總結三個「五年計劃」
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養精蓄銳
今年樓市、股市、房託、債券、黃金無不大升，與去年第四季反差極大。筆者的流動資產組合建於2016年7月，9月至12月連錄四個月虧損後，2017年首八個月皆錄得升幅。物業估價、流動資產價格上升加上SSD鬆綁（薪酬收入反而變得次要，凶兆），預期全年資產淨值(Net Worth)大增70%，惟賬面利潤佔比甚大，要繼續努力將重資產的利潤轉化成現金流。
自上次Update現況後，交易多為賭博性質或由一些Corporate Actions引起的換貨行動，較少投資／投機交易：
六月中至尾，增持優先證券；減持投資級別債券；因應proposed call在高息債券間換貨。
七月炒業績（已平倉）；重新買入被高價贖回的高息債券。
八月炒業績（已平倉）；因應回調增持優先證券及投資級別債券；減持因fake call而買入的高息債券。
九月初，因金仔持續發癲，買入金礦股。
除了短炒，淨增持皆是以保本為主的優先證券或債券。
物業組合方面，八月賣出一個車位。當初買入本為自用用途，因此忽略了其地契／公契限制。其後，附近違泊越來越嚴重，現時每晚也有二、三百輛私家車在咪錶泊過夜、或索性泊在路邊，情況嚴重得連警方也無力打擊。如此低的泊車成本令停車場未能滿座、租金停滯不前、價格大幅落後大市；想賣出時卻受到限制，動彈不得。
物業放售多時，終於受到一位投資者青睞，對方願意以筆者買入價+12%接手。簽臨約時，筆者和買家聊了半小時，原來這位比筆者還年輕一歲的買家，已有多次買賣車位的經驗，現手持七個車位。他看中這個停車場有轉售限制令價格偏低，換個角度即租值相對地高。然而，筆者認為資產跑輸市場自有其原因，亦無法預料負面因素何時會消失，況且其租務回報亦非理想(~3.3%)，還是趁機沽出，持貨33個月Annualized IRR = 7.6%。
現時幾乎所有資產價格皆在歷史高位，筆者並不急於讓資金回籠，固此暫訂於十一月初成交，屆時扣除按揭欠款可套回約90萬資金。有鑒於去年8-10月亂買的教訓，加上筆者現已持有一定比例的流動資產，這次資金到手後不會再亂槍掃射。除此以外，這筆資金對筆者明年的更大型套現計劃有很大的幫助。如無意外，該計劃將助筆者提前達成財務自由。預計達成時間為2019年初，筆者會另文詳述該計劃內容。
目前資產配置如下，回報率以買入價及不包括成本計算，也沒有計入槓桿：
住宅物業 (53%) － 共四項，加權回報率 = 4.2%，有賬面利潤。七月租金上調，回報率上升，惟租金仍較市價低5-15%。
其他物業 (6%) － 共兩項，加權回報率 = 3.8%，有賬面利潤，上月賣出的物業已入賬。
REIT (15%) － 共兩項，加權息率 = 6.6%，有賬面利潤。上半年收息六位數。
債券 (7%) － 包括優先證券，共七項，加權孳息率 = 7.0%，債券年期1-6年，有賬面利潤。筆者仍不看好較長年期的債券，每逢孳息率跌穿4%會減持，相反升穿5%則考慮增持。
現金 (15%) － 賣出物業資及預繳租金入賬，存款息率 = 2.02%。
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港樓 1997 vs. 2022
香港樓市正經歷 2008 年金融水嘯以來最明顯的跌幅，且幾乎肯定是次跌幅的持續性較長及幅度較大，範圍也更全面。因此，筆者作為物業投資者，該關心的是樓市會否複製如 1997 年後的大跌浪。 請注意，所謂 1997 年後的大跌浪，僅指由 1997 年中至 1999 年初的下跌，平均幅度約為 50%。1999 年初後，市場受科網泡沫、2000 年泡沫爆破、2001 年九一一危機、2002 年全球瀰漫負面氣氛及孫九招，乃至 2003 年沙士事件等眾多不能預測及複製的場景，故不納入刻下的分析。 本文會考慮以下幾個基本因素： 1) 土地／樓宇供應 1997 年的土地及樓宇供應均處於升軌，且八萬五政策的預期（及其後數年落實）均是對樓價的嚴重負面因素。 2022 年的土地供應處於起步階段，中長期會向上；但 樓宇供應仍處於低位，且中短期仍維持此狀態 ，此因素遠較 1997 年正面。 2) 樓宇需求 1997 年的實際樓宇需求處於升軌，否則也不會有港英政府時期建議的目標（八萬五）。回歸後預期每年新增幾萬人，也是正面因素。然而，投資性樓宇需求卻因宏觀因素急降中。 2022 年因移民潮令實際樓宇需求處於降軌，疫情所限內地的新增人口無法及時補上，同時投資需求也被壓抑到極致，三者皆令需求端處於歷年來的低位，甚至比回歸前的移民期更負面。 惟一可以視為正面的一點是需求已接近見底 。此因素較 1997 年負面。 3) 貨幣供應 1997 年的貨幣供應處於高位，但並非如過去二十年般嚴重水浸，且因宏觀因素轉勢。 2022 年的貨幣供應也是處於高位，過去二十年的覆水難收，這一點要比 1997 年優勝。 4) 利率及估值 1997 年原本的利率 (~8%) 已不低，且美國處於加息周期 (~10-11%)，對樓市參與者的打擊很大。估值方面，1997 年高位的租金回報率仍有近 4%（以中小型單位計算）。 2022 年從零利率急升中，目前的市場預期是港息一定不會跟上美息（且首兩次加息亦然），但美息上升之急空前未見，令人擔心港息最多只能拖慢加息進度而非可維持較低的長端利率。最可怕是目前市場似乎仍未 price in 這個憂慮。估值方面，2022 年前港樓租金回報率長期維持在 3% 以下，最低時接近 2%。 目前美息預期會加至 5 - 5.5%，以息差角度看，情況較 1997 年好，但不排除市場對美息的預期尚未見頂（
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2022-05-04 增持澳元。 這筆錢原本是三個月前用作買屋，因時間太趕直接 draw 了三個月 AUD loan，年利率只是一厘鬆啲。現在趁澳元大跌補回，變相增持。 2022-05-09 買入一張三個月內到期的債，搏賺 12%。事後回想這宗交易有點衝動，風險回報比例不理想。希望是杞人憂天。 澳洲第二間投資物業成功收樓，也是做七成按揭。現有租客租金回報僅 3.7%，但是租賃經紀說此屋的租金已大幅上升四成，她認為重新放租最少有 5.2% 回報，甚至可以試 5.4%。雖然市場缺盤情況比上一次收樓更嚴重，但在利益當前，她必然想我收回重新放租（續租的收費僅是重新出租的 15%）。 但是對我來說，重新出租的成本遠不止此差別。放租的成本包括放租佣金、廣告費、放租期空租、清潔費等。考慮到此等因素，「大發慈悲」加租三成可能比重新出租更化算。 2022-05-20 上星期二收樓後，租賃經紀致電租客打招呼，沒想到還未開始談判，租客就二話不說就提議自我加租 28%。後來我循例還價 5%，租客考慮後說實在負擔不起，如果談不攏就只能哭著離開。 既然如此也就作罷，租金回報率 4.8% 也不錯了。我又嘗試讓新租金即時生效（行規是要六十天通知期）。對此我並沒有期望，但租客竟願意讓新租金在七天後開始生效。以一年租期計算，這個方案的總租金比筆者原先還價的方案還要高啊！ 順帶一提，租客其中一人的收入比四年前大幅增長六成！看來近年澳洲的基層生活很不錯呢。 2022-05-27 https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2022/0527/2022052700123.pdf 綠地控股對下月尾到期的美元債發起征求同意，即係展期，唔係就唔洗施捨一個半同意費咁大方啦。筆者三月時沽出了這張債，後來換了 TPHL 四月到期的債，後者利潤已落袋。不勝唏噓。雖然上星期開始此債無故走弱，但前天還穩穩的站在九十幾元，忽然就展期了。 老實說，這消息真令人驚訝。綠地雖然是國企，但筆者一直知道它是壞孩子，也不會對其償債能力和意願抱百分百信心，但也沒想過綠地這麽快便決定展期。記得去年底綠地曾在極惡劣的市況下強行發行了一張八個月的超短期美元債，筆者當時便估計綠地最快會在八月後展期。也許是上海的疫情令它失去了預算吧。 此外，筆者亦持有下星期五到期的 GRNLHK。作為綠地的子公
R 兄, 期待你2019年財自計劃分享!
回覆刪除多謝快活谷兄支持。
刪除Rx10兄防守力極強喎
回覆刪除都算係，始終見過鬼怕黑，又唔係遍地黃金，唔敢去盡。
刪除Set咗的槓桿target都未用盡，新資金又即將到位，考驗自己的忍耐力。
定時rebalance assets是好事, 預祝你旅行愉快👍
回覆刪除多謝Cherry支持，希望唔會俾人偷嘢。
刪除定時rebalance assets是好事，預祝你旅行愉快!
回覆刪除恭喜R兄已經看見財務自由的曙光！除了財自前最後一擊的部署外，我也有興趣知道R兄財自後計畫的的資產配置和「退休」生活 :D
回覆刪除多謝福祿壽兄支持，資產配置仲未計好數，計好話你知。
刪除「退休」後生活還未想，但幾可肯定不會繼續打工。
玩得開心啲！
回覆刪除多謝風中兄，呢排咁多「新聞」，可以冇穿冇爛返來已好開心了ＸＤ
刪除祝R兄 達成目標! 2019 GOOD!
回覆刪除多謝標竿兄！
刪除可喜可賀!
回覆刪除John
謝謝John 兄！
刪除