三月流水賬 (2024)

2024-03-14

澳洲投資樓1自去年七月開始出現遲交租問題,延至九月更累欠近三星期,原來租客與當初合租的男友分手,出現財困。當時的 PM 完全幫唔到手,後來她的同事介入下在一天內解決了問題。至今年二月開始談續租時,租客很快便躺平拒交,忍不住向 PM 公司高層投訴,直至換成了去年九月那位介入的同事做 PM。

新 PM 做事極具效率,對工作甚有熱誠,雖然因租客已決定不續約,無辦法強求她交租,但她仍非常積極地尋找新租客,同時準備向 RTA 申訴及向保險公司索賠,預期需損失 $200 自付額。

由於租客已斷絕聯絡,PM 於前一天找上了她的前男友,直接告訴他去年有份簽租約,如果沒有人繳清欠租,會由保險公司轉交收數公司處理,而且他會失去這段時間的 PM reference check。他聽後嚇得屁滾尿流,馬上乖乖代繳了近五星期的租金。

今天租客終於遷出,她果真沒有找人清潔,根據合約條款她需要負擔直至新租客遷入前的租金,這兩部分需向 RTA 申訴取回按金抵銷。新租客將於下星期五遷入,租金較去年上調 2.4%,在目前租盤泛濫的市況下,也沒有更好的選擇了。

澳洲的入門級 House 吸引很多小家庭租客,業主較喜歡結了婚並有小孩的租客,因為比較穩定而且會愛惜物業。以 Partner 身份入住的租客,出現分手並財困是很平常的事,即使有小孩也沒幫助,因為很可能只是女方的小孩,男方根本不管,而且這種家庭通常比較不注重清潔和室內保養。另一種不太好的租客是一個小家庭(通常是單親的)加一些親戚,別以為有幾個大人便有責任心,他們可以各自為政,而且幾個成人夾份住也顯得他們的收入不足或不穩定,甚或當中有人是沒有收入的受養者,另外多人亦容易產生拗撬。

最難預料的租客是幾個年輕人夾份租,不但鐵定會又髒又亂無交帶,而且其中一人失蹤便會馬上欠租。華人可能會較好一點,因有家庭支持,經濟背景通常較好,且通常較有交帶(另一說法是華人怕麻煩和怕有法律後果)。白人的年輕人通常都是背包客,靠自己打工維生。我自己會二話不說拒絕這種租客,寧願空租等一等,夠平的話總有較好的租客上釣。

如果遷出時欠租少於三星期,業主通常不會有實際損失;超出此數便要向保險公司索賠,而租務保險(不包括家居保險)的保費約佔全年租金的 1-1.5%,且可以扣稅。

2024-03-18

已賣出的 CFLD 債券居然仍有錢回籠,本應在去年底支付的 1.8% 本金繼首批 0.55%(去年底收到)和次批 0.42%(今年二月收到)後,今個月再分兩批共收到 0.83%。

完了吧,如無意外。

除非連剩下的 27.2% 賣產所得也分給我吧!不敢奢想。

2024-03-26

另一間澳洲收租樓也成功續租,租金上調 8.6%。

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