尋找生活之路

以下續談有關「升得快跌得快」的實證例子。 7. 2015年港島東 大家也許會不以為然，太古城在2012-13年及2014-15年兩次升浪中升幅雖然也算不低，但相比新界最平的屋苑還差一點。這是客觀的事實，但大家千萬不要忘記，太古城的市價範位橫跨多個按揭限制臨界點，包括600萬、700萬和833萬。 眾所周知，全港幾乎沒有地區、屋苑等的升幅能無視按揭限制，大多數升抵400萬、450萬、600萬、833萬等價位時，皆會無力再上，或停留一段時間才由零星破頂交易突破向上。然而太古城好像能完全免疫，即使部分兩房單位升至800萬、900萬甚至1000萬時，破頂交易仍是一再出現。最後，在該升浪中，太古城幾乎是惟一一個港島屋苑其升幅能與細價樓相比。 結果大家也有目共睹，是次跌勢中，以太古城等為首的港島東屋苑幾乎與前文第6點所列舉的細價樓同步下跌，而且幅度並不「落後」於細價樓。歸根究抵，也是由於2014-15年的升浪中，港島東不少屋苑升得過急。 筆者認為最後一個例子說服力頗強，因港島東挾著兩大傳統智慧的防守優勢，一曰港島樓、二曰藍籌屋苑。這個例子，一口氣擊破了這兩個美麗的誤會。 到下一次升浪惟持一段長時間後，大家不妨估一估哪些住宅物業會調整得最快最急？ （完） Recall: 無論之前上升是由甚麼原因導致， 升得多便會跌得多，交易溢價高便要在日後承受折讓。

紙上談兵、搵錢思維都有了，還要甚麼條件才能觸發一項投資？ 分析？資金？實地考察？全都沒錯。 分析任何一項投資，都不離宏觀與微觀角度。過去幾年資產價格走勢有目共睹，原因不外乎低息環境、購買力泛濫、財金政策mismatch、供需失衡等，我也不在此如馬後炮般詳敍。 資金方面，在沒有收入、負債纍纍的情況下，不用細想都知道無法簡單解決。不過沒有資金並不表示你不可繼續研究。 每一次研究都可增長自己對該項目的認知，到機會來臨時，自然更得心應手。 2009末，我的全職實習、上課及兼職的生涯終於告一段落，我帶著滿腦子搵錢的思想和無限憧憬離開那一班同事。我終於不用每天花超過兩個半小時來回宿舍和辦公室，但那也意味著我微薄的收入即將跌至接近零。由於我仍然要每月準時還債，惟有更積極地爭奪兼職的稿費，有一段時間我幾乎隔天便交一篇稿，儘管內容幾乎都千篇一律。 2010年中，生活異常拮据的我仍選擇了去畢業旅行，主要原因是我不希望連跟我捱了不少苦的女友（雖然她後來說她並沒有捱苦）這小小的要求也辦不到。由於budget所限，同學們選中歐，我們只能選擇中國；別人去了一個月，我們只能過十天旅程。幸運的是，在計劃前我已找到一份非銀行業但工作性質更佳的工作，於是我便踏上了這條不歸路。 畢業後工作極忙，工時甚長，只有週末可以輕鬆一下。這相比投資銀行工作已算不錯，但待遇當然差很遠。 2010年6月5日，一個尋常的週末，母親說她跟朋友去睇樓，問我去不去。之前 母親常常取笑我老是看中原地圖，每每會問「又睇樓啊？」 ，其實我是不想上街花錢才被迫不停「網上睇樓」。既然有實戰機會，何不把握一下？反正我賦閒在家，睇樓又不用花錢，便著女友一起去陪她們睇樓。 （待續）

以下續舉支持樓市短期跌浪傾向符合「升得快跌得快」的例子： 4. 2008年港島樓 2003年觸底後，樓市向上的走勢主要分為三個階段，由不同類型的物業帶動。第一期是2003-05年整體反彈期，全港物業一齊升；第二期是2006-07年龍頭發威期，主要由港島樓帶動；第三期為2008年瘋搶期，新界樓追落後，但累積升幅仍大幅低於市區。 結果 金融海嘯引發的冧市僅持續三至五個月，主要由市區樓帶動，其中港島樓平均跌幅達20-25% ，個別屋苑和劈價盤更不用說了。 5. 2008年新界樓 與港島樓恰好相反，2008年前升幅嚴重落後的新界樓，並沒有如傳統智慧所料「因防守力脆弱」而成為跌市火車頭。2008年第四季，儘管整體樓市急挫20%，局部地區及屋苑甚至出現30%的跌幅，但新界屋苑整體跌幅只有10-15%左右，有些成交少的屋苑因旺市時沒有破頂，在海嘯期間出現零跌幅的奇景。 6. 2015年細價樓 這裡細價樓泛指在2015年第三季，市價升抵600萬以下的住宅，主要包括以下類別單位： 屯門、元朗、北區的三房單位 沙田細三房單位 新界一、兩房單位 市區的上車盤細單位 俗稱劏房盤的極細單位(<300呎) 上述單位在2014年4月起動，一口氣升了15個月，經歷了兩次「小陽春」、兩次暑期旺季、一次傳統冬日淡季，其升勢幾乎沒有停止過。低於200萬的單位升至近300萬，250萬左右升至近400萬，300萬左右升至近450萬，近400萬的升至500萬以上，400多萬的迫近甚至升穿600萬的，比比皆是。 好景不常，在最近八個月的跌市中，這些單位幾乎無一倖免，大部分升幅已被迅速抹去，細價樓的價位大致上回到2014年第四季。至今樓市整體跌幅約12%，但不少細價樓屋苑早已下跌20%，而跌幅主要集中在最初三、四個月。後來跌市蔓延至其他類型單位，但從系統性角度看，後者的累積跌幅遠遠不能相比。

我的觀察和研究主要基於差餉物業估價署的物業市場數據，再配合當時香港發生的事和樓市的走勢作結論。差餉物業估價署的數據不是完全齊備，但憑其地區和單位面積劃分的數據已可作頗準確的推論。 有甚麼例子可以證明「升得快、跌得快」這看法呢？ 1. 1994年豪宅 1990-93年的超級升浪，起初相當全面，後來市區和新界互追落後，直至1993年豪宅如脫韁野馬般瘋炒。豪宅主要指傳統豪宅地段的物業，面積以1076呎以上為主。結果， 94年因加息和股災引發的跌浪由港島大型單位帶動，幾個月內該類別跌幅達20-25%，反觀細單位跌幅只有約15%。 2. 1997年大型單位 97年前，樓市主要由二手豪宅和sell生活質素（予可憐的中產）的新盤作火車頭，其中1996-97年尤為明顯。這些物業如浪翠園、駿景園等經典例子中，不少是由1076呎以上物業組成，而1700呎以上的超大型單位更是重災區。這是由於當年很多人「投資」都是一個蓋十個煲形式進行，反正是賭博，賭注當然越大越高效率。 結果， 97年起的徹底崩盤潰是由超大型單位帶動，其中97年10月後幾個月內超大型單位已經跌了50%，而整體樓市則跌了超過一年才追上。 3. 1997-2003年累積跌幅 有趣的是，到了2003年樓市見底時，無論是港島、九龍、新界甚麼面積的單位，累積跌幅大致上都是65%左右，所謂傳統藍籌物業並沒有長期防守力。勉強細分的話，港島小型單位的累積跌幅應該略低，但差別並不顯著。 （待續）

（最近一直在外遊中，因此發文時間比較飄忽，內容比較粗疏，請各讀者見諒。） 香港的住宅物業市場在2015年9月（暫時）見頂，此刻相信已沒有人敢反對此說法。從客觀數據看，整體跌幅約15%，乃過去六年餘最大單浪跌幅。我主觀認為此次調整已暫告一段落，而未來走向多是牛皮反輕微反彈。今次跌市除了令筆者從樓泡中走出來，重新思考未來投資路向外（另文再談），亦印證了我從過去的跌浪中觀察到的一套看法。 樓市（這裡指住宅市場）跌浪中，甚麼類型的物業跌得最多，或如坊間稱哪類物業最缺乏防守力，一直眾說紛云，似乎大眾默默地認受了某一套說法，但卻從沒有人認真研究和引證過。筆者認為所謂「跌得最多」，與跌浪持續的時間有很大的關係。 簡單來說，若跌浪長達兩年以上甚至數年，跌幅超過四成者，基本上不存在具防守力的物業，因為如此強勁的跌浪，必然由本地經濟動盪（而非金融危機）所導致。尤於樓價本身代表著土地價值及建築成本，絕大多數物業都是其他的替代品，因此長遠而言跌幅相若。真正容易觀察到分野的是短期的跌幅。 不管跌浪持續數月還是數年，起初數個月跌得最多的物業，只有一個共通點 - 升得太多。 無論之前上升是由甚麼原因導致， 升得多便會跌得多。 升得太多，其實又有另一個更貼切、更曖昧的名稱 - 溢價太高。升得太多比較容易在二手市場引證，而溢價太高則可包含一手市場。我比較喜歡前者， 因為溢價高低，從來是當局者迷，但升幅緩急，則絕對能從客觀數據中看出。 （待續）

這一班同事並非每人都對物業狂熱，嚴格來說只有兩人是如此。不過，其他人即使沒有分享投資經驗，也會在談及生活點滴時對我對這世界的認知造成衝擊。例如，我從來不懂得甚麽汽車、遊艇、酒店自助餐等，在他們口中說出來卻是普通不過。年輕的你也許沒有共鳴，但想想香港在經歷六年(1997-2003)經濟調整和轉型後，略為回順又遇到金融海嘯，當年的物質主義並沒有如今天般盛行，窮小子不懂奢侈品也很正常。 這班同事角色如下： 大老闆 - 住獨立屋，買遊艇後發覺香港有很多人有遊艇；吃飯時會討論新款Benz S-Class 大男人 - 住太古城，買完一間又一間；曾後悔海嘯後無買跑馬地某筍盤（升左兩三倍）；後來買左間地舖 索人妻 - 人靚聲甜，不捨得買北角半山煙花海景單位；鍾愛鑽石 古惑仔 - 自住舊樓大單位，屢次偷雞借九成買出租樓 炒樓王 - 經典傑作：01年買綠表居屋，03年原價售回給政府換太古城，08年出售，09年重新入市，之後最少再買多一間太古城；海嘯時以低價買一手德國房車 每天面對這些同事，入世未深的我又豈能不受影響？ 儘管我當時處於赤貧線下，我仍然堅持每天和他們外出吃飯學嘢 ，順道拉關係以便日後更容易找工作。結果，我的工作並不算做得很好，但我的思維被徹底地改變了。我開始對林林總總的奢侈品產生興趣（即使現在的我並未擁有奢侈品，除了一輛二手車），例如研究鑽石的價格跟4C和3EX的關係、認識每一個德國車品牌及各條line的競爭、各種會籍的市價及稀有性等等。這聽起來對一個21歲入世未深的年輕人，似乎十分遙遠，卻又近在眼前。這夥人最年輕的只有29歲，最年長的也不過40歲，卻像對各樣物質生活已有了匪淺的認識。 最重要的是，他們當中沒有誰對於錢搵 錢有負面的評價 ，令曾深受打擊（並仍在水深火熱中）的我振作不少，起碼感到未來並不是一片灰暗，甚至可以找到一片藍海 - 物業市場。 （待續）

由於我經常接觸估價報告，加上我那對數字有無限幻想的腦袋，漸漸地物業市場在我心湖中泛起了一圈漣漪。曾經與樓市誓不兩立的我，如今竟然有興趣作紙上談兵式研究。 估價報告其實很無聊，基本上在升市中，未成交拿pre-approval經常估不足價，而有了S&P卻永遠能估足價。真正令我滿足的是網上估價服務。有時候上班沒事做，便不停地看各區物業的估價。 我最喜歡在西半山、中半山、南區等區份，逐個屋苑或大廈看，看看最高層各個單位估價多少，全幢最貴是多少、最平平多少、不同景觀／樓層相差多少。 有時候，最高幾層都沒有估價提供，那可能是因為覆式或連天台的單位（加上本身物業價格超高）。看到地利根德閣有些估價近億的單位，我會感到很興奮。 當年Google Maps還未流行（或者還未出現），我主要都是看中原地圖。有時候，我在週末也會邊看中原地圖，邊查詢網上估價，隨便玩玩便花掉整個下午，樂此不疲。在那悲慘的歲月，也許這已是我最快樂的時光。 我從小已很喜歡看地圖，不過主要是世界地圖，偶爾也會看看香港的，故此本身對香港地區已有一定認識。再加上這一年在中原地圖和估價網的訓練，縱然我從未睇過樓，我比同齡的人對整體樓市的認知已不知高出多少倍。 2009年下半年，為了前途我又應徵了另一份實習工作。這份工作比之前的銀行工忙了不知多少倍，也學到很多對日後仕途有用的技能。然而，這半年實習對我影響最大的卻是同事們分享生活和物業投資的經驗。 這是我首次接觸到一些深明持有資產能賺錢、而又能按個人能力切實執行投資大計的物業投資者 。 在這之前，我認識的所有人幾乎都只會炒股票，不管他們能否從中賺錢。 （待續）

2008-09年我在一家銀行實習，其中一段時間在中小企部門任職，工作主要是拿估價報告、輸入客戶的財務報 表和填借貸表格之類。金融海嘯後，政府反應算是很迅速，推出了兩個中小企擔保借貸計劃，最高可以借1200萬。 政府擔保的結果是鼓勵資產投資，而非資本投資，這一點在2008年中央放水四萬億時已領教過了。難得銀行與政府合作，中小企老闆們當然多多益善，拿來加按也好、買樓也好，利率全部都是 2.5%以下， 由於有政府擔保，又有抵押品，銀行多多都借 。還記得有一個醫生客戶，分批掃入了十多間超小型單位，每間樓價都是50萬左右，害我把表格改完又改。 這個客戶原本已經有近二十個類似的單位，在擔保計劃協助下，一口氣又把資產總值推高了一倍。 你必定想問，一口氣買那麽多，他付得起首期？他借得起嗎？ 首期每間15萬，十多間只是二百多萬，作為中年的一個高收入人士，這也不算甚麽錢。至於借貸能力，想你也不敢相信，當年這些超小型單位在海嘯時月租仍達$4000，回報率接近10%（即使比較差的也有8%）。心水清的你必定懂得計這條數 - 只要有盤，他掃幾多間都可以！ 低息的環境、寬鬆的金融政策， 借貸原來可以比容易更容易，比簡單更簡單。 （待續）

2009年，股市觸底後反覆上升，可憐投了降的我還要靠兼職寫股評去還債，讓我真正明白甚麼是萬念俱灰。每週五天都要全職上班的我，到了星期五晚上總會帶著大量啤酒回家，不喝完我根本睡不著。我一直以為沒有人知道我出事了，母親也沒有叫我不要喝那麽多酒之類，但後來姐姐告訴我，母親那一年每天都很擔憂。這一次，我學懂了甚麼是親情。 酒醒後，我還是要想辦法賺錢。每次執筆都提醒自己，在股市輸了40萬，如今卻要為幾百元稿費勞碌。有時候，我會一口氣寫三四篇文章，這樣不但可以多賺點稿費，還可以避免上街花費。 有時候我不禁想：我究竟做錯了甚麼？ 當年我恥笑投資樓市、債市的人回報和流動性低，那麽看了十年股票才開始投資股市的我又有甚麼成就？不就是在大牛市中賺了三幾倍，然後嘔突一二百個巴仙？ 對我來說，股市及其衍生工具絕對是英雄塚（還有臉抬高自己？），我輸了，你贏了，我認命；反觀樓市和債市，雖然也造成短暫和局部性損失，但由於可以「鬥長命」的特性，除非投資了外國債券市場而又中了個別爆煲企業，否則總算安然度過。 （待續）