總結三個「五年計劃」
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緣慳一面
再說下去，恐怕她就會說用我名做按揭了。我並非不願意做擔保人或借貸人（反而是母親怕影響我日後買樓），而是我不想母親知道我身上仍有幾單私人貸款未清還。綜合以下幾個原因，我便平白地放棄了這次黃金機會：
1）我當時認為要父母出錢是無能的表現
2）偷雞出租可能會有法律責任
3）我以為要父母拿出30萬是很大的數目
4）我無能力即時清還所有私人貸款
5）我上班還未夠1個月，HKMC可能不會批出按保
6）我對投資仍然缺乏信心
此事就此作罷。個多月後，我發現該單位成交上了田土廳，交易價是190萬元。我想如果當天趁業主心虛時還價，175萬成交應該手到拿來，不過世上沒有如果。
2012年，該單位以310萬元易手。
2016年，在樓市回落之際，該單位仍以375萬再度轉讓。五年多投資期價格上升一倍，複合年回報率只是13.5%左右，連同租金回報約18%。但若加上巨大槓桿，複合年回報率就高達80%了。
機會，從來只留給有準備、有膽識的人。
（待續）
（待續）
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港樓 1997 vs. 2022
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2022-05-04 增持澳元。 這筆錢原本是三個月前用作買屋，因時間太趕直接 draw 了三個月 AUD loan，年利率只是一厘鬆啲。現在趁澳元大跌補回，變相增持。 2022-05-09 買入一張三個月內到期的債，搏賺 12%。事後回想這宗交易有點衝動，風險回報比例不理想。希望是杞人憂天。 澳洲第二間投資物業成功收樓，也是做七成按揭。現有租客租金回報僅 3.7%，但是租賃經紀說此屋的租金已大幅上升四成，她認為重新放租最少有 5.2% 回報，甚至可以試 5.4%。雖然市場缺盤情況比上一次收樓更嚴重，但在利益當前，她必然想我收回重新放租（續租的收費僅是重新出租的 15%）。 但是對我來說，重新出租的成本遠不止此差別。放租的成本包括放租佣金、廣告費、放租期空租、清潔費等。考慮到此等因素，「大發慈悲」加租三成可能比重新出租更化算。 2022-05-20 上星期二收樓後，租賃經紀致電租客打招呼，沒想到還未開始談判，租客就二話不說就提議自我加租 28%。後來我循例還價 5%，租客考慮後說實在負擔不起，如果談不攏就只能哭著離開。 既然如此也就作罷，租金回報率 4.8% 也不錯了。我又嘗試讓新租金即時生效（行規是要六十天通知期）。對此我並沒有期望，但租客竟願意讓新租金在七天後開始生效。以一年租期計算，這個方案的總租金比筆者原先還價的方案還要高啊！ 順帶一提，租客其中一人的收入比四年前大幅增長六成！看來近年澳洲的基層生活很不錯呢。 2022-05-27 https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2022/0527/2022052700123.pdf 綠地控股對下月尾到期的美元債發起征求同意，即係展期，唔係就唔洗施捨一個半同意費咁大方啦。筆者三月時沽出了這張債，後來換了 TPHL 四月到期的債，後者利潤已落袋。不勝唏噓。雖然上星期開始此債無故走弱，但前天還穩穩的站在九十幾元，忽然就展期了。 老實說，這消息真令人驚訝。綠地雖然是國企，但筆者一直知道它是壞孩子，也不會對其償債能力和意願抱百分百信心，但也沒想過綠地這麽快便決定展期。記得去年底綠地曾在極惡劣的市況下強行發行了一張八個月的超短期美元債，筆者當時便估計綠地最快會在八月後展期。也許是上海的疫情令它失去了預算吧。 此外，筆者亦持有下星期五到期的 GRNLHK。作為綠地的子公
誰都不能預料未來吧。
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刪除盡了全力便可了，R兄也是出於孝心而已，將來的投資機會仍有很多呢!
回覆刪除下一個機會就不能直接複製過去...
刪除我都錯過了兩次入市機會，心裡後悔不已。但人要展望將來，還有機會的!
回覆刪除Grace師姐，共勉之！
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