尋找生活之路

領展宣布賣產後近十個月、收錢超過半年後，今早終於傳出出手買入深圳商場項目，若成事將令領展內地物業組合地理範圍覆蓋至北上深廣四大城市。 被相中的物業是深圳福田「怡景中心城」，與會展中心地鐵站連接，是一個純商場項目，並沒有上蓋商廈。賣家是「怡景集團」，但未知此公司的資金源自何方，只道是一家1994年成立的地產投資公司，在2002年斥資10億元人民幣開發此商場，若2018年以65億元人民幣出售，複合年回報約為12.4%（未計期間租務回報及假設沒有槓桿）。 http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/categorized_news_detail.php?newsid=ETN280927513&category=property 領展（００８２３）不時在內地收購商場，消息指，該基金正洽購深圳中心城商場，項目涉 及１５０萬平方呎，涉資達６５億元人民幣（約７４億港元）。若最終落實，基金於內地四大城市均有投資項目。 市場消息指，領展正以約６５億元人民幣，洽購深圳中心城（Ｃｅｎｔｒａｌ　Ｗａｌｋ） 商場。物業位於深圳市中心福田區，與深圳地鐵會展中心站連接。商場樓高６層，總樓面約 １５０萬平方呎，租戶包括有Ｚａｒａ旗艦店、戲院等。 領展日前公布，其管理人領展資產管理公司董事會，擬就資產組合進行評估，評估可能涉及 潛在的資產出售或收購，並以匯豐銀行作為財務顧問，以及戴德梁行作為房地產顧問。市場人士預計，領展是次除購入新項目同時，亦正部署出售香港商場。 回看 當天筆者對領展賣產的分析 ，可說不太準確，甚至不能正確地估算管理層的想法。 又或者，世界變得太快、太多，王生出身投行，對配合物業投資的金融狀況比筆者實在要敏銳太多了！ 不用說太多，一起來回帶鞭屍吧： 1. 減債 預測：不會減債 結果：沒有減債 2. 回購 預測：不值得在3.4%的股息率下回購，機會不大 結果：累計斥資40億元作回購，Forward yield c. 3.35-3.75% 3. 購買本地商業項目 預測：物色一至兩個九龍區項目作翻新 結果：暫時沒有發生 4. 購買內地商業項目 預測：物色一個內地項目 結果：傳聞將買入74億元的深圳項目 5. 買商業地 預測：買入九龍商業土地 結果：暫未有...

香港人有甚麼劣根性？ 別的不說，單是「賴皮」和「投訴」兩種行為已經入骨到變成一種文化。 作為一個土生土長的香港人，筆者在這兩方面當然有一定的「修養」。 每個人都有過去，但願這是我最後一次這樣做，他朝就不要帶著這兩喼劣根性上飛機了。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 筆者翻閱當初收到的 Pre-invitation email，上面寫著一句： Once a payment has been made you will receive a confirmation email. 日前筆者上載文件完畢後，曾經接入過繳費頁，連信用卡資料都打好了，只是最後在授權頁沒有再進一步，當然也沒有收到確認電郵。從常人角度出發，繳費後等信用卡月結單來確認，雖然聽起來有點落後，但這也不算是一個不能接受／難以置信的行為吧？所以我決定從這一點出發。 筆者向發出 Pre-invitation 給我的 BSMQ 員工寫了一個非常簡短的電郵，內容大概是： 「我早前收到你們的邀請，並在十四天內上載了文件，但是我沒有注意到有關繳費的確認電郵。最近收到的信用卡賬單也沒有相關的款項，因此我懷疑我的繳費失敗了。」 然後筆者禮貌地詢問能否再嘗試繳費，以便繼續申請 Visa 190 (QLD)。 筆者從來沒有成功繳費的跡象，這電郵根本是夾硬來， 只是希望 BSMQ 原諒筆者「一時不小心」沒有注意確認電郵 。事已至此，也沒有其他辦法，只希望 BSMQ 網開一面吧。 一整天過去，沒有收到回覆，甚至連循例的 auto-reply 或 standard wordings/timeline 也沒有。 筆者又變得異常焦急，心癢難耐有如熱煱上的螞蟻......不，應該是有如被千千萬萬隻薩拉熱窩上的螞蟻咬著，痕不欲生，實在不得不找點事來做，以慰解心靈的空虛。 為了盡量讓自己變得更有建設性，筆者再三細閱該 Pre-invitation 電郵，又反覆遍尋 BSMQ 的網站，希望找出一絲細微的漏洞，以便耍手段賴皮。 皇天不負有心人，筆者最終發現了一個驚天大秘密..... 秘密就在電郵的字眼上： 留意兩個紅圈，原來只有上載文件有十四天期限，有關繳費卻只是寫「...當你 上載所有 文件後，必需繳費才能完成申請...」，但卻沒有清晰指明繳...

(攝於蘇格蘭，2017年9月) 面對超強颱風山竹的肆虐，相信剛過去的周末大部分讀者都留在家中，被迫親眼目睹災難片的情節。 不知算幸運還是不幸，近30年香港受颶風正面吹襲的經歷很少，筆者出生以來僅四度遇上十號風球，第一次遇上約克已是二十世紀的事（19年前同一天），剛升中的我記憶已變得模糊；隨後的維辛迪(2012)、天鴿(2017)都不過爾爾，前者的突然增強是一大驚喜，並提前經歷到十幾年一遇的十號波，後者對澳門破壞力較大，筆者居住的區份並未能感受到颶風的威力，連陣風也僅達烈風或暴風級別。 風暴回顧 但是今次山竹卻差得遠，雖然路徑不如一星期前預期能避開呂宋島，也因此風力減弱約30%，但是最後仍以強颱風級別、接近吹到正的距離在最當風的西風方掠過香港。筆者在家中 首次感受到颶風級別的十分鐘平均風速 ，陣風更難得地達140km/h（不要和高地和離岸相比），橫風橫雨持續四至五小時。下午風力減弱後，筆者到樓下視察一下，雖然只有少量天花被吹落，但平台花園不少樹木倒塌了，後山更是全面崩潰、滿目瘡痍，令人心痛不已。 山竹吹襲期間，全港八個測風站中，有多達五個十分鐘平均風速錄得暴風至颶風級別，而對上兩次十號風球僅得兩個測風站達到暴風級別， 可見同為十號風球，山竹更為實至名歸 。然而，山竹仍未能與早年的超級颱風溫黛、愛倫相提並論，後兩者風力更強、且更正面地吹襲香港，實在很難想像當年較為落後的香港是如何善後。 縱然風力如此強勁，幸運地筆者的家並未受影響，只是在橫風橫雨期間冷氣機滴水，以及有少量水點吹入從露台底的縫隙吹入，希望大家也是安然度過。 投資回顧 最近完成了五宗筆者自己的按揭申請，成功加按不少資金及 賺得大量現金回贈 。由於首階段轉按已完成，適逢香港股市回調， 部分目標 已進入射程範圍， 雖然市況仍然非常不明朗，但感覺上現時較三、四個月前更適合進場 。 筆者目前狀態由「全面防守」轉成「消極進攻」，部分按揭回籠的資金已投放在流動資產上，包括美元債券、香港REIT、新加坡REIT和少量港股，而債券的可接受年期亦略為加長至3.5年（但仍以兩年內到期為主）。 餘下兩個物業要等待明年年初，罰息期完結時才能轉按，希望到時仍能維持 高估價 。 樓市方面，明顯進入調整階段。畢竟都連升了28個月， 筆者六月初對淡友投降已感到「周身唔聚財」 ，不過貫徹「樓市...

想到「Queensland 刻意搶客」這個陰謀論，筆者開始對 Visa 190 (QLD) 感到卻步... 畢竟 Visa 190 諸多制肘，除了首兩年必須住在 Queensland，亦有可能被要求不准住在 City Centre 附近。此外，移民局亦有調查機制，並非單靠 honest system，若未能出示長期居住在 Queensland 的證明，則有可能被取消 Visa 及即時遣返，甚至可能被終生剝奪居住在澳洲的權利。 假如成功透過 Visa 190 (QLD) 移民澳洲， 雖然筆者必定會遵守承諾最少在 Queensland 居住兩年，然而要保留「居住證明」這件事本身就有相當的難度。 根據網友的分享，超市的收據、Medicare 登記地、住址證明等皆有人推薦作「居住證明」，但也不是絕對可信，移民局亦可能要求出示更多證明。 文件早於期限屆滿前十天已經備妥並上載，Visa 190 (QLD) 萬事俱備，只欠交錢... 然而筆者卻因上述的陰謀論，遲遲未能狠下決定... 到了期限屆滿前一天，即7月18日晚上，筆者再跟太太討論，決定是否去馬。 筆者認為根據移民局的往績，將邀請配額舞上舞落的可能性甚低。 而顧問公司的數據則顯示，筆者在下一輪 Visa 189 獲邀的機會接近100%。 太太則屬意去馬，她覺得即使之後收到 Visa 189 邀請，大不了就是損失 AU$200。簡單來說， 她認為移民的事已經因早前不止一次的決策失誤 （例如 2017年底的「配額贖回潮」 ） 拖了很久，既然沒有絕對把握就不該放棄眼前的機會 ，當買個保險也好。 思前想後，筆者最後做了一個非常愚蠢的決定... ... ... ... 那就是  跟．女．人．對．著．幹！ 大家都是成年人，我應該明白這樣做通常沒甚麼好下場，而且對象還要是一個如此聰明的女人。 那一夜，我沒有交錢。我省下AU$200，換來一星期的盼望，同時也換來一天比一天緊張的心情。 好不容易終於捱到7月24日，按照傳統 Visa 189 邀請電郵會在香港晚上十時開始陸續發出。 但是在這夜，甚麼事也沒有發生。 沒有電郵，官方網頁也沒有任何宣布。 網上論壇也沒有人宣稱收到邀請。WhatsApp 群組亦然。 回家的路上，我倆也沒有交流。很有「山雨欲來」的意境...

上回提到 ，筆者申請 Visa 190 (QLD) EOI 後極速獲 Queensland Pre-invite，十四天內要準備好所需文件，另外需要邀付 AU$200 的額外申請費用。至於最麻煩的 Commitment Statement，原來 官方網站也有簡單建議如何撰寫 ： 1. Before writing your statement, be sure to research the following: Towns and regions in Queensland to settle in, including:  - Employment, Climate, Health/medical services, Study/schooling options, Lifestyle, Facilities, Cost of living, and other relevant information to your circumstances. 2. We want to see a statement, in your own words, which outlines your personal reasons for wanting to migrate to a chosen region and continue to live in Queensland, including: - Why Queensland? - Your preferred town/ region (including a postcode) and why? - Any other personal circumstances which are relevant to your application, such as future plans, employment, family, friends and home country situation. - As a guide, try to keep your statement to less than two pages. Please remember there is no set template on writing a commitment statement. ...

不知從何時起，「心跳加速、手心冒汗」成了筆者的喜脈...... 丫唔係，應該是「吉兆」才對。 （懶係）科學一點說，其實人遇到突遇其來的改變，不管是危險還是機遇，「心跳加速、手心冒汗」是很正常的事；對筆者來說， 遇上突發事件正是最佳的突破點 ，就好像職場上位的人，往往都是「救火能手」一樣。 筆者一向反應和做事都較常人迅速（即係衝動），當出現此「吉兆」時，立即進入戒備狀態，移民群組的人很好，連 Occupation List 條 hyperlink 都 send 埋出來，令我攤在床上已經可以秒速 check 到是否合資格。 一邊 Loading，筆者一邊冷汗直冒，看著那張三百幾個職業的清單，一直掃到底......冇ge...... 再 match 返個 Occupation code 直接搵......真係無喎......點解ge? 點解ge? 點解ge? ... 正當筆者準備再陷入萬念俱灰之際...... 哦......原來有兩張 Lists...XDDDD 原來第一張有三百幾個職業只係容許本身已在 Queensland 工作的申請者，第二張只有百幾個職業就只容許海外申請者。筆者的職業在第二張清單上，正。 甫確認具資格申請，筆者15秒內已經起床（快過返工60倍）兼衝出客廳（要放棄涼浸浸的冷氣房，超痛苦）開 laptop 去 IMMI 申請 EOI。 在炎熱仲夏的中午，「手心冒汗」很快發展成「四肢冒汗」，面對著這張長達十七頁的申請表，筆者當然不會蠢到逐項填上－既然已經交過三次EOI，Copy and paste 是常識吧。但是面對著出名緩慢的澳洲伺服器（越洋的基礎建設問題），即使全程 Copy and paste 也非常花時間。 等待著每一次 loading 頁面時，筆者冷汗直冒，心裡很希望 load 快點但屢屢事與願違。好不容易終於捱到了最後兩頁，不斷答 yes yes yes 完又 No no no，精神快要崩潰了。 無他，移民申請實乃爭分奪秒之事， 筆者身處香港已經輸了兩小時給身處澳洲的競爭者，若不能爭取在首天交表，恐怕在輪候隊伍中會落後兩、三個月。 筆者必需盡量爭取做到第一批申請者。 結果筆者在十二時半左右遞交EOI，即澳洲時間下午二時半，這算早還是晏？ Anyway，可以做的已經做了，好好...

筆者對大灣區並無好感（成日聽都幾煩），但大致上同意作者觀點， 如果 北上置業的條件改善（如按揭成數、流動性、利率等），投資內地靠近一線的發展區的回報肯定勝過香港，即使 risk-adjusted 亦然。 然而，當頗大部分香港人連香港的物業市場也不想觸碰，甚至對物業「鄙而遠之」，縱有機會又如何？ 以下為筆者節錄之重點： - 基於人口持續流入， CBRE預測深圳未來樓價有可能追近香港。 - 11個城市將有3個不同發展層面：一、香港、澳門、廣州和深圳續當領頭羊；二、東莞和佛山將受惠於外溢效應；三、珠海、中山、江門、肇慶等可受港珠澳大橋、深中通道帶動，實現「產業過江」。 - 人口1.2億的日本有東京、大阪和京都三個名城，各具特色；人口3.2億的美國更有紐約、華盛頓、芝加哥和矽谷等多個都會群，發揮各自戰略作用。至於 人口達13億的中國，又豈會撐不起幾個超級城市。 -「 北上深」樓價水平絕非按照全國收入平均數，也不是看居民的平均收入 ，而是根據全國最有錢/最具賺錢能力5%人的購買力。 - 香港本身也是超級城市，在資金流通、稅務、法制、資訊自由、國際化、出境便利等方面仍然領先「北上深」，所以 「北上深」樓價和香港樓價同步長線向上，且前者對後者構成推動效應 ，而非此消彼長。 - 政府有責任照顧「真．香港人」福祉，總不能叫新一代廢青全部躝上大灣區。港府有必要把公營房屋市場和私樓市場完全分割，否則 700多萬港人之中佔大多數的普通人，又豈能跟內地13億人中的精英競爭買樓。 全文如下： http://www1.hkej.com/dailynews/finnews/article/1932125/%E6%B7%B1%E5%9C%B3%E6%A8%93+vs+%E9%A6%99%E6%B8%AF%E6%A8%93 大灣區大灣區大灣區，香港人今年不斷聽到這三隻字，但相關規劃遲遲未公布，難為很多研究機構只能憑空吹水，而大家關心的始終只有「買樓」。世邦魏理仕（CBRE）昨天發表「大灣區研究報告」，預測深圳基於人口持續流入，未來樓價有可能追近香港。實際上，北京、上海、深圳這三大城市，其樓價應該按照全國最有錢5%人的購買力來看待，而香港身為中國另一超級城市，當然亦不例外。因此，近來不少有識之士建議港府要把樓市清晰分割為「本地用家」和「投資者/...

6月起，澳洲政府不斷放風將會進一步收緊移民政策，包括配偶簽證、家庭團聚簽證、工作假期簽證、僱主擔保簽證、州政府擔保簽證，當然技術移民簽證也不例外。 雖然筆者較早前已遞交EOI申請(Visa 189)，但政策既然如此，深知再等下去也是凶多吉少，但要再提升分數又感到無能為力。 再回帶一下，能提升分數的方法只餘三途 ： 1) 英語水平，考到Superior可加10分 (相當於IELTS「四個八」)，但真不知要試多少年，恐怕到時筆者的年齡已不再達標。 2)  早前70s兄在留言提及 的NAATI 英語／廣東話翻譯技能也可加5分，但要通過測試必須飛往澳洲應考，而且長期暫停報名，又是不知等到何年何月。 3) 州政府擔保(Visa 190)，若獲邀可加5分。既然1/2皆不是出路，惟有研究這個筆者一直以來頗為抗拒的選擇。 原來一直以來筆者對州政府擔保有點誤會，以為必定要住在不受歡迎的州份及極為偏遠的地區（如土人活躍的地區）才能獲邀，誰知上網看看相關分享才知道根本不是這回事 ，熱門州份如New South Wales、Victoria等一樣不斷有人獲邀，只是不能住在City Centre附近。反正筆者移民後也不打算重操故業，也不會考慮做其他Office工作（繼續返Office不如留在香港吧），住遠一點也無妨吧！ 於是筆者馬上多Submit兩個EOI，分別是New South Wales和Victoria，另外筆者頗有興趣定居的Queensland早在5月已停止接受本年度的州政府擔保邀請，故暫無法申請。 以為分數提升至75分很快便會收到邀請？ 少年，你太年輕了！你以為只有你懂這樣做嗎？觀乎網上各路願意分享的人，最少有一半人同時申請Visa 189、Visa 190 (New South Wales)和Visa 190 (Victoria)，個別人士或因就業問題只會申請其中一個Visa 190，但總括來說除非Visa 190的配額遠多於Visa 189，否則 70分的Visa 189和75分的Visa 190，分別根本不大！ 唉，這又不行，那又不行，難道真的要望天打卦嗎？ －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 6月20日，上年度最後一次Visa 189結果出爐。 毫無懸念，最低獲邀...

港股輪流洗倉，一隻隻股王前仆後繼地落難，所謂「投資界」一片愁雲慘霧。 恒指從高位回調19%，並不足以反映去年的強勢股有幾慘烈。 以最低位計，騰訊累跌33%，已經算是比較具防守性了。其他曾熱炒的行業，稍有風吹草動皆被用作洗倉的藉口。 碧桂園累跌44%，楓葉教育49%，舜宇50%，吉利51%，瑞聲56%，金山軟件58%，金斯瑞62%。癲就癲在以上八隻股票，有五隻是恒指成份股。 半新股股王仲勁，除了閱文「僅跌」一半之外，其餘從高位下調70%是常態。 以上解釋了為何筆者年初急於從 電能一役 中求成。筆者早已預料2018年是艱苦的一年，但無想過跌的不是短期應受加息影響的REIT，卻是被視為ATM港股。 與此同時，卻有一堆所謂防守股逆加息周期為股市贈興。 從一月尾起計，香港電訊累升7%，恒生銀行11%，中銀飛機租賃13%，領展14%，中電25%。 債市方面，早前中資債瀕現違約，雖然金額與整體債市相比微不足道，但也令債價下跌5%以上。這僅相當於股市一兩天波幅，加上債券不違約始終會回歸100元， 再次見證到資產配置的重要性 。 （ 領展反升，令筆者大失所望，可謂抵死 。惟因資金限制了時機，也沒有甚麼好後悔。） 扭一扭個地球儀，到有12小時時差的美國東岸看看。 DJI同樣於一月登頂，一輪恐慌過後，又貿易戰又制裁又土耳其又阿根庭又加息，你不敢想像現在DJI僅距離高位5.5%，用於預示經濟活動的DJUA較11月高位也僅低6%，而Nasdaq更比一月高位高4%。 與香港相比，人家的股王真是嚇死你 ： 從一月尾起計，Microsoft +13%, Google +14%, Netflix +21%, Apple +26%, Amazon +31%。 就算因Cambridge Analytica Scandal和業績預警勁跌兩鑊的Facebook，都只累跌4%咁大把。 債市方面，美國高投資評級的公司債在年初經歷了少許震蕩，現在大致上回復穩定了。 以上觀察代表了甚麼呢？ 過去幾年港股的升勢集中在少數個別行業，如科技、汽車、教育等，另外少數收息股持續有不俗表現；而美股表面上百花齊放，持續巨大的升幅卻更高度集中在幾隻科技巨無霸和一切無限美麗憧憬而幻想又未破滅的「未知世界股」。 現在熊踪詐現，卻又未見有環球崩盤的跡象，而考慮到美...