《昆布初體驗》系列 - 澳洲的二手樓

澳洲買樓程序與香港頗相似,都是先找地產代理睇樓,睇啱簽合約、落細訂,然後找律師樓、加訂、申請按揭,待一切搞定了便等收樓。然而,當中的細節有很多不同之處,包括:

(1) 沒有買家代理

除非你很有錢,有人貼身服務你;或者有熟悉的地產代理願意跟你游走各區找賣家代理洽談和分佣,否則一般買家都不會找固定代理睇樓。凡事總有代價,懶得自己落區找賣家代理睇樓的人,恐怕難以在有限的選擇中找到理想居停。

(2) 買家不用付佣金

因為沒有買家代理,正常情況下賣家會負責全部佣金,一般是樓價4%。另外也有代理願意主動減佣促成交易。

(3) 睇樓要等開放日

香港的住宅放盤很少會搞開放日,但如有需要每天或每晚都可以約睇樓;澳洲則相反,因澳洲人重視家庭生活,很少人會在平日或星期日睇樓,令超過 95% 放盤的開放日都堆在星期六。每間屋每次開放時段只有30分鐘,錯過了便要等下星期了。

(4) 拍賣

有些澳洲的住宅會以拍賣形式賣出,這在悉尼和墨爾本尤其受歡迎,因為在樓市上升時,拍賣的價格比洽談更理想。拍賣一般在物業的前庭或客廳進行,而非拍賣行,可以即睇即買。

(5) 合約
  • 香港的買賣雙方沒有悔約的機會,買家簽臨約便要付3-5%訂金,誰後悔就馬上輸訂金及雙方佣金,即5-7%,非常肉赤。澳洲的買賣合約有悔約條款,昆士蘭省的買家可以在簽約後五天內賠償樓價0.75%退訂,也不用賠佣金。
  • 澳洲的買賣合約可以設成有條件簽約(拍賣除外),條件包括 Subject to Building & Pest Inspection 及 Subject to Finance,簽約後14-21天內可以據此要求買家退訂。其中 Subject to Finance 是非常屈機的條款,因買家可以令銀行不批出貸款,便能無償悔約。
  • 澳洲的買賣合約細訂只需 AU$1,000,合約變成無條件的加訂也只是樓價的2-3%,資金調配鬆動得很。
  • 澳洲的合約可以在 PDF 上簽署及付款便作實(不是電子簽署,是「畫隻龜」而已),文件及買家身份由指定人士 Certify 便可,買家、代理、律師樓及銀行四方可以素未謀面便促成交易。
(6) 驗樓 (Building & Pest Inspection)

由於澳洲大部分住宅都是 House,屋內外的結構都是由業主負責,因此驗樓在澳洲非常重要。買家可以在簽約前/後驗樓及收樓前驗樓,確定物業沒有重大問題(包括蟲害)及估算維修成本後才正式成交。驗樓成本不高,入門級的 Inspector 平均每呎只需 HK$1 左右,即使評分最高及最受歡迎的 Inspector 也只收每呎 HK$2-3。

(7) 樓齡

香港一般人對樓齡要求甚高,超過10年已經叫「舊樓」,超過50年幾乎生人勿近(其實香港很多樓都超過50年樓齡)。昆布的住宅 (尤其是House) 樓齡相差極寬,買家既可買地找 Builder 起「全新樓」,亦可買有三、四十年樓齡的「新樓」,「舊樓」乃指上百年的物業,亦並不罕見。基本上只要結構完好、建築風格合符自己的喜好,澳洲人不會理樓齡是多少。

留言

  1. 多謝R兄分享, 澳洲買樓的條款感覺是偏向了買家的一方呢, 頗欣賞他們對消費者的保障

    但賣方會不會也可以無條件悔約, 甚至突然抬價重售?

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    1. 我沒有深究條款是否雙方都可以引用,但技術上賣方不用能 Subject to Finance 去悔約,最多只能在五天內賠償0.75%退訂。更重要的是,澳洲的文化比較重視契約精神,一般不會因經濟利益而輕言悔約。

      另一方面,澳洲的 House 並不如香港的樓房擁有極高流轉率,放盤30天內賣出是極為罕見,平均需要60-75天,昆布因成交少,平均放盤時間會再長一點。澳洲人賣樓多是有實際需要,因此即使在升市中,抬價重售並不容易,加上昆布樓價波幅甚低,誘因更低。

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  2. R兄睇樓遇正環球經濟大動盪,似乎天助R兄!

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    1. 可是我睇樓已經是三個月前的事啊...

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    2. 咁買多幾間做地主。

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    3. 好,你買一間我買一間。

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  3. R兄的house很靚呀, 但兩個人住會太大嗎?
    另外, 好奇你的退休生活會做咩呢?
    很多香港人現在也在考慮移民了...

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    1. Sboy兄,圖中的house是在網上偷圖,不是我的house啊。不過這樣質素的housep在澳洲也不算少見,而且價錢也不貴。

      會否太大方面,通常我睇樓只會遇上廳或房面積太小、或房間數目不夠的問題.....面積大可以選擇空出某些空間,或者放些裝飾陳設,怎麽會覺得太大呢?

      退休做什麼,這個問題我在兩年多前已經探討過了:
      http://rmylife1987.blogspot.com/2017/02/blog-post.html

      對啊,很多人考慮移民,但實際上行動的又有幾多呢?最後真正移居的,又有多少?

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  4. R兄是已經移民到澳洲嗎?

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    1. 已去了兩次,而家係香港搞埋啲手尾~~

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