昂首闊步 邁步向前


「一年容易又中秋」,上次更新還未到中秋節,轉眼間卻已來到十一月。筆者也已於上月底踏入了人生第二十九個年頭,很快便屆「而立」之年,要把握最後一年時間自我鞭策,希望明年成為一個能坦然面對一切,尤其是自己的人

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最近鬧得熱騰騰的,莫過於美國總統選舉和香港重招打壓物業市場。

今屆美國總統選舉被指為「騙子」與「瘋子」之爭,普遍分析認為若「瘋子」上台,將對全世界資本市場造成沉重打擊,是比英國脫歐更大的黑天鵝。筆者卻認為,傳媒濫用「黑天鵝」字眼,以之描述特朗普當選的可能性極不恰當。嚴格來說,黑天鵝象徵的是市場無法預料而影響深遠的事件,而不是發生機率較低的大事。英國脫歐在當時的民調看的機率甚低,金融市場並無準備,勉強可說成是黑天鵝;但特朗普上台卻絕非不可能,即使執筆之時FBI已決定不就「電郵門」事件起訴希拉莉,特朗普的勝算仍有20-30%。

一件有20-30%機率發生的事,絕對不能說是黑天鵝事件

此外,若以為特朗普上台等於美國低息期的結束,那便大錯特錯。就算特朗普上台,仍有很多勢力可以制衡此位,新任美國總統從不能隻手遮天。筆者估計最多只會出現短暫的金融動盪,市場會嘗試一口氣反映金融政策的不確定性,在市場未發現低息被迫持續前,反而令優質資產變得吸引相反,希拉莉上台才會令美國的加息周期緩慢地推進,各種資產價格仍會跟隨議息而波動,直至金融政策明朗化、市場對加息密度有共識為止。

至於重招打壓香港物業市場,一眾分析員和大行已急不及待評論。經過多輪打壓措施,市場早已有共識集中打擊住宅市場只會令資金流向非住宅物業,車位、工商舖和房地產信託基金都是追捧對象。此突發政策改變了筆者的部署:原本已全面停止加碼物業市場投資,由於此政策筆者決定並已購入第七個物業,延續自2011年起每年均有物業交易的紀錄。

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金融資產方面,早前優質REIT公布業績,DPU較市場預期為低,引發一輪沽售潮。筆者認為,DPU下跌主要原因是北京改變稅收政策,核心業務並無重大不利因素長遠估值需下調約3%,市價跌幅卻遠超此數,故已趁上週低位加注。

另以小注資金買入一隻USD Bond及一手領展,前者YTM 5%,尚餘6.5年到期,主要用意為平衡REIT價格風險及更有效利用多餘的孖展額;後者為筆者對領展的起始投資,是未來除優質REIT外的重要投資之一,理想入貨價為$50樓下,並會隨DPU增長而推升。

儘管優質REIT極具質素,在無條件下筆者很想盡情購入。無奈它以SGD為交易貨幣,筆者既不喜歡承受匯率波動,又不想支付多餘利息,故此筆者會盡可能購入港元或美元資產作為組合的Base Equity。

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目前筆者的資產組合續以物業為主,住宅物業仍佔總資產66%,債券及房託佔14%,而非住宅物業佔13%。本月及下月續有新增資金,部分會用作支付物業尾數,其餘會在適當時機(例如加息後的波動)繼續投放在收息金融資產。在適當風險下,資產收入繼續增長,昂首闊步為尋找生活而努力。

留言

  1. Rx10兄好努力,加油!

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  2. 路過的
    SGX REITS無稅,星洲政府玩PROMOTE。
    另,IB買的是斬債,6年期厘應評級幾高喎~

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    1. 無股息稅, 但本身Gateway Plaza要付物業稅, 對DPU有永久影響。

      是投資評級的債, 目的是增加margin buffer.

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  3. 想問R兄點解會改變主意,加碼在物業市場?

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