尋找生活之路

上星期三出了一篇《渺小的我》系列的文章後，筆者突然忙碌了好幾天。一方面本業有點緊急的工作要優先處理，同時又要處理新租客的事宜。儘管 有時候比較忙碌，筆者仍會在上班時間偷空看其他Blogger的大作，但有部分Blog卻無故被公司的Network Block了，因此要看那些Blog便要靠手機或回家有空時才能閱讀。 萬萬料不到，筆者竟然錯過了某Blog上星期的一些精采留言！ 大家也知道，香港的投資Blog界很少有關於物業的Blog，數目之少可說是「一隻手都數得哂」。相反，投資股票或以流動資產為主要內容的投資Blog，佔了投資Blog界的絕大多數。 筆者雖然寫很多樓市和自己在投資的故事（雖然暫時仍是以物業為主），但 自問從來沒有說過其他投資工具的不是 。筆者支持買樓自住，但也沒有反對（甚至沒有評論過）租樓行為。筆者也從來沒有踩低其他資產、抬高物業的行為，更沒有像某些樓市大好友般死撐樓市必勝，相反多次指出 樓市下跌 、 談物業投資的瓶頸 、 說物業市場的前景充滿挑戰 、甚至 希望政府扭轉物業市場的怪象 ，筆者 敢說自己是最客觀理性的物業分析者之一 。 在物業市場以外，筆者也身體力行地 支持停止於物業市場加注 、 把資產投向流動資產 (如Bond/REIT)。 近幾個月，筆者在做的投資，與很多Blogger一樣，我天真地以為大家也算是同路人。 有人的地方便有是非，這點筆者是最清楚不過， 但卻沒想到你自己不去招惹人，人家也可以憑空捏造來羞辱你、中傷你、老屈你 。筆者明白嘴巴長在別人臉上，別人要胡說自己做甚麼也阻止不了，正所謂「謠言止於智者」。但是筆者也明白，這世界上大部分人（包括自己）都不是智者，因此更可能發生的是「以訛傳訛」或「一個謊話說一百次便成了事實」。 筆者開這個Blog 本來說是為了紀錄自己的投資點滴，既寫成功也寫失敗，為 自己和太太「尋找生活之路」上留下一些點滴。筆者 澄清 不是為了誰 ，只是為了自己。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 1. 「有些博客自稱未夠30歲便管理3000萬資產，只是不知是姓『總』還是姓『浄』。」 本Blog左面的筆者簡介中，清清楚楚地顯示「29歲總資產突破3000萬」（筆者最近三個月絕對沒有更改這簡介）。 「總資產」很明顯是指Total Asset而不是Net Asset。 如果我要...

與G分別後，筆者和女友在附近走來走去，聊著有關這個區、這個屋苑和這個放盤的一切。 女友對物業分析並不熟悉，卻是一個很好的挑戰者。如果你有充足的耐性和放下預設立場，她源源不絕的問題對抉策很有幫助。 買樓當然有風險，隨便說一堆如價格風險、流動性風險、投資遇上租霸的風險、政策風險、銀行不接受按揭申請的風險、室內潛藏的結構風險、肉眼看不到腦袋想不到的風險等，買或不買總有無限理由。有關風險，實際要考慮的是： 一、風險是否可控（有些風險是否杞人憂天）； 二、風險是否可以量化（能否放入價格）； 三、 不買是否沒有風險 （其他資產就沒有風險嗎）。 價格風險 價格可以向上、也可以向上，大家說樓價太高，是時候跌了！這句話邏輯上正確嗎？「樓價高」是「果」，那「因」是甚麼？自樓價大升以來，「因」有改變過嗎？ 答案是 Yes and No. 短期因素的確有改變，那就是政府在半年前實施了歷史上從未有過的 SSD 。然而，實際導致樓價上漲的因素包括供應斷層、低息和量化寬鬆等，卻一點都沒有改變過，甚至變本加厲（當時的按息已跌至 H+1% 左右）。似乎不買的價格風險比買入還要大。 流動性風險 物業市場從來都是低流動性的市場，加上有 SSD 存在， 這點是毋庸置疑的。但是 如果買入行為是為了對沖物業價格對生活成本的影響，而 不是 為了投資犠牲其他流動性需要 （如做生意） ，那麼這個考慮很可能是多此一舉 。 按揭風險 銀行可能不承造按揭？這是有可能的，而且很多是股市財演、渾水摸魚的專家都會以此語重心長的勸戒人不要買樓。然而，當時筆者和女友雖然未考獲任何資格認證，但所處的行業也算是十分專業，收入穩定性直逼公務員，若連我們也借不到錢，銀行大概可以關門大吉。 其他風險 投資面對租霸風險很難量化，這點只能盡量規避，例如以高按金（三個月）或預收租金（寧願收平一點）去增加租霸的成本。有些人會以職業、家庭結構或收入證明去選擇租客，但筆者認為心理作用大於實際用途，因為職業租霸是無法從表面因素去區別。 政策風險就更難納入考慮因素中，因為連政府自己也不知道每一項政策會導致甚麼後果。 SSD起初在打擊炒家方面收到奇效，但同是出現鎖盤效應；後來的DSD、BSD令投資者和用家都不欲售樓，並在購買力積聚後大幅推升樓價；...

G先生似乎已習慣了潛在買家無聊的抱怨，並輕描淡寫地回應：「室內還容易解決， 其實 向北的寧靜才是這屋苑最大賣點。」 「不是吧，正常人人都想買向南樓。這邊也對著馬路也有小巴和校巴經過，向南那邊巴士很遠也不太吵耳吧。」 「馬路是其次，地鐵才是大問題。」 「地鐵怎會吵耳...晚上睡覺時也沒有地鐵了吧？」 「你試試早上五時多被第一班地鐵吵醒，便知道甚麼叫『攞命』。」G先生說畢，別轉過臉去，似是暗示筆者自己想想。 那一刻，筆者強烈地感受到G先生觀言察色的能力。大概他早就看穿了我的心思。 G先生向著大門方向走，邊說：「這裡可以享有半山的清幽、景觀，也有平地的方便。 另一邊的景觀如何，相信你們 也心中有數。 向南樓也要看前面是甚麼才有意思，如果前面是大海，當然無得輸。但這裡東南是唐樓的天台，西南是舊式公屋，夏天吹來的都是熱風。」 「向半山那邊建築物較疏，相信你也Feel到吧。」G先生向我招手，示意筆者 開窗感受一下。 那一刻，我的身體可能感受不到，但 筆者 的心裡真的有點Feeling。 「這裡 業主 開價320萬，已減到315萬，還有少少可以傾。這裡很少有放盤，尤其是向半山這邊，很搶手。」G先生打蛇隨棍上，開始游說工作。 那一刻我還未有心理準備還價，便亂說：「這裡租到幾錢？」 「10,000左右吧。如果略為裝修一下應該可以租到10,500 - 11,000。你心目中的價錢是多少？」G先生邊踏進升降機邊問。 「我看最近成交價也只有275 - 280萬，我的預算也是差不多吧。」我裝作預算有限，看他有何反應。 「R，那已經是農曆新年時的價錢，你也知道新年後小陽春升了一截吧。你不用急著還價，想清楚再告訴我吧。」G先生很禮貌地告訴我，他不會替我還那口價給業主。 說著說著，我們已經來離開了屋苑範圍。雖然我們沒有還價，G先生仍然保持著自然的笑容，道：「我還要等下一個客人看這單位，就不送你們了，如果你們有興趣便致電給我。若有新放盤我也會主動告訴你。」 想不到放盤少的威力如此大，這個寂寂無名的屋苑的睇樓客也一個接著一個來。臨走時，筆者再問了一句：「業主有收過offer嗎？」 G先生說：「當然有，昨天的客出價295萬他也不肯賣呢。」然後他拿起電話，向我們 揮手示...

誤解四：巴菲特只喜歡現金、不喜歡槓桿 多年來的低息環境令巴郡嚴重水浸，有段時間它 是全球最多的現金或等值資產的公司（目前是蘋果公司），然後有很多分析或報導指巴菲特成功之道是長期持有大量現金，因此可以在市場恐慌時出手，云云。 巴菲特成功之道是 現金流 ，不是現金 。事實上，近十年巴郡很少出手機會， 高現金水平 反而大幅拖低巴郡的回報。有一陣子甚至因此導致巴郡股價不振，令股神跌出富豪榜三甲。 在 美國長年低息期 之前，巴郡是 靠旗下的保險或再保險公司提供源源不絕的保費收入 。金融機構背後都是高槓桿， 保險 或 再保險公司是槓桿最巨大的行業之一，而且其收入比銀行更穩定。 巴郡與其他保險 或再保險 公司的主要分別，第一是其他保險公司幾乎只靠定息收入產品以保證償付能力(Solvency Margin)，而巴郡（ 以前） 卻幾乎完全倚賴股息收入。在傳統保險或再保險公司角度來看，這種靠主動回報的模式是非常危險，變相鼓勵進行高風險對賭活動。 曾經有再保險公司採取此策略，在21世紀初企圖複製巴郡模式，最後在金融海嘯中幾乎沒頂 。第二是巴郡從不派發股息，令資本保持增長，有助維持槓桿模式。 巴菲特本人的長期持有能力，並非 一般 靠系統運作的企業能夠複製，除非該公司由一兩個人全權決定公司所有投資項目。 作為巴菲特過去成功的關鍵，槓桿操作應記一功，而且是核心功績之一 。 誤解五：巴菲特是神，總是向前看，不會後悔決定 金融海嘯後，巴菲特多談了他過往做過的的錯誤決定： 1. 1960年代：收購經營紡織業務的巴郡 2. 1980年代：沒有大手投資房貸公司 3. 1987年：拯救所羅門公司 4. 1989年：錯誤買入已在懸崖邊的傳統航空業 5. 1998-99年：沒有出售可口可樂的股票 6. 2007年：在A股上市前兩三個月便賣出中國石油 7. 2008年：過早判斷金融海嘯已結束 8. 2010年代：錯過所有科技巨擘，包括Amazon, Google, Apple等，但買錯了IBM 誤解六：巴菲特是成功的投資者，他從不賭博 巴菲特常告誡投資者要長期持有資產，加上他 的 成功光環，似乎和賭博這種負面行為完全沾不上邊。 先不論利用保險或再保險公司的保費收入來買股票是否賭博，巴菲特本身是否完全否定賭博？筆者不以為然。 個案一：康菲石油 巴菲特於2008年中公開表...

巴菲特在2008年成為世界首富，雖然其 後被超越，但近二十年來一直排在Forbes Billionaire排行榜首四位，自此 稱巴菲特為股神，相信整個投資界都沒有人敢反對，很多時候甚至出現偶像式崇拜。不少巴菲特的粉絲為了維護偶像，四出攻擊其他投資理論，迫人接受價值投資才是王道。 筆者在2006年認識巴菲特，看過無數有關他的報導、著作、金句，並迷戀上價值投資。上述的盲撐行為，年少時或多或少都做過。然而，實戰經驗告訴我，股神也是人，股神也會犯錯，而且是不斷犯錯。誠如德國投機家科斯托蘭尼所言，一個投機者在100次投機行為中，贏51次就足夠了。 巴菲特也一樣，成為股神後，他的成功故事被放大，失敗例子卻被擱在一旁 。 傳媒都喜歡神化傳奇人物，但筆者認為， 擁抱成功的例子只會帶來毀滅性後果。學懂失敗、了解錯誤、認清偏誤，才是投資心法精要所在 。這篇文章關於大眾對巴菲特的誤解，是根據筆者多年來對巴菲特的認識而寫成。若當中隱含了錯誤的資訊或對其誤解的誤解，煩請網友不吝指出。 誤解一： 巴菲特靠選股致富 很多人誤認巴菲特是選股聖手，以為巴菲特是靠在數千隻股票中尋找幾隻股票，然後集中持有致富。這多是因為（尤其是大中華地區的人）不少人對巴菲特的認識來自中國石油、比亞迪、可口可樂等股票，動輒十倍八倍的回報令人誤以為巴菲特是因選對了股票而成功。 當然， 巴菲特選的股票絕非壞股票，因此才能靠長期持有致富，但同時他所選的也不是傳奇性的公司，甚至連回報也不是特別好 。以可口可樂為例，巴菲特持有近30年，回報約12倍，其年度化回報其實只有9.2%，連同股息也只是12%左右，比巴郡本身的長期回報(20%)還要低一大截。如果將可口可樂換成類似的傳統具品牌價值的企業，如麥當勞、迪士尼等，其回報可能比可口可樂還好。 巴菲特也有選股失敗的例子，近幾年最大失敗莫過於破天荒投資「科技股」IBM，堅持投資傳統企業令巴菲特蒙受損失。如果巴菲特當時 隨便另 選一隻大型的科技股，如Apple, Amazon, Tencent, Google，甚至是業務較傳統的Microsoft，都不至於如IBM般失敗。其他著名例子還有康菲石油、美國銀行(2008)、巴郡本身等。 誤解二：巴菲特是撈底高手 這是另一個大眾對巴菲特的嚴重誤解，筆者懷疑又是因為中國石油。大家請認清事實，2003年是香港經濟的谷...

「但向北好像要面壁，這個盤是不是在十樓以上？」樓層對這屋苑非常關鍵，因為這個屋苑北面有兩幅擋土牆，在Google Maps目測起碼九樓以上才見到陽光。即使在九樓以上，隔著馬路也有另一幅擋土牆，筆者憑地圖無法判斷是否宜居。 「絕對在十樓以上，放心，景觀很開揚，你會喜歡的。」G先生信心滿滿地走進電梯內。 這是一部非常慢的電梯，僅次於當年西區 聯Ｘ新樓 那部。筆者一向心急，不禁問道：「維修時電梯會換嗎？」 「應該不會了，換電梯很大工程。」G先生咧嘴而笑，像在說「年青人真是年青人，等一會也不行」。 等了好久以後，我們終於到達了該放盤的樓層。G先生走向X單位，按了一下門鈴，然後拿出鑰匙開門。 「咦，G先生，這個單位是面積較小那款，不是我想買那一款。」筆者早已研究過，這屋苑只有三款兩房則，其實這一座只有兩款，其中一款有五百多呎，另一款不足五百呎，實用面積相差10%左右，但成交價錢一直差不多。筆者相約睇樓時，曾指明想買五百多呎那種則。 「R，其實兩款則價錢差不多，這款比較實用，你一看便知道。」筆者心中有點不悅，惟既來之，則觀之，看完再算。 甫 開門便是客廳，沙發和電視在窗戶旁。G先生並沒有說錯， 儘管馬路對面仍是擋土牆，但也頗開揚，而且另一邊是一所學校，沒有遮擋大部分陽光 。雖然這單位向東北，但光線仍算充足（ 夏天的陽光是從南面來 ）。週末馬路交通極不繁忙，室內可謂非常寧靜。客飯廳佈局方面，為了遷就私隱度而成的鑽石廳只影響了客廳，飯廳相當四正，而且有現代新樓已近乎絕跡的對流窗。 走廊兩邊是廚房和廁所，廚房也受鑽石型影響，但仍相當寬敞；廁所面積較細，業主把浴缸改成淋浴間，裝修還算簇新。走廊盡頭是兩間睡房，睡房的面積相比現時的新樓，簡直是巨大。廳房同向，除了細房的窗比較小外，並沒有太多可以挑剔的地方。 「這個單位三年多前買入，也是我促成的，業主和我也有些交情。」G先生開口了，「裝修還算不錯吧？略為翻新便可入住了。」 筆者原本認為這單位不合心意，看了實景後卻好感大增，但為免影響後續的談判籌碼，還是裝作喜怒不形於色 。 「表面上看還好...但你看看走廊天花，有很多脹起來的泡泡，應該有些問題。」 「... 還有，兩間睡房的窗邊都有滲水的跡象...」 「廚房水龍頭位置有很深的鏽漬.....

這個區以舊樓為主，買賣兩閒，幾乎沒有大型地產代理進駐，筆者是次相約的也是屬「地膽」那種中小型地產代理公司（即使不同地區有分行，也欠缺聯繫那種）。但是 難得找到合心意和預算的屋苑，筆者除了找地產代理外，也瘋狂地搜尋自讓盤及任何有關該屋苑的資料。 無奈由於此屋苑只有二百多伙，且大部分人都是自住，極少人在網上討論這個盤。即使找到相關討論，也多是基本客觀分析，任何人看了地圖和圖則都懂得評論。盤源方面，甚麼GoHome、28Hse 之類都只有寥寥數個盤，而且全部都是重覆的代理盤，與一年前 西區尋寶之旅 不可同日而語。 自從SSD於2010年11月生效以來，中原指數不斷上升，在三月升穿了98點後一直在97點上下牛皮。這斷日子筆者沒有睇樓，想不到盤源已枯竭至此。 SSD令供需失衡 的威力真是不容小覷！ 好不容易終於到了週末，筆者便偕同當時的女友前往該屋苑睇樓。這次是筆者首次沒有與長輩一同前往 睇樓 ，心情既興奮又緊張。我們相約在靠近港鐵站那邊的屋苑入口會合，即小斜路的盡頭。 當走近屋苑入口，我們看到一個年齡約30多歲的男子，獨個兒在五月初夏、下午烈日當空之時站在行人路上。通常跟大行睇樓，代理都是「行孖咇」，即一個較具經驗搭一個小嘍囉。面對兩個代理夾擊，加上女友極少搭嘴，筆者感覺上壓力較大。這次只需面對一個代理，感覺良好。 「G先生，你好！個屋苑咁新淨ge？」 「R，你好，太陽好猛，入去先講！」G先生帶我們走進一個小小的電梯大堂，這部是乘往屋苑平台的電梯。 我喜歡細行，代理對答較為人性化，沒那麼多寒暄和廢話。尤其是對筆者這種背熟書才去睇樓的人，基本簡介實在是浪費時間。 「R，這屋苑剛好二十年，外牆已經翻新，所以看來很新淨。這也表示未來幾年不需要再夾錢維修。」 從外表看來，G先生雙目炯炯有神，是一個非常具自信的地產代理。他尚算健談，但是沒有太多廢話修飾，也沒有矯揉造作的感覺。他沒有像小嘍囉們機械式地背誦屋苑資料，也沒有極度Pushy 地hard sell該屋苑和放盤。 最重要的是，他看到筆者的外表，明顯不是會買樓的年紀，但他卻一點都沒有看不起我們的表現 。換了一般的代理，看到我們肯定要黑臉了。 「R，今天只有一個盤睇，另一個業主放了飛機。我們現在去睇中層單位，望半山那邊，非常清靜，但座向是向...

Blog友風中追風兄最近撰文《 來寶的教訓 》，帶出了集中投資債券的致命之處， 筆者看畢後也很想分享一下有關債券投資的心得（尤其適用於筆者這種流動資本不高的投資者）。 不少投資大師（如巴菲特）長期推崇集中投資，筆者本人也是集中投資的支持者。另一方面，建基於數學模型的金融理論一般都支持分散投資，並鼓勵投資者管理系統性風險(Systematic risk)、減少倚賴主動回報(Alpha return)，即不要以為自己比市場聰明。 筆者反覆思考，加上多年在金融市場的觀察，大致得出以下結論： 股權型投資，著重發掘公司前景， 回報來自投資者對 未來的掌握，應當集中投資。 若以分散投資對待自己銳利的眼光，分散的是回報，而非風險。 債權型投資，針對公司存活能力，回報來自已公開財務資料，應當分散投資。 若以集中投資去報答自己分析財務報表的能力，集中的是風險，而非回報。 今年金融市場非常反智， 息升 債升股升，再投資可謂極具挑戰。投資級別債券早已沒有套利空間，至於亞洲市場，連高收益債也非常昂貴，而且入場費高，一般投資者難以分散投資。 在太平洋另一邊，高收益債市場仍有套利空間，其入場費低至US$1000，有利分散投資。 投資高收益債券，本身就應有發行商出事的心理準備。 從統計學角度出發，分散投資可以有效地分散違約風險概率及限制組合損失。 以往 筆者曾分享過 ， 一個使用槓桿套利的投資組合，最重要的是「鬥長命」 ，即組合的存活能力。若能限制組合的損失程度，等於確保組合不會出事。 債券 出事並非世界末日，組合不出事才是重點。 對於某些網友指債券投資是「高風險投資」，只是缺乏Street smart和School smart的粗疏結論，誠如巴老所言，其風險源自「無知」。不過能做到「知道不知道」，已勝過萬千苦無自知之明的「叻仔」。 延伸閱讀： Diversifying Benefits －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 以下提供一些數字供讀者參考，可以看到分散投資在風險管理的威力。 請注意數 字本身不太重要，無論換上任何數字組合，也能得出債券分散投資為王的結論。 （假設債券違約率為3%，相當於三年期BB級債券的違約率） 從上表中可見，如果分散投資三條債券，出現最少一條債券違約的機會率高達9.73%。 但如果分散投...

承前文，筆者的上車之旅繼續向西發展，下一站已經離開了本綫，正式踏入核心市區範圍。 港鐵站E 此站與站C相似，主要有兩個私人屋苑，一個是在港鐵上蓋，另一個也由天橋接駁往港鐵站，但是樓齡較大及距離較遠，而部分臨海的座數更是距離港鐵站極遠。上蓋物業有十多座，樓齡約19-20年；相鄰的屋苑規模更大，分多期發展，樓齡約17-21年，兩個屋苑皆 保養不俗。交通方面，由於在市區範圍，可算四通八達。 然而，上蓋物業以大單位為主，最小的單位實用面積也有五百多呎，當時叫價一般已近500萬，無可能負擔得起。至於非上蓋物業，叫價亦已超過400萬，因此筆者直接跳過了此站。 港鐵站F/G 雖然此兩個港鐵站步行距離不算太近，但它們實際處於此區的東端和西端，因此筆者當成是同一區來看。 這個區份有兩大特點，第一是舊，第二是窮。正面點說，舊區有重建價值和預期，無論投資或自住皆不俗；窮即表示價錢比較能負擔。 這兩個條件對於Budget有限的筆者來說，無疑是有利多於不利。 看過不同區份的新舊樓後， 筆者其中一個結論是樓齡不能太舊，否則根本不想買，結果可能會買不成，令上車之路遙遙無期 。這區大部分住宅樓齡都在35年以上，而且大多是單幢物業。半山之處有不少屋苑，但不能步行往返港鐵站。 最後，筆者在此區物色了兩個小型屋苑去跟進。這兩個小型屋苑有2-3座，樓齡20-23年，距離港鐵站約3-5分鐘路程，交通非常方便。其中一個靠近大馬路，比較煩囂，但起居飲食在樓下便能解決；另一個屋苑則較特別，屋苑有兩個入口，一個在半山、一個近港鐵站，因此環境既清幽又不失方便，缺點是要走一小段斜路，再乘電梯往屋苑平台。 Budget方面，前者呎數較大，兩房則（可以間三房）實用540呎，叫價大概330-350萬；後者兩房則470-520呎，叫價大概300萬。後者較便宜的主要原因可能是因為其較難用的「鑽石廳」。 由於筆者比較喜歡寧靜的環境，而且上車是以自住的角度出發，因此較屬意後者 。於是，筆者馬上重新複習買樓手續並約了地產代理在一星期後睇樓。 （待續）