對排除肺結核的可能性有否幫助?」

醫生回答說:「移民局不會看影像,他們只會看報告。如果你找到電腦掃描的文字報告,那便儘快電郵給我吧,我會等文件到齊才交到移民局手上。」

筆者當晚回家便馬上尋找電腦掃描的文字報告,可惜在掃描影像袋中遍尋不獲。這下子就慘了,那表示筆者需要在堆積如山的文件堆中找出這張紙。筆者多年來留存大量投資文件、月結單、貸款文件、工作文件、法律文件、通告、樓契、各式各樣的報告等,林林總總的紙張沒有一千張也有八百張,堆起來儼如律師樓的一角。幸好,筆者找了一整晚後,終於尋獲這一張無價之寶。

檢查當天是星期六,筆者便打算星期一回到辦公室才慢慢 scan 給核查中心處理。誰料核查中心在星期一早上已經打電話來催促,似乎他們比我還要緊張!真令小弟感動不已,當即拍照及電郵給醫生,並於同日下午致電中心確保他們已然收妥。

完成這一步後,除了每天每時每刻登入 IMMI 察看批核狀態外,真的沒事可做了,只希望一切順利便好。

兩天後,IMMI 健康核查的頁面上顯示,筆者太太已經通過了健康核查…

《出走大洋路》系列 - 移民健康核查 (1)

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很久沒有 Update 有關移民的進度了。對上一次發文是一個月前,但只是因沒有時間寫文章才 delay 了兩個月,實際上筆者遞交 Visa 申請的時間已是三個月前的事。

事實上,近三個月來,筆者幾乎每天也是默默等待中。
遞交申請後,錢也交了,除了等待有甚麼可以做?恰巧投資方面亦是等待中,工作一向無聊更不值一提,當真悶得要緊!
可以做的還是有的,不過大多是提早完成或避開出岔子的工夫。此刻實在沒事可幹,便臚列如下,當作紀錄:
1. 健康核查 (Health Assessment)
遞交 Visa 申請前,筆者詳閱過各類文件的要求及需備妥的時間,當然健康核查也不例外。但是根據官方資料,健康核查卻沒有明確要求完成的日期。官方資料指健康核查可以隨時進行,包括遞交 Visa 申請後任何時間,甚至可以在有條件批出 Visa 後才進行(當然後期進度會被拖慢)。
資料顯示健康核查的報告有效期僅一年,而部分 Visa 申請的處理時間可以長達兩年,可能因此移民局不會建議申請者應在何時進行健康核查,以免申請者將報告過期的賬賴到官方網站頭上。
筆者所申請的 Visa 一般處理時間為六至九個月之間(近來又變成七到八個月),沒有必要延遲進行。起初筆者也不知道如何進行,誰知遞交申請後一天,IMMI 登入戶口便暗藏健康核查的申請資料,簡單填上個人資料及回答健康問卷後,便能獲得一份用於申請健康核查的身份證明文件。
官方認可的核查中心有兩間,價錢一樣,估計內容亦是一致。健康核查的目的當然是讓移民局排除不健康的申請者,但何謂不健康?從核查問卷中和核查機構職員的話裡可找到端倪。問卷中主要問及高度傳染性疾病(如肺結核)、致命傳染病(如愛滋病)、嚴重疾病(如心臟疾病)和末期疾病等,而核查機構職員則一再詢問有沒有肺病的紀錄,如曾經因生病作 X-ray 檢查也要一併攜同。但是問卷中並沒有問及家族病歷。
若讀者瀏覽本 Blog 已久,該依稀記得筆者曾經過去十一年間兩度因「原發自發性氣胸」入院,其中一次便是今年初(兩次都是股市高位!)。當筆者聽到職員要求帶同 X-ray 檢查時,起初也不以為然,心想氣胸既不具傳染性,也不是甚麼大病,該不會對澳洲造成醫療負擔,固此也不應有任何 Reject 申請的可能性。於是筆者便帶同最新一張 X-ray 肺片前往檢查。
核查當天,整個流程都非常簡單順利,甚至比一般 Routine Bo…

你的股災不是我的股災

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十月圍城,萬眾期待的股災算不算出現了?眾說紛紜。

歷史上十月出事機會並不特別大,數據反而說平均回報不錯,只是出過幾次6-sigma outliers,就被載入了史冊。

印象中上一次跟股災有關的十月已經數到2011年,挾標準普爾破天荒降美國信用評級和歐債危機的餘波,10月初恒指便觸底見16000點,相比起2008年金融海嘯,一連串恐慌事件令恒指低見10676點,只是小巫見大巫。再前一次已經是二十世紀的事,1997-98年亞洲金融風暴後期,恒指單日勁跌14%然後勁升19%(以百分比計為21年未破之記錄),卻還不如1987年單日勁跌33.33%(以百分比計為31年未破之記錄)。

2018年10月,杜指跌了二千點,恒指跌了三千點,論單月的幅度也不算小。但是從高位跌下來,恒指不過跌了25%(雖然現在恒指已沒有代表性了),令人失望。

更令人失望的是筆者的觀察清單--從2018年1月高位計算,表現最差的只跌了17%,而且大部分跌幅來自上半年;最好的竟然仍有16%升幅!

當股王累跌45%、較不受影響的藍籌大股也跟跌25%以上之際,開始看到不少高手撈底。

「好抵啊!」

對筆者來說,這句說話比粗口更難聽。

股票的買入時機乍現,但筆者想買的東西卻沒甚反應。

等了又等,除了享受人生,還有甚麼可做?

筆者目前可做的確不多。早前資金回籠,進入「消極進攻」狀態後,已經快速增持了資產。近期所謂股災,有升有跌,拉勻卻幾乎平手,再買又不是、賣掉更不是。

考慮擴闊投資範圍?怕未見官先打三十大板。

再等?只怕時間到了,時針偏偏出了錯。

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所謂傳統股災月即將過去,意味著筆者又多了一年閱歷。

三十歲這一年過得不錯,人生各方面也略有寸進,遺憾的只是時機掌握得不太好吧。

最後,當然要補返張亞視永恆照: