尋找生活之路

本Blog名為「尋找生活之路」，宗旨是「 累積財富只是掌控生活自由的途徑」 ，惟至今幾乎只談及有關累積財富的歷程和資訊。由於 筆者對數字極其敏感，多年來被金融資訊環繞，投資和分析市場資訊早已超越Money matter，而成為了筆者最大的興趣。此外，筆者對各種奢侈品也有皮毛的認知，但想深一層，物質也非筆者的實質興趣（車除外），研究奢侈品只是累積財富旅途中的一個副產品。 筆者思前想後，生活上較大的興趣，非駕駛和旅遊莫屬。 駕駛和旅遊同時具備兩種理想生活重要的元素：自由和計劃。駕駛者每分每秒都有自由選擇下一步，每個小決定都會影響乘客的安全、舒適度及路程的效率，而要達致最佳的效果，事前計劃並不可少；至於旅行，計劃佔更重要的位置，旅行的目的、預算、旅程的可行性和效率等都是事前計劃可以優化的。 然而 不論閣下享受與否 ，在香港駕駛可以分享的事情真的不多。至於旅遊的資訊，世上已有太多Blog持續不斷地分享，圖片和文章多得大家都要花不少時間和精神去過濾，實在無須筆者再為大家添煩添亂。基於上述原因，筆者決定於本Blog分享自己親身的自駕遊經歷，豐富這裡作為尋找生活的旅程紀錄儀。 某程度上，每一次自駕遊 也 可能是人生旅途上的縮影。 事實上，若讀者曾於網上搜索自駕遊的資訊，肯定會同意網上有關自駕遊的資訊十分有限，尤其是由香港人提供者 更是寥寥無幾。固此 除了用來紀錄生活外，筆者也很想藉此作自駕遊的分享，希望遇到知音人。 筆者的自駕遊經驗始於2012年6月，至今10次旅行，全部都是自駕遊。曾在7個國家駕駛16輛不同款的私家車，累積自駕遊的距離超過一萬二千公里。 以下為筆者的自駕遊旅行列表，將來會不斷更新並作為自駕遊分享的目錄： 2012年6月　台灣 台中－日月潭－清境 （因百年一遇大雨，上不到清境）   2012年11月　台灣 台北－九份－十分－基隆－台中－清境－合歡山－福壽山   2013年6月　馬來西亞 沙巴－神山－吉隆坡－馬六甲   2013年11月　日本 札幌－小樽－洞爺湖－富良野－旭川－層雲峽   2014年5月　澳洲 墨爾本－大洋路－塔斯曼尼亞－悉尼   2014年9月　台灣 台北－宜蘭   2014年10月　泰國 曼谷－華欣   2015年3-4月　美國、加...

續上文，繼續研究樓市如何升到你迷信： 8. 內地炒樓情況過火，政府已開始收緊政策，一般需時半年才能反映。究竟內地計時炸彈會引爆港樓，還是炒樓所得的資金會轉戰香港，暫時仍難定斷。 可以肯定的是，內地人套現換貨的現象已經浮現，只是不知會否蔓延至二手市場。 9. 從2015年第3季起，內地透過來港買保險的走資情況越來越嚴重，並引發中央限制境外銀聯信用卡簽賬額的粗暴干預。千萬不要以為中央限制銀聯卡交易的政策會奏效，其實越打擊越引發更多更急走資潮。現時走資500萬美元，只需碌卡一千次，很多保險公司都樂意提供協助。 10. 根據保監會資料，今年第2季的內地保費已相當於2015年第3季的一倍，這些資金很多會購買一些整付保費又能在兩、三年內打和的退保的保單，如萬用壽險、短期儲蓄保險等。這表示 2017年中起，平均每季會有超過100億港元資金鬆綁 。這些資金洗淨後，可以合法運往海外，也可以留在香港這個十分歡迎資產膨脹的「自由 市場」。到時候香港的資產價格會如何走，真是難以想像。 最可怕的是，這個數字現時仍以每季25%幅度上升中。 （完）

續上文，繼續研究樓市如何升到你迷信： 4. 按揭關口 觀乎幾個重要關口(400萬, 600萬, 833萬)，400萬的阻力已不復見，有人資助首期不足的上車客已成常態；833萬的阻力已不如往昔，有貨在手的客源始終有換貨需求。 至於最大鴻溝600萬，在一手市場簡直視之如無物（如元朗某盤），甚至連二手市場也逐漸變得模糊（如將軍澳）。 由此可見以按揭限制壓抑需求的造法，其效果已達樽頸位 。 5. 財富效應 這一輪調整與股市走勢有關，估計樓市去向與2011年歐債危機一役相似。 當年樓市於2011年5月見頂，股市於10月見底，而樓市反復下跌至12月左右，翌年4月大爆發，11月政府出招但只能打擊成交量，一直升至2013年2月才因政府重鎚出擊停止。 去年樓市於9月見頂，股市於今年1-2月見底，樓市下跌至3月左右，至7月大爆發。 如無意外，樓市會經歷一個負面消息（如特朗普上台或美國加息）而不顧，而隨後的負面消息將會中止樓市升勢 。 6. 政府逆周期措施 炒家：SSD的存在令炒家佔市場成交比例為0%； 大陸客：BSD比例近月已回升（尤其是一手市場），但整體仍屬偏低（佔二手市場約9%）； 投資者：DSD已封頂，加上此法案不受建制派擁護（上次幾乎撻Q），料政府不會再挑戰立法會。 用家：市場充斥著用家需求，但打擊用家政治不正確，料不會再從印花稅入手。 7. 金管局逆周期措施 - 按揭成數 再度 收緊按揭供應會對銀行利潤造成壓力，反而影響金融體系安全性。以近來金管局對銀行按揭戰隻眼開隻眼閉的態度來看，恐怕收緊按揭亦非上策。洪水不能抵擋，疏導方為上策 ： 450萬以下：收緊細價樓按揭打擊用家需求的範圍最廣泛，2015年最後一次逆周期措施已令上車客怨聲載道，不宜再更改。 450-1000萬：按揭保險界線乃市民無法上流及被迫買細價樓收租之根源，可同時收緊600萬以下及開放600萬以上按保，以疏導潛在換樓客的流動性。具體做法如下： 450-600萬：80%按揭，最多借450萬。（收緊） 600-700萬：75%按揭，最多借500萬。（放寬） 700-800萬：70%按揭，最多借550萬。（放寬） 800-1000萬：65%按揭，最多借600萬。（放寬） 1000萬以上：今天千萬樓價已不屬高價貨，仍有大量按揭需求。基於目前經濟環...

九月下旬北風臨，秋意漸濃之際，冷不防太平洋一低壓區崛起，鮎魚風眼未到台東已把香港迫至36度高溫。香港受害，台灣更受災，希望沒造成太大損失。 天災累人，人災禍港。把颱風喻為黑天鵝，災情換成資金泛濫，氣候當作樓市，台灣換上世界（尤以中國某些城市為甚），香港卻還是香港。 六月前，香港樓市雖見復甦，勢頭卻連火苗也稱不上。強如樓市硬好們都不敢說2016不是下跌年，星級分析員無一獨具慧眼，堅持港樓已完。脫歐後，證券市場馬上反映市場的憂慮，樓市因交易透明度低，即使已經起動，指數和分析卻完全追不上。 中原CCL在七月尾才全面反映脫歐的影響，目前比高位還差6%；而差餉物業估價署的指數在九月初才開始反映，目前比高位還差9%。但事實上大家都看到， 破頂新聞無日無之，最近兩大新界藍籌屋苑更已打破同類歷史高位（包括去年以高價內部轉讓的交易）。投行分析員紛紛轉軚，硬好如林一鳴、卓百德則繼續在淡友傷口上灑鹽。 基於大部分屋苑仍未破頂，加上樓市指數未能包含火熱的一手市場，我的看法是，目前CCL處於大概143點水平。以下是我的觀察所得的分析結果，來讓時間判定輸贏： 1. 與上一輪政策導致細價樓領頭的升勢（2014年4月至2015年9月）截然不同， 今次是由超級豪宅帶動，然後到藍籌盤接力，由一手市場把氣氛凝結在高位，再由整體二手市場接力。這跟傳統樓市上升秩序較吻合，反映壓抑已久的購買力較一年前更充裕。 2. 目前升勢蔓延至二三線市場，包括傳統偏遠地區的大型屋苑（部分小屋苑已破頂）只是剛起步。 3. 大價樓雖然成交少，但沒有較細價樓落後，反而部分細價樓較去年高位仍有近10%差距。這反映一手市場細價樓大量湧現，以及發展商低首期付款法抵消了二手市場的按揭優勢。 （待續）

iPhone 4的訂購限制放鬆後，我第一個想法是：大禍臨頭。 我一直以來的想法是iPhone的炒風完全是由供求失衡造成，價格升跌很受國內需求影響。如今 每人可以訂10部，表示蘋果公司有信心可應付大幅增加的訂貨量，那也意味著二手市場的供應量將會極速上升！ 想到這點，我不禁沮喪萬分：難得找到零風險高回報的「實業」，難得讓我多賺幾回也不行嗎？ 我把想法跟同事分享，他們受我的影響也訂了貨，但一次貨也未收過便得知這噩耗。一位同事索性馬上把訂單取消了。 大家討論了很久，也沒有具建設性的結果。最後有一位沒有參與的同事經過，聽完我們的故事後，道：「為甚麼收機的人不自己訂貨？」 真是旁觀者清！ 對啊，為甚麽有錢不自己賺，要借別人的手來增加自己的成本？ 難道他們不懂訂貨，或者訂貨時出現不能解決的問題？ 早前 我 已證實訂貨限制只適用於每張訂單，而非以戶口或人頭計算。難不成他們仍蒙在鼓裡？ 我馬上致電幾位長期在網上收機的回收商，旁敲側擊地問他們這個問題。 （待續）

上次更新現況 已經是一個月前，投資組合在物業市場經歷長達超過五年浸泡後改變策略，開始將新增資金投入到優質REIT中。 現時持股價值已達當初轉按新資金的74% ，不料八月及九月接連有些小數目回籠，令流動資金又再增加20%，持股價值即將跌至流動資金的60%。由於目標持股是流動資金的150%，優質REIT價格又遲遲不回頭（甚至屢創新高），現在的投資組合距離目標仍有一段漫長的路... 目前REIT佔總資產6.5%，現金8%，物業83%；而 最新目標是REIT佔總資產15%。 2016年是一個求變的年份，除了物業市場的調整令筆者重新思考投資部署，在工作方面也在積極尋求改變 。其實早在2014年末我已在尋找突破點，可惜當時因Team內有些重大架構改變，我決定留在Team內協助過渡，就此犠牲了一個在公司內轉會的好機會。 蘇州過後無艇搭，機會從來不等人。到了2015年尾，我決定在公司內轉去另一Team，工作性質改變不少，但性格未必適合，原本預計學習一兩年後便伺機更上一層樓。結果捱了三個月，已經苦不堪言。工作性質固然是一個問題，但人事關係才最令人窒息。新Team的 人事關係最大的問題，就是人與人之間沒有甚麼關係 ，除了即食的公事以外，毫無溝通空間，甚至連工作方向和規劃也欠缺。 經過一輪掙扎後，還是決定轉工，做回老本行。由一間歐資公司轉往一間美資公司，文化一定有差異，惟一相同的是主要溝通語言仍是英語，也令筆者老懷安慰（畢竟還有點藍血的感覺）。新公司等人用到buyout，一天假期也擠不出，辭職到返新工，連一個月也沒有，也hea多一陣也不行。月薪掛名加20%，但由於歐資公司的voluntary contribution太好，實際上只加了14%左右，還要放棄六位數字的花紅。 不過要求變，總要有點犠牲 。九月中開工，希望到時還有時間寫文。 向好的一方面想，底薪高了，日後加按會較容易，可是bonus要重新出發，最快要到2017年4月才能反映較高的收入，到2019年4月銀行才recognize two full years average bonus！ 人生總是充滿變幻，謀定而後動方為上策。

在申請信用卡的同時，我還是在繼續等待第一張訂單的shipment，並且再下了幾張新訂單。 終於踏入第四個星期，運送狀態變成了出貨中，翌日貨品已經交付給速遞公司了。 此時又傳來「好消息」：iPhone 4 在中國的上市日期一再延遲，估計要到九月下旬才能面世。 儘管iPhone 二手市場並不是一個有效的市場，不過由於市場定價者是與真正需求者關係密切的收機佬，而非大眾參與者，沒幾天回收價就被搶高了不少。 本來寄望一個月後中國訂機的需求忽然湧現在香港二手市場，在供求失衡、錢多貨少的情況下， 回收價格由15%溢價開始起動，活像進入了股票大牛市一樣，每天升幅達2-3%。 最後回收價恰巧在我收貨那兩天到達了高位， 就這樣四位數字利潤袋袋平安，而當中我真的沒有付出甚麽，而且零風險也絕非事後孔明之說（可以Cut訂單甚至退貨）。 最意想不到的是，這行為竟然能帶給人快樂 - 看著收機商那喜悅的笑容、十分好招呼地請求你賣給他，心情也格外愉快呢！ 過了兩天，「市場」又傳來壞消息：歐美的積壓需求已處理得七七八八，蘋果公司開始大量向亞洲供貨。 與此同時，iPhone 4的訂購限制由2部更改成10部。 （待續）

很快就過了一星期了，但我仍未收到蘋果的貨品，出貨的狀態仍然是等待出貨中。 雖然回收價一直維持在高位，甚至還有點反覆上升的跡象，但心裡總是有點忐忑。 此外，新下那張訂單已進入處理中的狀態，看來已經突破了每人或每戶口兩部的限制， 那表示同一戶口其實可以無限地下訂單，等於沒有限制。 真的沒有限制？當然不是。 我馬上發現信用卡限額是一個更大的限制。 當時，由於我只是個初出茅廬的小子，收入低，信用卡限額當然也低。 雖然我已有十多張信用卡，但有很多只有萬多元、甚至幾千元信用額，最多那張也只有五萬元，只足夠應付10部iPhone訂單。即使加上家人的信用卡（其實每人也只有兩、三張而已），總信用額也只10萬左右，加上出貨套現的時間甚長，根本不能無限量地訂機。 這只有兩個解決方法： (1) 利用自己的資本：把現金投入信用卡 (2) 增加槓桿：瘋狂申請信用卡 利用自己的資本等於放棄擴大經濟規模，對借貸情有獨鍾的我，當然不會輕言放棄，於是我立即瘋狂申請信用卡。 申請任何信貸，識得玩一定同時玩，原因不言而喻了。 （待續）

如果讀者同時持有Margin及按揭掛勾(ML)戶口或任何高息戶口（存款利率約1.75-2.15%），以下有一個有趣的方法有效減低利息支出，增加REIT/Bond的息差，令我更安心持有高息資產。 方案一 假設Ａ君有200萬現金，在沒有孖展情況下，當然只能購買價值200萬的資產，年收入為14萬，回報率7%。 方案二 若Ａ君以孖展購買價值300萬的資產，扣除200萬本金，借貸額100萬，Blended利率約1.4%，年淨收入為19.6萬， 回報率9.8%。 此方案的槓率比率為150%，即資產要下跌52%才會call margin，非常安全。但是ML戶口裡的流動性就被淘光了，而且200萬本金全部都要轉換成資產貨幣(e.g. SGD)才能避免付出額外利息，增加了匯率風險。 方案三 與其說孖展融資是為了放大回報，不如說是一種 彈性處理 資金的工具。 若Ａ君僅使用100萬本金，同樣購買300萬資產，把剩餘的100萬留在銀行ML戶口。證券戶口的借貸額升至200萬，令B lended 利率下降至1.2%左右。其中首100萬利率約為1.4%，次100萬利率僅為1%。 這方案產生了三筆收支： 資產收入 21萬 證券戶口利息支出 2.4萬 ML戶口利息收入 約2萬 淨年收入 = 20.6萬 回報率10.3% 由此可見，雖然證券戶口利息支出增加了1萬，但淨利息支出反而減少了1萬，即 利息支出減少了三分之二 ！此外，Ａ君只需將100萬本金轉換成外幣，同時 減低了匯率風險 。更甚者，Ａ君不用把資金鎖在證券公司 ， 增強個人財務彈性和資金流動性 。 （銀行現金 的流動性較強 證券公司強是常識吧？） 這方法不是甚麼高超技巧，不用付出任何代價，也不涉及深奧的財務知識，便能增加組合的回報，且能有效減低匯率風險。 惟一的缺點是證券戶口的buffer很低，要 準備 隨時由銀行調配資金到證券戶口 。當然，讀者亦可以選擇不去到盡，例如將證券戶口的槓桿比率維持在250%左右，buffer便已很足夠承受daily或weekly的波幅。