總結三個「五年計劃」
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《出走大洋路》系列 - 皇天不負有心人
在這班志同道合的網友當中，有一位 (網友A) 已經是澳洲公民。在相約見面的群組，A指他從小已在澳洲長大，只是長大後、讀完書才離澳赴港從事專業工作，並在香港結婚生子。
照道理，具有 Native English 口語能力的專業人士至今在港工作仍甚為吃香，不但社會地位較高，收入除了未必及得上生意人外，也算是半個人上人吧！擁有如此優厚的條件，為何他會出現在澳洲移民、房地產和投資相關群組呢？
原來A的太太並非澳洲人，早晚也需要申請「伴侶移民簽證」才能長居澳洲；而他的事業雖然全在香港，大部分房地產投資卻在澳洲的大城市，流動資產則因稅務便利和槓桿條件而放在新加坡和香港。因此，他既有需要吸收移民簽證的資訊，同時卻對澳洲熟悉不過，尤其是房地產方面。最重要的是，他非常認同有意移民澳洲的香港人的價值觀，並分享了很多他在澳洲和香港各生活多年的體會、和對香港多年來的轉變的感受。
詳細內容涉及個人私隱，不便分享，但大致上他認同香港只是方便搵錢的世界，要生活終需回歸澳洲懷抱。
這種想法，不禁令筆者回想自己的初心：當初我不就因為「價值觀」三個字，決心行動離開香港麽？想到這點，筆者被等待期磨得七七八八的熱情一下子便回來了，且似乎比當初燃燒得更旺盛！
見面前的每一天，大家都非常雀躍地在群組內討論，好不熱鬧。網友A原來不止是一個對澳洲極度熟悉的人，更是房地產投資和稅務專家，他不斷無私地分享和回答網友的問題，其答的顯示他對上述數個範疇熟悉和詳細的程度、以至資訊的全面性簡直出色得令人咋舌！
在群組中，他已經成為最接近神的男人了，大家都急不及待想一睹他的風采。
轉眼間已到了見面前一天，即筆者獲邀申請後七個月。這天是星期五，TGIF!!!!!
八時許，一切如常，鬧鐘還未響起筆者已經自動起床，已成習慣。一起床便打開電話螢幕，當然也習慣，相信大家也一樣。
不計算垃圾電郵，筆者每天都會收到幾十個電郵，包括半夜不知從哪個時區傳來的。首先是一堆銀行的月結單和提示電郵，然後是 Interactive Brokers 的，還有 Facebook 專頁的資訊...這些大部分都被我秒殺掉。
接著有四封比較特別，其中一封是早前向測量師行查詢獨立估價報告的回覆，是為了將來赴澳後計算 Capital Gain Tax 的準備工夫之一。
然後下一封，筆者甫看到 Subject，心已涼了一截：Your SkillSelect EOI has been removed.
不是吧......苦等了七個月，就給我一封如此涼薄的電郵？沒那麼兒嬉吧！
這不是真的....再看下去吧：
哦，原來獲批簽證也會出現這封電郵...大佬，嚇死人咩！
沒錯，剩下的兩封電郵便是筆者與太太獲批簽證的文件，恰好每人一封。
筆者的簽證確認附在遲了申請及後補的 BNO 之上。
作為一個本科與職業幾乎毫不相關的人，從沒想過最後申請技術移民申請竟然如此順利，連同準備工夫，歷時一年多的戰鬥終於換來美好的結局。實在太感恩了！
慢著！這並不是結局。
這一刻，才是筆者真正生活的序章。
（《出走大洋路》系列完）
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港樓 1997 vs. 2022
香港樓市正經歷 2008 年金融水嘯以來最明顯的跌幅，且幾乎肯定是次跌幅的持續性較長及幅度較大，範圍也更全面。因此，筆者作為物業投資者，該關心的是樓市會否複製如 1997 年後的大跌浪。 請注意，所謂 1997 年後的大跌浪，僅指由 1997 年中至 1999 年初的下跌，平均幅度約為 50%。1999 年初後，市場受科網泡沫、2000 年泡沫爆破、2001 年九一一危機、2002 年全球瀰漫負面氣氛及孫九招，乃至 2003 年沙士事件等眾多不能預測及複製的場景，故不納入刻下的分析。 本文會考慮以下幾個基本因素： 1) 土地／樓宇供應 1997 年的土地及樓宇供應均處於升軌，且八萬五政策的預期（及其後數年落實）均是對樓價的嚴重負面因素。 2022 年的土地供應處於起步階段，中長期會向上；但 樓宇供應仍處於低位，且中短期仍維持此狀態 ，此因素遠較 1997 年正面。 2) 樓宇需求 1997 年的實際樓宇需求處於升軌，否則也不會有港英政府時期建議的目標（八萬五）。回歸後預期每年新增幾萬人，也是正面因素。然而，投資性樓宇需求卻因宏觀因素急降中。 2022 年因移民潮令實際樓宇需求處於降軌，疫情所限內地的新增人口無法及時補上，同時投資需求也被壓抑到極致，三者皆令需求端處於歷年來的低位，甚至比回歸前的移民期更負面。 惟一可以視為正面的一點是需求已接近見底 。此因素較 1997 年負面。 3) 貨幣供應 1997 年的貨幣供應處於高位，但並非如過去二十年般嚴重水浸，且因宏觀因素轉勢。 2022 年的貨幣供應也是處於高位，過去二十年的覆水難收，這一點要比 1997 年優勝。 4) 利率及估值 1997 年原本的利率 (~8%) 已不低，且美國處於加息周期 (~10-11%)，對樓市參與者的打擊很大。估值方面，1997 年高位的租金回報率仍有近 4%（以中小型單位計算）。 2022 年從零利率急升中，目前的市場預期是港息一定不會跟上美息（且首兩次加息亦然），但美息上升之急空前未見，令人擔心港息最多只能拖慢加息進度而非可維持較低的長端利率。最可怕是目前市場似乎仍未 price in 這個憂慮。估值方面，2022 年前港樓租金回報率長期維持在 3% 以下，最低時接近 2%。 目前美息預期會加至 5 - 5.5%，以息差角度看，情況較 1997 年好，但不排除市場對美息的預期尚未見頂（
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2022-05-04 增持澳元。 這筆錢原本是三個月前用作買屋，因時間太趕直接 draw 了三個月 AUD loan，年利率只是一厘鬆啲。現在趁澳元大跌補回，變相增持。 2022-05-09 買入一張三個月內到期的債，搏賺 12%。事後回想這宗交易有點衝動，風險回報比例不理想。希望是杞人憂天。 澳洲第二間投資物業成功收樓，也是做七成按揭。現有租客租金回報僅 3.7%，但是租賃經紀說此屋的租金已大幅上升四成，她認為重新放租最少有 5.2% 回報，甚至可以試 5.4%。雖然市場缺盤情況比上一次收樓更嚴重，但在利益當前，她必然想我收回重新放租（續租的收費僅是重新出租的 15%）。 但是對我來說，重新出租的成本遠不止此差別。放租的成本包括放租佣金、廣告費、放租期空租、清潔費等。考慮到此等因素，「大發慈悲」加租三成可能比重新出租更化算。 2022-05-20 上星期二收樓後，租賃經紀致電租客打招呼，沒想到還未開始談判，租客就二話不說就提議自我加租 28%。後來我循例還價 5%，租客考慮後說實在負擔不起，如果談不攏就只能哭著離開。 既然如此也就作罷，租金回報率 4.8% 也不錯了。我又嘗試讓新租金即時生效（行規是要六十天通知期）。對此我並沒有期望，但租客竟願意讓新租金在七天後開始生效。以一年租期計算，這個方案的總租金比筆者原先還價的方案還要高啊！ 順帶一提，租客其中一人的收入比四年前大幅增長六成！看來近年澳洲的基層生活很不錯呢。 2022-05-27 https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2022/0527/2022052700123.pdf 綠地控股對下月尾到期的美元債發起征求同意，即係展期，唔係就唔洗施捨一個半同意費咁大方啦。筆者三月時沽出了這張債，後來換了 TPHL 四月到期的債，後者利潤已落袋。不勝唏噓。雖然上星期開始此債無故走弱，但前天還穩穩的站在九十幾元，忽然就展期了。 老實說，這消息真令人驚訝。綠地雖然是國企，但筆者一直知道它是壞孩子，也不會對其償債能力和意願抱百分百信心，但也沒想過綠地這麽快便決定展期。記得去年底綠地曾在極惡劣的市況下強行發行了一張八個月的超短期美元債，筆者當時便估計綠地最快會在八月後展期。也許是上海的疫情令它失去了預算吧。 此外，筆者亦持有下星期五到期的 GRNLHK。作為綠地的子公
大致上他認同香港只是方便搵錢的世界，要生活終需回歸澳洲懷抱
回覆刪除//不能同意更多了, 謹祝R兄澳洲生活順遂!
謝謝快兄，我都祝你下個月一切順利！
刪除沙發? 恭喜R兄!
回覆刪除沙發不易。。。R兄這裡是開暗標的。。。
刪除再次恭喜R兄！
多謝風輕兄，多謝三兄。
刪除雖然這裡的沙發並不值錢，還請有空多來坐哦。
R兄, 祝你在澳洲生活愉快 :)
回覆刪除謝謝見習兄，遷入新居一切安好嗎？
刪除一切安好, 家人亦喜歡! 謝謝
刪除那實在太好了!! =]
刪除恭喜理想如願達成, 祝生活愉悅。
回覆刪除多謝 Cool 兄，筆者所求不多，移民是人生難得一個願望，能成事確是美好不過。
刪除之後就係搬屋, 再講衣食行玩各大方面了.
回覆刪除期待未來的文章.
(若無IDEA, 網上好多移民台灣的港人文章可參考)
肯定可以幫到後來者.
皮老闆大駕光臨，有失遠迎！
刪除我現在對當地各區資訊仍是十分模糊，慢慢發掘衣食住行玩可能會有很多寫作的好題材。
希望到時候不要太懶惰吧，哈哈！
恭喜R兄，展開新的一頁！
回覆刪除多謝風中兄，希望這是美好的一頁 =)
刪除恭喜R兄^^祝福你澳洲生活愉快 :)
回覆刪除多謝KChan 兄^^
刪除一路順風，凡事保重！
回覆刪除感謝傻散兄，保重...大家咁話 T_T
刪除Congrats R兄 ! 祝你同太太澳洲生活愉快 !
回覆刪除我一直都有追你的post, 同時也感謝你分享的info.
我都係申請190, 而家去到skill assessment stage.. 仲未submit EOI (still a long way to go..)
見到等待時間加長同埋11月之後有改變.. 心情真係心急如焚
DS
DS 兄你好，祝你 skill assessment 一切順利...能透露是甚麼技術類別嗎？
刪除見到最近兩個月 189 只批 100個位，同埋 190 等待時間又 extend 返去9-11個月......
不過唔洗太擔心，舊年都係差唔多情況 (每月只批600個持續多月)，應該係因為今年Quota已完，等七月就會大幅放寬了。
R兄你好，primary applicant是我太太, 佢係一名護士, 而小弟職業是insurance broker.
刪除想請教一下, 我呢個case, 主applicant係MLTSSL但partner係STSOL, 如申請190係咪要同list先有5分(partner skill)加 ? 我搵過外國/hk forum, 有些話得,有些又話唔得..
期待你遲下分享澳洲買樓info. 非常感謝!
DS
DS兄，多謝你的分享。
刪除官方要求是 same occupation list，我剛剛幫你試入一張EOI，你們的職業在ＥＯＩ的初步評核是有五分的。
但我不能100%肯定初步評核的分數等於最後的分數...但起碼你們要完成skill assessment和英語測試才能繼續。
見你一路走來，步步為營，可以順利移民，真係理所當然 :)
回覆刪除希望你享受彼岸既生活~!!! 祝事事順利!
謝謝Ryan兄~~雖說一切順利、看似理所當然，期間所經歷的和感受的痛苦、失望、跌宕卻足以回味一生呢！
刪除恭喜恭喜,祝你一切順利
回覆刪除感謝 Ellis 兄祝福 =)
刪除R兄走得好，移民將會愈來愈難。此心安處是吾家，祝財務及精神都自由，一路順風。
回覆刪除Thanks taichen 兄，移民固然不易，我卻認為最難是要放下。
刪除離開很容易，決定離開卻從來不易。
恭喜，祝一路順利~~~~~~~~~~
回覆刪除謝謝 Oscar兄，大家保重。
刪除恭喜Murcielago兄，祝你在他鄉生活愉快，身體健康！
回覆刪除謝謝 June 師姐，身體健康的確最緊要！
刪除沒有健康，財富、自由也是徒然。
R兄, 您好,
回覆刪除兩年前向你請教移民問題, 兩年後今日终于收到190 Vic Grant! 因為Covid苦等了一年半..
Anyway都想向你講聲謝謝幫忙!
祝你和家人生活愉快，身體健康！!
DS
恭喜DS 兄得償所願！移民從來不易，但是有決心、肯努力的人終會成功！
刪除雖然我沒有去到 Vic, 但有幾個朋友都去了 Mel 落腳，有什麼問題不妨一起研究呀！