尋找生活之路

傍晚特地到書店尋找 Blog 友風中追風的處子之作《 懶系投資法 》，很幸運給我找到。書架上只剩最後一本，大家欲購從速。 暫時睇了九十頁，老土啲都要再講，真係從來冇見過一本香港人寫 Fixed Income 的書(另送穩定收益資產)寫得咁全面，亦冇見過花咁多篇幅講直債。剩係睇到呢度已經值回書價有凸，可恨書架上只有一本，不然買多幾本給朋友看，豈不美哉？ 到目前為止，最深印象係本書唔止講理論同實踐，風中兄仲夠膽將失敗事蹟也收錄在書內，務求讓讀者獲得立體而寶貴的經驗，實乃真君子也！ 唔講啦，難得如獲至寶，睇書！

《置業策略》階級流動性 「最緊要發達！」「變幻才是永恒！」 幾十年來，不斷有人用「投資者樂園」、「炒樓世界」等形容詞來形容香港。 ［筆者：俱往矣。SSD於2010年推出後，香港已不容許炒樓。］ 因為香港的確是一個充滿機會的地方，若有才能、有本事、有運氣，一個時機便爬起來高高在上。 當然也意味著若一個不小心、不夠運氣，便重重的摔下來。 一個貧窮、沒有物質資源、沒有民族意識、不可能獲得絕對民主的小島，要加快速度奮勇掙扎力爭上遊，才能殺出一條血路。 除了勤奮之外，無可避免會加上機械式的功利性。 ［筆者：很不幸，三十年來大部分香港人本質上仍然如此。進步是有的，大家不如以往般重視物質享受，這一代很重視精神滿足、也對生活自主性有所要求。但是本質上，仍然要靠財務資源去滿足這些要求。］ 隨著「香港經驗」的成功，香港人更加相信自己應該以累積財富為人生目標，更加仰慕有財有勢的人，更加熱衷於往上爬。 ［筆者：另一方面，幾次財富大洗牌也孕育出不少仇富的窮人。］ 可以快速發展並取得成功的經驗，令香港人極相信變局，因而形成了一個相當高競爭、高壓力的社會。這個社會的財富流通性十分之高，階級流動性之大也特別令人咋舌。 此乃樓市活躍的另一大原因。因為 每天財富都在內部高速轉移，透過商業活動、股市、賭博等，產生新一批有錢人。 這批人亦逃不出「香港人的慾望」，習慣換樓置業。社會的財富流通率、轉移率越快，樓市便越活躍。 《置業策略》官商勾結 香港的住宅市場，由十數家地產控制著大部分市場佔有率。由於香港政府嚴格控制著土地供應量，使土地成為人們強烈的需求。地產商是政府的直接買主，他們高價買入土地，然後建成樓宇，分層單位售予用家或投資者。 說到土地的供求關係，可用一個商品流程來解釋。 土地是生活必需，且是稀缺的商品 ；重要原料（土地）由政府有限度控制供應，雖供應不斷但數量不足； 地產商身兼生產（建築）及代理（售樓）兩項角色，控制著何時建築、建築期長短、何時售樓、售價，直接操縱著樓宇的供應量和價格 ，使政府手上矜貴的土地，變成矜貴的樓宇。這個操縱樓市程的地產商，也擔當高地價政策的重要角色，往往使地價越來越貴，政府財政和管治目標則可雙雙達成。 現時操縱著樓市的十數家地產公司，幾乎全部享受到過往...

《置業策略》用土地管治社會 如果認為香港政府的高地價政策純為了經濟效益，也未免太看輕香港政府旳管治技巧了。 ［筆者：這裡指1997年回歸前的港英政府，現時特區政府只是蕭規曹隨而已。］ 土地的分配制度和措施，本來就會構成不同的社會意識形態和社會狀況，並由此衍生不同的社會階級。 從這個角度看，香港政府的高地價政策，使大部分小市民產生追逐改善屋住環境的慾望，使 土地成為眾人期待的寶貴資源，完全有利於管治社會。 小市民要申請公屋或居屋，必須經過嚴格的甄選程序和長久的輪候 ［筆者：多得某些人， 現在是無了期的輪候 ］ ；小市民若要擁有一層私人樓宇，又必須向銀行借大筆金錢，每月花部分收入作還款，還款期動輒三十年。而且最重要的是，小市民若肯跟隨這個遊戲規則，他們便有機會得到居所；當自身的財務狀況改善時，更可以擁有私樓，甚至換到更優質的居所或更上一層樓。 全香港居住在公共房屋的居民，超過340萬人，而住在中小型住宅的居民，亦有約310萬人，即佔了全港九成人口。他們其中的大部分人， 若要擁有土地，便得遵守香港政府訂下來的遊戲規則－－高地價、貴樓、長期負擔。 ［筆者：根據差餉物業估價署的定義，A/B類房屋面積不多於59.9平方米，可視為中小型住宅。］ 從這點看來，香港政府是沒有理由不維持高地價政策的。 《置業策略》高地價政策不變 一個社會裡面，若很多人都在渴求得到土地，而且經過辛勞奮鬥便可以得到，而在得到過程中又要千方百計保有土地（例如賺錢供樓）， 社會便會產生保守意識，使社會存有內在的穩定力量 ，這個社會便會有希望。 而那些擁有土地的人，更會傾力支持政府維持建制 ，因為他們得到土地的過程十分艱苦，恐怕一下子失去。 ［筆者：穩定力量只是有利擁有資產的人，非既得利益者並非單單辛勞奮鬥便能加入此遊戲，筆者認為他們失去希望是可以理解的。然而，作者寫的卻是鐵一般的事實。］ 香港前途問題的浮現，相應產生了一個財富和土地大轉移現象。 樓市熾熱，正是一種亂世中能得到資財土地的象徵。土地變成火棒，誰可擁有，誰可平安拿走，誰能是能者。這雖然對香港政府的建制有所挑戰，但也無形中使土地更加矜貴。 只要樓市不過火，沒有造成社會騷動，政府便不會全力制止或干涉。 如果從香港政府的土地政策來看，買樓者應該明白，除了發生重大社會危機，高地價政策不會輕易改變。...

《置業策略》香港人的慾望 「有錢第一件事便是買層樓。」 這句話反映出眾多香港人的購樓慾望。租劏房的人，或許只望有個一房一廳的小單位；住小單位的人，又望可以住進五六百呎的屋苑，然後進一步希望換個七八百呎三房一套的單位。對於香港的普羅大眾來說，能有這個居所，於心足矣。只是，稍有經濟實力的人，想要的是上千呎有工人房的高尚住宅，或者，更上層樓，三層樓別墅式有花園、車房、泳池的獨立屋，甚至乎大膽想像有朝一日能變成地產商，收購更多樓宇...... ［筆者：經過多次財富洗牌，今天恐怕再沒有市民有通過投資成為巨富的奢求了。然而，通過樓宇升值去不斷改善環境、甚至透過投資物業成為小富的個案和例子，在1997-2003前後，其本質上並無改變。］ 永無止境的追求。 香港乃一個地少人多的都市。數十年的經濟發展，帶來鉅額財富和社會繁榮，於是小島上有限的地皮和住宅便日益矜貴，隨著香港的發展而急速升值。資本主義制度下，社會上出現了多層面的收入階層，他們各自擁有符合自己經濟狀況的居所。但是，香 港的客觀環境永遠是居住空間匱乏，大部分人對居住環境不盡滿意。 ［筆者：過去幾十年來，香港經歷過的經濟低潮以亞洲金融風暴至沙士疫症為首。經歷過近六年的低潮期，包括多次的通縮期，香港的財富大洗牌，市民從舖天蓋地的炒賣投機變成腳踏實地地生活，但是並無礙長線物業投資者重新出發。先驅者在沙士復原期已開始重投市場，即使 早年未能 進場， 隨後多次機會(2005, 2008-09, 2011, 2013)仍然讓人跟從同一套遊戲規則去累積財富 。］ 一個香港人，一定會知道「香港人的慾望」。這個慾望，形成一個強烈的住宅樓宇需求。不同梯次的住宅樓宇，都有不同的收入階層去歡歡喜喜地承接。 就算到了今天，改善居住環境的風氣猶盛，因為香港人對居所得寸進尺的慾念，幾十年來一直未得到滿足。 《置業策略》樓宇有價 千萬要記著三大因素：第一，土地供應不足；第二，社會繁榮；第三，香港人改善居住環境的強烈慾望。 ［筆者：今天需要加上【第四，資金泛濫】。另外，第三點的【香港人】應該包括內地來港人士。 ］ 只要這幾項條件仍然存在，香港的樓價便會長期看漲，追捧樓宇的風氣便會熾熱下去， 令小市民不勝負荷買貴樓的現實，永遠難以改變。 有人說，香港樓價貴是因為政府刻意限制土地供應，又因為香港人口老化，適...

過去一年半多，股市和樓市又不斷上漲，但能分一杯羹的人又有多少？股市升來升去只有幾個強勢板塊，錯失局部牛市的人仍舊迷失中；樓市除了一層自住樓外，能有投資頭寸的不過三四十萬人，只佔全港的5%人口，更甚者連自住樓也未及買入的，只能每天賭樓價走慢一點、賭自己的投資能跑贏首期升幅便於願足矣。 歸根究底，筆者認為問題是：究竟自己對資產世界是否有根本性謬誤？自己是否已開竅？ 筆者有幸於四年多前接觸到一本香港樓市的「神書」，該書作者名不經傳，寫於1991年。當年香港經濟發展蓬勃，整個社會都享受到經濟起飛及資產膨脹的好處。筆者之所以叫這本書做「神書」，乃因「神書」寫於廿幾年前， 但書中的投資、理財、置富之道、甚至做人的道理皆具前瞻性，書中有很多文章到了今天仍然非常適用於香港。 二十多年來香港人生存的潛規則，其實並無改變。 「神書」由一位看破了社會遊戲規則的小市民寫成，他沒有家底，但憑個人的見識和觸覺達成甚至超越了財務自由。人要成功，少不免要刻苦努力、自制反省、腳踏實地、按部就班，早晚也能到達彼岸。今天，經濟起飛沒有了，薪酬增長緩慢，但資產仍然膨脹。筆者當年看畢此書後，雖然有感現時社會上流比當年困難得多，貧富差距之巨已今非昔比，資產價格也相差不下十倍， 但仍深信通過領悟和實踐當中的道理、法則，必能走上資本主義的高速列車 ，達成自己期望的財務和生活水平。 筆者拙於文筆、口才也不好，多次與人談及樓市之道也屢屢辭不達意、不得要領，固欲透過此平台分享書中的寶貴實戰經驗（筆者會修改不再適用之處），讓讀者們也能快捷方便地掌握香港樓市奧妙之處。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 《置業策略》作者自序 小時候，我住在很狹窄、骯髒的環境，成長過程當中，我不斷渴望可以住進舒適的房子裡，那是我人生中一個很大的心願。 長大之後，我出來社會做事，本來以後可以順順利利達成願望，因為我已經有了賺錢的能力，很不幸，我發覺自己的賺錢能力，距離可以買樓自住的現實很遠， 因為樓價與我的收入形成一個很不協調的比例，而且樓宇升值的速度，遠超過我收入增加的速度。 現實教育了我：要買樓，必須運用智謀。 ［筆者：今天的香港沒有經濟起飛，收入增長低，比往昔更需要多動腦筋才能上流。］ 從八六年我買進第一層樓開始，買樓一直帶給我好運。雖然我未有因此而成為鉅富，但以往我的願望...