《按揭攻略》- 加息不宜轉按嗎?

過去幾個月,除了樓市淡風極盛外(一早已知),還有按揭市場也出現了兩種不同型式的「加息」。

第一次是八月初金管局向銀行施壓,銀行跪低提高了 HIBOR Plan 的封頂利率和 Prime Rate (最優惠利率)Plan 的利率。

第二次是九月中美國加息,滙豐銀行帶頭裝模作樣地加了最優惠利率 0.125% 咁大把。

最近很多網友紛紛表示,很後悔沒有在年中轉按,令現在不能轉按賺取豐厚的現金回贈。

其實這是一個完全錯誤的觀念,故此筆者欲撰文一次過釐清讀者對按揭的認知。

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首先,讀者必需分清上述兩種加息對現有按揭計劃和新造按揭計劃的影響。

第一種加息是加利率的固定部分,只影響新造按揭計劃,加息後新 Plan 的利率是有可能差過現有按揭計劃。實例如下:

2018年初按揭 Plan 一般為 H+1.3%,封頂 P - 2.85%。這封頂利率已維持了好幾年。
而 Prime rate plan 則為 P - 2.85%,與封頂利率一樣,毫無吸引力。

8月後,按揭 Plan 一般為 H+1.25%,封頂 P - 2.65%。個別銀行可以提供封頂 P - 2.75%。

由於個別銀行的封頂利率較抵,在儘可能的情況下筆者都會建議讀者使用該銀行。以封頂@P - 2.75% 為例,在8月後轉按後的利率最多只會增加 0.1%。以每兩年轉按一次的頻率及貸款額 500 萬計算,兩年多付的利息只是不足一萬元(息隨本減)。

讀者必須緊記的是,轉按的重點是現金回贈。

目前現金回贈動輒達 1.95%,加上筆者提供的額外獎賞,每次轉按的現金回贈超過十萬元(以500 萬計算)!

轉按可淨賺 $95,000 = 總現金回贈 $110,000 - 多付利息 $10,000 - 律師費 $5,000

換言之,利率方面的所謂損失根本不值一提!

第二種加息是加浮動利率,影響所有按揭計劃,在此情況下不論轉不轉按,借貸人都已經被加息。換句話說,轉按只有著數,沒有損失。讀者不應死守固有的錯誤觀念,以為加息就一定不利貸款。

未來不知美國還會加多少次息,也不知香港的銀行仍在超級水浸的情況下肯跟隨多少。

筆者只可以肯定的是,只要用上述方法計清條數,就知道轉按一定是利遠多於弊

留言

  1. 哈哈!小弟篇文磚頭道友主角阿明都話:[記得定期上電,拿回贈呢!]
    小弟今天早前頂位已加按了,銀行又係估左個比屋苑摸頂貨更高的估價!銀行真的好水浸呢!

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    1. 定期上電,次次十皮八皮,真係冇理由唔做。

      小弟近期自己做四單,三單都係頂估價。根本銀行就唔想借50-60%出去咁少。

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  2. 興幸年中有聽取R 兄的意進行加按, 要不然錯過了寶富的機會, 想再次向您說: 謝謝!

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    1. 斗滿兄,微恩不言謝。能在人海中認識到你,是我的運氣!

      按揭你有得著,會計和公司的事務你卻教了我不少,我有時覺得是我賺凸了呢!

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  3. 又會俾人話你定期上電呀, R兄...哈哈

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    1. 快兄,廢話人地有人地講,回贈我地有我地賺。

      唉,又得罪人了!

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  4. 枇想問R兄一個問題,如轉按後,按息一路加上去,而轉按又無左現金回贈,咁多付利息咪唔只一萬?我有無諗錯?

    多謝指教!!

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    1. Yung兄,我唔係好明你講乜。冇現金回贈的話,做乜要多付利息去轉按?

      我唔會搵人笨,而家現金回贈高到離譜,係金管局扭曲利率造成,迫業主轉按賺錢。

      轉唔轉按幾時都係睇existing term vs. new mortgage term邊個著數啲,呢一刻我話大家知轉按係著數勁多,此乃事實。之後點發展,之後再算。

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  5. 計到數,合理有得賺當然值得做 :)

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    1. 標竿兄,呢啲手到拿來的著數當然難唔到你,即食啦!

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  6. Rx 兄, 請問未夠六成轉按需要按保,咁轉按重有無著數,定留會原行續按比較好? thanks.

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    1. 未夠六成,就嘗試拉高估價到可以借六成吧。
      加cap後,原行續按已唔work,一樣要過HKMC。

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    2. 如果本來借6成,會唔會調轉加按返拎多兩成出來仲好?

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    3. 如果能夠按盡480萬當然更理想,前提係:

      1) 必需有水電煤 HKMC 才能批 (除非涉及物業轉讓)
      2) 轉按保費約 1.2%,相當於平均每年 0.6% (現金回贈可以 Fully cover)
      3) 因成本略高,最好資金有明確目標/出路才借 (確保賺到息差)

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  7. 嗚嗚嗚,我之前加按了,一毫子回贈都冇,好傷心。我估我借太少,所以銀行冇興趣做我生意😣😣😣😣

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    1. 點解會咁,住宅一定會有現金回贈架喎,只係多少之分(極爛之case除外)

      CTSE係咪工商舖按揭?但以我理解工商舖都有 cash rebate...

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  8. 香港咁好的, T-T, 澳門按揭都冇回贈,同埋各大銀行好似仲未有轉按服務推出,不過轉按只收5000元律師費又真係便宜~~~~~~~~~~~~~

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    1. Oscar兄原來是澳門的朋友,我對澳門的按揭市場真是一竅不通,從你的描述估計和香港十幾年前差不多吧。我印象中父母2008年買樓時也沒有現金回贈的,但當年金管局未開始扭曲利率市場,與今天實在很難比較。

      不過另一角度睇,澳門樓價近年爆升了不知幾多倍,遠勝香港,既然如此又何需拘泥於2%現金回贈呢。哈哈哈!

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  9. 未過罰息期可否加按?依排樓市成交價己在高位下跌好多。。如何可估多D?

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    1. Hi RC兄,未過罰息期一樣可以轉按加按,估價可以幫你試估高,詳情可以WhatsApp我。

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