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利申：本文非廣告 ——————————————————————————————————— 昆洲物業投資回報 (非首府地段) 以樓價 60 萬澳元標準獨立屋為例 (以下銀碼均為澳元) 租金: 每週約 $600 - 650 (Gross yield = 5.5%) 每年必需支出 Council rate: 每半年 $1100 Water & sewerage service: 每季 $250 Landlord insurance: 每年 $1500 Management Fees: 租金的 6.6% Smoke Alarm compliance: 每年 $130 合共約 $7000，相當於每年租金的 21% 其他潛在支出 Land tax: 州內總持貨超過若干地價後才需繳納，按地價計算而非樓價 Water compliance: 每個新租客 $100 Lease renewal: 每年 $100 (舊租客) 或 Advertising: 每個新租客 $275 Leasing fee: 每個新租客 1.1 週租金 (~$700) Repair & maintenance: 每年約 $300-1000 平均每年約 $500 - 2000，相當於每年租金的 1.5 - 6% 入息稅 視乎閣下其他收入及利息支出而定 Net yield (pre-tax) = 4.0 - 4.3% 目前按揭利率水平 = 5.0 - 5.5% ——————————————————————————————————— 香港物業投資回報 (中低價樓) 以樓價 600 萬港元半新樓為例 (以下銀碼均為港元) 租金: 每月約 $14000 (Gross yield = 2.8%) 每年必需支出 差餉及地租: 每季 $1750 Management Fees: 每月 $1500 合共約 $25000，相當於每年租金的 15% 其他潛在支出 Leasing fee: $7000 Repair & maintenance: 每年約 $1000 - 4000 平均每年約 $4500 - 6000，相當於每年租金約 3% 個人入息／物業稅 視乎閣下其他收入及稅務居民狀態而定 物業稅劃一為租金收入的 12% Net yield (pre-tax) = 1.9 - 2.3% 目前按揭利率水平 =

2023-03-01 買入非內房債，四個月到期，YTM = 12%。 在 CENCHI 死裡逃生之前，第三張債以穩守為惟一目標。之前四次貪心，二勝二負，贏粒糖輸間廠。 CAPG 重組有消息了，想以 0.75% 作誘餌。我等散戶除了無奈接受，還有其他選擇嗎？ 2023-03-07 沽出去年 11 月底買入的 FUTLAN，三個多月賺 16%。 有少少 risk off 感覺，準備換馬。 唔洗準備了，已經成交。買入近五個月到期內房債，預期賺 8%。 今天果然是 buyers' market 啊。 2023-03-16 CENCHI 美元債集體暴跌，應該玩完了，臨尾香！ 2023-03-20 個市場都幾恐慌下。 AT1 跌到仆直，好多 Single A 大銀行的 AT1 LV 唔低，相信唔少資金係中資美元債大跌一年後都轉咗去 AT1，貪佢 rating 高息又唔錯，而家慘了。 好彩筆者親歷過雷曼爆煲，呢十幾年來從來不相信銀行債務資產。 可能唔少人要即日去槓桿，其他債券都被拖累，包括已經無 LV 的中資美元債就更加適合用來開刀。 2023-03-22 澳洲第一間投資樓出租剛滿一年，嘗試加租 7% 不果，租客斷言退租。老實說，我對此租客一點好感也沒有。首先自從去年底開始交租越來越遲，最後竟變成欠租狀態。需知道遲交租在西方社會是死罪，澳洲有租客歷史資料庫，每一次經物管公司出租的全部 history 均會被紀錄在案， 永不消失，比香港的信貸資料庫更恐怖。後來物管發現當初簽租約的兩人其中一人根本不是租客，只是捱義氣為另一人提供入息證明......這跟隨便幫朋友做擔保人有何分別？真是愚蠢！ 自從決定退租後，此租客幾乎不再交租，想以按金抵扣。幸好租賃保險包括欠租及惡意破壞，即使最後按金無法覆蓋損失也可經保險公司取回賠償。此劣質租客下星期便離開，可喜可賀。 另一間澳洲投資樓五月下旬才完租約，但我決定早於三月初便提出加租，如果租客於兩星期內提早簽約，租金只會上調 5.5%，否則上調 9.1%。此法果真奏效，租客上星期已爽快簽約。 2023-03-27 劣質租客尚未遷出，新租客已簽約。新租金比舊租金高 13.6%，是區內目前最平選擇。 雖然無法賺到盡，但我可以揀客，而且極速租出能將空租期壓縮到最短（今次僅八天）。 記住，每丟空一星期，成本便增加 1.9% (1/53)。如果為了租金高

2023-02-01 CFLD 美元債重組正式生效，三張爛債已換成八年後才到期的鏡花水月債，年息 2.5%。違約前未付利息亦以 Zero Coupon Zero Interest 型式在八年內歸還。 1% Cash prepayment 已收到 1.8% deferred cash payment 會在 2023 年底發放 27.2% proceeds from sale of assets 預期於 2023 年發生，但我估最快要 2024 年才有 16.7% 會以信託分派型式慢慢歸還 53.3% 在 2031 年 1 月 31 日到期歸還 此批爛債成本為 $196，現僅回收 $3，年底再收 $5.4，預計明年可收 $81.6。 明年起信託慢慢歸還約 $50.1，其餘本金 $159.9、利息 $32 及重約前利息 $5.1 於 2031 年回收。 另外，第二間港澳物業置換的香港部分終於完成。此交易傾價期間傳出爭議近十年的大維修終於拍板，但未出夾錢通知書，幸得 Agent 幫忙將大維修費用在合約上列明由新買家負責。 等待完成買賣途中收到夾錢通知書，一個細單位竟要夾十幾萬，真是抹一額汗。 持貨八年，年化回報率 IRR = 20.2% 2023-02-06 增持小量澳元。 2023-02-09 又有租客退租，因小朋友長大要搬大啲。執執佢再放租，租金難免要下調 5% 或以上。 2023-02-15 有朋友問及領展供股，由於早年已因國安法決定清倉位於香港的流動資產，我已沒有定期關注領展的動向。不過馬後炮講講，除國安法外亦有幾點已令我對領展失去昔日的熱情： 1) 早年靚價賣出香港的物業後，沒有收購對象卻又遲遲不肯逢低回購 2) 為了分散和擴張，不斷買入 Gross Yield 僅略高於融資回報的海外資產 3) 海外資產並不是一定在 Prime Location, 例如日本的就得啖笑，而且時機一點也不好 4) CEO 在高位減持，同時領展又在高位回購 總而言之，近年領展常作回報不合理地低的投資或回購決定，司馬昭之心... 可恨的是，家母還持有不少領展，且佔其流動資產大部分...去年已叫住她等加息加定後再決定，就是不聽，急著增持收息的結果就是要拿出更多錢去為某人填氹。 內房又再陷入負面消息滿天飛的狀態，未知是震倉還是另一次政治打擊，為減低風險，沽出上月買入的 COGARD，僅賺 6

2022 年以此方法記述甚佳，繼續。 2023-01-03 買入一張一年後到期的債券，目標賺 37%。 2023-01-06 增持少量澳元。 買入一張永續債。 2023-01-10 賣出上星期買入的永續債，輸四蚊。 犯下低級錯誤，忘記永續債可以無限期延遲還息，如意算盤打不響。真心白痴。 2023-01-18 買入一張年半後到期，目標含淚賺 25%。 2023-01-25 CFLD 的重組計劃已成無條件，新債券 ISIN 已出，將於月底正式完成。

投資組合 物業進二退二，另有一間港樓正等待完成交易，實際上僅持有七項物業。錯過了年中置換物業時機（其實香港沒有疫情又尚未加息的時間很短），無奈。 除了賣出的物業外，沒有租客變更。 年內港樓經歷過去十四年來最大跌幅，組合淨值在首季結破頂後掉頭向下急挫，即使努力炒債也只能彌補小部分賬面損失。 年底倉內仍持有七條債券，包括： CFLD - 三條 2021 年已違約債券，境外化解方案等待通過中，續以 10% 入賬。 CAPG - 已違約且毫無重組消息，繼續以 10% 入賬。 其他債券均以市價入賬。 第二至四季主要操作如下： 1) 十一條直債賣出或到期，除了 CIFI 那張勁蝕三十幾蚊外，其餘一半每張賺 5-10%，另一半每張賺 10-20% 2) 沒有抽 IPO 3) 持續增持澳元 在極大幅削減流動資產組合的情況下，結束連續兩年流動資產負回報，全年流動資產槓桿後回報為 41.7%。大部分回報來自玩命炒債，果然要控制注碼才能獲利。 截至 12 月 31 日， 本年淨資產 (NAV)  回到 2019 年初水平， 較去年底大幅下降 21.2% ，乃 2008 年金融海嘯以來首次出現負增長，當中 -24.6% 來自物業賬面淨貶值，+5.6% 來自期內投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.)，+4.2 % 來自淨已實現盈虧 ，-2.8% 來自利息、維護、稅務及債券投資開支，-1.6% 來自扣除非投資收入的淨消費，其餘是流動資產賬面變化、匯率變動及其他盈虧。 淨資產幣值：HKD 40%; USD 20%; AUD 40% 淨資產所在地：HK 44%; SG 20%; AU 36% 生活與健康 家庭巨大挑戰持續，但終於踏出了旅行的步伐。八月舉家到 Cairns 旅行，十二月舉家連同長老到 Osaka / Kyoto 旅行，隨後返港探親三星期；運動方面，做 Gym 亦因同一挑戰常常受傷，現已停止並改玩有人輔導的 Pilates，受傷頻率大減。目前每周運動最少兩次 。 家居方面，年內添置了一輛大車、一部三匹半冷氣、一部新 iPhone 及車房門等等。由於買車等支出較大，本年度開支創新高，較去年上升 52%。若扣除大額非恆常支出，全年開支亦上升 5%，主要來自去旅行的使費。 來年目標維持「不需要為做而做、不需要為錢犧牲時間、不需要為物慾賣命」的

2022 -12-05 增持小量澳元。 2022-12-07 CENCHI 美元債在寬限期內付息。 2022 -12-15 增持小量澳元。 2022 -12-16 增持小量澳元。 2022-12-19 第一間港澳樓置換正式完成。 持貨八年多，年化回報率 IRR = 23.5%。 2022-12-27 沽出上月中買入的債券，六星期執 10%。

2022-11-01 當投機獲得成功，絕不可乘勝追擊，反而要謙卑低調。千萬不可吹噓自己的成就，因為正如許多長年進出市場的人所堅稱；從市場賺來的錢只是借來的，下一次就得付出高昂的利息償還回去。 2022-11-04 買入一張年內到期，含淚賺 6%。 明明加息幅度大幅落後於美國，澳元近期卻異常強勢。難道十月中已見底？ 2022-11-14 感覺美元強勢已盡，增持小量澳元。 CENCHI 仍未支付上星期到期的美元債利息，30 天寬限期倒數中...凶多吉少。 含淚沽出九月時含淚買入的 DALWAN，賺 6%，打算換馬，不過未入到。 2022-11-15 再增持小量澳元。 買入兩個月到期債券，目標賺 11%。 2022-11-18 再增持小量澳元。 2022-11-25 未死的內房美元債突然 FOMO。 以接近 PAR 的價格沽出月初買入的 DALWAN，三星期賺 5%，靜待機會。 2022-11-29      買入四個零月到期債券，目標賺 19%。

香港樓市正經歷 2008 年金融水嘯以來最明顯的跌幅，且幾乎肯定是次跌幅的持續性較長及幅度較大，範圍也更全面。因此，筆者作為物業投資者，該關心的是樓市會否複製如 1997 年後的大跌浪。 請注意，所謂 1997 年後的大跌浪，僅指由 1997 年中至 1999 年初的下跌，平均幅度約為 50%。1999 年初後，市場受科網泡沫、2000 年泡沫爆破、2001 年九一一危機、2002 年全球瀰漫負面氣氛及孫九招，乃至 2003 年沙士事件等眾多不能預測及複製的場景，故不納入刻下的分析。 本文會考慮以下幾個基本因素： 1) 土地／樓宇供應 1997 年的土地及樓宇供應均處於升軌，且八萬五政策的預期（及其後數年落實）均是對樓價的嚴重負面因素。 2022 年的土地供應處於起步階段，中長期會向上；但 樓宇供應仍處於低位，且中短期仍維持此狀態 ，此因素遠較 1997 年正面。 2) 樓宇需求 1997 年的實際樓宇需求處於升軌，否則也不會有港英政府時期建議的目標（八萬五）。回歸後預期每年新增幾萬人，也是正面因素。然而，投資性樓宇需求卻因宏觀因素急降中。 2022 年因移民潮令實際樓宇需求處於降軌，疫情所限內地的新增人口無法及時補上，同時投資需求也被壓抑到極致，三者皆令需求端處於歷年來的低位，甚至比回歸前的移民期更負面。 惟一可以視為正面的一點是需求已接近見底 。此因素較 1997 年負面。 3) 貨幣供應 1997 年的貨幣供應處於高位，但並非如過去二十年般嚴重水浸，且因宏觀因素轉勢。 2022 年的貨幣供應也是處於高位，過去二十年的覆水難收，這一點要比 1997 年優勝。 4) 利率及估值 1997 年原本的利率 (~8%) 已不低，且美國處於加息周期 (~10-11%)，對樓市參與者的打擊很大。估值方面，1997 年高位的租金回報率仍有近 4%（以中小型單位計算）。 2022 年從零利率急升中，目前的市場預期是港息一定不會跟上美息（且首兩次加息亦然），但美息上升之急空前未見，令人擔心港息最多只能拖慢加息進度而非可維持較低的長端利率。最可怕是目前市場似乎仍未 price in 這個憂慮。估值方面，2022 年前港樓租金回報率長期維持在 3% 以下，最低時接近 2%。 目前美息預期會加至 5 - 5.5%，以息差角度看，情況較 1997 年好，但不排除市場對美息的預期尚未見頂（

2022-10-03 買入三個多月後到期債券，潛在回報 95%。 這隻只有六七成把握，但市場卻認為只有兩三成希望，值搏率搭夠。 走火入魔？ 最多咪嘔返廿幾蚊畀佢...CFLD 一隻都輸成兩嚿水啦... 2022-10-06 疑似中伏。有消息人士話公司有銀團貸款想延期還，如果屬實係幾驚嚇。 問題是，尋日先撤銷標普評級，今日即刻傳延期，有無咁巧合？乜消息人士唔知道國慶長假，有利息到期會唔假期前安排好或者傾？長假期除咗 default 可以做到啲乜？我唔相信內房經歷咗一年風暴仲會咁豬兜。 消息雖然幾假下，但係市場好 buy。 無他，內房債杯弓蛇影已不是新鮮事。加上價格已近展期價，呢個價沽仲唔係司馬昭之心？ 不得不承認的是，買入價安全邊際不夠高。之前齋諗國慶假期前後（加上二十大嚟講），宏觀上唔會有大件事，忘記長假期間境外先係搵食時機。 又上一課。 2022-10-11 唉！明明九月底話咗十月圍城唔好亂搞。今次真係走火入魔啦！ 旭輝美元債違約。 手起刀落，十日輸 72% 離場。唔計衍生工具，從未試過咁短時間輸咁大幅度。 冇辦法，願賭服輸，話明係賭佢死唔去，衰咗我唔會再磨爛蓆。只係冇諗過佢會直接違約 interest payment，而唔係違本金，搞到斬纜時連 coupon payment 都拎唔返。 今年十戰全勝紀錄斷纜。 2022-10-21 外電報導， Debtwire引述兩名知情人士報導稱，綠地於10月15日拖欠包括公司原本3億美元而後擴大的銀團貸款。報導中兩名人士都未言明分期償付規模。綠地並未回應媒體的置評請求。 綠地2023到期的6.75%債券挫12.7美分，至17.2美分，邁向5月崩跌以來的最大挫幅。 又係臨天光瀨尿。 這張只剩三星期便到期，按過去綠地的經驗及推斷，突發違約的機率非常非常低。即使報導中的銀團貸款沒有還錢，也不代表綠地不會還美元債，因為這間公司本來就喜歡不跟章法出牌，會選擇性還錢。 但是，被旭輝一役嚴重打擊後，脆弱的信心傳導到其他持貨。 GRNLGR 到期前三星期止賺離場，只賺 18%。(原計劃可賺 69%，上星期賬面仍賺緊 45%) 當失去信心了，利潤就不再屬於投機者。 再次證明，做錯一個決定，影響遠不止那次止蝕的成本。 這個十月，儘管沒有被股災拖累，卻因一次失手、三個動作就輸掉了七位數，令下半年以輸錢作結。 2022-10-24 痴咗線，我竟然將