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厭惡買樓收租 (1) - 收租佬 = 吸血鬼?

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投資物業,尤其是買住宅收租,向來都是極具爭議性的話題。 支持的有千百種理由,包括月月有糧出、(相比工商舖)比較貼地、資訊透明、估值容易、借錢容易、斬倉機會極微、較易執行長線投資、實物資產(跌極都唔會變牆紙)等。反對的同樣有無數個理由,除了上述理由的相反/相對原因及有更佳的投資工具外, 更有些是極度強硬地厭惡投資住宅物業 。 依筆者觀察,極度厭惡買樓收租主要有三個原因: 1. 收租佬 = 吸血鬼:「凡是收租佬都是千方百計去吸租客的血汗錢」。 2. 住屋是必需品,囤積居奇實屬可恥。 3. 買樓回報低、槓桿高、流動性弱,不是理想投資工具。 畢竟筆者也是「收租佬」一名,以下觀點難免受主觀思維影響,還望讀者指正。筆者但求理性討論,絕非針對任何人的言論,更希望獲持有以上觀點的朋友不吝表達意見。 1. 收租佬 = 吸血鬼? 從客觀的角度看,要住屋只有兩個途徑,要不買樓、要不租樓。今天樓價高企,買樓講門檻,首期或收入不足都無法入場,其他人就只能租樓。租樓又分租公屋或租私樓,租公屋也講門檻,分數不足或收入太高都無法進場,加上低收入人口連年增加(e.g. 單程證)、公屋富戶及隱瞞資產收入者眾,公屋流轉率很低,以至很多低收入人士都被迫租住私樓或劏房,推高租金。 除非全港所有收租佬從不加租,否則從供求理論出發,租金必然會停留在市場能夠承受的水平 ,不會過高(收租市場是完全競爭),也不會過低。事實上,過去十幾年樓價升幅遠遠拋離租金升幅(見附註),證明即使資產價格被低利率、資金泛濫的環境推高,租金仍然非常受制於租客收入。 那麼,怎樣才算是吸血行為? 是否跟隨市價租金便算是吸血鬼?如是者,不論市價高低、不論加租幅度如何,總有一半收租佬是吸血鬼,另一半則有人性 。那麼如果一個收租佬有一間屋租金低於市價、另一間租金高於市價,他算吸血鬼還是有人性? 從另一角度看,套用市民或傳媒看商界的邏輯,一般來說「賺盡」便是吸血鬼。但是收租很難賺盡,除非你所收的租金剛好是全個市場同類供應的最高租金。如此定義,只有很少收租佬是吸血鬼,每一座可能只有兩三個。 又從另一角度看,如果某一收租佬每次renew合約都加租,也可能被視為「賺盡」, 他所收的租金一直是低於市價,那麼他算不算吸血鬼 ? 當然,筆者也認識一些超級市儈、連按金也要扣盡的業主,但這在物業投資群組裡只佔少數。樹

手痕炒股

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又打風,今年特別多熱帶氣旋吹到正。 七月起港股牛氣沖天,恒指一口氣升了10%,很多街方股神又紛紛出動。眼見很多Blogger都大有斬獲,大家都確認了牛市(甚至牛三)已經全面展開,有些行動變得進取,希望乘風破浪、「牛市斬埋熊市柴」;也有些變得審慎,並開始收割成果。在此先預祝大家賺大錢。 自從將「炒股票」視為賭錢開始,筆者已很久沒炒過股票(買REITs除外),趁著業績期易升難跌之勢,也手痕地出動了,順便測試一下闊別股壇多年,現在承受波幅的能力和入市Timing有沒有改善。另一個原因是返工太無聊了。 回想過去幾年, 好幾次想長線投資長升長有的騰訊都沒有買入,反而較悶的REITs就能安心持有,方知有些錢真的不是自己賺的 。明知騰訊、瑞聲、舜宇、丘鈦、吉利、恒大、比亞迪電子、AMZN, TSLA, NVDA, ATVI這些股票才是最好炒,但筆者始終淆底,可能是基於對股壇失意的恐懼吧。 最後選了長江基建來炒業績,績前一兩天買入。原本筆者賭的是英鎊下跌對它的盈利的負面影響比市場預期低,怎知竟然因電能實業豪派特別息而大升,反而英鎊下跌的影響比我想像中大。無論如何,話明賭錢,袋袋平安就OK。 霍生講明會再派多最少一次特別息,下次唔買電能真係對唔住自己。 然後筆者就將目光投向了滙豐,賭市場對它的回購計劃的反應。不料市場提早差不多一星期炒起了,為免夜長夢多,最後決定出業績當天早上才買入,就賭它中午出份好業績。結果業績出爐,儘管盈利較預期高出很多,但回購額只有20億美元,較大行預測平均值低。午後滙豐股價上升,筆者便獲利離場,之後再升不關自己事,就不贅了。 第三隻落鑊的是港鐵。港鐵其實無咩好炒,索性就賭市場會炒業績,因此預早一星期買入。 怎知周末發生嚴重故障(觀塘線慢駛十小時),更好笑的是市場在周一完全沒有反應,證明港鐵的罰款機制已失效 。出業績那天收市前又再炒起,筆者馬上趁機沽出。結果不出所料,業績毫無亮點,翌日大跌。 持有港鐵同期筆者也買入了大新金融。大新出售壽險業務後,雖已派了特別息,但盈利仍未入賬,加上其他本地銀行業績好,應該有得炒。筆者買入時還有兩星期才公布業績,明顯是賭贏幾次就心雄亂買,幸好以注碼控制風險,這一注只用炒長江基建資金30%。結果遇上特朗普和北韓的口水戰,極速坐艇。昨天才開始炒業績,目前賬面仍輸一日半人工。 賭錢就是這樣,明明錯咗都

上車後記

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這是《渺小的我》系列最後一篇文章,這系列文章紀錄了筆者在成年後第一個五年,從初接觸資產市場,迅速變成一個自以為是的賭徒,受到教訓後慢慢摸索出 一條 適合自己投機(見附註)的路徑。 上車後,筆者的金錢世界又擴闊了不少, 下一個系列將紀錄筆者第二個五年如何「整大個餅」,到遇上物業投資的瓶頸位,進而放眼投資世界的過程 。 說回這次上車經歷,雖然筆者做盡了一切「功課」才出擊,但仍然遇上一個古惑的地產Agent並墮入陷阱。後來回想整個過程,確是疑點重重,再翻查網上的放盤紀錄和致電其他地產公司查探,才發現業主的開價就是最後的成交價,筆者Agent「Long價 扮講價 」是違例的 行為 。那出價較低的買家也是虛構的,目的是要筆者儘快成交。儘管如此,筆者仍然感謝G先生促成這單交易, 因自己損失最多也是買貴了幾萬元而已,但當中所學到、所賺到的,不知是損失的多少倍 。 簽署臨時買賣合約後,既定程序是14天內由律師樓擬備正式買賣合約並讓雙方簽署,並需準備好俗稱「大訂」的一成訂金(扣除臨約的訂金)及從價印花稅。同時,也要開始接觸銀行去申請按揭。如果沒有非常熟悉按揭市況的人幫助,最好申請三間銀行以上,以便獲得較好的Offer及避免因個別銀行的要求特殊、未能儘快批出按揭而造成不必要的擔憂。 由於早已計好數,雖然筆者仍有P Loan在身,按揭仍能順利批出。最後筆者選了HSBC,因其供款年期接近40年(推出不足一年即被金管局叫停),利率H+1%,現金回贈1%。 雖然現在利率上升了,但計入現時 極高的現金回贈 ,實際利息支出仍然比當年低 。每月供款只是幾千元, 遠遠低過市值租金,而 供樓負擔比率(DTI)不足20%,以我們 的儲蓄能力,即使丟空也是毫無壓力。 為了上車, 筆者早已把股票賣了 ,加上二人月供的中電、女友歷年來的儲蓄,首期不成問題。收樓後付了1%經紀佣金,所餘資金不多, 幸好此單位廚廁曾在2008年重新裝修過,略為清潔便能使用。 筆者二人只作簡單翻新、買入一些極平的傢俱,總花費不過三萬多元,便可入住。 筆者上車沒有甚麼驚心動魄的場景,只是兩個乳臭未乾的小朋友 工時太長 被迫儲錢,加上把握時機賺取正職外的收入,然後 不跟隨社會為年輕人寫好的劇本去演自己的人生 而已。過程有些風波、有點色彩,現在回頭一看,卻是平淡似水。 2017年,每個週末也有90後靠父幹母幹姐幹哥幹買新樓上

秋意漸濃

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又談樓市。 香港住宅物業市場自去年四月觸底後,經歷小陽春、大爆發以至今年初的大陽春,這一股升浪已持續16個月,乃2010年後最長的一次升浪。其中一個原因當然是2015-16年樓市出現較顯著的回吐,令是次升浪部分來自報復性上升,其餘則可歸因於英國脫歐、美國加息頻率未如預期(香港至今仍未加息)等促使本地資金繼續追逐實物資產等因素。 儘管最近樓價指數仍創新高,新盤市場仍舊熾熱,近月仍見不少創新高成交(主要集中在沙田、粉嶺、屯門、天水圍等新界地區), 筆者卻認為自 五月金管局再次收緊按揭 後,這一浪樓市升勢已被拉停 。此結可說是主觀的預測,主要來自筆者過去數年的經驗及對市場活動的觀察,現臚列如下,方便日後自high或鞭屍: 1. 新高成交,同時有低於市價成交 五月收緊按揭後,筆者認為中價樓是主要打擊對象,並預期資金會再次流向細價物業(詳見 該文章第二點 )。果然不出所料,細價樓集中地如沙田第一城及河畔區350呎以下單位、粉嶺400呎以下單位、天水圍嘉湖山莊及屯門大量450呎以下單位均在五月後持續破頂,不少已經突破450萬水平、甚至達500萬(如沙田第一城)。 但同一時間,這些屋苑同類單位仍不時出現較新高價低5-15%的成交,計入景觀、樓層等因素後,仍然難以解釋。 筆者感覺雖然仍有買家不惜以新高價奪取心頭好,但總購買力已不足以令市場整體向上破頂 。 2. 「海之戀」及蚊型盤盡耗一手市場元氣 五月收緊按揭之時,正值長實地產開售「海之戀」,金管局收緊按揭只能即時打擊二手市場,並不能重創提供財務公司一按兼以用家為主的一手新樓盤。「海之戀」開售價較市場預期低,即時再度引發萬人空巷,長實在個多月內售出逾千伙單位,套現百多億港元。其後「愛炫美」大幅加價,用家市場元氣已傷,無法承受,結果銷售成績與「海之戀」差很遠。 另一方面,收緊按揭後,投資需求一面倒向細價物業,結果提供大量600萬以下單位的新盤「Park Yoho Genova」亦成功吸金。略強的投資購買力被進一步消耗後,剩餘資金開始追逐更細價物業,從以下三個蚊型盤銷情可見一斑: - Ava 61: 開價極度進取令首天售樓成績強差人意,但至上月底已售出80%可銷售單位 - 逸新:開價略低過二手市場,98個單位即日售清 - 豐寓:開價不低,但收票情況極為理想,並於首日售出逾九成單位 蚊型盤購

終於上車了

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上回提到筆者二人的銀行戶口現金不足,筆者的錢都在證券戶口內, 而 女友所帶的提款卡又只能在只有很少錢的儲蓄戶口提款,弄得可以提款的個人戶口竟連二萬元也沒有。 正值徬徨應 否 回家取支票簿之際,筆者突然想起和女友還有一個中銀香港的聯名戶口,平時用來月供中電控股的股票,已經持續一段時間。我們每個月月初也會轉賬5000元到這個戶口,月尾才扣供款,想不到此刻竟成了救命錢。 就是這樣,筆者和女友不斷在屋苑、港鐵站附近跑來跑去尋找銀通的提款機,終於找到一部渣打銀行的提款機,把錢湊夠便跑回地產舖找G先生。 回到地產舖,G先生安排我們到二樓的會客室就坐:「業主差不多趕到了,我先往樓下把同事的客人打發走,順道把臨約拿上來給你們看。」筆者當時還在氣喘,一心想儘快簽約。另外為保障自己,又偷偷地啟動了電話的錄音機。 後來回想,樓下哪裡有客人在呢? 幾分鐘後,G先生回到會客室,一口氣憶述過去一小時的「戰況」:「剛才真的『險過剃頭』。你們看完後,我另一個同事也帶了一枱客看同一個單位,而且很快便決定還價,不過他們只肯出不足300萬。同事致電業主,他已經答應以這口價賣出。剛巧你們那時候致電給我,由於你們是先看的而且出價更高,我馬上告訴業主客人要些時間準備訂金,讓他晚一點才過來。不然,他早就跟另一枱客簽約了。」 筆者聽畢,不禁懊惱出價太高,女友也顯得面有難色。此時, G先生放下臨約,讓我們先細閱一遍。「我先到樓下準備查冊,你們稍等一下,待回和業主上來一起簽約。」 臨走時,G先生忽爾回頭,一臉凝重的樣子,低聲說:「你們剛才不是說走廊天花有點漏水的跡象嗎?我再跟業主說幾句,試試能不能讓他再減價。」 我們喜出望外,連聲叫好。 又過了一會兒,G先生和業主一同步進會客室。業主看上去大約三十餘歲,略胖的他正在和G先生談笑風生,看上去似乎真的有點交情。 接下來,G先生把我們手中的二萬元現金交給業主,然後極為詳盡地解說了臨時買賣合約中每一條條款。說到買入價時,G先生施施然把那個不足300萬的價錢寫在臨約上,沒有再提到筆者原先的Offer,業主也沒有任何特殊反應, 彷彿這個價錢從頭到尾都是大家的共識一樣 。 我們心中暗喜,卻不敢在臉上透露,心裡只想儘快簽約,以免業主反悔。 訂金方面,業主要求兩天內要收到一張七萬元的支票,合共九萬元,

睇樓記得帶支票

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買就買啦,買就買啦,買就買啦 ,買就買啦 ,買就買啦...... 因為很很很重要,所以要說N次。 如果沒有這一篇和前幾篇文章去支持,這一句話出自一個當年還只有22歲的小女孩(在投資、置業的話題上,容許筆者用小孩去形容未夠25歲的人)口中,似乎十分無知。但是結合已有的分析和準備,這句話其實 果斷非常。 就是這樣,我們決定還價。但是要還的價怎樣定呢? 當沒有立場時,「錨定效應」便會支配人的腦袋。業主下的「 錨 」是315萬,G先生則指295萬是不被接受的價錢。不管這是否真話,這除了令出價就只能在這範圍游走外,它還會迫使買家認為315萬是合理價,並會從這個價錢開始向下調整。 因此,開價相當重要,它不能令代理和買家失去興趣,但又不能讓買家的還價低於實際價值。 至於客觀數據,參考最近成交價已被G先生ban了。估價方面,三間銀行的估價分別為27X, 28X和29X萬。 正常人一定會還一口低於29X萬的價(進取的會還270萬),一來確保有銀行承造按揭,二來留一點空間給業主再還價。 但是當時筆者在這場心理戰早已落了下風,被G先生設下的資訊陷阱蒙蔽了。筆者和女友都以為之前和之後看樓的人都是潛在買家,但實際上他們可能只是混吉的,或者是虛構的。此外,295萬的出價也可能是假的,甚至開價、減價等都可能是G先生亂作的(雖然這是違例的)。 最後, 筆者和女友便在大量疑幻似真的「資訊」中決定了出價 - 310萬,並斬釘截鐵、信誓旦旦地說「如果他不接受便不買了!」。 筆者致電G先生,指示他出價,「310萬?你等一等...(X,你hold一hold你個客)...唔好意思,啱啱有個同事有另一個客出緊價買,問咗個業主都OK,你地係要買就快。」 「我們現在在附近,有甚麼要準備?」 筆者聽到有競爭者,沒想過是否虛構便緊張地問。 「你們馬上過來簽臨約和開支票吧!」 「我們沒有帶支票。」 「甚麼? 怎麼可能 睇樓不帶支票?你們住在附近嗎,能否回家拿支票?」 ( 經此一役,從此筆者無論往哪裡去也會帶上支票簿 ,旅行除外) 「若回家拿,來回最少也要一小時。訂金要多少,現金可以嗎?」 「通常訂金最少3%,銀行沒開門,很難找到九萬現金吧。這樣吧,你們到櫃員機拿二萬元現金,剩下的七萬明天用支票補上,我和業主談一

自駕遊路線:澳洲大洋路

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這是自駕遊是三年前筆者蜜月旅行的一部分,在澳洲逗留了15天(13天是自駕遊),其中五天在墨爾本和周邊景點。澳洲真是一個很適合自駕遊的地方,人少車少,即使在Melbourne City Center塞車也只是10分鐘的事。 惟一美中不足的是City內超級市場不多,所以很難找免費停車位置(但執法效率卻頗高) ,不過即使使用收費停車場,成本也比香港和日本的城市便宜得多。 墨爾本-大洋路-Colac- 墨爾本 路線:墨爾本-大洋路-Kenneth River-Twelve Apostles-London Bridge-Bay of Islands-Colac-墨爾本 實測日期:2014月5月 戰車:Toyota Aurion 270hp 距離:560公里 Google時間:7小時55分鐘 實測時間:7小時40分鐘(平均時速73公里) 限速:60-100 筆者原本預訂的是Mid-size class,怎知租車公司竟然給了一輛Full-size Premium的Toyota Aurion,馬力達270匹,是筆者租過最強馬力的車,真是喜出望外。 由於路途遙遠而且計劃了即日來回,筆者 早上九時三十分便出發。是次實地測試由筆者下塌的酒店啟程,90分鐘後到達Anglesea,由於時間緊迫,稍事休息便直驅第一個目的地Kenneth River。 大洋路(Great Ocean Road)由Torquay開始,但一直到了Anglesea才真正與大洋(印度洋)連接,沿路藍天白雲、海天一色,好不寫意。大洋路彎彎曲曲,但並無急彎。戰車的大銀幕時而浪濤拍岸、時而綠樹林蔭,道路兩旁常有小動物蹤影,南岸沙灘、懸崖連綿不斷,景觀十分豐富。 約花2小時30分鐘後到達Kenneth River( 此段 170公里),泊好戰車後,便前往Koala Cove Cafe吃午餐。其實當時只是中午十二時,我們並不覺得肚餓,不過一場來到便試試這裡的食物。這裡的咖啡比較貴(A$5,市區通常只是A$3.5),食物也不算美味,吃完只有飽腹感而沒有滿足感。但這裡的重點不是Cafe,而是附近的樹林,內有不少(疑似)野生的鸚鵡和樹熊。 鸚鵡都不怕人,還站在筆者手上或頭上吃麵包,而樹熊當然懶洋洋地睡在樹上 。 之後再驅車前往Gibson Steps(此段約110公里,約2小時),沿路