尋找生活．物業．投資．自由之路

2024-04-01 趕走了住了九年半的長情租客，已安排師傅開工，繼續出貨之路。 另一間香港樓的痴線租客自行退租。 2024-04-15 美息不似預期，將三月底及四月中到期的美債繼續 roll over 至五月底，息率 5.4% 左右。 已幾乎肯定九月前不會減息。

2024-03-14 澳洲投資樓1自去年七月開始出現遲交租問題，延至九月更累欠近三星期，原來租客與當初合租的男友分手，出現財困。當時的 PM 完全幫唔到手，後來她的同事介入下在一天內解決了問題。至今年二月開始談續租時，租客很快便躺平拒交，忍不住向 PM 公司高層投訴，直至換成了去年九月那位介入的同事做 PM。 新 PM 做事極具效率，對工作甚有熱誠，雖然因租客已決定不續約，無辦法強求她交租，但她仍非常積極地尋找新租客，同時準備向 RTA 申訴及向保險公司索賠，預期需損失 $200 自付額。 由於租客已斷絕聯絡，PM 於前一天找上了她的前男友，直接告訴他去年有份簽租約，如果沒有人繳清欠租，會由保險公司轉交收數公司處理，而且他會失去這段時間的 PM reference check。他聽後嚇得屁滾尿流，馬上乖乖代繳了近五星期的租金。 今天租客終於遷出，她果真沒有找人清潔，根據合約條款她需要負擔直至新租客遷入前的租金，這兩部分需向 RTA 申訴取回按金抵銷。新租客將於下星期五遷入，租金較去年上調 2.4%，在目前租盤泛濫的市況下，也沒有更好的選擇了。 澳洲的入門級 House 吸引很多小家庭租客，業主較喜歡結了婚並有小孩的租客，因為比較穩定而且會愛惜物業。以 Partner 身份入住的租客，出現分手並財困是很平常的事，即使有小孩也沒幫助，因為很可能只是女方的小孩，男方根本不管，而且這種家庭通常比較不注重清潔和室內保養。另一種不太好的租客是一個小家庭（通常是單親的）加一些親戚，別以為有幾個大人便有責任心，他們可以各自為政，而且幾個成人夾份住也顯得他們的收入不足或不穩定，甚或當中有人是沒有收入的受養者，另外多人亦容易產生拗撬。 最難預料的租客是幾個年輕人夾份租，不但鐵定會又髒又亂無交帶，而且其中一人失蹤便會馬上欠租。華人可能會較好一點，因有家庭支持，經濟背景通常較好，且通常較有交帶（另一說法是華人怕麻煩和怕有法律後果）。白人的年輕人通常都是背包客，靠自己打工維生。我自己會二話不說拒絕這種租客，寧願空租等一等，夠平的話總有較好的租客上釣。 如果遷出時欠租少於三星期，業主通常不會有實際損失；超出此數便要向保險公司索賠，而租務保險（不包括家居保險）的保費約佔全年租金的 1-1.5%，且可以扣稅。 2024-03-18 已賣出的 CFLD 債券居然仍有錢回籠，本應在去年底支付的 1.8

2024-01-02 賣樓的錢馬上分批入 IB 轉美元，買入短期美債。 以 NAV 計算，港元所佔比例已跌穿 25%，創新低。 惟以 Gross Asset 計算，在香港境內資產所佔比例仍超過四成，仍有待減少。 2024-01-15 開始清除違約並已資不抵債的瘀血。 沽清 CENCHI，扣除已落袋的利息及本金，損失逾七成。 沽出 CFLD 重組利息（八年零息債部分），接近全部 write down。 2024-01-16 沽出 CFLD 重組本金（八年低息債部分），扣除已落袋的利息及本金，損失逾九成。 2024-01-18 沽清 COGARD，扣除已落袋的利息及本金，損失逾八成。 賣樓的錢已全部轉換成美元，美元超越澳元成為筆者淨資產第一大貨幣，港元淨資產佔比跌至僅多於一成。 資產所在地方面，以淨資產計算美國升至第二，香港減少至一成多。以總資產計算，香港佔比跌至三分一，仍待減少。 2024-01-30 明天到期的美債已提早置換成四月到期的，YTM = 5.26%。 美金定期從私銀遷出，將改成定以短期美債方式持有。

投資組合 賣出一件住宅及一件非住宅香港物業，僅持有五項物業。 其中一間澳洲物業及一間香港物業換了一個租客。 2023 年港樓先升後跌，幾乎抵消了澳洲樓市升幅，而流動資產炒債操作於第三季大幅虧損，令淨值連續兩年下跌。所有炒債活動已於九月停止。 年底倉內持有六條已違約內房債券，皆以市價入賬，包括： CFLD - 三條違約債券已按化債方案重組成三條新債，現時仍未收到重組前建議於 2023 年底前派發之 1.8% 本金及賣產獲得之現金。前路茫茫。 CAPG - 重組已生效，前路遙遙。因已資不抵債，不抱期望。 COGARD - 已違約，重組未有進展。 CENCHI - 展期後違約，重組未有進展。因已資不抵債，不抱期望。 以上債券目前總市值只(輸)剩幾萬美元。 其他債券以 Book value 入賬。 主要操作如下： 1) 賣出九條直債，其中三條利潤不俗，兩條微利，兩條微蝕，一條大蝕，最後一條巨虧 2) 買入一條直債並已被違約 3) 買入一條投資級直債並持有中 4) 持續增持澳元 5) 投放較多資金在美元定期及短期美債 全年流動資產回報為 -24.6%。由於流動資產包含大量美元定期及短期美債，實際「投資回報」遠遠差過此數。 截至 12 月 31 日， 本年淨資產 (NAV)  回到 2018 年中水平， 較去年底下降 5.7% ，乃有統計以來首次出現連續兩年負增長，當中 -6.9% 來自淨已實現盈虧，-3.9% 來自利息、維護、稅務及債券投資開支，-0.6% 來自扣除非投資收入的淨消費，+5.8% 來自期內投資收入 (Dividend, Coupon, Rental Income, etc.)，+1.0% 來自物業賬面升值及已賣出物業之年內價值變動。其餘是流動資產賬面變化、匯率變動及其他盈虧。 以筆者組合的槓桿水平 (D/E ratio 曾超過 150%) 及明顯偏重於香港不動產的程度而言， 雖然淨值僅回到 2018 年中水平 已屬極度跑贏大市 (香港住宅價格已回到2016年水平)，但因澳洲樓市持續上升，通漲強勁，實際財務健康度於 2023 年可謂大幅下降。 淨資產幣值：HKD 29%; USD 28%; AUD 43% 淨資產所在地：HK 28%; SG 19%; AU 43%; US 10% 總資產所在地：HK 42%; SG 12%; AU 41%; US 5% 生活與健