尋找生活之路

上星期三財夢兄搞了個四人Blog聚，相信大家在塘人兄和財夢兄的Blog已經見到了。筆者直到現在才有空寫Blog聚後感，仍是那個「得閒死唔得閒病」的老原因。不知為何此公司不論職級高低，總喜歡一年到晚懶懶閒，然後年尾才臨急抱佛腳，彷彿2017年在10月才開始。一個半月內要做完大半年甚至整年的工作，正是筆者近日的生活寫照。 說回Blog聚，筆者明知有飯局，幸好早早計劃好當天要完成的工作，六時許便能離開距離餐廳一小時車程的辦公室，並於七時半準時赴會，而三位Blog友早已到達。 不料甫坐下，塘人兄劈頭就問一句：「其實你是不是做按揭的？」 這一問真的令筆者有點錯愕，因筆者擺明就是有幫網友搞 按揭現金回贈 ，何故塘人兄明知故問？然後塘人兄再問：「你正職是不是在銀行做按揭？」 筆者當時仍很O咀，便說：「當然不是，我在金融機構工作，不過不是銀行，而且是做些後勤工作。」 然後，筆者想起 早前的風波 ，終於恍然大悟，心裡不期然高呼：原來如此！ 一直以來，筆者只怕網友誤會自己是地產代理，故經常不提自己對樓市的Preference，反而較多談及按揭資訊， 卻從沒想過竟然有Blogger誤以為筆者是Mortgage Sales 。難怪有網友調侃本Blog是「尋找生意之路」，現在想起來也只怪自己太不敏感。話雖如此，如果有人真的是Mortgage Sales又用代理身份 在搵不同銀行搞Cash rebate ，可能屬於非法回佣，最起碼也有嚴重利益衝突，應該要去ICAC飲咖啡。想到這裡又覺得有點黯然，沒料到筆者的形象竟是霉到要靠犯法去賺零用錢...LOL 無論如何， 筆者的確不在銀行工作 。八、九年前，當筆者仍是大學生時，曾在 銀行做過Intern ， 正因當時的經歷令筆者認識到自己不是當前線工作的材料，也對銀行的職場文化沒有好感，於是畢業時便在銀行和其他金融機構兩者中，選了後者 ，專心當一個為專業資格奮鬥的Middle/Back Office小職員。 筆者對按揭的認識，完全來自多年來處理自己的物業、和銀行Mortgage Sales打交道所累積的經驗。當然，筆者本業所學習的金融數學，也令筆者對按揭計算特別容易上手。自大點說，金融工程用於按揭計算實在有點大材小用，筆者讀咁多Interest rate theory/Financial models，對...

上星期初生病至今，一直無力寫文，加上工作繁重，真是「得閒死唔得閒病」。所以幾時都話，財務自由是一種選擇權，有得揀總好過無得揀。 「命苦」就留給那些反對財務自由的人吧。 剛剛好轉了一點，腦海卻突然飄過一道陰影，實在無法入睡。生病中，惟有以文代酒。 這篇文跟大家一點關係都沒有，與財務自由、股債金樓、孖展按揭、政經金融皆毫無關連。 純粹是筆者找個地方抒發一下。熱淚盈眶，我手寫我心。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 今夜，我忽然想起他。 他是我的一個中學同學，我們相識於十八年前的中一。他是文人之後，父母都是教英文的，而我不過是一個只懂計數、英文極劣的「聰明仔」（股市專收那種）。不過我的中文還過得去，謝謝各位收看。 他是一個不平凡的人，說得白一點，簡直是離經叛道。 在我就讀的中學，十之八九到了中五便突然開竅，努力讀書上好大學找份好工結婚生子平庸麻木地活著。 換句話說，離經叛道的人並不多，我和他是難得的兩個。 離經叛道，不止於別人眼中的瘋言誑語，更多的彰顯在不知所云的思路上。雖然我倆思考的內容毫不相關，行為更是風馬牛不相及，在我眼中卻是一樣的瘋狂。 他沒有多少朋友，別人眼中的他是獨行俠，行為怪異、妄自尊大。難得他卻特別尊重我，甚至是尊敬，對我的無禮言行百般忍讓。有一次，我因為他透露了我與別人打機的陣容和戰略，打了他一拳，他竟然只是走開並只嬲了我幾天（我後來道歉他便馬上原諒我）。 我百思不得其解，也許是一物治一物吧。 預科時，人家都在努力上課或在課堂中認真地讀補習Notes，或者做Past Paper。我們卻天南地北無所不談、無所不拗，直到有人投訴或被老師喝止為止。 我們讀理科，主修純數和物理，但是討論的內容，永遠都是英文、歷史、文化、政治、波經、Winning等，總是與所修讀的科目毫無關係。 中學畢業後，為了生活，大家都選了商科。我讀我的金融，他讀他的會計。 我從沒有讀過經濟，但對金融的興趣卻十分濃厚，進了大學一天廿四小時都（以為）在研究這個領域。我看了極多相關的書，不斷地讀金融、經濟、統計的courses，也有實戰，以致後來 在股市輸了四十萬 。進了大學，我接觸的都是金錢世界。 我仍然瘋癲，不過換了種形式，瘋癲在股市和借貸行為上。 那邊廂，他卻「一成不變」。他從來都是一個文人，選讀理科都有A有B並...

大約半年前，筆者試著開始為網友透過朋友的地產代理公司，爭取 物業按揭的額外現金回贈 ，至今收到約二百個查詢，有數十個個案已完成申請並Drawdown，大家已陸續收到額外現金回贈，在此恭喜各位「得獎的網友」。 當初筆者只是本著「試一試」的精神、戰戰兢兢地寫篇文章介紹此著數，實在無想過有這麼多萍水相逢的網友願意相信筆者。 很高興能為有緣的網友從銀行處奪回根本屬於你們的錢，而每一次有網友親自表達感謝，所帶給筆者的快樂更是不能用文字形容 。 其中一個個案正是Blog友福祿壽兄（網誌名為「 全家福祿壽 」），當初福兄接觸筆者時，並未有公開其Blog主身份，惟筆者本著「助有緣人為快樂之本」的精神， 一向平等對待每一個個案，目標是向每一位有緣人分享按揭資訊和對物業知識，並爭取最好的Offer、向銀行奪回最多的錢 。面對任何詢問，除了與按揭、物業市場有關，甚至是其他投資或財經討論等，皆知無不言、言無不盡。只要網友不是作伸手黨直接問「應買甚麼」之類的問題，筆者一律歡迎。當然，宗教、政治和意識型態之爭免談。 處理福兄的個案亦然，筆者一直盡力為其爭取最有利的Offer，過程雖然遇到一些小風波，但福兄仍對筆者所做的表達了感謝，更 特撰一文去詳細描述其過程 ，實在令筆者感到十分榮幸！福兄的文章可讀性甚強，資料也非常詳盡，筆者也不在此贅言，就麻煩大家稍玉步往其Blog閱讀。 無論如何，這一段經歷令筆者充分體會到， 所做的事只要有意義、幫到人，就自然有人會懂得欣賞、甚至感恩 。能做到這樣，筆者已很滿足，至於那些無理的質疑、失實的批評，明眼人目然懂得分辨誰是誰非，也毋須再理會了。

續上回，為了打破僵局，筆者便打圓場說：「其實誰也沒贏、誰也沒輸， 投資應該與昨天的自己鬥，不是與其他投資者比較 。每個人都有讓自己心裡最舒服的投資工具，長遠而言，這樣投資才能為自己爭取最理想的回報。」 一直沒發言的「大地主」E君也開口了：「無錯，大家都是有腦之人，又豈會『明知可賺而不賺之』。大家一起賺錢就最開心！哈哈哈！」 在一片笑聲中，大家又繼續風花雪月。 晚宴後，筆者和B君、D君同行。B君仍然深深不忿，覺得A君暗示「有腦之人不應買樓收租」根本站不住腳，仍然堅持投資應以成敗論英雄。他更引用了樓評家法子幾年前一個比喻#： 「投資」和「比武」有一個分別，就係： 比武，你打十次輸十次之後，你會知道自己技不如人。 投資，你估十次錯十次之後，你還會以為自己英明神武，依然滔滔不絕。 D君聽著滔滔不絕的B君搖著頭說：「你剛才沒聽E君說甚麼嗎？他已經幫你出了氣啦。」 筆者與B君皺起眉頭，表示疑惑。 「E君說『有腦之人豈會明知可賺而不賺之』，其實是暗諷A君的邏輯有問題。」 「A君作為一個有腦之人，十年前已經認為『不用分析也知道樓價必升』，這表示他已清楚明白物業前景秀麗，而且是安全的投資。但他最後的選擇卻不是投資物業，並以「有腦之人不應買樓收租」作理據。」 「換句話說，如果有腦之人應該作最佳風險回報的投資， 他的結論便是『有腦之人不應作最有腦的投資』。這不是我的立場，而是他自打嘴巴得出的結論 。」D君以邏輯解釋一遍，終於恍然大悟。 B君哈哈大笑道：「如果一項投資本質是無腦的，但風險可控、回報更高，那這項投資是否有腦？有腦之人應該用腦去決定做這項有腦投資，還是用腦去反對做這項無腦投資？有腦之人不作有腦投資，或者有腦之人作無腦投資，這究竟是有腦還是無腦呢？」 媽，我好亂呀... 後記： 筆者認為，其實A君不一定覺得買樓收租是『無腦的投資』，也許他不喜歡買樓收租要面對他不喜歡的風險、操作上的瑣事、甚至道德審判、被指無良業主等，這一切可能純粹是個人投資喜好，又或者物業投資超出了他感到舒適的能力範圍。 不過礙於赴會者有投資物業的朋友，A君顧左右而言他，奈何其邏輯站不住腳才引起誤會。既然大家在投資路上已有一定經驗，投資成績亦經得起時間考驗，這絕非出於幸運，當中必定隱藏著自家內功心法，沒有輸贏也沒有對錯之分。筆者始終相...

最近有位投資有道的朋友報稱「有喜」，遂宴請一群投資群組的朋友吃飯，筆者也有幸被邀，當然應約出席。席間主人家宣布其淨資產於年初已突破千萬港元，其後股票大漲，加上幾年前買入自住物業升值，身家早已拋離一千萬，並達到他的財務目標，遂邀約大家聚餐分享他的喜悅。一群投資者聚首，少不免談到對不同投資工具的看法。酒過三巡、風花雪月一輪後，話題又停留在買股票還是買樓這個老問題上。 主人家A君幾乎所有投資都在股票上，自然當仁不讓地為股票說項。 他非常自豪地表示他從不靠槓桿投資，只靠選股策略和長期持有，在過去20年保持平均12-15%的複合年回報 ，已足夠讓他獲得今日的成果。他認為長期使用槓桿投資，要冒很大的風險。 B君既有股票亦有收租物業，他不同意主人家的看法。他指出根據歷史即使跌至負資產，按揭Call Loan的發生率仍然極低，加上香港的貨幣供應長期上升，買樓可以很容易食長遠升浪。總言之， 他認為在香港買樓收租是既安全又簡單的投資 。 C君亦加入討論，指出 貨幣供應不單推高樓價，也會令股市上漲 。過去多年股市停滯不前只是因為市場錯價，今年恒指已追回不少，但漲幅仍落後於貨幣供應，假以時日必定會追上。 D君則指出股票可以不斷加印，且每年也有不少新股上市，應以股票總市值對比貨幣供應量。現在恒指還未升到2007年高位，但總市值已比當年高40-50%；相比之下， 物業每年新增樓面面積僅1.5%，因此樓價較能追上貨幣供應量 。 此時，主人家提出一個很特別的論點，令筆者摸不著頭腦。他說香港人喜歡買樓收租，是因為這種方法不用花太多時間分析、技術上又沒有甚麼複雜性、長遠回報可預測性強，符合港人「省時簡單方便快捷安全」的核心價值。「在座各位都是有腦之人、有識之士，大家都有強勁的分析力，何需作買樓收租這種『師奶』投資法呢？」 此話一出，筆者不禁汗顏： 一直以來筆者以為「省時簡單方便快捷安全」這些是好處，應為此資產予以正評才對 ，為何主人家反而對此有點鄙夷之情？ 筆者還未想清楚，B君已經搶先回應：「買樓買股一樣有風險，我兩樣也有做，兩者同樣需要分析後才行動。為何A君覺得買樓就特別容易賺錢？」 主人家嗤之以鼻地說：「過去十年，土地供應不足、低息水浸樣樣齊，不用分析也知道樓市必升無疑吧？買樓賺錢只是搭順風車，實在說不上是甚麼投資成就。槓桿投資就更加是搵命搏。」 B君再回應...

現在才說這個話題好像Out了，不過之前旅行中不便寫文，惟有現在略寫幾句總結一下。 筆者一直不認同要徹底研究每一間公司才去投資其債券，否則就不如買股票好了。 略看其財務狀況，避開太極端的公司，再漁翁撒網式投資，將組合出事率減到最低，能賺到合理的系統性回報就足夠。 兩星期前看到該債券跌到三十幾蚊，筆者第一個想法是：為何要買這公司的債券？ 在讀到Blog友分析文章前，筆者並不知道玩具反斗城幾隻債券的分別，相信大部分「投資者」也不知道。筆者大概一年前開始買入債券，當時也有找到這債券，依稀記得YTM 大概9厘，評級是Caa2，剩兩年到期。 有幾點令筆者不會考慮買入 ： 1. 評級太低，買了睡不著。低過Ba3 已經不想掂。 2. 太貴：此評級的短債，YTM 有十幾厘才合理。9厘可能連historical default rate 都cover 不到，隱藏著「玩具反斗城是大品牌」的溢價。 3. 曾有白武士打救的歷史：貴價的背後暗示了市場幻想「再有白武士」。但當年它曾經大跌過一次，能安心持有嗎？ 第二個想法是，如果不幸買入，組合會出事嗎？佔總資產值多少？佔淨資產又多少？ 只要略為分散投資，一隻債券自然不會佔身家太多 。以筆者為例，平均每條債券佔總資產不足1%，佔淨資產不足2%，務求就算單一債券Total Loss也不傷元氣。何況是一隻評級如此低的債券，又有誰會瞓身買入？ 既然買入的可能性低，而Severity又細，為何仍有人小題大造？原來那些唯恐天下不亂的「資深投資者」，也只是如一眾長期唱淡的「分析員」之流罷了。

談到「孖展」，部分人會老生常談地說「借貸是雙面刃」、「水能載舟亦能覆舟」、「小心駛得萬年船」等，另一些投資者則會聞之色變，大抵是因為每一次「大時代」來臨、潮漲潮退之際，類似「炒燶孖展家破人亡」等慘絕人寰消息都會不脛而走。 「孖展」二字，早已被一系列極度負面的詞語綁架了 。 對筆者來說，這些都是廢話。提出問題人人也懂得，最難的往往是提出解決方法、管理好問題，並利用它去創造價值。 筆者絕對同意孖展是一個風險放大器，而且其風險與回報並不完全對等 。簡單來說，孖展後上升會賺多了，但孖展後下跌卻不只是蝕多少，而是會Game Over。 孖展不同按揭，下錯注是無得鬥長命等翻身 。因此，無時無刻都要牢記著：絕對不能長期使用高孖展(e.g. 系統性風險是不能避開)、孖展是為了倍大可預見的回報(e.g. 現金回報)、使用孖展時應配合適當的投資工具(e.g. 避免依賴升值)、 應儘量減低或分散不必要的風險 (e.g. Multiple債券 + 股票)等。 說到底孖展只是一個工具，與其單純地懼怕它、或者絮絮不休地重覆警告，何不大方承認它旳存在價值，算清何時應利用它和應該用多少? 使用孖展時，筆者最常聽到的問題是「應該用幾大槓桿？」。 這是一個很難答的問題，因為根本不能用客觀方面去判斷。每個人投資的東西不同、風險承受能力不同、回報目標不同、風險分散的措施不同、後備方案也不同......試問甚麼Input都唔同，又如何能夠得出一套客觀的Output? 所以， 設定「槓桿比率」並以系統化方式執行是自己的事，不可假手於人。 第一步：風險承受能力 假設最高槓桿比率是330%，如果你認為組合不會跌超過一半（或：不想跌一半便Game Over），便不應使用超過150%槓桿。 槓桿比率 = 資產 ／ 本金 一開始為： 150% = 150 / 100 下跌50%後變成： (150 - 75) / (100 - 75) = 300%，仍未Game Over。 用同一條公式，如果初始槓桿比率是125%，能讓組合在跌70%時仍能生存。 第二步：買入的時間 雖然設定「槓桿比率」沒有客觀標準，但面對資產升跌之時，卻應奉行同一套方法、確保其一致性，否則應失去了系統化的意義。第一步所設定的槓桿比率，並沒有考慮在甚麼時候買入。是破頂買入，還是...

還有幾天便出發去一年一度的長途旅行，撇除飛行時間，今次行程一共十六天，目的地是英國和法國。趁出發前，整理一下近月的發展和未來的計劃。 今年樓市、股市、房託、債券、黃金無不大升，與去年第四季反差極大。筆者的流動資產組合建於2016年7月，9月至12月連錄四個月虧損後，2017年首八個月皆錄得升幅。物業估價、流動資產價格上升加上SSD鬆綁（薪酬收入反而變得次要，凶兆），預期全年資產淨值(Net Worth)大增70%， 惟賬面利潤佔比甚大，要繼續努力將重資產的利潤轉化成現金流 。 自 上次Update現況 後，交易多為賭博性質或由一些Corporate Actions引起的換貨行動，較少投資／投機交易： 六月中至尾，增持優先證券；減持投資級別債券；因應proposed call在高息債券間換貨。 七月炒業績（已平倉）；重新買入被高價贖回的高息債券。 八月炒業績（已平倉）；因應回調增持優先證券及投資級別債券；減持因fake call而買入的高息債券。 九月初，因金仔持續發癲，買入金礦股。 除了短炒， 淨增持皆是以保本為主的優先證券或債券 。 物業組合方面，八月賣出一個車位。當初買入本為自用用途，因此忽略了其地契／公契限制。其後，附近違泊越來越嚴重，現時每晚也有二、三百輛私家車在咪錶泊過夜、或索性泊在路邊，情況嚴重得連警方也無力打擊。如此低的泊車成本令停車場未能滿座、租金停滯不前、價格大幅落後大市；想賣出時卻受到限制，動彈不得。 物業放售多時，終於受到一位投資者青睞，對方願意以筆者買入價+12%接手。簽臨約時，筆者和買家聊了半小時，原來這位比筆者還年輕一歲的買家，已有多次買賣車位的經驗，現手持七個車位。他看中這個停車場有轉售限制令價格偏低，換個角度即租值相對地高。然而， 筆者認為資產跑輸市場自有其原因，亦無法預料負面因素何時會消失 ，況且其租務回報亦非理想(~3.3%)，還是趁機沽出，持貨33個月Annualized IRR = 7.6%。 現時幾乎所有資產價格皆在歷史高位，筆者並不急於讓資金回籠，固此暫訂於十一月初成交，屆時扣除按揭欠款可套回約90萬資金。有鑒於去年8-10月亂買的教訓，加上筆者現已持有一定比例的流動資產，這次資金到手後不會再亂槍掃射。 除 此以外，這筆資金對筆者明年的更大型套現 計劃 有很大的幫助。如無意外，該...

2. 住屋是必需品，囤積居奇實屬可恥。 探討這一點前，筆者先提出一些問題。 假設三個家庭都只有夫妻二人， - A家庭自住3000呎住宅單位 - B家庭自住500呎住宅單位，並出租三個500呎住宅物業 - C家庭自住500呎住宅單位，並 丟空 三個500呎住宅物業 以上三個家庭， - 哪一個算囤積居奇？ - 哪一個較浪費社會資源？ - 哪一個做法較為可恥？ 第一，在理性討論的前提下，應該無人會覺得C家庭的做法較B家庭可取吧？ 第二，相信大家都同意二人家庭很難用到3000呎空間。上述例子中，A家庭佔據社會資源為3000呎，其餘兩個家庭都佔2000呎，能否說A家庭囤貨較多、浪費社會資源？ 最後一點，亦是筆者估計最少人（不管有沒有物業）認真想過的一點。上述例子中，三個家庭都只有夫妻二人， 假如二人家庭打算將來開枝散葉，遲早也需要更大空間。 面對一個上升中的樓市，而 金管局令他們無法即時負擔大單位 ，他們應該...... (1) 死守自住500呎，堅持等有需要才換一間較大的物業，即使明知儲蓄追不上樓價； (2) 除自住單位外，買入能負擔的細價物業來對沖樓價，以免永世都追不上目標物業的價格。 除非該家庭投資非常了得， 100%肯定投資成績加儲蓄能跑贏槓桿後的樓價升幅 ，否則筆者寫得如此清晰，能負擔的家庭也會選擇(2)吧？ 筆者估計過去幾年越來越多人明白此道理，令持3-9個物業的人數大幅增加（根據稅務局的資料），儘管這類家庭仍佔很少數。 最後，某家庭為了對沖樓價升跌，選擇了(2)。根據上述第一條問題，無論從個人財務還是社會資源角度，相信無人希望物業被丟空。結果不言而喻。 正所謂個個都收租，唔通個個都想收租咩？ 有誰不想 買間大屋即時享受？ 而且路人皆知物業交易成本重（從價印花稅、兩次佣金達樓價4-7%），但在金管局的魔爪下，這幾乎是惟一出路。 3. 買樓回報低、槓桿高、流動性弱 嚴格上來說這算是投資考慮問題而不是個人喜惡問題，但也有不少死硬派淡友以此點反對物業投資。其實這些論點在過去已經討論過，詳細可以參考筆者的舊文。 缺乏現金流之困局 (3) 缺乏現金流之困局 (4) 槓桿之疑慮 (1) 槓桿之疑慮 (2) 按揭2016 (5) - 借多啲 賺多啲 物業的隱藏利益 簡而言之，所謂回報低只是「租金回報低」，筆者買住宅物業的...