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近況小紀錄

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近日國際和本地投資氣份俱可以「惡劣」來形容,惟暫時仍僅限表面影響而已,未見大規模拋售。

閒話莫說,整述要點如下:

- 貿戰升級後稍稍緩和,特朗普似未有把握打勝仗,未來仍以反口覆舌為主;金價上升

- 美國利率市場如年初所料,急轉直下,相信US Fed今年內要再減 0.5-0.75%

- 2年期與10年期美國債息率終現倒掛,可預期1-2年內股市及經濟會出現大型震盪

- 美公司債息率跟隨下跌,價格走向兩極,優質的上升,有壞消息勁跌

- 美公司債現 call back 潮,筆者也中了三隻,資金需尋找出路

- 本地政治事件越演越烈,地產股首當其衝,REIT 亦終於跪低,包括筆者的頭號巨大持倉

- 需留意機會禁制令可能令活動回流市區和民生區,REIT 或仍有下調空間,吸納時機必現

過去一個月操作:

- 上月清倉 1997,小部分換入 2778(從未持有2778,只是試探性質)

- 試底性買入 1052,昨天跌穿買入價

- 試底性買入 823,惟昨天開始了回購 (咁快? WTF!)

- 清倉大部分非核心持股 (持貨少於10萬元)

- 增持澳元 (生活需要)

- HTZ, RCII 被 call 走,資金尋找出路中

- MBI partial call 後已重新買入

檢討和部署:

- MNK, CBL 四腳朝天,闊佬懶理

- 今年大幅增持的 2588, 1883 呈現極強防守力狀態,與其業務性質及增長狀態不無關係

- 今年首度買入的 12 中風眼,幸好只是小試牛刀

- 密切留意 823, 12, 6823, 1052, 1883, 2588,但絕不可心急冒進

- 美國將不斷減息,借貸利率很快重見2字頭,可考慮重新買入優先證券

- 曙光未現,量力而為,慎防內憂外患夾擊

《昆布初體驗》系列 - 澳洲的二手樓

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澳洲買樓程序與香港頗相似,都是先找地產代理睇樓,睇啱簽合約、落細訂,然後找律師樓、加訂、申請按揭,待一切搞定了便等收樓。然而,當中的細節有很多不同之處,包括:

(1) 沒有買家代理

除非你很有錢,有人貼身服務你;或者有熟悉的地產代理願意跟你游走各區找賣家代理洽談和分佣,否則一般買家都不會找固定代理睇樓。凡事總有代價,懶得自己落區找賣家代理睇樓的人,恐怕難以在有限的選擇中找到理想居停。

(2) 買家不用付佣金

因為沒有買家代理,正常情況下賣家會負責全部佣金,一般是樓價4%。另外也有代理願意主動減佣促成交易。

(3) 睇樓要等開放日

香港的住宅放盤很少會搞開放日,但如有需要每天或每晚都可以約睇樓;澳洲則相反,因澳洲人重視家庭生活,很少人會在平日或星期日睇樓,令超過 95% 放盤的開放日都堆在星期六。每間屋每次開放時段只有30分鐘,錯過了便要等下星期了。

(4) 拍賣

有些澳洲的住宅會以拍賣形式賣出,這在悉尼和墨爾本尤其受歡迎,因為在樓市上升時,拍賣的價格比洽談更理想。拍賣一般在物業的前庭或客廳進行,而非拍賣行,可以即睇即買。

(5) 合約
香港的買賣雙方沒有悔約的機會,買家簽臨約便要付3-5%訂金,誰後悔就馬上輸訂金及雙方佣金,即5-7%,非常肉赤。澳洲的買賣合約有悔約條款,昆士蘭省的買家可以在簽約後五天內賠償樓價0.75%退訂,也不用賠佣金。澳洲的買賣合約可以設成有條件簽約(拍賣除外),條件包括 Subject to Building & Pest Inspection 及 Subject to Finance,簽約後14-21天內可以據此要求買家退訂。其中 Subject to Finance 是非常屈機的條款,因買家可以令銀行不批出貸款,便能無償悔約。澳洲的買賣合約細訂只需 AU$1,000,合約變成無條件的加訂也只是樓價的2-3%,資金調配鬆動得很。澳洲的合約可以在 PDF 上簽署及付款便作實(不是電子簽署,是「畫隻龜」而已),文件及買家身份由指定人士 Certify 便可,買家、代理、律師樓及銀行四方可以素未謀面便促成交易。 (6) 驗樓 (Building & Pest Inspection)

由於澳洲大部分住宅都是 House,屋內外的結構都是由業主負責,因此驗樓在澳洲非常重要。買家可以在簽約前/後驗樓及收樓前驗樓,確定物業沒有重大問題…

《昆布初體驗》系列 - 登澳之前

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「登澳之旅」距今已經三個月,這段日子一直在忙、忙、忙,加上政局紛擾影響心情,竟然到今天才能抽空回味。

上一個系列叫《出走大洋路》,顧名思義乃移民澳洲的前因、過程和結果之紀錄。抱歉「大洋路」三個字有所誤導,可能令人誤會目的地是位處維多利亞省 (Victoria) 的墨爾本 (Melbourne)。僅此澄清一下,五年前筆者到澳洲蜜月旅行時,的確希望日後能住在曾為全世界最宜居城市的墨爾本即使到了開始申請移民時,筆者仍然這樣想,所以才用了《出走大洋路》的名稱。可是隨後墨爾本發生一連串治安問題,包括種族仇恨、甚至是槍擊事件,都令筆者質疑墨爾本是否仍是一個宜居城市(最新排名已下滑至第19位)。
最後在神推鬼㧬之下,認識到昆士蘭省 (Queensland) 的黃金海岸 (Gold Coast)、布里斯本 (Brisbane) 或陽光海岸 (Sunshine Coast) 可能是更理想的居住地點,加上筆者打算退休,生計並非考慮因素之一,於是便頭也不回地申請移民到這片從未踏足的土地。

所謂「昆布」,固然不是說利尻和日高的海藻類產物,實為「昆」士蘭省的「布」里斯本市是也。筆者也不是有心將黃金海岸和陽光海岸排除在外,但是香港並沒有直航航線飛往兩個海岸,而兩個海岸分別僅距離布里斯本一到兩小時車程,因此從香港到訪昆省南部少不免要在布里斯本著陸。
筆者的《昆布初體驗》「登澳之旅」有兩個主要目的。

第一個目的是親身體驗不同區域的實際情況。筆者覺得我們這一代人真的很幸運,網絡上的資訊發達到不得了,按幾下 Google Maps 已能知當地實況,3D 地圖也好、街道實景也好、通勤路線也好,雖然不是更新得很頻密(國際大都會除外),但已足夠筆者充分地理解各區的地理位置、地勢、交通狀況、生活配套等。

澳洲各省政府資訊十分透明,筆者很容易便取得頗為 user-friendly 的人口普查結果和不少 互動性強而且更新得很頻密的資訊網,足不出戶已能知各區 (Suburb) 的人口、經濟和社區狀況,包括考慮居所最重要的資訊,如罪案率、人均收入、年齡分布、住戶分布甚至房屋大小等數據也一目了然。(究竟從前的人是如何作出移民的抉擇!)

然而,不管掌握的資訊有多全面,畢竟還是紙上談兵,數據並不能取代第一身體驗,但卻可以協助縮窄範圍,例如考慮以下因素:

(1) 治安:人身和財產安全是最重要的因素,罪案率略高的地區基本…

風沙中想起你 哀傷多麼赤裸

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下半年了 ,再來回顧。

政經風波、市況回顧

筆者在五月從澳洲回港時,股市因貿易戰陷入低潮,並於六月初見底。戰火重燃期間,特朗普言行並不一致,即使有實際行動也是雷聲大雨點小,或以虛張聲勢為主,結果事實證明一切都是為 G20 Summit 的會面舖路而已。貿易談判重啟後,相對市況會趨向穩定並慢慢向上。

樓市方面,在貿戰陰霾漸散之際,銀行已急不及待調升估價,而在政府宣布暫緩修訂逃犯修例後,翌日已出現大量破頂成交,並迅速從中、大價單位蔓延至細價樓。相信大部分選擇留下的香港人,還是會認真面對個人居住需求。

這一點也在筆者與朋友間的對話、分析及他們的行為上互相印證。

修訂逃犯修例的風波雖然沒有對股市造成大震盪,但無論是藍是黃、是撐是反,相信此事令不少市場參與者喪失入市意欲。筆者不欲評論政治事件,但坦言此事令筆者心中非常焦燥不安,在風雨飄搖之際下偏偏(看似)遇上入市時機,應該如何自處?

如在往昔,筆者必定全面停止股市操作,以免因情感失控而胡亂作出買賣。儘管筆者理智上知道投資一向不需考慮政治因素。

心腦交戰、認真分析

也許因筆者老了,在今次政治風波期間,筆者的理智竟然戰勝了情感。在澳洲回港後直至六四集會警號前,筆者僅小幅增持;但剛剛回看交易紀錄,筆者自六四翌日起多次增持股票,大部分交易都是在心情最低落期間、即六四後兩星期內出現。

現在回想,當時筆者心中一直在淌淚,也想過要不要減低投資香港的比例,或增加投資新加坡市場,甚至曾認真考慮是否應該減持香港的物業。

在冷靜下來後,衡量各種因素,此政治事件真的能動搖香港的資產價格嗎?以樓價為例,筆者一直認為物業市場是由香港人需求主導(不管是舊香港人還是新香港人),高樓價並非由外來投資者(包括內地)造成。有關樓市的看法,請參看舊文《在懷疑中前進》和《佢想跌到幾時 你想估到幾時》。更何況修例根本未能通過?

在美國減息周期開始及土地供應斷崖重現之際,談減持物業資產,是否過於輕率?

至於減持香港資產、增持新加坡資產,筆者考慮到本身流動資產組合持有新加坡上市的資產佔比已甚高(過去一直在60-70%,近一年來因持續增持香港資產才下降至40%),加上近期價格已上升不少,既然風眼在香港,為何不反其道而行,增持香港資產?

對於這兩條問題,在政府面對連續兩次史上最大型遊行、甚至(懷疑)有人因此事喪生後,仍然堅持不多退一步後,答案變得更顯而易見(見《迷霧裡繾綣》)。

投資…

明辨是非 - 曾蔭權終極上訴得直

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《出走大洋路》系列 - 價值觀與教育 (link)

2012年初,當曾蔭權仍是特首、唐唐已經辭職之際,特首被方向報爆出疑似貪污醜聞,從此負上「貪曾」醜名,更一度淪為階下囚。

明眼人也知道這是一場政治檢控,因為昔日曾蔭權在政改事件中堅持代表香港人的利益和立場、以及他不肯在退休後「升上神枱」做中央政府的政治花瓶。

筆者素來對經濟金融較敏感,而曾蔭權對香港這方面的貢獻極大,亦看得出他捍衞香港人利益時不遺餘力,歷任特首以他的功績最大。對於他可能因貪小便宜而犯罪並因此而入獄,我感到惋惜,只能尊重法治精神。但法治淪為政治檢控的武器,令人不寒而慄。

真正令我痛心的是一般市民大眾的他的態度轉變,作了一百八十度逆轉。

功過相抵,雖不能免牢獄之災,但願能讓他在眾人口舌之爭得到公平的對待。

可惜,這只是我的妄想。


這件事,性質上是政治事件,但實際上令筆者唏噓的是價值觀。

讀者還記得筆者寫過這段字嗎?

字裡行間看似平淡,其實我當時仍然滿腔怒火。

今天,大抵得到了一種解脫、一種不知如何形容的釋放。

曾蔭權終極上訴得直 (link)

因公職人員行為失當罪成被判監的前特首曾蔭權,上月中在終審法院提出終極上訴,要求推翻其定罪,案件今日(26日)宣判。由於曾早前已服刑完畢,故他不一定要親身到終院領取判決。

終院最終裁定他上訴得直,並撤銷其定罪及判刑,亦不作任何重審命令。現年74歲的曾蔭權,被控於2010至2012年期間,在行使特首職權、考慮涉及一間廣播機構的決策時,無申報與該機構股東進行物業租賃的商議。他於2017年2月在高院原訟庭被裁定一項公職人員行為失當罪成,判監20個月。他其後向上訴庭上訴,上訴庭在定罪方面維持原判,但在刑期方面,則改為監禁12個月。

雖然曾蔭權早前已服完所有刑期,但他仍就定罪提出終審上訴。控辯雙方就他如果只是因判斷錯誤而漏報利益,是否構成行為失當的問題爭辯。曾的律師指,曾並非在明知自己所做屬違法之下蓄意漏報,因此應判他無罪。但控方則指陪審團的裁決顯示他們不接納曾的辯解,故應維持其定罪。

終院上月14日開庭聽取雙方陳詞後,終於今日頒下判決。

筆者是刻意引用方向報的報導,因為七年多前,就是這群不辨是非之人,將一個真心盡心為香港人爭取政治利益、國際地位的香港仔,推向法律上、精神上、也是物理上的深淵。

願你我即使選擇沉默,也要保持明辨是非的能力。
若你選擇放棄擇善固執,請接受有一天自己將會變成他們。

迷霧裡繾綣

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不談政治?
政治終有一天會找上門。
人說「撕裂2.0」實現了,筆者覺得好笑,政府和人民撕裂、警民關係惡化,這兩點確是事實,但也不是甚麼新鮮事,根本不值一哂。最好笑的是似乎建制派與政府關係出現大裂痕。
一次修訂,竟令建制、泛民、本土派的利益連成一線,林鄭說 We Connect,真的做到了。
我們的特首甚至還 Connect 了台灣選舉,助攻助到打假波咁,真是_出國際。
大姐,曲線要講明,一早講明就不用犧牲那麽多。人命啊!
可幸的是,經濟上的犧牲只是暫時性。
迷霧很大、很濃、很刺鼻、很難受。
但從某些層面看,這件事已經告一段落。
在前瞻性主導的市場,迷霧裡,可能是,最,適合,繾綣纏綿的時機。
P.S.: 謝謝鄺仔。

Permanent =/= Forever - 「永久」居住簽證的真諦

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最近移民簽證獲批的文章出街後,筆者在 Blog 內外都收到了不少祝福,在此再一次表達對各位的衷心感謝。無論大家的理念是否相同、價值觀是否一致,作為同在香港生活二、三十載,或天天在說廣東話的有緣人,能互相支持、和而不同,在今天撕裂不堪的社會已是難能可貴!

在筆者收到祝福的同時,也有讀者問及有關移民的事宜,當中不少可以分享一下,希望幫到後來者。

先旨聲明,筆者一直以來只研究了自己有興趣的簽證,其中較為熟悉的只有技術移民的 PR Visa (i.e. Visa 189/190),其他的都是一知半解,搭兩句咀還可以,詳情真係要自己做功課研究清楚,千萬千萬千萬不要靠哂移民顧問/Agent (我認識的移民顧問對個別簽證也是一知半解),否則注定蝕底!

今天想講一講 PR Visa。

PR Visa 即 Permanent Resident Visa,是出入澳洲最自由的簽證之一,其地位僅次於澳洲公民 (Australian Citizen),除了少部分福利/權利有初始等候期、沒有選舉權與被選舉權(同時也有投票的義務)、沒有申請公職和參軍權利等等外,其國內地位與澳洲公民幾乎一樣。問題來了,如果 PR Visa 已經是永久,那麽又何必多花氣力去獲取澳洲籍/澳洲護照?

原來 PR Visa 並非永久(下文再詳述)!甚麼,永久居住簽證並非永久?

關鍵在於 Permanent 這一個字(以及筆者英文太屎)

Permanent,一般會被譯作「永久」,即是 For ever 的意思。但翻查劍橋字典,Permanent 除了解作 For ever 外,亦可解作 lasting for a long time;牛津字典亦解作 intended to exist or function for a long, indefinite period without regard to unforeseeable conditions: a permanent employee 或者 long-lasting。

換句話說,PR Visa 其實是一個 Conditionally For ever Resident Visa,如果要翻譯成中文,「長期居住簽證」比「永久居住簽證」更切合簽證本義。

廢話說完,究竟澳洲的 PR 和 PR Visa 有甚麼 condition?

首先(好長氣,但一定要講),PR 和 …

《出走大洋路》系列 - 皇天不負有心人

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上回提到筆者申請的 Visa 190 的申請等候時間一再增加,75分位數等候時間由6個月變成8個月,90分位數更由8個月變成11個月,幸好其後認識到一班志同道合之士,並相約在筆者獲邀申請後七個月零一天相見,漫長的等待才變得好過一點。

在這班志同道合的網友當中,有一位 (網友A) 已經是澳洲公民。在相約見面的群組,A指他從小已在澳洲長大,只是長大後、讀完書才離澳赴港從事專業工作,並在香港結婚生子。

照道理,具有 Native English 口語能力的專業人士至今在港工作仍甚為吃香,不但社會地位較高,收入除了未必及得上生意人外,也算是半個人上人吧!擁有如此優厚的條件,為何他會出現在澳洲移民、房地產和投資相關群組呢?

原來A的太太並非澳洲人,早晚也需要申請「伴侶移民簽證」才能長居澳洲;而他的事業雖然全在香港,大部分房地產投資卻在澳洲的大城市,流動資產則因稅務便利和槓桿條件而放在新加坡和香港。因此,他既有需要吸收移民簽證的資訊,同時卻對澳洲熟悉不過,尤其是房地產方面。最重要的是,他非常認同有意移民澳洲的香港人的價值觀,並分享了很多他在澳洲和香港各生活多年的體會、和對香港多年來的轉變的感受。

詳細內容涉及個人私隱,不便分享,但大致上他認同香港只是方便搵錢的世界,要生活終需回歸澳洲懷抱。

這種想法,不禁令筆者回想自己的初心:當初我不就因為「價值觀」三個字,決心行動離開香港麽?想到這點,筆者被等待期磨得七七八八的熱情一下子便回來了,且似乎比當初燃燒得更旺盛!

見面前的每一天,大家都非常雀躍地在群組內討論,好不熱鬧。網友A原來不止是一個對澳洲極度熟悉的人,更是房地產投資和稅務專家,他不斷無私地分享和回答網友的問題,其答的顯示他對上述數個範疇熟悉和詳細的程度、以至資訊的全面性簡直出色得令人咋舌!

在群組中,他已經成為最接近神的男人了,大家都急不及待想一睹他的風采。

轉眼間已到了見面前一天,即筆者獲邀申請後七個月。這天是星期五,TGIF!!!!!

八時許,一切如常,鬧鐘還未響起筆者已經自動起床,已成習慣。一起床便打開電話螢幕,當然也習慣,相信大家也一樣。

不計算垃圾電郵,筆者每天都會收到幾十個電郵,包括半夜不知從哪個時區傳來的。首先是一堆銀行的月結單和提示電郵,然後是 Interactive Brokers 的,還有 Facebook 專頁的資訊...這些大部分都被我秒殺掉。

接…

順流自high 不如逆境自強

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在各位看到這篇文章之時,如無意外(啋!)筆者已經成功著陸,短暫回歸香港懷抱,既漫長(以旅行角度看)又短促(以移居角度看)的「登澳之旅」終於結束。關於登澳之旅的經歷和過程,筆者先賣個關子,待寫好《出走大洋路》餘下的篇幅再跟大家分享。

2019年一轉眼已過了四個多月,本 Blog 自去年年尾「收爐 (2018)」一文後,已甚少談及自己的投資組合情況,甚至連市況也少有提到。主要原因當然是今年以來波動甚少,各種資產價格大幅反彈或破頂,在此情況下根本無需作策略調整,只需好好享受早前播種的萌芽,以及作些小修小補便可。另一主要原因是自二月底起小弟一直工、公司、私三忙,前文《害怕悔恨,是誰的錯?》已然交代。

然而,在「登澳之旅」期間得知趁特朗普再發癲令大市急速回調,實在值得在此「疑似十字路口」面前,更新一下筆者投資現況,順道檢視有沒有必要就上述事件調整投資策略。

市況回顧

去年小股災後,物業市場二手交投接近冰封,不論物業價格,跌幅均達100萬以上。惟此跌市之短促及其後反彈之急勁程度,實在遠超筆者之想像。在筆者印象中,如不談遠古之急跌市(如六四事件、亞洲金融風暴第二、三波、沙士事件等),就只有2008年底的金融海嘯堪比。

當年2008年9月雷曼爆破前開始暴跌,到12月底港島樓已經見底,新界樓最遲開始跌,亦在翌年首季見底,跌幅約15-25%(當年重災區是港島中/大價樓和一手樓)。2009年環球放水之程度及樓宇供應不足(注意不是土地供應)程度並不比今天低,但亦花了近一年才回升至2008年3月之頂峰。

2018年之所謂股災與2008年的股災當然是九牛一毛,但累升最多的細價樓樓價回調之急卻可比當年,至於反彈之勁則更誇張,見底至今僅四個月,大部分地區已收復失地或已破舊頂,當中包括部分既落後又跌得勁的細價樓。經過這一浪,除非有極必要的自住理由,否則筆者已不敢提供任何入市或不入市的意見了。

今年以來 REITs 和類似性質的收息金融資產也是有升無跌,領展已經令筆者欲哭無淚,幸好其他持貨表現也不俗。公司債券方面,由於持貨波動甚低,沒有引起筆者的注意。至於股市,大家比我更熟悉,恭喜大家盤滿砵滿(尤其是重注美國科技股的 Blog 友們)。

投資組合及操作

截至5月10日為止(物業估價更新截至4月底),本年淨資產(NAV)較去年底上升18.8%,當中7.8%來自投資收入 (Dividend, Coupon…