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三月流水賬 (2024)

2024-03-14 澳洲投資樓1自去年七月開始出現遲交租問題,延至九月更累欠近三星期,原來租客與當初合租的男友分手,出現財困。當時的 PM 完全幫唔到手,後來她的同事介入下在一天內解決了問題。至今年二月開始談續租時,租客很快便躺平拒交,忍不住向 PM 公司高層投訴,直至換成了去年九月那位介入的同事做 PM。 新 PM 做事極具效率,對工作甚有熱誠,雖然因租客已決定不續約,無辦法強求她交租,但她仍非常積極地尋找新租客,同時準備向 RTA 申訴及向保險公司索賠,預期需損失 $200 自付額。 由於租客已斷絕聯絡,PM 於前一天找上了她的前男友,直接告訴他去年有份簽租約,如果沒有人繳清欠租,會由保險公司轉交收數公司處理,而且他會失去這段時間的 PM reference check。他聽後嚇得屁滾尿流,馬上乖乖代繳了近五星期的租金。 今天租客終於遷出,她果真沒有找人清潔,根據合約條款她需要負擔直至新租客遷入前的租金,這兩部分需向 RTA 申訴取回按金抵銷。新租客將於下星期五遷入,租金較去年上調 2.4%,在目前租盤泛濫的市況下,也沒有更好的選擇了。 澳洲的入門級 House 吸引很多小家庭租客,業主較喜歡結了婚並有小孩的租客,因為比較穩定而且會愛惜物業。以 Partner 身份入住的租客,出現分手並財困是很平常的事,即使有小孩也沒幫助,因為很可能只是女方的小孩,男方根本不管,而且這種家庭通常比較不注重清潔和室內保養。另一種不太好的租客是一個小家庭(通常是單親的)加一些親戚,別以為有幾個大人便有責任心,他們可以各自為政,而且幾個成人夾份住也顯得他們的收入不足或不穩定,甚或當中有人是沒有收入的受養者,另外多人亦容易產生拗撬。 最難預料的租客是幾個年輕人夾份租,不但鐵定會又髒又亂無交帶,而且其中一人失蹤便會馬上欠租。華人可能會較好一點,因有家庭支持,經濟背景通常較好,且通常較有交帶(另一說法是華人怕麻煩和怕有法律後果)。白人的年輕人通常都是背包客,靠自己打工維生。我自己會二話不說拒絕這種租客,寧願空租等一等,夠平的話總有較好的租客上釣。 如果遷出時欠租少於三星期,業主通常不會有實際損失;超出此數便要向保險公司索賠,而租務保險(不包括家居保險)的保費約佔全年租金的 1-1.5%,且可以扣稅。 2024-03-18 已賣出的 CFLD 債券居然仍有錢回籠,本應在去年底支付的 1.8

一月流水賬 (2024)

2024-01-02 賣樓的錢馬上分批入 IB 轉美元,買入短期美債。 以 NAV 計算,港元所佔比例已跌穿 25%,創新低。 惟以 Gross Asset 計算,在香港境內資產所佔比例仍超過四成,仍有待減少。 2024-01-15 開始清除違約並已資不抵債的瘀血。 沽清 CENCHI,扣除已落袋的利息及本金,損失逾七成。 沽出 CFLD 重組利息(八年零息債部分),接近全部 write down。 2024-01-16 沽出 CFLD 重組本金(八年低息債部分),扣除已落袋的利息及本金,損失逾九成。 2024-01-18 沽清 COGARD,扣除已落袋的利息及本金,損失逾八成。 賣樓的錢已全部轉換成美元,美元超越澳元成為筆者淨資產第一大貨幣,港元淨資產佔比跌至僅多於一成。 資產所在地方面,以淨資產計算美國升至第二,香港減少至一成多。以總資產計算,香港佔比跌至三分一,仍待減少。 2024-01-30 明天到期的美債已提早置換成四月到期的,YTM = 5.26%。 美金定期從私銀遷出,將改成定以短期美債方式持有。

收爐 (2023)

投資組合 賣出一件住宅及一件非住宅香港物業,僅持有五項物業。 其中一間澳洲物業及一間香港物業換了一個租客。 2023 年港樓先升後跌,幾乎抵消了澳洲樓市升幅,而流動資產炒債操作於第三季大幅虧損,令淨值連續兩年下跌。所有炒債活動已於九月停止。 年底倉內持有六條已違約內房債券,皆以市價入賬,包括: CFLD - 三條違約債券已按化債方案重組成三條新債,現時仍未收到重組前建議於 2023 年底前派發之 1.8% 本金及賣產獲得之現金。前路茫茫。 CAPG - 重組已生效,前路遙遙。因已資不抵債,不抱期望。 COGARD - 已違約,重組未有進展。 CENCHI - 展期後違約,重組未有進展。因已資不抵債,不抱期望。 以上債券目前總市值只(輸)剩幾萬美元。 其他債券以 Book value 入賬。 主要操作如下: 1) 賣出九條直債,其中三條利潤不俗,兩條微利,兩條微蝕,一條大蝕,最後一條巨虧 2) 買入一條直債並已被違約 3) 買入一條投資級直債並持有中 4) 持續增持澳元 5) 投放較多資金在美元定期及短期美債 全年流動資產回報為 -24.6%。由於流動資產包含大量美元定期及短期美債,實際「投資回報」遠遠差過此數。 截至 12 月 31 日, 本年淨資產 (NAV)  回到 2018 年中水平, 較去年底下降 5.7% ,乃有統計以來首次出現連續兩年負增長,當中 -6.9% 來自淨已實現盈虧,-3.9% 來自利息、維護、稅務及債券投資開支,-0.6% 來自扣除非投資收入的淨消費,+5.8% 來自期內投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.),+1.0% 來自物業賬面升值及已賣出物業之年內價值變動。其餘是流動資產賬面變化、匯率變動及其他盈虧。 以筆者組合的槓桿水平 (D/E ratio 曾超過 150%) 及明顯偏重於香港不動產的程度而言, 雖然淨值僅回到 2018 年中水平 已屬極度跑贏大市 (香港住宅價格已回到2016年水平),但因澳洲樓市持續上升,通漲強勁,實際財務健康度於 2023 年可謂大幅下降。 淨資產幣值:HKD 29%; USD 28%; AUD 43% 淨資產所在地:HK 28%; SG 19%; AU 43%; US 10% 總資產所在地:HK 42%; SG 12%; AU 41%; US 5% 生活與健

十二月流水賬 (2023)

2023-12-19 年底到期的美債被市場以 YTM 不到 1.5% 收購,馬上離場,期內 IRR 約 7%。 換入二月底到期的美債,YTM 居然有 5.57%。 兩個多月前賣出了銀碼最大的香港物業,也是筆者手中僅有仍值八位數的物業。 新買家今天終於確定下星期如期成交。 此物業於五年多前高位買入,至今年七月政府再度放寬按揭時決意出售。無奈同期遇上誠哥在鄰近地區以呼吸 plan 高調散貨,搶去市場僅餘幾十億購買力,成為壓倒市場的最後一大紮稻草。 當年在高位以低估價一成買入,儘管是區內一線物業兼位處極高層,放盤逾兩個月也僅接到寥寥幾個 offers,至十月中抓住施政報告前的一絲憧憬沽出。成交價較估價低 5%,持貨五年多,賬面損失 4% 離場。同期中原領先指數下跌約 15%,可見買入價已經決定了利潤。 計入所有租金收入及開支(包括全期利息)、買賣洗費、印花稅及槓桿效果等,仍錄得實際損失,期內 IRR = -0.9%。 2023-12-28 出售物業已成交。

十一月流水賬 (2023)

2023-11-10 利用僅有的流動性,即美債的孖展額疊加 IPO 孖展抽 2268。 從當前的流動性而言,已經接近 all in 了。 2023-11-17 2268 IPO 獲利 36.1% 離場。 獲利全部換入一月到期的美債。

十月流水賬 (202310)

圖片
2023-10-14 入籍申請已通過。 回顧一下整個移民申請過程: 2017-10 正式決定移民 2018-02 通過英語測試 2018-05 通過職業測試 2018-05 申請 EOI 2018-07 獲邀申請永居簽證 2019-03 獲批永居簽證 2019-04 First land 及置業 2020-01 正式移居 2023-04 申請入籍 2023-07 通過入籍試 2023-10 獲批入籍 前後不到六年,終於自由了。可以隨便返港,也可以隨時返澳。 最後兩步,申請澳洲護照,及於若干年後申請取消中國籍。 2023-10-27 減持澳元,換入年底到期的美債,息率 5.5%。

九月流水賬 (2023)

2023-09-04 繼續增持澳元。 2023-09-05 澳洲又唔加息,正!第二次係五算之下增持。 2023-09-22 財務計劃突變,減持部分日前增持的澳元。 2023-09-29 中秋節,全清最後一隻未死的債,再輸 59%。 已經全軍覆沒。 叫做拎得返啲息,息等於債價六成。真誇張...

八月流水賬 (2023)

2023-08-02 仍是展期價,加注。 美國被調低評級,資金避險出走美元。澳元已跌至 5.1 水平,趁機酌量增持。 美長債息率穩步上升,為不久將來買入長久期投資級別債券製造良機。 2023-08-04 增持澳元。 2023-08-07 仍是展期價,加注。 2023-08-08 碧桂園瓜埋(雖然未過 grace period),五月時避險沽出 FUTLAN,兩個月後才撈底買入 COGARD,結果被埋葬。反而 FUTLAN 最低都只是跌到五字頭。 去年的策略,今年完全唔掂。 2023-08-10 增持澳元。 2023-08-17 終於第一次成功係五算以下增持澳元。 2023-08-24 增持澳元。 2023-08-28 增持澳元,澳元淨資產佔比達 38%。

七月流水賬 (2023)

2023-07-14 市場突然興奮,內房債從谷底暴升,來回地獄又折返人間, FOMO。 搶入一張半年後到期債,短炒長渣皆宜(但願如此)。 2023-07-18 又被懲罰了。 DALWAN 臨天光瀨尿第N次,生死未卜。 恒大巨虧,資不抵債巨大,帶崩整個市場。 遠洋無法付美元債息。 連港資瑞房都搵顧問聯絡債券持有人... 今日搞乜鬼?上星期的 FOMO 完全是超級巨坑,今年第三季睇嚟又係得個捱字... 2023-07-19 今次 DALWAN 搞成咁,如果直接死亡,會徹底摧毀炒內房債的信仰,好幾個重要的假設都不再成立。即使大步檻過,亦嚴重打擊所謂「相對健康」內房的投機價值。 等死之際,統計一下筆者歷來以不同價格買入中資美元債的利潤(損失)... 由 2020 年入場至今,一共成交了 52 次買入指令,其中 23 次為恒大正式暴雷前 (2021 年 9 月前) 買入,歷來交易中: - 13 張債在 100 元以上買入,9 賺 4 蝕,平均利潤為 -4.7%,主要被違約的 CENCHI 拖累,撇除違約債券的平均利潤為 1.3%。全部交易都是在恒大正式暴雷 前 進行。 - 25 張債在 90 - 100 元買入,21 賺 4 蝕,平均利潤為 -2.1%,主要被違約的 CFLD 和 CAPG 拖累,撇除違約債券的平均利潤為 5.7%。若只計算後恒大暴雷交易,平均利潤為 4.8%。 - 8 張債在 60 - 89.99 元買入,7 賺 1 蝕,平均利潤為 9.9%。全部交易都是在恒大正式暴雷 後 進行。 - 6 張債在 60 元以下買入,1 賺 5 蝕,有最少三張以違約作結,平均利潤為 -51.5%。 最近買入的債屬於最後一類,所以是自作孽不可活。 但 DALWAN 乃屬於第二/三類,實屬無奈。 要怪就只能怪自己火中取粟,而安全邊際卻只有那麽一點點。雖然其實也是馬後炮。 經過兩天的驚濤駭浪後,主體已經將近 24 小時沒有任何新消息。債價在 60-70 元之間停滯,不知是沒有成交還是各方都按兵不動,買定離手。按常理,最遲明天傍晚便會知道結果,但筆者並非消息靈通者,只能憑債價變化去猜事情的終局... 2023-07-20 過去 24 小時 DALWAN 很多消息, 藍色是好消息 , 紅色是壞消息 。 7月19日晚,《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》发布。万达集团官网第