尋找生活之路

續上篇，為甚麼條件如此辛辣，仍不斷有富人願意購買這種產品？ 財富傳承：有錢人的想法跟一般投資者有些差別，他們不是每筆錢都僅以絕對投資回報率去決定如何投放。 有錢人希望設立可靠而穩定的財富滾存平台 ，追求的是財富持續增長（即使較緩慢）及長期回報，以保護後代終身財富， 當中衍生的成本及SSD(Surrender charge)並不是主要考慮因素 。 遺產分配：有錢人的遺產，可以是公司股票、房地產或其他估值困難的工具。 股票若已上市，分配還較容易，但卻可能引發日後爭奪公司控制權的問題。但若分公司Ａ給大仔，公司Ｂ給細仔，又產生分配不公的問題 。以保險產品或價格透明度高的房地產作為遺產分配，較易避免以上問題。 保障需要：通常我們為了避免保險公司「食水深」，會拒絕購買儲蓄保險和投資相連保險(Unit-linked Products)，並以成本低廉的定期壽險(Term Life Insurance)抗衡死亡風險和遺產需要。有錢人的想法有點不同，他們希望保險產品能同時解決遺產及在世的財務需要，那麼保費成本同樣低廉的萬用壽險顯然更為適合。 可預測性及風險管理：萬用壽險大量投資於企業債券，回報與債券基金相似，但前者成本較高，其中最重要原因是 保險公司會提供最低回報保證（目前通常為2%），因此無論市場有多凶險，客戶Account Value仍會穩定增長 ，一般情況下在保單生效數年後隨時提取款項，也不會受投資市場波動而蒙受損失。 債券基金價格會隨市場波動，嚴重影響客戶提款彈性（通常市場最差時才最需要資金），兩者不能相提並論 。 資金效率：萬用壽險風險低，抵押成數高，資金可以留作其他投資或生意周轉。Account Value增長後，也可以隨時加按，利率極低。 那麼這跟樓市辣招又有甚麼關係？ （待續）

香港的住宅物業市場自2010年起便成為政府的眼中釘，辣椒多不勝數，其中最主要有： 1. 額外印花稅 (SSD) - 首三年內轉售住宅物業需要就出售價格繳納10-20%印花稅 2. 買家印花稅 (BSD) - 非香港永久居民或公司買入住宅物業需要繳納15%印花稅 3. 從價印花稅第一標準 (AVD) - 已持有住宅物業人士買入住宅物業需要繳納15%印花稅 4. 按揭成數 - 600萬樓下最高八成，600-1000萬最高六成，1000萬或以上最高五成 另外，每年差餉、地租、管理費等約佔物業價值的0.5-1%。 如果筆者告訴你，有一個市場的「辣招」如下： 1. SSD長達十五年，首五年稅率約10-15% 2. 從價印花稅達6-9% 3. 按揭成數最高七成，使用HIBOR plan但沒有cap rate 4. 首十五年需繳付每年約1-2%雜費 5. 終身需要繳付保費，中年人士首年約0.1%，並每年以8-10%幅度複式遞增 6. 每年保證回報2% 7. 目前低息環境下，年回報約3.5-4.0% (未扣除上述支出) 你會不會考慮買？ 相信大部分讀者的答案都是，連想也不會想。單是十五年SSD已經趕走大部分潛在買家了吧。 現實是，每年都有數以萬計的有錢人，排著隊進入這個市場。 嚴格來說，它不是一個市場，而是一種保險產品－－萬用壽險（Universal Life，內地稱萬能險）。簡單來說，這種保險通常向客戶收取一次性保費(Single Premium)，扣除各項收費後會放入客戶的Account。保險公司會把錢拿去買各種資產賺取回報（通常大部分是債券），扣除公司利潤後會把每月回報注入客戶的Account。由於在大部分情況下， 每月回報（ 撇除 一開始收的「從價印花稅」） 會高於各種收費總和，因此客戶的Account Value會不斷增加。 此外， 保險公司會與銀行合作，客戶可以貸款支付保費，一般可達保費的70%以上，因此可達到槓桿投資的效果。目前息率約H+1.2%，即大約1.45%，息差是正數。 這種產品門檻較高，以中年目標客戶計算，一般最低投保額是100萬美元，一次性保費約40萬美元。即使只計30%「首期」，仍需拿近百萬港元現金才能投保。 為甚麼條件如此辛辣，仍不斷有富人願意購買這種產品？ （待續）

自從去年11月政府推出15%從價印花稅（第一標準）後，筆者已甚少評論樓市，原因是對於筆者來說， 再買入住宅物業再投資的可能性已經是零 。不過近日見不少樓市Blogger都對2017年樓市作預測或分析，筆者又手痕想談談自己的見解。 以筆者個案為例， 已持有超過2個住宅物業的小投資者 ，一般已無法逃避15%印花稅 或不欲借名 ，甚或如筆者般算死草之類， 在DSD年代已經不再增加住宅投資。原因很簡單：計唔掂數。 第一，筆者比較揀擇，收租物業若只在市區，勉強可以接受一房；若在新界區，則必須兩房起跳才較安心（或稱「具防守力」），而且最好是屋苑式物業。但自2015年起，即使深入大西北，稍具質素的兩房單位的市價已超過350萬。由於400-450萬是一個頗難逾越的關卡，即表示這些單位樓價或需重大利好因素才能突破，而且DSD也較高（現時則沒分別）。 第二，屋苑式物業的租金回報已跌至3%邊緣，扣除各項雜費三年合共也只有7.5%左右。若以4.5%DSD計算，賬面回報已很低； 更何況現在有15%從價印花稅（第一標準），真是未見官先打80大板 。 第三，為了cover 15%印花稅， 回報要靠升值，但偏偏樓價去向極難測 。筆者第一次買樓時，預計2014-15年見頂，計及兩年SSD及全球水浸固十分安全。後來聯儲局一再拖延收水，便推遲預期見頂年份。到最後一次買樓時，筆者預期2018年見頂，當時心想完了三年SSD便要馬上放售。 今天，美國已加了兩次息，香港最遲下半年會啟動加息周期。 有分析指出， 樓市步入了「高慢牛」的狀態，即不會大升也不會崩潰，更可能是跟隨通脹或貨幣供應緩慢上升。 若買入三年後，只有一半機會升15%，另一半機會則持平或微跌，那表示只有一半機會賺到租金回報（槓桿後放大），其餘情況恐怕只能平手。 當然閣下可以說，樓價或能再升30%以上，那麼槓桿後回報仍很禾味。但筆者意見是， 也許樓價在2017-18年可以上升，但若2019-20年回調，在 SSD限制下 仍是「有波幅無升幅」。 第四，槓桿低。出租物業正常可借50%，即使踩界也只有60%，再增加借貸除了要冒法律風險外，也會被按揭保險拖低回報，未必值得。 然而，對於非筆者類人士，以上四點需要微調重新分析，其結果可以很不一樣。 正租住細價樓： 任總曰，「租樓者，沽空樓市是也。」 正如 ...

前文提到台中往清境的道路十分簡單，因為所謂的山路其實是一條公路（黃色部分），設計上大部分路段已拉直，亦沒有特別斜的路段。若你因此以為台灣的山區道路很好走，那便是大錯特錯。 筆者第一次自駕遊目的地便是日月潭和清境，可惜遇上百年一遇的大雨，埔霧公路部分路段被泥石流摧毀了。當時筆者首次在沒有駕駛經驗的人在旁指導下駕駛，聽到民宿的職員說還可以透過替代道路上山，正所謂初生之犢不畏虎，加上當年筆者一窮二白，手持的電話並沒有Google Maps這個Apps，於是便倚靠著平面的GPS裝置，二話不說駛進這條「楓林路」。 誰知該道路 穿越山區居民的住所和農場間，不僅 又窄又斜，而且部分路段已經嚴重水浸，加上又有大量對頭車（可能趕下山避難），在極大雨的情況下這條路竟走了近半小時，時速連5公里也沒有。還記得在其中一個彎位，目測斜率約1:5，對頭有三、四輛車等著下山，其中一輛是車身較大的越野車，顯然不能並行通行。 筆者當時佔著斜路下的入口處，若不退後及調較至兩者能並行的情況，大家便只能對侍至死。道路兩旁是低陷的農地，前面便是民居，幾乎動彈不得。以筆者當時的技術，花了很多時間扭了幾十手軚才能讓對手通路，現在回想起猶有餘悸。 幾經艱辛終於到了道路出口，竟是一條沒有去水設施的水浸橋。事已至此，筆者也只能硬著頭皮衝過去。不幸的是，過了整段替代道路後回到埔霧公路，再走了不到兩分鐘，山上有警察說上山的道路已經封閉，洪水將至，要求我們馬上下山。於是筆者又回到那條狹窄的替代道路，而在旁的少女（現已私有化）早已嚇得花容失色。幸好要下山的車早已離開，在小路再沒有碰到對頭車，及後一直回到台中市市郊，才停下來計劃原本在清境的日子應該怎麽過。 最不幸的是，接下來兩天晴空萬里，相信清境的空氣一定特別清新...... 難度： ★ ★ ★ ★ ☆ 危險性： ★ ★ ★ ★ ★ 疲累度： ★ ★ ★ ★☆ 景觀： ★ ☆ ☆ ☆☆ 駕駛樂趣： ★ ☆☆☆ ☆

早陣子與幾個大學同學聚餐，言談間有人問及筆者早前於私人Facebook 提及的第三個「五年計劃」。她們很有興趣知道我的「五年計劃」究竟是甚麼。 對於大部分香港人來說，所謂計劃無非都是結婚生仔，先定目標再儲錢配合 ，很少人會有一個既定的財務計劃，先儲錢後決定為人生添加哪種色彩。這當然不包括筆者。 作為一個讀金融出身的投資者，制定財務計劃並不斷修正早已成為日常生活的一部分。筆者的第三個「五年計劃」，目標是非受薪收入的比例降低至可隨時退下來的水平。退休後不一定完全不工作，在收入非constraint的情況下，選擇退休只是為了更靈活地運用自己的時間，贖回自己的人生。 與筆者年紀相若的朋友，儘管這幾年生活變化很大，結婚的結婚，生仔的生仔；有步步高陞，也有選擇按自己興趣過活的。不幸地，卻沒碰到哪個人能跳出固有框架（也許因為「悶聲發大財」）， 掌握自己的選擇權 。聚餐中的同學也不例外，而他們其中一個問題令我感到特別唏噓： 「咁你咁早退咗休做咩？」 筆者聽畢，無言以對。 無言並非因為我沒有考慮退休後做甚麼，而是我沒想過香港人對「認命」已經到了如斯自然的地步。 如果你上班主要為了收入，那麼你退休後做甚麼都勝過上班－－ 你可以一早起床跑步或行山，出了一身臭汗後回家洗澡、吃早餐，然後上網處理一些雜務和Update一下投資事宜，再駕車往商業區與昔日的同學好友吃午飯。飯後到海濱長廊散步，消化食物之餘順道觀察路上的人流，以便往後研究其對該處舖位價值的影響。下午可以選擇看一場戲，或者回家睡個懶覺。傍晚可以往街市買些新鮮食材，與最愛的家人入廚共享天倫之樂。飯後休息一會，然後打開瑜伽墊，做一些較靜態非帶氧運動；又或是對著一望無際的大海看書，順便沉澱一下自己。 愜意的生活，需要的不是無盡的金錢、地位，而是完全屬於自己的時間、空間。 但是足夠有餘的被動收入，卻是取回選擇權的不二法門。 嘗試問自己以下兩個問題，如果你答得出來，相信還有得救： 1. 如果上班沒有收入，你還會上班嗎？ 2. 如果不上班也有收入，你還會上班嗎？ 為甚麼退休？盡在不言中。

古往今來，不知多少高人都說「宗教」與「政治」是朋友間絕不能碰的話題 ，一旦「撻著」，輕則舌劍唇槍，重則絕交收場。 無他，「宗教」本身就是神聖不可侵犯之事，它幾乎是與生俱來，地位甚至比直系親屬有過之而無不及。君不見球王施丹在十年前世界盃，不就是聲稱因馬達拉斯出言侮辱他的家人而作出舉世震驚的行為嗎？更何況是更至高無上的「宗教」？ 歷史上有多少戰爭因宗教而起，也就不用多說吧。 「政治」是生活中不能避免的一部分，不論你對它有多冷感，它總有一天會找上門。兩年前的「雨傘運動」，多少從不理政治的香港人瘋狂表達自己對顏色的狂熱，兩大陣營無不對電視上的畫面感到震憾、憤怒、悲哀。一旦牽涉到意識型態之爭，往往一步都不能讓， 明知如此 還是少說為妙。 與上述兩者比較，「買樓」屬衣食住行級的最低層次行為，又何德何能被相提並論？ 沒錯，當住宅物業還是很有投資價值時，的確和「宗教」和「政治」毫無關連。然而當市場力量令樓價年復一年地上升，樓市就變成炙手可熱的政治問題。 樓市淪為惟一能維繫無能政府與無為青年之間的政治工具。 另一邊廂，隨著樓價單向發展，越來越多人會加入盲目追捧的陣營，同時也越來越多人會嗤之以鼻。「買樓」已經發展成一種宗教的行為，明白這個遊戲怎樣玩就會買完又買，不明白的任你說到地老天荒也不為所動。 《聖經》說如今常存的有信、有望、有愛，這三樣，其中最大的是愛。 以前買樓上車靠的是有信念、有盼望，但如今又怎敵得過有父愛、有母愛？ （說笑而已，買樓靠自己啦） 如果宗教是「信則有，不信則無」，那末樓市便是「信則買，不信則買條毛」。 如果政治是「討厭的一天都嫌多，喜歡的一生都嫌少」，那麼樓市便是「 離 地的一間都嫌多， 貼 地的一幢都嫌少」。 「樓市」作為一種宗教，它早已被高度政治化，難以辯明；同時作為一個政治問題，它又被嚴重宗教化，難以拆解。 一言以蔽之，「樓市」已成為香港人第三個不能觸及的話題。 P.S.: 一件投資工具若帶有宗教式狂熱，它的路還能走多遠？ 現實卻是，通常投資界的警世預言成真前，它最少還要被恥笑多兩三年。 祥益地產的老闆汪敬敦常說，「買樓有風險，不買樓也有風 險 」，若自問能承受得起這風險，不妨放手一...... 若然「單車變摩托」，不就是神蹟存在最有力的證據嗎？

基於廣東歌樂壇已死多年（筆者讀書的年代已經相當息微），筆者已經好幾年沒有看樂壇頒獎典禮的直播或錄播。今年因為跟朋友一起過元旦，便「被看到」2016叱咤頒獎禮 （我記起那年的冬天，這是一年一度聽收音機的機會），並發現鄭欣宜「女神」一歌又再被炒熱。 無論從字面來看，還是填詞人黃偉文親述，這首歌表達了對俗世審美觀的強烈控訴。「女神」一詞不知出自何處，但大行其道長達數年後，早已滲入社會各群體、階層並遭到嚴重的濫用，此詞本身已老態龍鍾。縱然如此，社會的審美觀卻沒因此變得包容，反而日益極端，彷彿不是神的人就沒有存在價值。不過， 這點並非本文重點。 筆者認為， 「女神」只是幌子， 實際上它被用在借喻社會上具有暫時性的絕對優勢 ，例如權勢、社會階級、收入水平、行業地位等較抽象的概念（當然也包括外表），被控訴的是社會「拜神主義」的現象。對於這些「ＸＸ男神」、「ＹＹ女神」、「人生勝利組」來說， 這些所謂優勢的最大共通點是擁有時所獲得的虛榮感 ，會否帶來實質利益則視乎擁有者 有沒有充分利用（例：靚仔靚女做明星有實質利益，富二代做後勤專業人士就有點浪費） ，而最致命的是這些優勢都是暫時有效，一天當你低頭時，光環就會掉下來。 為甚麼忽然有如此感慨呢？ 筆者眼見身邊不少人（有些是投資戰友）， 明明已臻財務自由之境，隨時可以退出虛榮遊戲，把時間、生命還給自己和家人，卻以各種不成理由的藉口去戀棧昔日的戰場 。最常見的是在行業發展多年，在公司已晉身管理層，無論是收入水平、行業地位甚至僅僅職銜皆是他們生活上的絕對優勢。在朋友面前，維持著CXO, Director或VP的虛銜為他們帶來無上光（虛）榮。 這些人往往已有三五層樓收租，因早年樓價低買入，已供得八八九九，租金是淨袋，即使完全不作資產配置，也足夠一家人享受舒適的生活，並提供足夠防護網去發展第二人生。如果重新配置資產，被動收入甚至足以超越主動收入，能在沒有任何犠牲的情況下贖回自己的時間，享受與家人無價的相處時光。 不同之處是... 你不能再以高層的身份接受低層的討教、逢迎、關心（俗稱刷鞋），大發慈悲提拔這些識做的人，並虛偽地說公司對Talent從不吝嗇。 你不能再在一套高級西裝加冕下，在行業酒會中傲視同儕。 你不能再在朋友的聚會中，有意無意流露出交標準稅率的快感，因為金融資產收入根本就不用納稅。 你不能再訛稱跟...

曾不下十次聽過別人說：「你說這句話真是可圈可點！」然後一眾聽者露出詭異的笑容，而說上一句話的人則尷尬地笑著。 筆者小時候家教頗嚴，別的小朋友放學後在家看幾小時卡通片才做功課，而我則需做完功課再練完琴，才可以做其他事情，當中不包括任何具娛樂性的選擇（看電視和打機是不可能的）。筆者惟一的娛樂是看書和看報紙，家中的小說、教科書、工具書、冷知識書藉，甚至財經書藉和陳年產經報紙都被我看爛了，其中我最喜歡的是各式各樣的地圖、姐姐的地理書、百科全書、字典的附錄和成語全集等， 我也因此養成了很注重知識的真實性的習慣，以至經常挑戰別人的話而撞了不少板。 我從小便知道 「可圈可點」的解釋並不具模棱兩可或貶低對方的意思，相反它有絕對的褒義 （不信可以Google一下）。然而，過去多年的經歷改變了「可圈可點」對我的真正意義。 Ｎ年前作為真正小學雞，有一次有同學說起「可圈可點」具有「見仁見智」的意思，筆者當然當仁不讓地奮力為「它」辯護，捍衞「它」作為褒義詞的事實。結果當然是爭拗不斷，在雙方面紅耳赤之時，中文老師出手解圍，為「可圈可點」挽了丁點面子。 中學時代，類似的情況又出現。我仍然扛起了捍衞「它」的責任，力排眾議。然而今次沒有老師參與，各執一詞之際又沒有可靠典藉，討論最終不歡而散。 後來我在圖書館找來成語字典，結果卻換來一句「戇Ｘ，認真你便輸了。」 讀大學時，由於我是「掹車邊」入讀該課程，基本上所有同學的成績都比我好，整體語文水平應比中小學時好得多。某天討論時，又遇到類似情況，我的回應仍是指「可圈可點」不是這個意思，而對方仍舊反對。不過這次我沒有爭拗， 卻開始懷疑自己有沒有弄錯 。最後Google告訴我是正確的，不禁老懷安慰。 做實習時，跟同事吃飯時聊天，竟又出現此情況。資深同事A說畢同一句話，儘管我仍很想為它申冤，但考慮到做人處世不能不圓滑一點，便曲線問：「你的意思是讚美對方嗎？」 同事B便說：「當然不是，『可圈可點』不是讚美的意思。」 我說：「真的嗎？我讀書時好像有這個含義。」 最後資深同事A一句：「你不是挑戰B吧，人家中文Straight A的。」 正所謂「好漢不吃眼前虧」，我自知「小薯仔」一塊 ，便道：「原來如此！」 心裡的話其實是：「得你一個咩。」 過了幾天，同事B主動說起：「原來『可圈可點』真的有讚美的意思。」我苦笑無語。 畢業...

轉眼間又過了個多月，2016年也差不多到了終結。 儘管梁振英宣布不連任，筆者不認為物業市場的政策會有顯著改變，預期下屆政府仍然會維持目前已推出的辣招。 美國第二次加息後，聯儲局罕見地加快來年加息步伐的預測，由預期兩次變成預期三次。2015年末加息時，聯儲局對2016年的預期是加息四次，最後只加了一次。所謂預期，還是不要太認真對待，但 資產波動卻是免不了，不然財富怎麼轉移？ 2016年最後一個月，再買一項非住宅物業。11月買入的物業即將完成交易，並已成功預租，租金較舊租客上調24%，毛回報3.7%。12月買入的物業將於2017年1月完成交易，亦已預租成功，租金上調33%，毛回報3.9%。 以下為筆者於2016年底的資產配置，回報率以買入價及不包括成本計算，也沒有計入槓桿。 住宅物業 (58%) － 共四項，加權回報率 = 3.8%，全部項目皆有賬面利潤。 住宅仍是筆者最大投資版塊，由於15%辣招肆虐，交易成本空前絕後，故若非必要（如升級自住），不宜出售。 其他物業 (14%) － 共四項，包括本月初再買入一項，加權回報率 = 3.8%，合併賬面有微利。 原打算以第四項換走第二項（筆者視之為最失敗的物業投資），惟暫時未達目標價，若賣出會作為R&B組合的後備火力。 REIT (11%) － 共兩項，分別為SGD及HKD定價資產，比例約5:1，加權息率 = 7.3%。 由於SGD由高位下跌超過6%（沒有對沖部分約佔40%），加上REIT市場正經歷逆境，故錄得賬面虧損。 REIT價格波動較大，即使筆者深知150%槓桿下資產價格要跌52%才爆煲，以及REIT的回報在利率上升周期高於股票，仍不能對潛在心理壓力掉以輕心。 筆者過去數月採取平均成本策略買入REIT， 輕視資產波動所產生的時機效應，致令過度買入而沒有察覺 ，在價格波動時才發現已上了寶貴一課。 故此，即使手中尚餘資金， 仍需等待市場出現恐慌才出手。 債券 (3%) － 共三項，全為USD資產，加權孳息率 = 5.1%，年期5-8年，沒有賬面盈虧。 現金 (9%) － 除流通貨幣外，其餘均為HKD，存款息率 = 2.15%。 雖然筆者在2016年沒有買樓，資產總額暴增也不如2014年般誇張，但在資產配置方面動作頗大，也改變了不少關於收益類證券的...