金管局第八輪按揭貸款審慎監管措施

2017年5月19日,金融管理局在沒有放風的情況下召開新聞發布會,並宣布三項針對銀行按揭貸款業務的審慎監管措施。坊間不少名人專家、投資者和博客都指再出招完全沒有用,因為要被監管的人早已被監管,再出招如同向屍體開槍。

但是筆者的看法有一點不同,這次金管局出手雖像舊瓶新酒,但是卻越來越重手。詳情如下:

1. 計算資本充足比率的「風險權重」(新造住宅按揭貸款)提高10個百分點至25%

這一招相當重手,簡單來說,原本銀行每$1資本,可以貸出$6.67的住宅按揭貸款,現在只能貸出$4。需要新造按揭的資金來源被削減四成。

結果:部分優質資金需求會走向不受監管的財務公司,因此市場上會出現更多資本強勁的財務公司,但利率、現金回贈及其他費用一定比銀行差。最終受害的當然是用家,但預料有更多財務公司的利率將會下降至3%以下。

如果資金需求走向財務公司成為大趨勢,這一招最終會令樓價波動性增加。

2. 涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭成數上限下調一成

本身已有按揭貸款人士,1000萬以上的按揭貸款,最多只能做四成按揭;1000萬以下的按揭貸款,最多只能做五成按揭,上限為400萬。此招適用於住宅、工商舖及車位按揭。

中價物業再次成為打擊對象:原本價值800萬的物業可借480萬,現在需要估值上調至1200萬才能借480萬。閒置資金將會再次流向細價物業。

短期影響不大:因按揭貸款審批需時2-8星期不等,短期內的交易資金需求已準備好,影響不大。
另外,觀乎市場專家反應,心理影響接近零。

中期影響負面:第一招令資金供應下降,但第二招同樣令合資格的資金需求下降,預料按揭利率及現金回贈等條款不會有顯著變動,但條款不會再優化,只會停留在目前水平。

來自轉按/加按/父幹加按再買入物業的投資/未來自用需求被壓抑,預料樓價升勢在暑假後被剎停,到年底甚至會有短暫回調,但不見得樓市會因此而轉勢。

長期影響正面:樓市整體的槓桿比率繼續下降,市場變得更健康,「高慢牛」的態勢更牢不可破

3. 收入來自香港以外地區的的「供款與入息比率」上限下調一成

非本港收入的借款人的供款與入息比率由50-60%下調至40-50%,即相當於按揭貸款能力下降20-25%。

結果:非本港收入只佔整體新造按揭約5%,此招只能壓抑1%按揭需求,可以忽略。

此外,銀行對於「非本港收入」的定義不盡相同,只要能出示簡單的文件,便能避過此招。詳情可參閱此頁

4. 涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭保險費上調

本身已有按揭貸款人士,涉及按揭保險的轉按及新造按揭,保費將上調0.2 - 0.3%

結果:預料影響輕微。

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上述分析針對四招對整體按揭市場及樓的影響,長遠而言四招迫使銀行更保守,除非財務公司按揭貸款佔比大升,否則樓市風險將會更低。

然而,對投資者而言,尤其是重視資產配置的物業投資者,第二招可謂重創其物業投資的資本回報率(Return on Capital, ROC)。

舉例說,一所三年前買入的住宅物業,買入價為300萬,當時以七成按揭借入210萬。今天,樓價升至460萬,但按揭成數跌至五成,只能借230萬,比outstanding balance僅多35萬。以住宅物業市場的長期複式回報率11%(Money supply 8% + Net rental yield 3%)計算,ROC已由34%跌至21%。

當然,投資者仍然可倚靠「物業的隱藏利益」來借入更多資金,並且可以透過轉按兼加按來賺Cash rebate及減利率

儘管SSD和15% SD仍具有莫大的阻力,物業槓桿持續下降仍然令人頭痛不已。作為一個持有多項物業的投資者,現在也許是時候想一想,假使樓市這一浪升勢持續到暑假後,是否已到了考慮資產再配置的時機?如否,甚麼時候需要再檢討?

這一切,筆者會留給讀者們自己動腦筋,為尋找生活再努力。

留言

  1. 見摟市升得好勁,原本打算今年罰息都做多次轉按,把樓價升幅先實現,按出來買入其他資產, 政府一出招又無行. 繼上一次劃一15%印花稅後又一次被打亂計劃. 真係要想想其他辦法.

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    1. 如果持有兩個按揭或以上,目前真係很被動。

      買,不可能;賣,不建議。

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