資產波動時


轉眼間又過了個多月,2016年也差不多到了終結。

儘管梁振英宣布不連任,筆者不認為物業市場的政策會有顯著改變,預期下屆政府仍然會維持目前已推出的辣招。

美國第二次加息後,聯儲局罕見地加快來年加息步伐的預測,由預期兩次變成預期三次。2015年末加息時,聯儲局對2016年的預期是加息四次,最後只加了一次。所謂預期,還是不要太認真對待,但資產波動卻是免不了,不然財富怎麼轉移?

2016年最後一個月,再買一項非住宅物業。11月買入的物業即將完成交易,並已成功預租,租金較舊租客上調24%,毛回報3.7%。12月買入的物業將於2017年1月完成交易,亦已預租成功,租金上調33%,毛回報3.9%。

以下為筆者於2016年底的資產配置,回報率以買入價及不包括成本計算,也沒有計入槓桿。

住宅物業 (58%) - 共四項,加權回報率 = 3.8%,全部項目皆有賬面利潤。

住宅仍是筆者最大投資版塊,由於15%辣招肆虐,交易成本空前絕後,故若非必要(如升級自住),不宜出售。


其他物業 (14%) - 共四項,包括本月初再買入一項,加權回報率 = 3.8%,合併賬面有微利。

原打算以第四項換走第二項(筆者視之為最失敗的物業投資),惟暫時未達目標價,若賣出會作為R&B組合的後備火力。


REIT (11%) - 共兩項,分別為SGD及HKD定價資產,比例約5:1,加權息率 = 7.3%。由於SGD由高位下跌超過6%(沒有對沖部分約佔40%),加上REIT市場正經歷逆境,故錄得賬面虧損。

REIT價格波動較大,即使筆者深知150%槓桿下資產價格要跌52%才爆煲,以及REIT的回報在利率上升周期高於股票,仍不能對潛在心理壓力掉以輕心。


筆者過去數月採取平均成本策略買入REIT,輕視資產波動所產生的時機效應,致令過度買入而沒有察覺,在價格波動時才發現已上了寶貴一課。故此,即使手中尚餘資金,仍需等待市場出現恐慌才出手。


債券 (3%) - 共三項,全為USD資產,加權孳息率 = 5.1%,年期5-8年,沒有賬面盈虧。

現金 (9%) - 除流通貨幣外,其餘均為HKD,存款息率 = 2.15%。

雖然筆者在2016年沒有買樓,資產總額暴增也不如2014年般誇張,但在資產配置方面動作頗大,也改變了不少關於收益類證券的錯誤觀念,總算在投資方面邁出了一大步。


期望2017年是收成年,繼續為建立可預期的財富增長而努力。

留言

  1. Murciélago兄年紀輕輕已累積一大筆資產,厲害

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    1. 多謝鼓勵,富足兄在年初成功撈底才厲害,要跟你學嘢才對。

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  2. Reit價對加息確實非常敏感,我們仍要密切留意2017年的加息次數及幅度~

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    1. 預計明年炒加息引發的波動比今年更密集,但幅度未必相若。

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  3. Rx10兄年紀輕輕已經有如此成績,實在可口可樂XD

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    1. 明年就踏入三字頭了,要趁還可扮年輕蒲多啲(頭) XDD

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  4. 勁在跌倒了,又再起番身。

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    1. 多謝John兄鼓勵。

      其實我也只是見步行步,盡量貼著計劃行事,希望有朝一日可以過理想的生活。

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  5. R兄果然資產雄厚

    //筆者過去數月採取平均成本策略買入REIT,輕視資產波動所產生的時機效應,致令過度買入而沒有察覺,在價格波動時才發現已上了寶貴一課。故此,即使手中尚餘資金,仍需等待市場出現恐慌才出手。

    我也遇到這問題,進行資產配置或月供等機械式操作時,很容易變成買貴貨。但另一方面,太著重買入時機又需要投入很多時間,很容易變成為資產工作。我也正在找尋最適合自己的解決方法。

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    1. 多謝Darth Mike兄留言。

      我以往不buy月供式/平均買入方式,因為永遠都會買貴貨,而且也不擔保在低潮不會有心理壓力做錯決定。今次買REIT用此方式是因我低估了REIT的波幅造成的心理影響,結果再次證明不是一個好方法。

      我請教過高手,參考他們的意見,較好的方法是為資產進行估值,加入一些margin,然後到價就拿出勇氣,不要太顧慮市場氣氛去買入。這樣做不會需要投入很多時間。

      那些分很多注入貨的人,要不錢太多怕影響市場,要不就是騙自己分注入貨減低了風險。其實分注入貨往往會太貼近市場,令自己失去企硬估值的能力。

      當然講就容易,執行上就需要相當功力。大家一起努力吧,急不來的。

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    2. 我自己都未試過月供股票,我諗愈供愈貴應該好過愈供愈平既,不過用得這些機械式操作法就唔可以計較咁多。

      讚同要根據估值去做買賣,但我對自己的估值能力信心不大,現在傾向根據市況去買賣指數ETF。

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  6. HAPPY NEW YEAR !

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  7. Murciélago兄你好,想請問你是怎樣計算物業回報率的?是單純將每月租金X12個月/樓價還是計投入資金呢?謝謝!

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  8. 請教:REIT價格波動較大,即使筆者深知150%槓桿下資產價格要跌52%才爆煲,以及REIT的回報在利率上升周期高於股票,仍不能對潛在心理壓力掉以輕心。
    是如何計算出來? 謝謝!

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    1. 你好Dicky兄,簡單數學算式而已。

      Leverage ratio = Asset value (AV) / Net Liquidation value (NLV)

      It fails when ratio > 3.33 (i.e. 70% LV / 30% margin requirement).

      Hence, New AV / New NLV = 3.33

      => (1.5 - drop) / (1 - drop) = 3.33

      => 1.5 - drop = 3.33 - 3.33 * drop

      => drop = 0.785

      Hence, drop% = 0.785 / 1.5 = 52%

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