尋找生活之路

這是困擾了筆者多年的問題，至今仍未找到答案，希望寫出來讓讀者想想更好的方法。 （其實頗為無聊，因為有無答案其實對生活財富無甚影響，不過未能想通的話可能會對財務抉策變得保守。） 物業應否以成本入賬？ 基於會計原則，物業應該以成本入賬，再根據折舊率逐年write-off。但是我們明知物業價值的根本是土地價值，而土地價值乃隨年月（及貨幣供應量）增長，再者我們又不用報數，筆者當然不會咁「死板」地write-off物業。不過，由於物業價格的波幅可以很大，而且為了避免要不斷更新物業價格（判斷市價也是另一個問題，下談），筆者一直以來也是成本入賬。 然而， 當物業持續升值、並具備條件加按來擴大個人的資產負債表，以便快速增加被動收入時，以成本入脹的資產淨值（淨資產）及槓桿比率便開始失去意義。 以下為一個簡單例子： A君的資產負債表 物業1: 成本400萬，以80萬首期買入，負債320萬 (自住) 物業2: 成本400萬，以200萬首期買入，負債200萬 (出租) 資產: 800萬 負債: 520萬 淨資產: 280萬 槓桿比率: 286% 當物業價格上升30%後，A君盡情加按，變成： A君的資產負債表（加按後以成本入賬） 物業1: 成本400萬，市值520萬，負債416萬 物業2: 成本400萬，市值520萬，負債260萬 資產: 956萬 (156萬為加按現金) 負債: 676萬 淨資產: 280萬 槓桿比率: 341% 由此可見，明明樓價上升了才能借得更多，卻因為入賬問題令槓桿比率反而上升了，並且嚴重低估了淨資產。如果將已升值部分入賬，將變成： A君的資產負債表（加按後以市價入賬） 資產: 1216萬 (156萬為加按現金, 260萬為物業升值) 負債: 676萬 淨資產: 540萬 槓桿比率: 225% (未加按前 = 196%) 因此，目前 筆者對個人資產負債表的大部分資產（包括物業、REIT）維持以成本入賬，債券（優先證券當成三年期的債券）以Amortized Book Value入賬，但是在計算資產淨值或評估槓桿狀態時，會計入資產已升值部分。 問題又來了。 如何評估資產的市價？ 對於REIT和債券，筆者計法比較簡單，REIT就直接用市價，而債券就繼續用Am...

（頭盔：本人並非稅務或會計相關的專業人士，以下為個人意見，不對讀者構成任何形式的建議或唆使。） 投資物業，除非完全丟空等升值，否則一般小型投資者必需認識有關物業收入的課稅。注意這篇文並不是討論與「辣招」關係密切的印花稅（那是只會出現在有註冊文書的稅項），而是由物業收入（即租金）所衍生的的課稅。 在香港， 不論租約有沒有加蓋印花（即所謂的打釐印）、甚至沒有實體租約存在，凡是出租收入皆須申報 。以個人名義申報的形式有兩種，分別是物業稅和個人入息課稅。 物業稅 香港的稅制超級簡單，物業稅亦然，稅率為應課稅租金收入的15%。政府劃一規定可扣除維修成本、因收租活動衍生的支出為20%，即應課稅租金收入等於毛租金收入的80%（惟並未扣除差餉）。此外，實際差餉繳款（~毛租金收入的4%）及損失租金（~$0）亦可作扣減。 物業稅 = (毛租金收入 x 80% -  毛租金收入 x 4%  - 損失租金) x 15% 實際稅率 = 11.4% 要注意，出租物業的按揭利息不能在物業稅扣減。 個人入息課稅 對於大部分打工仔來說，個人入息課稅一般是為兩夫妻收入相距較大（或其中一方沒有收入），或單身人士欲合併不同收入來源（包括租金收入、獨資業務利潤等）而設。 相對上，個人入息課稅的計算比較複雜，讀者可以使用 稅務局的稅款計算機 計算出應繳的最低稅款。縱然如此，要填妥計算數每一列也不是簡單的事，因此還是有需要了解一下租金收入在個人入息課稅的角色。以下列舉幾個要點： 1. 個人入息課稅可以扣減利息 若收租物業有按揭，個人入息課稅可以扣減按揭利息，但是不能扣減維修和保養費用，也不能扣除差餉繳款。以五成按揭為例，利息成本(~2%)大概等於毛租金收入(~3%)的三分之一。換句話說： 個人入息課稅(物業) = 物業稅實際稅率 x 67%  x (邊際稅率 /  15%) 由於67% x (邊際稅率 / 15%) < 1，原則上個人入息課稅的物業部分應較物業稅為低。 　　邊際稅率 = 2% =>  毛租金收入 x 1.0% <<<< 物業稅 　　邊際稅率 = 7% =>  毛租金收入 x 3.6% <<<...

筆者目前持有八條債權證券（包括永續證券），佔 總資產 近6%。由於債價在到期日會回歸PAR，在正常情況筆者只會以Book Value形式入賬，即 無論債券的市值如何波動，也不論買入價是多少，在筆者的資產負債表上的債券價值只會每天自動向100調整，直至到期日會變成$100。 至於沒有到期日的永續證券，則會更保守地以三年為期限，將買入價逐日調整至$100。 過去一年，永續證券及中年期的債價一直呈小波幅向上的趨勢，而短期的債價基本上沒有波動。 筆者一向不喜歡價格波動 ，而上述的入賬方法只會隱藏了未實現盈利(Unrealized Gain)，因此一直沿用至今，也是一般金融機構長期持有的入賬方法。 最近組合其中一條債券（佔 總資產 ～0.8%）的價格出現明顯下跌，令筆者需要考慮作出撥備。先說一點點背景： 此債評級並不高，財務報表也是麻麻地（現在回想有點為分散而分散的感覺），筆者在 6月初首次以$103買入此債 ，當時YTM = 7.3%，離到期日不夠三年。怎知買入不夠一星期就收到債仔的回收Tender，出價是買入價$106，YTM即時跌到6.1%，筆者當然答應，結果有73%持貨被回收了。 債仔有錢高價回收有排都未到期的債券，筆者頓時覺得先前的憂慮一掃而空。 到了7月尾，趁此債價回落至$102、YTM = 7.7%之際，便重新買入至回收前持貨水平。 自此之後，該債券價格便沒有再升破筆者的買入價。後來債仔一再傳出不利消息，又有不少人撰文指它會在三年內破產，云云。到了上月尾，債價已經跌至$97左右，而股價更從6月起累跌40%。最近債仔公布季度業績，業績看似改善但仍在虧損中，但竟然無視差劣的財務狀況大派季度普通股股息（相當於Stockholder's Equity的14%），馬上嚇壞了市場，股價在幾天內再跌40%，至昨晚債價也跌至$91。 事已至此，筆者惟有再檢視其財務狀況。過去四季的Net Income的確很差，以同樣的速度蝕錢，三年內會資不抵債，但大部分虧損集中在前季，上季虧損已大幅收窄，應該捱到五六七年。市場的劇烈反應是基於三點： 1) 債仔的市場不斷萎縮，管理層無法領導公司重回正軌，會繼續虧損 2) 債仔的管理層失德，在債務纏身時不但不停派股息，還浪費現金大派股息 3) 如果上述情況繼續，債仔的現金將不足以應付三、四年內到期的債券本金 ...

（好日都唔寫一次股票，大家睇路。雖然八月寫過。） 後記寫在前：如果閣下沒有在股票輸過大錢，現在又自信爆棚，恕筆者奉勸一句：要分清IPO和二手股市，以為IPO賺錢是因為自己叻而不是好彩、甚至 把幸運賺到的錢加倍投放到熾熱的股市上 的話，受教訓是必然發生結果。 請自求多福。 自從眾安(06060)上市狂升一輪後，IPO市場忽然變得極為熾熱，於是一堆與目前最炙手可熱的科技股有關的公司排隊招股，先有閱文(00772)，再來雷蛇(01337)、易鑫（疑似下星期一招股），然後又傳出騰訊分拆騰訊音樂的消息。 IPO是炒極短期供求，只要有Noise、與市場焦點沾上邊、市場氣氛良好、資金充裕，招股就變成抽獎遊戲 。早前眾安招股時，筆者因去了旅行未能參與，惟有把握未來這幾次機會參與一下。今年流動資產升值不少，雖然筆者長期持有以賺取穩定收入，升值只是紙上富貴， 但是對於需要短期資金的IPO遊戲來說，升值得來的孖展額幫助很大 。以今次閱文和雷蛇同時招股為例，暫借流動資產的孖展額為筆者的資本提升了三分一。 閱文 經過幾天資訊轟炸，相信其背景和基本資料無人不曉，招股活動亦早已結束。截止收票後，有關配發的消息滿天飛，筆者比較有興趣基於目前的消息，嘗試估算入飛情況及配發結果。 筆者找來閱文的傳聞消息，比較過往兩次超額情況、集資規模及配發消息最接近的IPO，分別為國藥(01099)和北京金隅(02009)，詳列如下： 從上表可見， 三者都是中型集資規模的IPO，凍資規模、認購人數、傳頂頭錘人數和一手中籤率都非常接近 。北京金隅的超額倍數雖然比較多，但回撥後反而超額最少，但仍然相當接近。因此，筆者有理由相信三個IPO的配發情況可作比較，但是上述消息卻有些奇怪的地方： 1. 頂頭錘中籤比率 一般而言，乙組頭尾中籤比率不會相差太遠，很多IPO甚至都是劃一的，即抽500萬和5億的中籤比率都是一樣。例如國藥是劃一 0.4%，而金隅則是介乎於0.38%及0.42%之間。然而，傳聞中閱文的頂頭錘中籤比率卻僅得0.24%，這表示只有三個可能性： A. 閱文的超額認購極度集中在乙組，以致乙組整體中籤比率極低 B. 閱文的乙組中籤比率呈顯著的邊際下降狀況，例如從0.4%降至0.24% C. 消息出錯 先說A，筆者認為這並不合理。 假設最極端情況，...

上星期三財夢兄搞了個四人Blog聚，相信大家在塘人兄和財夢兄的Blog已經見到了。筆者直到現在才有空寫Blog聚後感，仍是那個「得閒死唔得閒病」的老原因。不知為何此公司不論職級高低，總喜歡一年到晚懶懶閒，然後年尾才臨急抱佛腳，彷彿2017年在10月才開始。一個半月內要做完大半年甚至整年的工作，正是筆者近日的生活寫照。 說回Blog聚，筆者明知有飯局，幸好早早計劃好當天要完成的工作，六時許便能離開距離餐廳一小時車程的辦公室，並於七時半準時赴會，而三位Blog友早已到達。 不料甫坐下，塘人兄劈頭就問一句：「其實你是不是做按揭的？」 這一問真的令筆者有點錯愕，因筆者擺明就是有幫網友搞 按揭現金回贈 ，何故塘人兄明知故問？然後塘人兄再問：「你正職是不是在銀行做按揭？」 筆者當時仍很O咀，便說：「當然不是，我在金融機構工作，不過不是銀行，而且是做些後勤工作。」 然後，筆者想起 早前的風波 ，終於恍然大悟，心裡不期然高呼：原來如此！ 一直以來，筆者只怕網友誤會自己是地產代理，故經常不提自己對樓市的Preference，反而較多談及按揭資訊， 卻從沒想過竟然有Blogger誤以為筆者是Mortgage Sales 。難怪有網友調侃本Blog是「尋找生意之路」，現在想起來也只怪自己太不敏感。話雖如此，如果有人真的是Mortgage Sales又用代理身份 在搵不同銀行搞Cash rebate ，可能屬於非法回佣，最起碼也有嚴重利益衝突，應該要去ICAC飲咖啡。想到這裡又覺得有點黯然，沒料到筆者的形象竟是霉到要靠犯法去賺零用錢...LOL 無論如何， 筆者的確不在銀行工作 。八、九年前，當筆者仍是大學生時，曾在 銀行做過Intern ， 正因當時的經歷令筆者認識到自己不是當前線工作的材料，也對銀行的職場文化沒有好感，於是畢業時便在銀行和其他金融機構兩者中，選了後者 ，專心當一個為專業資格奮鬥的Middle/Back Office小職員。 筆者對按揭的認識，完全來自多年來處理自己的物業、和銀行Mortgage Sales打交道所累積的經驗。當然，筆者本業所學習的金融數學，也令筆者對按揭計算特別容易上手。自大點說，金融工程用於按揭計算實在有點大材小用，筆者讀咁多Interest rate theory/Financial models，對...

上星期初生病至今，一直無力寫文，加上工作繁重，真是「得閒死唔得閒病」。所以幾時都話，財務自由是一種選擇權，有得揀總好過無得揀。 「命苦」就留給那些反對財務自由的人吧。 剛剛好轉了一點，腦海卻突然飄過一道陰影，實在無法入睡。生病中，惟有以文代酒。 這篇文跟大家一點關係都沒有，與財務自由、股債金樓、孖展按揭、政經金融皆毫無關連。 純粹是筆者找個地方抒發一下。熱淚盈眶，我手寫我心。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 今夜，我忽然想起他。 他是我的一個中學同學，我們相識於十八年前的中一。他是文人之後，父母都是教英文的，而我不過是一個只懂計數、英文極劣的「聰明仔」（股市專收那種）。不過我的中文還過得去，謝謝各位收看。 他是一個不平凡的人，說得白一點，簡直是離經叛道。 在我就讀的中學，十之八九到了中五便突然開竅，努力讀書上好大學找份好工結婚生子平庸麻木地活著。 換句話說，離經叛道的人並不多，我和他是難得的兩個。 離經叛道，不止於別人眼中的瘋言誑語，更多的彰顯在不知所云的思路上。雖然我倆思考的內容毫不相關，行為更是風馬牛不相及，在我眼中卻是一樣的瘋狂。 他沒有多少朋友，別人眼中的他是獨行俠，行為怪異、妄自尊大。難得他卻特別尊重我，甚至是尊敬，對我的無禮言行百般忍讓。有一次，我因為他透露了我與別人打機的陣容和戰略，打了他一拳，他竟然只是走開並只嬲了我幾天（我後來道歉他便馬上原諒我）。 我百思不得其解，也許是一物治一物吧。 預科時，人家都在努力上課或在課堂中認真地讀補習Notes，或者做Past Paper。我們卻天南地北無所不談、無所不拗，直到有人投訴或被老師喝止為止。 我們讀理科，主修純數和物理，但是討論的內容，永遠都是英文、歷史、文化、政治、波經、Winning等，總是與所修讀的科目毫無關係。 中學畢業後，為了生活，大家都選了商科。我讀我的金融，他讀他的會計。 我從沒有讀過經濟，但對金融的興趣卻十分濃厚，進了大學一天廿四小時都（以為）在研究這個領域。我看了極多相關的書，不斷地讀金融、經濟、統計的courses，也有實戰，以致後來 在股市輸了四十萬 。進了大學，我接觸的都是金錢世界。 我仍然瘋癲，不過換了種形式，瘋癲在股市和借貸行為上。 那邊廂，他卻「一成不變」。他從來都是一個文人，選讀理科都有A有B並...

大約半年前，筆者試著開始為網友透過朋友的地產代理公司，爭取 物業按揭的額外現金回贈 ，至今收到約二百個查詢，有數十個個案已完成申請並Drawdown，大家已陸續收到額外現金回贈，在此恭喜各位「得獎的網友」。 當初筆者只是本著「試一試」的精神、戰戰兢兢地寫篇文章介紹此著數，實在無想過有這麼多萍水相逢的網友願意相信筆者。 很高興能為有緣的網友從銀行處奪回根本屬於你們的錢，而每一次有網友親自表達感謝，所帶給筆者的快樂更是不能用文字形容 。 其中一個個案正是Blog友福祿壽兄（網誌名為「 全家福祿壽 」），當初福兄接觸筆者時，並未有公開其Blog主身份，惟筆者本著「助有緣人為快樂之本」的精神， 一向平等對待每一個個案，目標是向每一位有緣人分享按揭資訊和對物業知識，並爭取最好的Offer、向銀行奪回最多的錢 。面對任何詢問，除了與按揭、物業市場有關，甚至是其他投資或財經討論等，皆知無不言、言無不盡。只要網友不是作伸手黨直接問「應買甚麼」之類的問題，筆者一律歡迎。當然，宗教、政治和意識型態之爭免談。 處理福兄的個案亦然，筆者一直盡力為其爭取最有利的Offer，過程雖然遇到一些小風波，但福兄仍對筆者所做的表達了感謝，更 特撰一文去詳細描述其過程 ，實在令筆者感到十分榮幸！福兄的文章可讀性甚強，資料也非常詳盡，筆者也不在此贅言，就麻煩大家稍玉步往其Blog閱讀。 無論如何，這一段經歷令筆者充分體會到， 所做的事只要有意義、幫到人，就自然有人會懂得欣賞、甚至感恩 。能做到這樣，筆者已很滿足，至於那些無理的質疑、失實的批評，明眼人目然懂得分辨誰是誰非，也毋須再理會了。

續上回，為了打破僵局，筆者便打圓場說：「其實誰也沒贏、誰也沒輸， 投資應該與昨天的自己鬥，不是與其他投資者比較 。每個人都有讓自己心裡最舒服的投資工具，長遠而言，這樣投資才能為自己爭取最理想的回報。」 一直沒發言的「大地主」E君也開口了：「無錯，大家都是有腦之人，又豈會『明知可賺而不賺之』。大家一起賺錢就最開心！哈哈哈！」 在一片笑聲中，大家又繼續風花雪月。 晚宴後，筆者和B君、D君同行。B君仍然深深不忿，覺得A君暗示「有腦之人不應買樓收租」根本站不住腳，仍然堅持投資應以成敗論英雄。他更引用了樓評家法子幾年前一個比喻#： 「投資」和「比武」有一個分別，就係： 比武，你打十次輸十次之後，你會知道自己技不如人。 投資，你估十次錯十次之後，你還會以為自己英明神武，依然滔滔不絕。 D君聽著滔滔不絕的B君搖著頭說：「你剛才沒聽E君說甚麼嗎？他已經幫你出了氣啦。」 筆者與B君皺起眉頭，表示疑惑。 「E君說『有腦之人豈會明知可賺而不賺之』，其實是暗諷A君的邏輯有問題。」 「A君作為一個有腦之人，十年前已經認為『不用分析也知道樓價必升』，這表示他已清楚明白物業前景秀麗，而且是安全的投資。但他最後的選擇卻不是投資物業，並以「有腦之人不應買樓收租」作理據。」 「換句話說，如果有腦之人應該作最佳風險回報的投資， 他的結論便是『有腦之人不應作最有腦的投資』。這不是我的立場，而是他自打嘴巴得出的結論 。」D君以邏輯解釋一遍，終於恍然大悟。 B君哈哈大笑道：「如果一項投資本質是無腦的，但風險可控、回報更高，那這項投資是否有腦？有腦之人應該用腦去決定做這項有腦投資，還是用腦去反對做這項無腦投資？有腦之人不作有腦投資，或者有腦之人作無腦投資，這究竟是有腦還是無腦呢？」 媽，我好亂呀... 後記： 筆者認為，其實A君不一定覺得買樓收租是『無腦的投資』，也許他不喜歡買樓收租要面對他不喜歡的風險、操作上的瑣事、甚至道德審判、被指無良業主等，這一切可能純粹是個人投資喜好，又或者物業投資超出了他感到舒適的能力範圍。 不過礙於赴會者有投資物業的朋友，A君顧左右而言他，奈何其邏輯站不住腳才引起誤會。既然大家在投資路上已有一定經驗，投資成績亦經得起時間考驗，這絕非出於幸運，當中必定隱藏著自家內功心法，沒有輸贏也沒有對錯之分。筆者始終相...

最近有位投資有道的朋友報稱「有喜」，遂宴請一群投資群組的朋友吃飯，筆者也有幸被邀，當然應約出席。席間主人家宣布其淨資產於年初已突破千萬港元，其後股票大漲，加上幾年前買入自住物業升值，身家早已拋離一千萬，並達到他的財務目標，遂邀約大家聚餐分享他的喜悅。一群投資者聚首，少不免談到對不同投資工具的看法。酒過三巡、風花雪月一輪後，話題又停留在買股票還是買樓這個老問題上。 主人家A君幾乎所有投資都在股票上，自然當仁不讓地為股票說項。 他非常自豪地表示他從不靠槓桿投資，只靠選股策略和長期持有，在過去20年保持平均12-15%的複合年回報 ，已足夠讓他獲得今日的成果。他認為長期使用槓桿投資，要冒很大的風險。 B君既有股票亦有收租物業，他不同意主人家的看法。他指出根據歷史即使跌至負資產，按揭Call Loan的發生率仍然極低，加上香港的貨幣供應長期上升，買樓可以很容易食長遠升浪。總言之， 他認為在香港買樓收租是既安全又簡單的投資 。 C君亦加入討論，指出 貨幣供應不單推高樓價，也會令股市上漲 。過去多年股市停滯不前只是因為市場錯價，今年恒指已追回不少，但漲幅仍落後於貨幣供應，假以時日必定會追上。 D君則指出股票可以不斷加印，且每年也有不少新股上市，應以股票總市值對比貨幣供應量。現在恒指還未升到2007年高位，但總市值已比當年高40-50%；相比之下， 物業每年新增樓面面積僅1.5%，因此樓價較能追上貨幣供應量 。 此時，主人家提出一個很特別的論點，令筆者摸不著頭腦。他說香港人喜歡買樓收租，是因為這種方法不用花太多時間分析、技術上又沒有甚麼複雜性、長遠回報可預測性強，符合港人「省時簡單方便快捷安全」的核心價值。「在座各位都是有腦之人、有識之士，大家都有強勁的分析力，何需作買樓收租這種『師奶』投資法呢？」 此話一出，筆者不禁汗顏： 一直以來筆者以為「省時簡單方便快捷安全」這些是好處，應為此資產予以正評才對 ，為何主人家反而對此有點鄙夷之情？ 筆者還未想清楚，B君已經搶先回應：「買樓買股一樣有風險，我兩樣也有做，兩者同樣需要分析後才行動。為何A君覺得買樓就特別容易賺錢？」 主人家嗤之以鼻地說：「過去十年，土地供應不足、低息水浸樣樣齊，不用分析也知道樓市必升無疑吧？買樓賺錢只是搭順風車，實在說不上是甚麼投資成就。槓桿投資就更加是搵命搏。」 B君再回應...