尋找生活之路

轉眼間2017年已過了三個月，是時候更新一下近況。 本文標題不太準確，皆因筆者其實很不喜歡「定期」報告近況。 投資世界裡，很多時候都是無事可做 ，夾硬每個月更新一下，很容易變成流於形式化的數字報告。 言歸正傳，這三個月生活上有少許突破。年初太太到了國內公幹，筆者便趁此空檔把不少過去一直耽擱著的事情做好，並多花了時間在身體鍛鍊上（雖仍未成習慣）。 二月底跑了一場10公里賽事，不知怎地大破Personal Best，跑出了53分鐘的成績。以筆者一貫的低密度運動水準，這算是令人非常喜出望外的一件大事。 2017年的日曆大致上塵埃落定，3月到日本旅行（剛回來），5月會到台灣，9月會到英國和法國旅行。相比2016年，預期旅行次數和支出都會增加，希望投資方面進展良好能夠幫補一下吧。 投資方面，第一季相信很多Bloggers都感到高興。投資Blog主要分兩派，第一派是股票為主，以首季的「特朗普升市」來看，大家應該大有斬獲吧！ 另一派以收息資產為主，2017年首季出現買入時機，能夠多增持較價格上升還重要 ，因此大家也應該很高興。 展望將來，「特朗普升市」應該差不多結束，股市應該要面對一段牛皮市況。筆者不是股票專家，今年餘下時間仍然以 把握時機增持收息資產，以達到減低物業資產比例、增加實際現金流為目標 。 目前資產配置如下，回報率以買入價及不包括成本計算，也沒有計入槓桿。 住宅物業 (57%)  － 共四項，加權回報率 = 3.8%，全部項目皆有賬面利潤。過去三個月住宅市場延續去年四月開始的升軌，破頂消息無日無之。筆者的物業估價也大幅上升，不過在未賣出前，仍然以買入成本計算，故其佔比未見提升。 儘管15%辣招會令住宅物業出現「賣完買唔返」的困局，筆者看著市場的不理性情況，也不得不開始考慮減持住宅。筆者預期住宅市場會持續火熱至年底，若今明兩年出現1996-97的盛況 ，明年很可能會成為見頂之年。 其他物業 (11%)  － 共三項，加權回報率 = 3.7%，賬面利潤開始出現。上月終於成功賣出筆者最 視為最失敗的物業投資，新增資金會用作增持R&B。 REIT (13%)  － 共兩項，分別為SGD及HKD定價資產，比例約4:1，加權息率 = 6.5% 。本季趁市場疲弱增持REIT（主要是HKD），加上 SGD最...

凡事太盡，緣份逝必早盡。 一星期後，炒家們又收到另一噩耗。 蘋果傳來Email，以「每人不可下超越自用所需的訂單數目」為由，把早前下的訂單取消了。 大家見財化水，面如死灰，一時間從天堂到了地獄。 過了幾天，Apple Store重啟預訂，出貨日期變回兩星期內，預訂限制又變回了每張訂單兩部。 筆者嘗試再下訂單，但一天後又被取消了，似乎Apple有一套方式決定甚麼是重覆訂單。 經過一星期測試，大家的結論是：所有訂單資料都不可以重覆。 那表示日後的訂單，每一張也要用不同的名字、不同的電話、不同的地址、不同的信用卡號碼。 名字最簡單，筆者為自己改了幾百個英文名。 電話方面，由於可以輸入11位數字，筆者在自己的電話號碼後面加了001, 002, 003... 地址也類似，將Flat A分成A1, A2, A3......一個幾百呎單位被分成幾百份，現時新樓的「劏房盤」算甚麼？ 信用卡是最難無限複製的，幸好早前已申請了大量信用卡，現時終於用得著了。 另一邊廂，大家也開始瘋狂申請附屬卡，就是為了不同的信用卡號碼..... （待續）

（原來已經三個月沒有更新《渺小的我》自言自語系列了。為了儘量切合本Blog主題，不再適用於現在的內容會盡量從簡。） 上一篇文章在此 訂貨後，筆者每天都監視著出貨的時間。慢慢地，出貨日子由2-3天，變成5-7天，再變成兩星期。 似乎蘋果開放訂購限制後，其供貨速度又再追不上顧客訂貨的速度。 大家開始著急了..... 蘋果真的沒有貨嗎？ 回收價會直線上升嗎？ 現在不訂，再過一會還能訂貨嗎？ 反正訂了貨也可以取消，甚至貨到了仍然可以無償退貨退款。筆者便再下了數張訂單，每張都是10部。 個多星期過去了，貨已到而回收價升了不少。這一趟賺了數以萬元計的無本之利，而信用卡還未到結單日！ 這時候，出貨日期已變成了一個月。 另一邊廂，同樣以低關稅見稱的新加坡，其Apple Store的出貨日期也不斷推遲至兩星期了。 那一刻，我終於明白香港人忠於炒賣已到了入血入骨的境界。 筆者與同事也不甘後人，瘋狂下訂單之餘，也不忘不停申請信用卡。此外，也開始借用 家人和朋友 的信用卡來訂購（並分享利潤）。 有一天，出貨日期變成了Not Available。 回收商慌了，回收價一天內提高了好幾次，卻仍沒有人願意出貨。不久， 新加坡的Apple Store也很快變成Not Available。 大家都認為，市場已經被炒家壟斷了 ，並且開始坐貨。但是 筆者比較膽小，仍然抱著「坐貨等於坐風險」的心態，極其量只會等回收價升到週末便悉數賣出，而每次的利潤也是五位數。 錢不斷從天而降，貨的流動性極高，收貨等於收錢，而且幾乎天天升值。 那時候，大家感覺就像在天堂！ 按揭回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢 （待續）

筆者投資組合向來主要由物業組成，因此 為了盡量壓低按揭成本，每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ，包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ，當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分，第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈，一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。 第二部分為 合法地 透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司，一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的 非現金 回贈，僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行，當然 就一毫子回贈也沒有。 筆者和同屬物業投資者的朋友，一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊，並配以相熟細A（非五大地產代理）轉介以取得額外按揭現金回贈，通常可分享到額外0.2%的現金回贈，即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。 後來筆者發現， 相熟細A在此回贈之下仍有水位，只是不願意把僅餘的利潤嘔出來 。筆者的物業投資朋友思前想後，既然明知自己要不斷翻按、轉按，何不索性充當代理角色，幫自己、家人和朋友取得回贈。 筆者日前成功爭取指定銀行加碼，現時可取得最 高達2%的按揭回贈 # ，乃全港最高 ! 現在，讀者只需在本Blog 「尋找生活之路」Facebook專頁 Like(讚好)，然後直接WhatsApp筆者5524 9431或Facebook PM出示讚好證明，便可以獲得同樣的按揭回贈！ 以今年的最新HIBOR利率計算，H+1.3%相當於年利率1.99%。 每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按 ，即平均每年回贈達 1% ， 變相每年按揭成本不足一厘 ！ 最重要的是，細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本，也沒有隱藏陷阱： 淨袋額外獎賞：細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER 沒有合約束縛：細A不會與客戶簽署任何合約 零成本：客戶可以收到OFFER而不接受 沒有私隱問題：借貸人只需填妥一份簡單表格，經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER，然後銀行會主動聯絡 借貸人， 之後細A唯一角色便是派錢 。 大家都是投資者，豈會被低級技倆蒙騙 不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸  不會將任何資料交予銀行外第三者 #最高按揭回贈視乎借貸額及借...

續上篇， 那麼這跟樓市辣招又有甚麼關係？ 房地產的投資和財富傳承性質與萬用壽險雖然不盡相同，但在辣椒肆虐下，倒也有幾分相似。這大概可以解釋 為何樓市能在大吹淡風下，仍有不少有錢人和內地人爭相購入豪宅及土地，與平民瘋搶一手樓相映成趣 。 首先，SSD趕絕了樓市炒家，市場只有用家和投資者，而目前趨勢是越來越多人身兼用家及投資者（如父幹買樓、慈母為小朋友買樓、某太6億物業贈與未成年女兒「學投資」等）。這與萬用壽險相似，目前樓市的買家只看長線（甚至是看下一代終身需要），SSD根本不是考慮因素。 第二，15%從價印花稅第一標準。這比萬用壽險相類的費用還要高，但若將年期攤長至數十年來看，15%跟9%分別不算太大。況且仍有很多人願意借用「人頭」來避稅。 第三，15% 買家印花稅。筆者起初也不明白，為何有人願意付30%重稅來買樓。 內地人行為似乎只能用人民幣貶值的「走資論」去解釋 （特朗普上台後，美元轉弱也少了內地人付30%的新聞）。另外以公司付重稅買入物業，看的當然是日後轉讓永久免稅。觀乎 市場上接連有天價公司物業成交 （如中西區、九龍站等尤為頻密） ， 付重稅也只是貴買貴賣而已 。 第四，按揭。以中／大價投資來看，萬用壽險比物業按揭較寬鬆。兩者Call Loan風險同樣低。 第五，回報。未計算槓桿的回報，兩者也是甚低，超級豪宅的租金回報甚至不足1%。豪宅看的是價格長期增長，這點與萬用壽險頗為相似，但是後者回報較遜。 第六，雜費。物業雜費有差餉、管理費、地租、物業稅；萬用壽險則有保險成本(Cost of Insurance，嚴格上這不屬於投資成本）及首十五年每月費用。兩者成本相若。 最後是價格波動對財富影響。 萬用壽險沒有價格風險，而樓市在極端市況可以下跌七成 。當然，樓市也可以連年上升過百倍，部分持有50年以上的商用物業回報甚至超過一萬倍。 目前筆者對樓市的看法比較中性，不見得能大升，但中期也未見巨大下跌空間，故筆者只能繼續持有物業，一動一如一靜。本文旨在道出， 世上其實有些一般人不會接觸到的資產／產品，它的回報不高（槓桿後亦僅是普通），但產品本身的設計或性質令它能為持有者 達到投資回報以外的目標。這或反映出物業買家「口裡說貴，身體卻很誠實」的實際想法 。 （完）

續上篇，為甚麼條件如此辛辣，仍不斷有富人願意購買這種產品？ 財富傳承：有錢人的想法跟一般投資者有些差別，他們不是每筆錢都僅以絕對投資回報率去決定如何投放。 有錢人希望設立可靠而穩定的財富滾存平台 ，追求的是財富持續增長（即使較緩慢）及長期回報，以保護後代終身財富， 當中衍生的成本及SSD(Surrender charge)並不是主要考慮因素 。 遺產分配：有錢人的遺產，可以是公司股票、房地產或其他估值困難的工具。 股票若已上市，分配還較容易，但卻可能引發日後爭奪公司控制權的問題。但若分公司Ａ給大仔，公司Ｂ給細仔，又產生分配不公的問題 。以保險產品或價格透明度高的房地產作為遺產分配，較易避免以上問題。 保障需要：通常我們為了避免保險公司「食水深」，會拒絕購買儲蓄保險和投資相連保險(Unit-linked Products)，並以成本低廉的定期壽險(Term Life Insurance)抗衡死亡風險和遺產需要。有錢人的想法有點不同，他們希望保險產品能同時解決遺產及在世的財務需要，那麼保費成本同樣低廉的萬用壽險顯然更為適合。 可預測性及風險管理：萬用壽險大量投資於企業債券，回報與債券基金相似，但前者成本較高，其中最重要原因是 保險公司會提供最低回報保證（目前通常為2%），因此無論市場有多凶險，客戶Account Value仍會穩定增長 ，一般情況下在保單生效數年後隨時提取款項，也不會受投資市場波動而蒙受損失。 債券基金價格會隨市場波動，嚴重影響客戶提款彈性（通常市場最差時才最需要資金），兩者不能相提並論 。 資金效率：萬用壽險風險低，抵押成數高，資金可以留作其他投資或生意周轉。Account Value增長後，也可以隨時加按，利率極低。 那麼這跟樓市辣招又有甚麼關係？ （待續）

香港的住宅物業市場自2010年起便成為政府的眼中釘，辣椒多不勝數，其中最主要有： 1. 額外印花稅 (SSD) - 首三年內轉售住宅物業需要就出售價格繳納10-20%印花稅 2. 買家印花稅 (BSD) - 非香港永久居民或公司買入住宅物業需要繳納15%印花稅 3. 從價印花稅第一標準 (AVD) - 已持有住宅物業人士買入住宅物業需要繳納15%印花稅 4. 按揭成數 - 600萬樓下最高八成，600-1000萬最高六成，1000萬或以上最高五成 另外，每年差餉、地租、管理費等約佔物業價值的0.5-1%。 如果筆者告訴你，有一個市場的「辣招」如下： 1. SSD長達十五年，首五年稅率約10-15% 2. 從價印花稅達6-9% 3. 按揭成數最高七成，使用HIBOR plan但沒有cap rate 4. 首十五年需繳付每年約1-2%雜費 5. 終身需要繳付保費，中年人士首年約0.1%，並每年以8-10%幅度複式遞增 6. 每年保證回報2% 7. 目前低息環境下，年回報約3.5-4.0% (未扣除上述支出) 你會不會考慮買？ 相信大部分讀者的答案都是，連想也不會想。單是十五年SSD已經趕走大部分潛在買家了吧。 現實是，每年都有數以萬計的有錢人，排著隊進入這個市場。 嚴格來說，它不是一個市場，而是一種保險產品－－萬用壽險（Universal Life，內地稱萬能險）。簡單來說，這種保險通常向客戶收取一次性保費(Single Premium)，扣除各項收費後會放入客戶的Account。保險公司會把錢拿去買各種資產賺取回報（通常大部分是債券），扣除公司利潤後會把每月回報注入客戶的Account。由於在大部分情況下， 每月回報（ 撇除 一開始收的「從價印花稅」） 會高於各種收費總和，因此客戶的Account Value會不斷增加。 此外， 保險公司會與銀行合作，客戶可以貸款支付保費，一般可達保費的70%以上，因此可達到槓桿投資的效果。目前息率約H+1.2%，即大約1.45%，息差是正數。 這種產品門檻較高，以中年目標客戶計算，一般最低投保額是100萬美元，一次性保費約40萬美元。即使只計30%「首期」，仍需拿近百萬港元現金才能投保。 為甚麼條件如此辛辣，仍不斷有富人願意購買這種產品？ （待續）

自從去年11月政府推出15%從價印花稅（第一標準）後，筆者已甚少評論樓市，原因是對於筆者來說， 再買入住宅物業再投資的可能性已經是零 。不過近日見不少樓市Blogger都對2017年樓市作預測或分析，筆者又手痕想談談自己的見解。 以筆者個案為例， 已持有超過2個住宅物業的小投資者 ，一般已無法逃避15%印花稅 或不欲借名 ，甚或如筆者般算死草之類， 在DSD年代已經不再增加住宅投資。原因很簡單：計唔掂數。 第一，筆者比較揀擇，收租物業若只在市區，勉強可以接受一房；若在新界區，則必須兩房起跳才較安心（或稱「具防守力」），而且最好是屋苑式物業。但自2015年起，即使深入大西北，稍具質素的兩房單位的市價已超過350萬。由於400-450萬是一個頗難逾越的關卡，即表示這些單位樓價或需重大利好因素才能突破，而且DSD也較高（現時則沒分別）。 第二，屋苑式物業的租金回報已跌至3%邊緣，扣除各項雜費三年合共也只有7.5%左右。若以4.5%DSD計算，賬面回報已很低； 更何況現在有15%從價印花稅（第一標準），真是未見官先打80大板 。 第三，為了cover 15%印花稅， 回報要靠升值，但偏偏樓價去向極難測 。筆者第一次買樓時，預計2014-15年見頂，計及兩年SSD及全球水浸固十分安全。後來聯儲局一再拖延收水，便推遲預期見頂年份。到最後一次買樓時，筆者預期2018年見頂，當時心想完了三年SSD便要馬上放售。 今天，美國已加了兩次息，香港最遲下半年會啟動加息周期。 有分析指出， 樓市步入了「高慢牛」的狀態，即不會大升也不會崩潰，更可能是跟隨通脹或貨幣供應緩慢上升。 若買入三年後，只有一半機會升15%，另一半機會則持平或微跌，那表示只有一半機會賺到租金回報（槓桿後放大），其餘情況恐怕只能平手。 當然閣下可以說，樓價或能再升30%以上，那麼槓桿後回報仍很禾味。但筆者意見是， 也許樓價在2017-18年可以上升，但若2019-20年回調，在 SSD限制下 仍是「有波幅無升幅」。 第四，槓桿低。出租物業正常可借50%，即使踩界也只有60%，再增加借貸除了要冒法律風險外，也會被按揭保險拖低回報，未必值得。 然而，對於非筆者類人士，以上四點需要微調重新分析，其結果可以很不一樣。 正租住細價樓： 任總曰，「租樓者，沽空樓市是也。」 正如 ...

前文提到台中往清境的道路十分簡單，因為所謂的山路其實是一條公路（黃色部分），設計上大部分路段已拉直，亦沒有特別斜的路段。若你因此以為台灣的山區道路很好走，那便是大錯特錯。 筆者第一次自駕遊目的地便是日月潭和清境，可惜遇上百年一遇的大雨，埔霧公路部分路段被泥石流摧毀了。當時筆者首次在沒有駕駛經驗的人在旁指導下駕駛，聽到民宿的職員說還可以透過替代道路上山，正所謂初生之犢不畏虎，加上當年筆者一窮二白，手持的電話並沒有Google Maps這個Apps，於是便倚靠著平面的GPS裝置，二話不說駛進這條「楓林路」。 誰知該道路 穿越山區居民的住所和農場間，不僅 又窄又斜，而且部分路段已經嚴重水浸，加上又有大量對頭車（可能趕下山避難），在極大雨的情況下這條路竟走了近半小時，時速連5公里也沒有。還記得在其中一個彎位，目測斜率約1:5，對頭有三、四輛車等著下山，其中一輛是車身較大的越野車，顯然不能並行通行。 筆者當時佔著斜路下的入口處，若不退後及調較至兩者能並行的情況，大家便只能對侍至死。道路兩旁是低陷的農地，前面便是民居，幾乎動彈不得。以筆者當時的技術，花了很多時間扭了幾十手軚才能讓對手通路，現在回想起猶有餘悸。 幾經艱辛終於到了道路出口，竟是一條沒有去水設施的水浸橋。事已至此，筆者也只能硬著頭皮衝過去。不幸的是，過了整段替代道路後回到埔霧公路，再走了不到兩分鐘，山上有警察說上山的道路已經封閉，洪水將至，要求我們馬上下山。於是筆者又回到那條狹窄的替代道路，而在旁的少女（現已私有化）早已嚇得花容失色。幸好要下山的車早已離開，在小路再沒有碰到對頭車，及後一直回到台中市市郊，才停下來計劃原本在清境的日子應該怎麽過。 最不幸的是，接下來兩天晴空萬里，相信清境的空氣一定特別清新...... 難度： ★ ★ ★ ★ ☆ 危險性： ★ ★ ★ ★ ★ 疲累度： ★ ★ ★ ★☆ 景觀： ★ ☆ ☆ ☆☆ 駕駛樂趣： ★ ☆☆☆ ☆