亢奮中保持冷靜

昨日最不起眼的新聞,應該是施政報告首次不能在立法會會議廳宣讀。因為不論立場、不論政見、不論口袋中的財富,幾乎全民的眼球都被「放寬按保」佔據了。

好友當然雙眼發光,仿佛400萬樓已立即升到600萬、600萬樓已立即升到800萬、800樓已經立即頂死係1000萬。淡友或者盲反繼續死撐樓市必定爆煲。

無辦法,立場不同、見解便不同。盲反不會理你甚麼基本因素、甚麼展望分析,總之政府就係推人去死,總之買樓借錢就係過大海篤手指。

放寬按政策 - 分析

樓市升了咁多年,係人都知水浸是全球性問題(雖然仲有好多人扮無知),再加上香港供求失衡問題累積多年,600萬的首期斷層的確不合時宜。政府年年都叫人小心風險,但樓價連年上升,金管局總裁下台時都輕描淡寫地承認「係有少少阻人發達」,其實真心係阻住收入不高、最需要上樓又無資格排公屋嗰班人。

今次放水,力度之大堪比2002年世紀救市:(純粹講按揭,不講其他招式)

1) 九成按揭放寬至800萬樓,放寬幅度是100%;
2) 八成按揭放寬至1000萬樓,放寬幅度是67%;
3) 略去壓測只睇收入供款比率,放寬幅度大約30%;
4) 450萬樓下的九成按揭收入供款比率放寬幅度大約11%。

還有一點細節位,600萬以上的按揭保險不接受加按,只接受新造按揭及轉按不加按。換句話說,最大受惠者是 (i) 原本沒有按揭的人和 (ii) 之前買新樓用了財務公司按揭的人。

其中 (ii) 可謂間接為買新樓而不敢用財務公司按揭的人打了支強心針。現在新樓買家可以樓花上會財務公司,兩年後轉按至銀行,不用再怕財務公司隨便加息趕客。

收入要求方面,買800萬借9成只需收入約六萬元(保費已計入供款),即兩公婆每人月入三萬元已經足夠。

新按保計劃的代價是收多少少按揭保費(600萬樓下不受影響)。

放寬按保政策 - 評論

放寬按保政策是否德政?

這政策在林鄭上任後不久已經傳出,如果在當時推出,筆者會十分支持。

撇除無法解決的土地供求問題,一直以來筆者也認為樓市是水浸問題加速了樓價上升,尤其是早年的細價樓樓價飆升。治水必需用疏導之理,而非胡亂堵塞,否則洪水只會在無法預測的時間滿溢或崩堤亂竄。

是次變動最大幫助是令600萬樓首期鴻溝消失於無形,800-900萬首期也只是差100萬,以此樓價水平相對容易解決。最大問題是政府再一次將堰塞湖設定在1000萬位置,而且這次鴻溝是300萬現金(首期: 200->500 = 150%),比以往600萬鴻溝的120萬現(首期: 120->240 = 100%),更難逾越。

為何堅持不放寬1000萬以上的按揭成數?這再一次證明政府真的不明白治水之理,也還未接受1000-2000萬樓其實已在民生所需的範圍內,可謂十分離地。

個人認為,800萬直推上九成按揭是過火了,因為大家早已習慣兩成首期,百幾萬首期可謂濕濕碎,根本無必要將實力更弱的買家推入800萬的市場中。如果讓筆者建議,會將800萬樓推上八成,1000萬推上七成,1500萬以上推上六成。

樓價怎麼走

根據過往經驗,最終細樓價樓價必將向800-1000萬推進,估計這推進過程需時最少3-4年。要注意的是,這3-4年期間很可能包括最少一次由經濟或金融原因引致的回調。

而且今次政策變動跟過往最大分別之處,是目前令人人心惶惶的暴力活動仍未知何時結束,以及盲反政府的抗爭者(即使是新政策的受惠者)亦對此政策反應極為負面。

筆者相信在暴力活動大幅減少前,樓價不會如過往般脫韁野馬式上升,甚至因為業主過度自信、封盤太嚴重而無法錄得高價成交,樓價因而裹足不前。

此外,別忘記環球經濟環境變差,而本地經濟更是甚為嚴峻,美國早前出現的 Inverted Yield Curve 所預示的金融風暴亦是不可小覷。另一邊廂,美國和其他國家輪流減息放水、港樓租金不跌反升,仍對樓價有支持。

總結而言,筆者預期未來幾個月樓價仍是有波幅無升幅,業主無需過度亢奮。但是除非攬炒成功,否則得益於供應斷崖和長期低息優勢,樓價長期而言勢必向上。

現有業主應該重造按揭?

HKMC 和銀行已表明,600萬以上的按揭保險不接受加按申請。換句話說,現有按揭要突破貸款上限,必需同時進行交易,例如近親轉讓、甩名、加名等。但是要注意 HKMC 在批核時仍會詢問為何要進行近親轉讓,若轉讓行為明顯是為「呃加按」,便有機會拒絕批核。

以下用1000萬樓為例子,計算以近親轉讓/加名的成本去增加貸款額是否值得:

假設現有按揭貸款為500萬,目標貸款額800萬,多借的金額會用作投資中、低風險的流動資產。

近親轉讓印花稅: $375,000
新 Plan 額外利息成本: 每年$91,250 (假設從2.375% 升至 2.625%)
按揭保險費: 2.15% x 60% (discount) x 1.15 (額外保費) x $800萬 = $118,680
律師費: $7,500

即為了借多300萬,固定成本已達50萬,再加每年$91,250。

是否值得?答案很視乎這300萬玩到幾多年。例如樓價平均每年升8%,即六年後已升至1600萬,到時只需五成按揭也借到800萬時,這「額外300萬借貸」在六年後便不再有意義。

這六年間的總成本約為105萬,相當於額外貸款額大約35%,即平均每年5.9%,遠高於低風險的投資回報,筆者認為並不值得。而且這數字還未考慮六年期間,「額外300萬借貸」實際有意義部分一直在下降中,換言之每年成本遠比5.9%為高。

但假如部分近親轉讓,印花稅只需$100又如何?

答案是為了借多300萬,固定成本$12.6萬,再加每年$91,250。這六年間的總成本約為67萬,相當於額外貸款額大約22.5%,即平均每年3.7%,略低於低風險投資回報,這樣做便相當值得很多。

惟一剩下的問號是 HKMC 會否拒絕批核,而暫時市場還未有共識。

(完)

留言

  1. 謝謝R 兄, 希望搶到沙發!

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  2. //放寬按保政策是否德政?
    這政策在林鄭上任後不久已經傳出,如果在當時推出,筆者會十分支持。//
    R兄, 可圈可點呢 XP


    //而且今次政策變動跟過往最大分別之處,是目前令人人心惶惶的暴力活動仍未知何時結束,以及盲反政府的抗爭者(即使是新政策的受惠者)亦對此政策反應極為負面。//
    負面還負面, 我覺得身體還是會很誠實
    仲諗住留係香港既都係會買, 如果已有打算走佬既, 買得起都唔會買 (又或買黎放租/投資)。
    今次香港事件令到每個人反思是否會再留係香港 (尤其係新政策的受惠者, 即係有D實力既買家)。

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    1. //R兄, 可圈可點呢 XP
      不明白,二當家兄能否指點一下?

      //負面還負面, 我覺得身體還是會很誠實
      仲諗住留係香港既都係會買, 如果已有打算走佬既, 買得起都唔會買 (又或買黎放租/投資)。
      今次香港事件令到每個人反思是否會再留係香港 (尤其係新政策的受惠者, 即係有D實力既買家)。

      暫時未見到,家庭月入10萬以上嗰班,仲不斷forward緊政府推人去燒炭的文宣。另一方面仲係度討論緊點樣調錢去離岸戶口,應該唔會拿來買樓啦 XDDD

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    2. R 兄, 我看你說如果「上任後不久推出, 筆者會十分支持」
      但在今日推出, R 兄還是覺得是德政? 還是推人去燒炭? 二當家有點看不透, 可以說是有點可圈可點。

      月入10萬以上又無樓既, 即刻邊買樓邊調錢去離岸戶口, 完全無衝突。月入十萬, 拎100~150萬出黎無難度, 借到盡, 剩餘既走資, 有咩事走佬去馬拉/台灣等靠收租幫補洗費。

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    3. 我都係唔係好明,你講可圈可點係咩意思啊?
      https://rmylife1987.blogspot.com/2017/01/blog-post.html

      家庭月入10萬以上但無樓ge人,你以為拎100-150萬出黎無難度?
      我諗你講得出呢句,真係低估咗有資產同無資產的人ge分別,同埋應該高估咗呢班人ge儲蓄能力。

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    4. 作者已經移除這則留言。

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    5. 呢個德政最後時間上會反映到⋯⋯ 現在放樓人仕及地產佬開心⋯⋯⋯ 升升

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    6. "...家庭月入10萬以上但無樓ge人,你以為拎100-150萬出黎無難度?..."
      當兩公婆都要工作,每人平均月入最少5万,香港地月入5万的通街都係,身边不乏這一類人。單身的通常喜歡吃喝玩樂一年去兩次long trip,已婚的通常小朋友讀私校請工人租住2万以上的私樓,其实他們每月还能剩低多少錢作儲蓄之用。

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    7. 望住個荷包決定消費的人,永遠只能活在老鼠圈。

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  3. 我身邊已有些月薪逾十皮丶租緊樓的夫婦,俾呢個政策搞到心思思。不論政見,在個人切身問題上(住屋),大家身體仍是很誠實的。

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    1. 咁我作為既得利益者,應該開心吧?
      不過我都走啦,又唔會賣樓又唔會再加按,其實都真係同我無乜關係。
      如果香港經濟好啲,大家住得開心,租金跟住上,咁就最perfect。

      但現實又邊有咁完美,唉。

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  4. 換樓客應該開心? 不過1000 萬條線又似乎換唔到D 乜

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    1. 要求合理啲,1000萬仍然有好多三房選擇ge。

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  5. 點解港息一定長期低息?按息都由2.35升到2.65啦。我知美國同全球都減緊息,但港息呢?而且銀行都cut 緊現金回贈。

    至於租金上升係支持因素?租金應該唔會早過樓價跌呀?

    至於供應斷崖,我同意嘅。但呢個只會係樓價十幾年後必定繼續上升咁解。

    正如你所講,淡友就會認為政策係壓誇樓市最後一根稻草,好友如你就會認為係助人上車最後機會,咁返返去最原始問題,點解咁有信心樓市未來5年唔會點跌 (回調唔計)?

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    1. 睇按息決定樓價走勢係正宗「口袋經濟學」。香港有六成住宅物業無按揭,剩低有按揭ge平均都係得2,3成餘額。按息只係我呢種窮鬼借錢投資時ge考慮,真正主導資產價格的是環球利率水平(同時亦主宰資金泛濫情況)。按息由2009年唔洗1厘升到而家2.65厘啦,過程中樓價升咗幾多倍?歷史發生過ge嘢都要拗,浪費時間!

      供應斷崖2年後會發生,而且已經唔係第一次發生,你估D人仲有無咁蠢等到無供應先來慢慢買?又係歷史發生過ge嘢,無需拗頸。

      至於最後一條問題,這是一條夏蟲語冰式問題,唔想聽就點答都係錯。我只能反問「點解咁有信心樓市未來5年唔會點升 (反彈唔計)」。

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    2. 最後一條問題,答案係無,無信心。所以我唔係好友,亦唔係淡友,以上問題亦唔係challenge 你,我只係仲係度摸索緊自己嘅答案。多謝解答

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    3. 港有六成住宅物業無按揭,剩低有按揭ge平均都係得2,3成餘額。

      R兄咁講貌似樓市好健康,
      但金管局一講到歷史新高又好似好得人驚, R兄又點睇?

      金管局:家庭負債佔本地GDP比率升至75.5% 歷史新高

      https://inews.hket.com/article/2461822/%E9%87%91%E7%AE%A1%E5%B1%80%EF%BC%9A%E5%AE%B6%E5%BA%AD%E8%B2%A0%E5%82%B5%E4%BD%94%E6%9C%AC%E5%9C%B0GDP%E6%AF%94%E7%8E%87%E5%8D%87%E8%87%B375.5-%20%E6%AD%B7%E5%8F%B2%E6%96%B0%E9%AB%98

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    4. 匿名兄,從「樓價怎麼走」一節中顯示出對於這個政策,我也不是大好友。我相信大家都需要摸索一下,所以我用「保持冷靜」為題。

      EL兄,畀你參考一下: https://tradingeconomics.com/country-list/households-debt-to-gdp
      這一個數字在以收入推動財富的社會較低,以財富推動財富的社會較高。個人認為這是一種結構性轉變,全球也在轉變中,不過在過去十幾年,香港的轉變特別明顯而已。

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  6. 對一些有100-150萬首期的朋友, 新的政策將射程由400-500萬發大到800萬-900萬

    在供得起的前提下,接受5% 左右的反價但係選擇多左好多, 話佢好衰又真係衰唔哂.

    不過6M 幾買左納米樓200呎個D真係喊得一句句了....

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    1. 畀幾個巴仙就可以由無機會到有機會,一次過解決一生ge問題,值唔值得真係睇自己價值觀啦。

      納米樓我真係麻麻地,我買親最細兩房四百幾呎。兩房唔一定係最好,但一定唔係最差,我對Alpha return 興趣真係不大,亦自問無能力捕捉。

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  7. 唔知呢個政策解唔解決到換樓鏈呢個問題呢? 宜家一個似樣D呢三房單位, 一般都OVER 1000萬, 甚至OVER1200 萬都係等閒....

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    1. 每人標準唔同,如果似樣啲要1000萬,咁我相信好多人都接受無咁似樣ge單位。

      其實而家樓齡唔舊(<20年)的四房單位都仲有900萬樓下,睇買家搵唔搵到同埋接唔接受而已。

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  8. 樓價升定跌,個人認為是銀紙價值跌得快,定香港經濟差得快的問題。

    由於前者是無法制止的高速列車,後者只是路軌上的一截路障,我偏向相信整體樓價向上衝是遲早的問題,只差在路障何時被移除而已。至於1000萬的樽頸位,相信是因為放寬只屬逆周期措施,不想全線樓價一起推升吧?結果,細價樓越來越好炒的情況不變,只是細價樓的定義伸延了。

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    1. 師兄心水很清,事實上 10m樓早已是民生所需了,政府後知後覺,仍然抱殘守缺堅持十年前那一套而已。

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  9. 我最近行左双租。新政對我完全冇用,TKO 3房 都 10M 以上,最多借5M,即要攞500-600 個出來,很難。找擔保可能再借多少少,但要比2.5% 保費, 嘥鬼氣

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    1. 同意,10m樓上仍堅持要五成首期實在是十分荒謬。

      保費是可以接受,問題是不許套現、銀碼又細。

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    2. 係,不能套現真一大麻煩。似付都係要抽新樓,有一定折讓,比較有可能10 M 下,又可以借八成。

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    3. 新政策也不接受樓花...

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    4. 建期的價格 premium 比利息成本高出很多,很不划算。

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    5. 建期的價格 premium 比利息成本高出很多,很不划算。

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    6. R 兄有乜提議?

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    7. RC 兄要畀多些少 background 我先可以畀到中肯ge意見~~

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    8. 有間兩房,現在出租,之前加按借6成。 因為家庭關係,現在補4k租三房。 流動資產 加早前加按4M。 長遠想買入3房自住。本人按揭可借5M。

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    9. 如果為了三房首期要接近清袋的話,不妨等一下吧。

      正如我文中所述,亢奮中保持冷靜。

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    10. 謝謝R兄,冷靜不了, 只有憤怒。

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  10. R兄,想請教下,咩因素決定按息,呢個數的改變由咩機構定?

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    1. 主要是銀行商業決定,風險上升銀行落雨收傘的方法必然是增加利潤,具體做法便是加按息、減回贈。這不難理解。

      當然偶爾也會有權力機構介入,但是在香港這種經濟自由度極高的地方,收效甚微。

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