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無言以對

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這幾天、尤其昨天發生的事,縱非親歷其境,卻無阻筆者瞠目結舌、怵目驚心。

千言萬語在心頭,實在無法釋懷。

心情沉重,卻仍要處理 Money Matter,非常難過。

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峰火連天居然發生在香港,試問有哪一個投資者曾經 price-in?

自問後知後覺,不知原來很多人早已 take action。

筆者超過六成資產在香港的物業內,打算出貨的出不了,原本不打算出貨的,其出貨時機也許已過去。

至於流動資產,撇除現金不計算,只有約 25% 直接與香港有關,當中六成來自筆者第一大重倉 RW0U。

有不少朋友問我應否出貨,坦白說,我亦非神仙,又何得何能去給予意見?

對比其他房地產信託基金,即使考慮到近月香港發生的事件,它的估值仍算相對便宜。但是近日發生的事件,不就是一隻慢性黑天鵝嗎?

說事件無法預測,只會惹來笑話。事實的確是筆者後知後覺。

事已至此,馬後炮也是無補於事,如今只能向前看。

RW0U今早再急跌下來,即使撇除兩次除淨,也累跌接近兩成了。從投資角度看,要記住它的收入組成部分雖然有超過 60% 來自又一城,但商場租金收入並非又一城的全部(大租戶主要租辦公室)。詳情請參看公司的報告,不贅了。

從九月尾少量減持至今,亦已累跌逾一成。以其他發展商的商場為鑒,估值被壓抑是肯定的,會否再跌我也沒有水晶球。只可肯定的是不會無止境下跌。基於 Geographic Diversification 和個人政見理由,長遠我一定會減持,首要目標是減至非最大持倉。

無奈今天怎樣看也是一個惡劣的時機,惟有繼續觀察。

由於局勢進一步升溫,筆者會無限期擱置增持任何有關香港地產資產的行動,並已大量減持今年較早買入的恒基地產,試入的 2778 亦已清倉。另一方面,筆者亦注意到有防守性資產突然急跌,很可能有人被斬倉;其餘的普遍跌幅亦增大。

最後想說,筆者流動資產相比物業資產,尤其是牽涉香港的部分,仍是一個小數目。因此所謂的減持行動,除了為 Diversification 外,更是對自己忠於的信念的一種表態。假如閣下純粹投資的角度看,切勿對本文過度解讀。

快活谷兄出書啦!《快活谷財自之路》先睹為快

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快活谷小子終於出書啦!快兄新書BLOG文傳送門

小弟有幸獲邀寫序,希望能為大家了解快兄鉅著的思路盡點綿力。

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兩年多前與快活谷小子兄相識於 Blog 界,每次交流總有一種親切的感覺。

無他,Blog 界長期呈現「股盛樓衰」狀態,筆者開 Blog 時,除了個別「搵食兵團」以外,整個 Blog 幾乎只有筆者一人獨撐物業投資。快兄開 Blog 時間比筆者遲幾個月,起初在物業投資上著墨不多,但每每於留言發功,筆者一看便知是「有料之人」。相約見面後,方知何謂相逢恨晚。快兄對各種高階投資工具、技巧、經驗等,無不令筆者大開眼界,功力比筆者高出不知多少倍,幸好快兄無論真人還是在 Blog 中均顯得十分謙卑,筆者才有幸(膽)與快兄一再相見。

幾個月前,得知快兄有出書之意,筆者略感奇怪,因快兄出名樂於助人,常花時間與朋友見面、協助解決問題,家人有老有嫩,哪能擠出時間做出書這種吃力不討好的行為?一再追問下,方才明白快兄助人之心。畢竟見面花的時間太多,縱使有效但其效率不高,將畢生功力濃縮在書本中,才能讓知識和智慧自動流向有緣人手中。

那天與快兄與中環某日本餐廳共晉晚餐,原本筆者只是一心與快兄把酒言歡,順便從隱世奇才的言談間偷師。酒過三巡,快兄忽然認真一問:R兄,能否幫我寫個序?

坦白說,筆者當下感到非常錯愕,心想:我何德何能呢?但一轉念又想到如快兄般的高手,開口必有其原因,便答應下來。後來筆者細想,Blog 界中具物業投資經驗又願意開 Blog 分享的人,實在寥寥無幾,作為同路人得此邀請理應當仁不讓,更何況是由快兄這位高手開口?

快兄的文章獨樹一格,不熟悉者會常感摸不著頭腦,其實多點看、用心看,不難明白快兄的苦心。就拿拙文來比較,筆者偏好行文一針見血、對於不合理的見解會直擊其要害,好處是認同的讀者看得爽快、容易吸引同路人圍燒取暖;壞處亦顯而易見,不熟悉該題材或不認同該意見的讀者很容易便失去興趣,如果題材本能助人,卻因表達不彰而不得要領,甚至引起罵戰,豈不是一等一的浪費?

雖然我倆的投資取態和走過的路均甚為相似,但快兄的文章風格卻十分不同。讀者很難從快兄的文章看到批評,也絕少只講一套見解或強迫讀者接受某一種話題。不僅文章如此,快兄真人說話的風格亦如是,可謂內外一致。起初筆者以為快兄只是說話圓滑、處事妥當而已,但認識良久漸…

亢奮中保持冷靜

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昨日最不起眼的新聞,應該是施政報告首次不能在立法會會議廳宣讀。因為不論立場、不論政見、不論口袋中的財富,幾乎全民的眼球都被「放寬按保」佔據了。

好友當然雙眼發光,仿佛400萬樓已立即升到600萬、600萬樓已立即升到800萬、800樓已經立即頂死係1000萬。淡友或者盲反繼續死撐樓市必定爆煲。

無辦法,立場不同、見解便不同。盲反不會理你甚麼基本因素、甚麼展望分析,總之政府就係推人去死,總之買樓借錢就係過大海篤手指。

放寬按保政策 - 分析

樓市升了咁多年,係人都知水浸是全球性問題(雖然仲有好多人扮無知),再加上香港供求失衡問題累積多年,600萬的首期斷層的確不合時宜。政府年年都叫人小心風險,但樓價連年上升,金管局總裁下台時都輕描淡寫地承認「係有少少阻人發達」,其實真心係阻住收入不高、最需要上樓又無資格排公屋嗰班人。

今次放水,力度之大堪比2002年世紀救市:(純粹講按揭,不講其他招式)

1) 九成按揭放寬至800萬樓,放寬幅度是100%;
2) 八成按揭放寬至1000萬樓,放寬幅度是67%;
3) 略去壓測只睇收入供款比率,放寬幅度大約30%;
4) 450萬樓下的九成按揭收入供款比率放寬幅度大約11%。

還有一點細節位,600萬以上的按揭保險不接受加按,只接受新造按揭及轉按不加按。換句話說,最大受惠者是 (i) 原本沒有按揭的人和 (ii) 之前買新樓用了財務公司按揭的人。

其中 (ii) 可謂間接為買新樓而不敢用財務公司按揭的人打了支強心針。現在新樓買家可以樓花上會財務公司,兩年後轉按至銀行,不用再怕財務公司隨便加息趕客。

收入要求方面,買800萬借9成只需收入約六萬元(保費已計入供款),即兩公婆每人月入三萬元已經足夠。

新按保計劃的代價是收多少少按揭保費(600萬樓下不受影響)。

放寬按保政策 - 評論

放寬按保政策是否德政?

這政策在林鄭上任後不久已經傳出,如果在當時推出,筆者會十分支持。

撇除無法解決的土地供求問題,一直以來筆者也認為樓市是水浸問題加速了樓價上升,尤其是早年的細價樓樓價飆升。治水必需用疏導之理,而非胡亂堵塞,否則洪水只會在無法預測的時間滿溢或崩堤亂竄。

是次變動最大幫助是令600萬樓首期鴻溝消失於無形,800-900萬首期也只是差100萬,以此樓價水平相對容易解決。最大問題是政府再一次將堰塞湖設定在1000萬位置,而且這次鴻溝是300萬現金…

對付愚蠢的武器

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續《愚蠢地笑

寫完上文後,發覺要續下去不是那麽容易。

散戶兄說筆者已找到處理方法,我想說是,但隱約地又覺有點不妥。

或者自己默默地做著,是憑感覺或經驗多於以理論述之。

想不到天下間竟有事情是做比說還容易。

也因為面對這個難題,筆者思考了多天,以避免倉卒成文會誤了讀者,甚至誤了自己。

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我們常常強調,不要理會價格。可是我們是人,我們清楚知道這是沒可能完全做到的。

但是我們可以控制自己對價格的投入程度。

我們可以控制自己的邏輯,確保戰術、進攻和防守的理念是一致的。

作為一個愚蠢的人,最重要的是保持謙卑的心。

既是謙卑,就不要嘗試和重覆做不可能的事情。

買入某件資產可以是基於預測其業務有正面樂觀的未來。

買入某件資產可以是基於預測其分派有正面樂觀的未來。

買入某件資產可以是基於預測其盈利有正面樂觀的未來。

買入某件資產可以是基於預測其現金流有正面樂觀的未來。

如是者,為何我們要對其價格作出不合戰術邏輯的期望呢?

沒有期望,就沒有失望。沒有失望,就沒有悔恨。

沒有悔恨的包袱,就不會有最初的錯誤決定。
想「贏」,首先要唔「想」贏。
(完)

註:當然,我們也可以基於預測其價格會上升而買入,但這就是賭博。如果賭局明顯對己方是有利的,我會視為投機(例子)。

一則笑話

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放假,但似乎無人開心,而家心情好似國定殺戮日 (The Purge) 前夕咁。

一世人都無試過好似而家咁想日日返工,估唔到臨退休竟然會咁諗。

氹下自己,作個唔係幾好笑ge笑話。

講明先,點到即止,好笑笑下就算。

唔好笑都唔緊要,反正大家心情已在絕對零度,都無得再差了。


一對男女為結婚買樓的事吵架。

男:R兄話自住要買樓,我已決定要買這個新盤。

(大佬咪擺我上枱先得假)

女:R兄話要買樓,但無叫你為咗買新樓要住到山旮旯咁遠!

男:其他方法已經考慮過,無辦法。我已經入飛,AA話好大機會中,聽日就買。

女:首期嚿錢大家都有份出,你唔洗同我商量過就決定,有無搞錯?

男:老母同班親戚朋友都撐我買,唔洗諗梗係去馬啦。

女:吓,我班姊妹無人撐買喎。咁大件事都可以繞過我?

男:而家咪同你商量緊囉!

女:你而家唔係商量喎,你係通知緊我!

男:總之我已經決定咗買。再煩就鬧到你收聲,再唔收聲就打到你收皮!

...(敏感事件已屏蔽)...

男:好啦好啦,雖然我買樓初心無變,但再諗下先啦。我就不當處理買樓事件向你致

...(敏感事件已屏蔽)...

男:入飛已經壽終正寢!The 飛 was dead!

...(敏感事件已屏蔽)...

男:喂,你好啦喎!道咗歉,鬧又鬧過打又打過,而家都話正式決定唔買囉,點解你仲係唔肯收手?

女:一早已經唔關買樓事,係你態度問題!

男:我知,上次車你返來嗰個鬼佬叫你唔好買丫嘛!

女:我都話嗰個鬼佬係我上司囉,唔通我話你小氣唔畀我搭佢順風車咩!

男:明明成件事就係由買樓開始,而家都話唔買囉,我都讓哂步,你仲話我小器。你想點姐?

女:小器都唔係呢件事!你態度咁差,喊打喊殺,你想點?

男:我想氹返你坐低傾你又唔接受,究竟你想點先?

女:你日日兇神惡煞咁,有人咁樣氹人咩?我問你想點先真。

男:...

女:...

男:由於情況緊急,我同死黨開會決定將首期嚿錢拎來買跑車,有現貨,而家去攞車。以後每日車你返工放工,唔洗再上鬼佬車,希望你會唔再嬲我啦。

女:後日重陽節,有咩留返拜山先講。

當每日都處於白色恐怖中,其實黑色幽默真係唔係幾好笑。

不過都係嗰句啦,難行日子不削我對生命眷戀。

大家加油,為自己的生命繼續努力!

難行日子不削生命眷戀

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再來回顧。

仍是政經風波、市況回顧

七月至今,香港前線經濟急速下滑,部分行業當然是因為示威活動持續,而主要經濟支柱則受環球經濟放緩及貿易戰遲遲未能解決為主。兩條主線暫時完全看不到曙光,相信港股亦會維持周初調整、周中反彈的主調,適合賭博一族搵食。

樓市方面,因應示威活動持續,個別銀行大幅削減估價。成交方面,一手樓肯略為減價已獲大量承接,調整之深未及 2018 年年底。至於二手樓則成交極少,仍是維持銀碼越大、防守力越強的態勢,相信此情況會一直延續直至政策有重大改變為止(相信未來十年都不會出現改變)。

坦言現在市面十分蕭條,人心惶惶、經濟下滑,暴力活動無日無之。政治問題一日不解決,不要說經濟重回正軌,連過基本生活的心機也沒有。

美國方面,利率一如所料續降,但聯儲局不肯承認經濟受壓,暫時年底前是否再減一次息仍是未知之數。筆者個人認為12月議息再減四分一厘的機會較大。

澳洲方面,十月初再減息四分一厘,今年自年中大選後已減了三次息,而經濟不見有明顯起色,樓價卻已率先見底。相信明年澳洲實物資產會是一大亮點,惟需對沖匯率風險

投資組合及操作

自從筆者於八月中《近況小紀錄》起,雖然政治問題仍有越演越烈的趨勢,但首當其衝的地產股卻不再尋底,而僅在低位徘徊。本地 REIT 的情況也相近,但 823 因估值高昂,似乎仍在尋底中,但其實它所受的影響屬最輕微,可考慮在業績發布前繼續試底性增持。

筆者最近主要操作如下:

1) 閱畢風中兄鉅著《懶系投資法後,受啟發買入更多永續債及直債,以應對減息政策。

2) 首次買入水務股,貪其息率尚可而增長穩定。

3) 小型投機操作,減少短期賬面損失。

4) 策略性減持第一大持倉 RW0U。

截至9月30日為止,本年淨資產(NAV)較去年底上升26.7%,當中8.0%來自儲蓄,當中7.3%來自物業賬面升值,5.0%來自投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.) 與利息開支 offset,其餘都是流動資產賬面升幅(近來賬面升幅主要來自筆者第二大持倉 2588)。

本年度投機收入十分少,從略。

儘管今年不斷買貨、甚少賣貨,但流動資產槓桿比率目前仍只有 1.17。未來幾個月,因移民提早結束 MPF 戶口及賣車所獲得的資金將會到位,如不繼續買貨,槓桿比率會再創新低。

生活與將來

運動方面仍能維持,但密度不夠理想。從七月昆布…

愚蠢地笑

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今天談一個老生常談的愚蠢問題。

發掘了一件好資產,買了它,然後怎樣?

通常我們會面對的情況都是不幸的:

1) 未買夠貨,然後它升了,後悔入得太少。

2) 買了貨,然後它跌了,懷疑自己。

3) 買了很多貨,然後它不升不跌,忐忑不安。

最惡劣的情況是所有的不幸發生在同一次經歷,例如:

入了雞仔注好貨,然後它跌了,不禁懷疑自己;接下來它升回買入價,覺得希望來了便加注;不幸它又潛水,於是加倍地懷疑自己,之後升回買入價又加注,不斷循環.....加注N次雞仔注後,市價仍然停留在買入價附近,持貨久了卻無安全感,天天忐忑不安。

終於有一天,它開車了,連升好幾天後,臉上換上燦爛的笑容。不到幾天,忽然驚覺N注雞仔注加起來也不過是小注而已,根本買不夠貨。係人都知道未買夠貨時,最想資產價格不上升,甚至下跌更佳(有槓桿除外,要考慮更多)。後知後覺,後悔不已。

燦爛的笑容,此刻竟爾變成天下間最愚蠢的一幕。

 (2017年舊照,時間過了,難忘依舊)
針對自己的愚蠢,有甚麼解決或改善方法呢?

(待續)

《昆布初體驗》系列 - 登澳之旅 (2)

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通關後,取了預約好的租車便直奔我們的第一個考察點 - Bardon
順帶一提,布里斯本收費公路不多,主要是某幾條橋和隧道。我認為布里斯本的交通擠塞並不嚴重,無必要使用收費道路。記得如果租車時曾經收費道路,除了路費外,租車公司會收取一個固定行政費,大約是HK$200。因此,如果不慎走了收費道路,就不要省了,盡情地使用吧。筆者就在首天不熟悉的情況下誤進收費道路而不自知,結果十幾天旅程只走了一段收費道路就被收了$225。嗚...
Bardon 在布里斯本市中心的西北方,距離市中心僅7公里,屬於布里斯本中央核心區域之一。布里斯本是一個 hilly city,地勢不高但很多道路都是斜路,而且坡度甚大,而 Bardon 是亦不例外,基本上是依山而建。此區最大優勢是近 CBD 而價錢相對親民,Apartment 不多,雖然是純住宅區但同時也不靠近大型商場。
當天是星期五,沒有樓盤搞開放日,但我們事先已預約了 Seller's Agent 看一個叫價大約是 AUD 800k 的放盤。從照片看內部還算不錯,應該略為翻新便可以入住;地點不近區內繁忙的道路,從地圖看似乎是一個幾好住的地方。筆者抱著期待的心情從機場出發。
機場距 Bardon 約30分鐘車程,但因筆者不熟悉布里斯本的路,差不多用了45分鐘才到達 Bardon。到了 Bardon 主要道路,發覺這區的車流頗多,與我們想像中的純住宅區有點出入。幾條主要道路都是雙線雙程行車,雖然有充裕的停車空間,但道路相對車流量感覺太窄了。車流量雖多,卻沒有充足的行人過路設施。由於車多,空氣也不好,跟筆者想像中的澳洲住宅區落差很大。
幸好我們看的盤不近大路,車輛從大路進入支路後,又上又落幾次後終於到達樓盤地點。這裡的地勢較大路低得多,四周都是樹木,十分清幽。但昨晚下過雨,到上午十一時地面仍然未乾,看來是因為地勢和樹木問題令陽光和自然風不能引進這地點。
屋外停泊著一輛 Mercedes-Benz C250,明顯地 Seller's Agent 已經到達。這裡的 Agent 不論年紀都很喜歡駕 Benz,反而人客多數都是駕韓國車或日本車。真是十分有趣的對比。
題外話,除了 CBD 外,在布里斯本很難看見奢侈品。私家車已經很明顯,路上較少見歐洲車(大概只佔四分一),而且不少是舊款的。較奢侈的品牌如保時捷已甚為少見,通常都是十年以上…

《懶系投資法》已上架,請從速搶購

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傍晚特地到書店尋找 Blog 友風中追風的處子之作《懶系投資法》,很幸運給我找到。書架上只剩最後一本,大家欲購從速。

暫時睇了九十頁,老土啲都要再講,真係從來冇見過一本香港人寫 Fixed Income 的書(另送穩定收益資產)寫得咁全面,亦冇見過花咁多篇幅講直債。剩係睇到呢度已經值回書價有凸,可恨書架上只有一本,不然買多幾本給朋友看,豈不美哉?

到目前為止,最深印象係本書唔止講理論同實踐,風中兄仲夠膽將失敗事蹟也收錄在書內,務求讓讀者獲得立體而寶貴的經驗,實乃真君子也!



唔講啦,難得如獲至寶,睇書!