港樓 1997 vs. 2022


香港樓市正經歷 2008 年金融水嘯以來最明顯的跌幅,且幾乎肯定是次跌幅的持續性較長及幅度較大,範圍也更全面。因此,筆者作為物業投資者,該關心的是樓市會否複製如 1997 年後的大跌浪。

請注意,所謂 1997 年後的大跌浪,僅指由 1997 年中至 1999 年初的下跌,平均幅度約為 50%。1999 年初後,市場受科網泡沫、2000 年泡沫爆破、2001 年九一一危機、2002 年全球瀰漫負面氣氛及孫九招,乃至 2003 年沙士事件等眾多不能預測及複製的場景,故不納入刻下的分析。

本文會考慮以下幾個基本因素:

1) 土地/樓宇供應

1997 年的土地及樓宇供應均處於升軌,且八萬五政策的預期(及其後數年落實)均是對樓價的嚴重負面因素。

2022 年的土地供應處於起步階段,中長期會向上;但樓宇供應仍處於低位,且中短期仍維持此狀態,此因素遠較 1997 年正面。

2) 樓宇需求

1997 年的實際樓宇需求處於升軌,否則也不會有港英政府時期建議的目標(八萬五)。回歸後預期每年新增幾萬人,也是正面因素。然而,投資性樓宇需求卻因宏觀因素急降中。

2022 年因移民潮令實際樓宇需求處於降軌,疫情所限內地的新增人口無法及時補上,同時投資需求也被壓抑到極致,三者皆令需求端處於歷年來的低位,甚至比回歸前的移民期更負面。惟一可以視為正面的一點是需求已接近見底。此因素較 1997 年負面。

3) 貨幣供應

1997 年的貨幣供應處於高位,但並非如過去二十年般嚴重水浸,且因宏觀因素轉勢。

2022 年的貨幣供應也是處於高位,過去二十年的覆水難收,這一點要比 1997 年優勝。

4) 利率及估值

1997 年原本的利率 (~8%) 已不低,且美國處於加息周期 (~10-11%),對樓市參與者的打擊很大。估值方面,1997 年高位的租金回報率仍有近 4%(以中小型單位計算)。

2022 年從零利率急升中,目前的市場預期是港息一定不會跟上美息(且首兩次加息亦然),但美息上升之急空前未見,令人擔心港息最多只能拖慢加息進度而非可維持較低的長端利率。最可怕是目前市場似乎仍未 price in 這個憂慮。估值方面,2022 年前港樓租金回報率長期維持在 3% 以下,最低時接近 2%。

目前美息預期會加至 5 - 5.5%,以息差角度看,情況較 1997 年好,但不排除市場對美息的預期尚未見頂(不是息率未見頂,是預期也未必見頂)。另外,若熊市在極低利率、極高估值時期開展,其威力會比在低利率、高估值 (1997年) 更大

綜合以上觀點,僅就這兩個因素,筆者認為 2022 年的樓市僅比 1997 年略好。

5) 本地經濟及其他金融因素

1997 年的經濟貌似欣欣向榮,其實亞洲金融風暴已爆發,配合美息上升,股市在回歸後轉勢大跌。後 1997 時期香港普遍處於通縮或經濟負增長,對資產市場是非常惡劣的因素。

2022 年因疫情問題持續困擾及美息上升,香港經濟明顯倒退,但似乎已見底或非常接近見底。股市長期受中美角力及共同富裕困擾,表現極度惡劣,並不比 1997 年好得多。

綜合而言,就此因素 2022 年比 1997 年略勝一籌。

6) 樓市參與者整體實力

1997 年的借貸率極高,十個煲三個蓋,炒樓人士風險意識低,銀行沒有壓力測試、沒有按揭信貸資料庫,也沒有按揭保險,住宅物業無按揭比例低,沒有辣招阻礙投資者入市。

2022 年受限於借貸率低、金管局審慎措施、政府辣招及港人多年來累積的財富,整體市場健康得多。而且港人的收入結構也比 1997 年優勝得多(僅指物業買賣參與者)。

但要注意,這點只考慮市場會否有序地升跌,若其他因素導致樓價只值某個數,只要因素仍在,樓價仍會有序地跌至該價位(可能會好一點點),只不過不會混亂地急跌並且跌凸。

7) 其他因素

1997 年剛回歸,香港經濟受中國支持的機會較小、力度較低,但預期是有一股越來越強大的經濟力量支持。

2022 年中美角力可能對全球經濟造成大型戰爭以外最大型的對抗性破壞,加上台海局勢作為角力的重要棋子,若戰爭爆發並持續,將對香港的資產價格造成極大衝擊;即使戰爭一直懸而未爆,其陰霾也會一直籠罩著港樓,就如過去幾年移民潮及疫情令樓價在環球極極極嚴重水浸下仍受一道無形力量壓制一樣,令港樓易跌難升。

總結

除了第七點難以量化外,筆者認為 2022 年的樓市跌勢並沒有 1997 年般惡劣。

利率是筆者目前較擔心的不確定性,因其同時影響物業成本及估值,有戴維斯雙殺效應。不過,筆者目前偏向較 1997 年樂觀,除非美息上升至 7% 以上。

上月,筆者在另一個平台曾估計樓價會在當前價格(即比高位已跌 15 - 20%)再下調最多 15 - 20%。換句話說,由 2022 年開展的跌浪,最多會從高位下跌 28 - 36%。筆者目前沒有改變當天的看法。

至於個別物業跌幅多少,視乎地區、新樓溢價、價位、投資者比例等因素而定。就目前觀察所見,跌得最勁的明顯是近年入伙的一手樓,其次為投資者比例較高的屋苑。老牌屋苑跌幅也較大,可能與移民潮有關。

歡迎討論。

留言

  1. 1. 敢問R兄,有否想過美國利率~5.5%見頂,但因為產業回流+能源價格不穩導致3-5年內都維持3.0-4%?

    2. 2000-2020年係70-90年代得益者為下一代子女買樓既時候,所謂剛需已暫時fulfill。人口結構轉差,再下一手既買家已不多?當然中央可給予無限支持

    大致上認同R兄講法,只有兩個extra問題未解 謝謝

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    1. 1) 美息幾年內維持非零息水平已開始成為市場共識(雖然尚未成為主流意見),這一點我是同意的,而且較傾向會是 4% 水平。

      2) 只要有人存在,就會有人結婚生子,形成基本需求。我不同意「下一手買家已不多」,因為提早為子女買樓並非主流行為,那只是媒體關於一手樓的話題性宣傳手法造成的錯覺。

      我同意香港人口結構轉差,注意雖然過去幾年(尤其疫情期間)家庭團聚人口大幅減少,但這些人大多只是霸佔公屋資源,只能間接將香港部分低收入人士迫入樓市;但以其他簽證(專才之類)入口的人數卻不斷上升,這批人有充分能力買樓,只是受制於 30% BSD 不能即時買樓。

      這些人過去視香港為跳板,目標是歐美國家,也有不少人回流內地。但隨著中美角力不斷升級及內地與世界脫軌,我相信留港觀望的人數將會不斷增加。另一方面,內地樓市政策非常難料,也令內地戶口的價值流失,會增加取得香港身分證的誘因。

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    2. 謝解答, 我也認同有機會由外來人口洗地…

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  2. 請教如手持3數層物業,現市況應如何部署? 放左又買唔返(辣稅),而家賣又要大割價😢,應該收住租等巿況好轉,還是大減價減持1,2個?請指教🙏

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    1. 要視乎自己的財務狀況,同埋想唔想捱過呢個熊市。

      如果你選擇賣樓,係呢一刻你要比已經跌咗ge市價再低 5-10% 才賣到,變相同最後大底已相差不遠;如果堅持要「合理價」先賣,就會陷墮入一邊賣一邊調低叫價的陷阱。此外,亦可考慮賣出後資金的出路,欲換馬的資產是否跌得更吸引。

      如果選擇死守,則要認真為自己做一次壓力測試。不是指金管局那個,而是假設按息升至五厘,持貨的租金能 cover 供款多少%、租金是否足夠支付利息(及其他開支)、上升的供款是否對日常生活造成壓力、有沒有穩定的主動收入作定海神針、其他資產的表現是否可對沖樓價、及樓價會否跌穿買入價等。

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    2. 感激詳細回覆。非常同意,現在賣出可能要比高位低20%先出到貨,甚至更多,真係好傷。分分鐘政府出招托巿就更加左一把右一把。

      其實套現左都只係打算做定存,無乜太好出路。如果計過5厘息都頂到,似乎頂住先會係較大贏面嗎?

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    3. 另外,似乎無乜產品可以沽空香港樓巿對沖樓價再下行風險,唔知領展期權得唔得?

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    4. 賣唔賣係個人選擇,唔能夠代你答。

      其實過去廿年低息 + 海嘯後的水浸 + 全球化榮景,令資產價格高速膨脹並非常態。而家進入資產萎縮期,我地要開始習慣投資要取得 real return 不是一件容易的事。息口越來越高,用強勢貨幣的現金去對沖投資並不是一件值得羞恥的事,overall 回報未必係正數,但會跑贏全世界。

      學蔡金強話齋,呢個年代,唔玩已經贏咗。

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    5. Sad but true 😢. Thanks a lot for your valuable advice!

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  3. 感謝R兄詳細分析,歷史不會簡單重複但會押韻,我覺得當局暫時冇咩誘因托市,反而樓價跌先係「政治正確」:上車一族又上到車減少怨氣,有資產想走既人又因為樓價低唔想「蝕賣」變相拖住佢地唔俾走,fit哂😂

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    1. 不完全同意,若樓價跌是政治正確,則內地毋需推出限跌令。我認為樓價穩定才是政治正確,像過去三年般緩升緩跌較理想。

      當樓價形成跌勢時,上車一族不會多謝政府,因為跌到佢地都唔敢入市,反而上唔到車;即使有幸上車,即買即蝕,有誰會開心?

      至於走資派,樓價跌只會加速佢地走人,君不見市場上充斥著移民劈價的新聞?還有一點,最難狠心賣出的是近年買入的或按揭成數仍高的貨,最易賣出是已持貨多年及沒有按揭的貨。你猜賣那種貨會令走資金額更大?

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    2. 都係,想問R兄係如何得出文中“需求已接近見底”既諗法?🤔

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    3. 從幾個方面去看:

      1) 移民潮:移民潮並未完結,但觀察所見已無過去幾個月般瘋狂,也見有家人安頓去回來搵錢的例子,固大膽假設移民潮已過高峰,但有待滯後間接數據佐證。
      2) 單程證:第一季後有見底回升的跡象,可參考入境處數據。
      3) 內地生:過去數年除了社會運動和疫情初期外,內地生仍在上升軌,固留港內地生也相應增加。
      4) 其他內地移居者:參考入境處數據,2022年這類人士不減反增,高收入的更大增(但基數較小)。
      5) 香港疫情已躺平多時,非移民類需求早已見底,目前只被經濟及金融因素壓抑著。
      6) 內地疫情管制已達極致,很難再緊,未來人才外流只會增加不可能再減少。

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  4. 好多點都避重就輕
    單從移民潮已經係咁
    再者97年中國開放,香港享受20多年既過河濕水
    而家調番轉都未提及
    更何況外資撤走情況
    就算學李家超所講返黎都好
    人地撤走基地之下返黎都要3,5,7年
    更何況未見港府提出實際方案
    老實說話港府都係跟隨國策為主
    搶人材未見實際情況
    就算搶人材未見其能力和資產能夠代替
    移民潮唔知你用咩去計
    不過單單用數月前去講
    9月,10月為-19XXX,-20XXX
    8月為+18XXX
    7月為-16XXX
    6月為-25XXX
    4月,5月均低放-10XXX
    但2月,3月則-4XXXX,-5XXXX
    所以單單用1,2個月就一句觀察所見
    唔知點解可以就推論到咁

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