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八月流水賬

2022-08-03 https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2022/0731/2022073100034_c.pdf 原來又係自己買返,70 蚊買到 95 蚊。繼三月融信後又一奇蹟達陣。 2022-08-08 五月買的 FTLNHD 已到期,三個月回報 12%。 六月買的 CENCHI  已到期,兩個月回報 17%。 CENCHI 想埋怨一下,冒了 100% 回報的風險卻只賺到 17%。然後又反問自己,當初若沒有買入,又夠不夠膽在 $50 樓下入貨?答案很可能是不。 反而應該考慮何不: (A) SOE 入股通告時買入,當時回報有 27%;或 (B) SOE 簽訂買賣合約後買入,當時回報達 33-43%。 惟一解釋是當時並非以 SOE 成功入股為買入原因, 後來才發現自己沒有對自己說真話。 2022-08-09 買入一張不到一個月到期,潛在回報 6%。 2022-08-11 考慮兩種選擇: (A) $80 買一天到期;(B) $60 買兩天到期 如果單以回報考慮,選擇 B 顯然是愚蠢的。因為兩個月到期的風險肯定超出一個月到期的一倍,但回報卻不足一倍。然而,內房債已 distress 到曠古鑠今的地步,不能不考慮輸面。 經過分析,期望值如下: (A) $95.3;(B) $80.3 - $87.8 (略近低端)

七月流水賬

2022-07-12 還以為三月已是內房債市場的崩潰之最,沒料到原來沒有最差、只有更差。 基於六月大幅上升的銷售額加上中央自五月起大水灌溉,七月市況之惡劣可謂完全且極嚴重地超出筆者的預期。月初至今,不單已違約的債券全部跌到幾元、已展期的債券大部分跌穿 15 元,甚至很多少於一年內到期而未暴雷的債券也跌穿 20 元,表表者如 TPHL, KWGPRO。 經過昨今兩天一再被拋售,最優質民企如 CIFI 等約半年內到期的債券也跌至七字頭,次之者已剩三四十元,十幾二十元者眾。如此市價意味著幾乎所有尚會買賣債券的投資者或投機者均已死心,很多債是不問價拋售,即使賬面虧損已超過六七成也照斬無誤。 是次失算也令筆者誤判六月為高價追入債券的時機,該交易可謂大半年來最魯莽的交易,沒有之一,目前賬面虧損已相當於抹去執雞策略實行至今近四成利潤。若真的展期,已實現執雞利潤幾乎一舖清袋。 考慮到很少展期公告會在到期前少於兩星期內公布,相信該債券尚餘半個月便知分曉。 但願繼二月 RONXIN 一役後,再次奇蹟達陣。 P.S.: 當天苦苦支撐的 RONXIN,歷經大半年的死頂,終於在剛過去的週末壽終正寢。 2022-07-14 無眼睇,已違約的債券直接 write off 九成吧! 2020 年在負油價中破產重組的 Valaris,債價最低跌至 $5,重組後拿回的股票值 $13.5,今年隨油價飆升,最高曾升至值 $37。現價僅值 $23.5。 2022-07-21 傳咗幾日,華南城終於宣布一展再展。希望係壞消息盡出,哈哈哈。 再一次提醒自己,對國企入股不要抱太大幻想。 同時又估唔到雅居樂咁叻仔,八月應該上岸了。 中午,河南 SOE 與建業簽訂買賣合約,然後大家又興奮了。 人類真是善忘啊。

六月流水賬

2022-06-02 CENCHI 終於同河南省政府傾掂數,胡總賤賣部分建業地產畀政府,再半賣半送可換債,河南省國資委可在三年內成為大股東。倘交易完成,建業可用營運現金會即時增加十幾億,加上早前處理掉部分文旅項目及其他資產,估計已有足夠財力償還今年八月到期的債券。但仍需小心會步華南城注資後展期的後塵。 儘管落得賤賣公司下場,留意胡總本身仍是中原建業及建業新生活的絕對大股東,加上歷年來收取股息幾十億,粗略估計胡總身家仍有百幾億。 至於筆者持有的 CENCHI 債券還有近十一個月才到期,難以即時受惠,頂多都是賬面損失減少幾十萬而已。惟長遠而言確是大利好,起碼債務重組的機會已幾乎降至零。 2022-06-03 據公司情報專家《財經塗鴉》消息,綠地香港控股(0337.HK)於近日已匯出足額資金以兌付其本金規模為1.5億美金6月3日到期的美元債。 個半月執 15%,有驚無險又搞掂,恭喜馬可兄。 今年執雞回報已達三成。 2022-06-10 買入約兩個月到期的債,搏賺 17%。 2022-06-17 朗詩地產公布,公司發行於6月20日到期的2億美元優先票據,已總計回購1.1459億美元,並於已全部註銷。剩餘的8,541萬元本金的償付資金也已匯入票據信託人指定銀行帳戶,將於到期日如約償付。 這張上月看了好久,最後出手買極都買唔到,仲怪責自己出手太遲太低,原來又係公司自己用折扣價係市場狂掃貨。頂。 債價不斷修復,未來幾個月抵買的債越來越少。安全又有水位的幾間公司:FUTLAN, COGARD, DALWAN, CIFIHG, ROADKG FUTLAN 9月到期無乜水位 DALWAN 12月到期也只有十蚊,而且半年可以發生的事太多了 其餘三間都要明年才有債到期 其他貨色? 7月:PWRLNG 消息未足以冒險 8月:CSCHCN 可考慮但要再多些時間確認,AGILE 消息未足以冒險 9月:ZENENT 半收皮,KWGPRO 消息未足以冒險,GRNLGR 半收皮 10月:LSEAGN OK 但還是太遙遠,CSCHCN 過咗八月先講,REDSUN 半收皮,RONXIN 仍要觀察 11月:GRNLGR 過咗九月再講,PWRLNG 過咗七月再講 12月:DEXICN OK 但還是太遙遠 遊戲可能將近結束了。

五月流水賬

2022-05-04 增持澳元。 這筆錢原本是三個月前用作買屋,因時間太趕直接 draw 了三個月 AUD loan,年利率只是一厘鬆啲。現在趁澳元大跌補回,變相增持。 2022-05-09 買入一張三個月內到期的債,搏賺 12%。事後回想這宗交易有點衝動,風險回報比例不理想。希望是杞人憂天。 澳洲第二間投資物業成功收樓,也是做七成按揭。現有租客租金回報僅 3.7%,但是租賃經紀說此屋的租金已大幅上升四成,她認為重新放租最少有 5.2% 回報,甚至可以試 5.4%。雖然市場缺盤情況比上一次收樓更嚴重,但在利益當前,她必然想我收回重新放租(續租的收費僅是重新出租的 15%)。 但是對我來說,重新出租的成本遠不止此差別。放租的成本包括放租佣金、廣告費、放租期空租、清潔費等。考慮到此等因素,「大發慈悲」加租三成可能比重新出租更化算。 2022-05-20 上星期二收樓後,租賃經紀致電租客打招呼,沒想到還未開始談判,租客就二話不說就提議自我加租 28%。後來我循例還價 5%,租客考慮後說實在負擔不起,如果談不攏就只能哭著離開。 既然如此也就作罷,租金回報率 4.8% 也不錯了。我又嘗試讓新租金即時生效(行規是要六十天通知期)。對此我並沒有期望,但租客竟願意讓新租金在七天後開始生效。以一年租期計算,這個方案的總租金比筆者原先還價的方案還要高啊! 順帶一提,租客其中一人的收入比四年前大幅增長六成!看來近年澳洲的基層生活很不錯呢。 2022-05-27 https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2022/0527/2022052700123.pdf 綠地控股對下月尾到期的美元債發起征求同意,即係展期,唔係就唔洗施捨一個半同意費咁大方啦。筆者三月時沽出了這張債,後來換了 TPHL 四月到期的債,後者利潤已落袋。不勝唏噓。雖然上星期開始此債無故走弱,但前天還穩穩的站在九十幾元,忽然就展期了。 老實說,這消息真令人驚訝。綠地雖然是國企,但筆者一直知道它是壞孩子,也不會對其償債能力和意願抱百分百信心,但也沒想過綠地這麽快便決定展期。記得去年底綠地曾在極惡劣的市況下強行發行了一張八個月的超短期美元債,筆者當時便估計綠地最快會在八月後展期。也許是上海的疫情令它失去了預算吧。 此外,筆者亦持有下星期五到期的 GRNLHK。作為綠地的子公

四月流水賬

2022-04-08 提前沽出 FTLNHD 債券,為市況再度轉差作準備。兩個零月執 14%。 2022-04-11 短期市況極不明朗,換入另一張還有不到半個月便到期的債券。 2022-04-12 手痕 set 天價賣出昨天買入的債券,居然又成交了,一天賺了十幾天回報的一半。 慘就慘在又要搵另一隻買,自作自受。 留一天與你喘息,真的只有一天啊。 2022-04-19 長假前下的盤在假期後成交了,個零月搏賺 15%。 2022-04-21 TPHL 債券到期贖回,成功在少於一個月內賺 >20%。 2022-04-28 中梁控股(02772)公佈,於本公告日期,該公司根據交換要約及同意徵求備忘錄所載條款及在其條件規限下,就至少約2.61億美元或2022年5月票據未償還本金額的90%及約3.96億美元或2022年7月票據未償還本金額的90%開始交換要約,並徵求合資格持有人同意對規管交換票據的契約的若干建議修訂。 又死一間,越來越安全了!

季結 (202203)

圖片
  時間寶貴,不再作宏觀分析。 投資組合 如前所述,賣出一項非住宅物業,香港的物業組合只剩六項,其中五項為住宅物業。 買入兩間澳洲物業,其中一間剛簽臨約,仍未成交。澳洲物業增至三項,全部均為住宅物業。 總物業項數增至九項。 今天是四月一日,淨資產又悄悄破頂了! 史上最嚴重的內房債危機持續,第一季更隨世茂、龍光及融創各展期或違約事件達至高潮。雖然第一季內房債違約風險極高,但回報卻是極極高,甚至可以說是近十年來風險回報比例最高的時刻。 筆者繼續以短持形式去保持對市場的敏感度,並從中獲得不成比例地高的回報。 RONXIN - 已到期,本金早已入賬,利息卻拖到最後一天才付,此公司不宜再玩。 CFLD - 開始出讓產業新城,但美元債方案仍是遙遙無期。繼續以 55% 入賬。 CAPG - 已違約,目前市價也是沒有意義,續以 30% 入賬。 首季投資操作 1) 四條直債離場,ROC = 12.2%, -15.1%, 14.5%, 59.7% 2) 淨買入兩條債券,在早前低位買入,分別在四月與五月到期,現價均已回升至九十多元;兩間公司均如期公布已審核業績,相信暫已上岸。 3) 沒有抽 IPO 4) 大量增持澳元 5) 近清倉 GOZ 第一季債券有增加撥備,同時亦出現大量回撥及有到期利潤入賬,首季流動資產槓桿後回報約為 +12%。 截至 3 月 31 日,本年淨資產 (NAV) 較去年底上升 1.7%,當中 +1.5% 來自期內投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.),+1.3% 來自債券撥備及淨已實現盈虧;-0.4% 來自利息、維護、稅務及債券投資開支,-0.3% 來自物業賬面淨貶值,-0.2% 來自扣除非投資收入的淨消費,其餘是流動資產賬面變化、匯率變動及其他盈虧。 淨資產幣值:HKD 49%; USD 28%; AUD 23% (港元佔比首次跌穿一半) 淨資產所在地:HK 53%; SG 21%; AU 26% 生活與健康 年初澳洲通關,父母來了近兩個月探訪,並大量協助 Gardening 工作,基本上已做得八八九九,日後只需維持便可;運動方面因同一原因受阻。 旅行方面,只去了兩次酒店 Staycation,其中一次跟父母一起去。 家居方面,本季入手一部三匹半分體式冷氣,正式與極殘舊的中央冷氣說再見;車房捲閘換成全新的木紋閘;另車

三月流水賬

2022-03-01 RONXIN 債本息俱入賬。 內房又現新一輪股債雙殺潮,FTLNHD 中伏,被 PB cut LV 至零。FTLNHD 已是民企中實力最強的一批民企,僅次於龍湖、碧桂園和旭輝,商管收益連年暴升,流動性並非僅靠賣樓收入和融資,卻也無奈被拖累。 2022-03-07 油價飆升,風險資產泥沙俱下(High Beta 尤甚),內房債若非違約,跌幅也不見得特別大。 沽出一張 GRNLGR 債,實現虧損是已結算債券中最大的。但考慮到年初至今僅跌去 4.5%,大幅跑贏其他流動資產,先把錢收回來看有沒有更值得的投資吧。 曾經被視為與旭輝同樣安全的龍光,在一片喧嚷中躺平了。又一個由市場求仁得仁的個案。 2022-03-17 成功收樓,做七成按揭,已放租,期待正現金流。 原本預算租金回報率約 4%,但租賃經紀說租盤市場很缺貨,很多租客等租樓,應該有 4.6% 回報。我很懷疑,但既然她這樣說就由佢玩,反正我也不急。 2022-03-21 新購物業已出租,星期五起租,回報率竟然真的超過 4.6%,令人喜出望外。 2022-03-23 已沽出 GRNLGR 的資金甚麼也沒有買,內房債暖風漸至,買一張一個月內到期,搏賺 20%。 2022-03-29 簽臨約,再買一間澳洲市郊的四房物業,預期租金回報 4.5%。 此屋將成筆者手持第八間住宅物業。 2022-03-31 PB 真白痴,危機過了一大半才搞信貸質素最健康的公司的 LV。繼月初 FTLNHD 被搞,現在連行輕資產商管模式的、不久前才集資幾百億的 DALWAN 的 LV 也清零,簡直不知所謂。流動資金搬了往澳洲,為免在國際間調來調去,惟有以近 PAR 位沽出(還有不足一個月便到期,唉)。 基於資產流動性低而將 LV 清零是一種「斬腳趾避沙蟲」的神邏輯。Margin requirement 的存在是考慮到資產突然下跌的幅度及因流動性不足而劈價賣出的雙重損失,例如 75% LV 相當於此雙重損失不會超過 25%。若流動性大跌,劈價幅度可能會多兩三成,那麽具 75% LV 實力的資產應酌量減至 50%,甚或 30%。觀乎過去幾個月市況,即使在最黑暗時期,最惡劣的資產跌得最急的時候,也不會一天內跌 50%。因此 30% 已經是保守到不能再保守,也是某證券行無腦地劃一 LV 的原則。 將 LV 清零,流動性不足的考慮已自動消失

二月流水賬

2022-02-04 沽出大部分 GOZ,準備買屋資金。 2022-02-08 FTLNHD 提前贖回債券,決定畀返佢,增加流動性。 2022-02-14 非住宅物業的交易買賣雙方已簽契,等下星期成交。 RONXIN 債尚餘兩星期到期,臨天光賴尿,希望無事。 2022-02-15 舉牌競投一件澳洲市郊四房物業收租,以拍賣方式成功投得。預期租金回報約 4%。 此屋將成筆者手持第七間住宅物業。 2022-02-19 RONXIN 債真是峰迴路轉... 「就當大家都以為融信就這樣躺下的時候。不到一周的時間市場就來了一個180度的大掉頭,首先是海外的PB賬戶開始行動,在之前的文章中小編就說到有PB賬戶在瘋狂掃貨融信3月的美元債,也有未經證實的消息稱這些都是老闆的親朋友好友。然後到了周五早上價格已經一路反彈到了80多,但是似乎資金並不滿足,還是有大量的買盤。據海外的交易員透露整體的換手率已經超過了30%,這一波洗籌真的是厲害啊,股票坐莊都不敢這麼玩,之前50-60割肉的小伙伴們估計悔恨的腸子都青了。這還不算完,到了周五下午外媒已經披露說融信老闆通過借高成本過橋的方式已經解決了3月份美元債還款的缺口。更有銀行的小伙伴透露融信已經拿到外管批文劃出了5億美金的還款資金到香港。」 FTLNHD 贖回債券資金已回籠。 2022-02-22 非住宅物業正式成交,錢已到手。 2022-02-25 RONXIN 債奇蹟達陣! https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2022/0225/2022022500326_c.pdf 下星期又多一筆流動資金。

一月流水賬

參考 Tim 神的做法,2022 年開始用隨筆形式不定期紀錄剛發生的事。 2022-01-19 簽臨約,賣一個小小的非住宅物業。 《路透社》引述消息人士報道,中國正起草全國性規定,讓房地產開發商更容易獲得託管賬戶中的預售資金,以解決行業嚴重財困的問題。消息人士稱,北京的目標是最早在1月底之前推出新規,以防止房地產行業出現更廣泛的危機。 內房股大反彈,但美元債仍是斯人獨憔悴。 2022-01-20 中國奧園公布,經考慮流動性狀況,並為求保留其有限現金資源及對所有債權人保持公平以待整體債務重組,將不會於到期日及付息日支付2022年1月到期4.2%優先票據和8.5%優先票據餘下本金及最後一期利息,及於適用的30天寬限期屆滿後支付2023年6月到期7.35%優先票據及2024年6月到期的7.95%票據項下最新一期利息。 奧園正式宣布違約,開展漫長的等待期。希望放寛預售資金後,其餘內房能安然度過。 2022-01-23 出價港元 342 萬全現金競投一件開價港元 335 萬澳洲物業收租,火速被代理通知失敗。 最後成交價為港元 353 萬。市場太火熱了,追不上。 2022-01-28 過年前,債價擘得很闊。買了一張尚算高質的內房債,四個月內到期,目標賺佢17%。