總結三個「五年計劃」
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三月流水賬
2022-03-01 RONXIN 債本息俱入賬。 內房又現新一輪股債雙殺潮，FTLNHD 中伏，被 PB cut LV 至零。FTLNHD 已是民企中實力最強的一批民企，僅次於龍湖、碧桂園和旭輝，商管收益連年暴升，流動性並非僅靠賣樓收入和融資，卻也無奈被拖累。 2022-03-07 油價飆升，風險資產泥沙俱下（High Beta 尤甚），內房債若非違約，跌幅也不見得特別大。 沽出一張 GRNLGR 債，實現虧損是已結算債券中最大的。但考慮到年初至今僅跌去 4.5%，大幅跑贏其他流動資產，先把錢收回來看有沒有更值得的投資吧。 曾經被視為與旭輝同樣安全的龍光，在一片喧嚷中躺平了。又一個由市場求仁得仁的個案。 2022-03-17 成功收樓，做七成按揭，已放租，期待正現金流。 原本預算租金回報率約 4%，但租賃經紀說租盤市場很缺貨，很多租客等租樓，應該有 4.6% 回報。我很懷疑，但既然她這樣說就由佢玩，反正我也不急。 2022-03-21 新購物業已出租，星期五起租，回報率竟然真的超過 4.6%，令人喜出望外。 2022-03-23 已沽出 GRNLGR 的資金甚麼也沒有買，內房債暖風漸至，買一張一個月內到期，搏賺 20%。 2022-03-29 簽臨約，再買一間澳洲市郊的四房物業，預期租金回報 4.5%。 此屋將成筆者手持第八間住宅物業。 2022-03-31 PB 真白痴，危機過了一大半才搞信貸質素最健康的公司的 LV。繼月初 FTLNHD 被搞，現在連行輕資產商管模式的、不久前才集資幾百億的 DALWAN 的 LV 也清零，簡直不知所謂。流動資金搬了往澳洲，為免在國際間調來調去，惟有以近 PAR 位沽出（還有不足一個月便到期，唉）。 基於資產流動性低而將 LV 清零是一種「斬腳趾避沙蟲」的神邏輯。Margin requirement 的存在是考慮到資產突然下跌的幅度及因流動性不足而劈價賣出的雙重損失，例如 75% LV 相當於此雙重損失不會超過 25%。若流動性大跌，劈價幅度可能會多兩三成，那麽具 75% LV 實力的資產應酌量減至 50%，甚或 30%。觀乎過去幾個月市況，即使在最黑暗時期，最惡劣的資產跌得最急的時候，也不會一天內跌 50%。因此 30% 已經是保守到不能再保守，也是某證券行無腦地劃一 LV 的原則。 將 LV 清零，流動性不足的考慮已自動消失
澳洲稅務入門 (2) - 稅務居民的稅制
即使閣下是澳洲稅務居民，其實稅制也不複雜，甚至可能比香港還要簡單。以下列舉一些香港與澳洲稅務的異同（筆者並不保證列舉了所有內容）： 1) 薪俸稅、物業稅、利得稅與個人入息課稅？ 香港的稅制其實不太簡單，複雜在於如何報稅可慳到最多稅。為何大家總有香港稅制簡單的感覺呢？因為報稅時剔好了某幾格，稅局會自動幫你計算出最便宜的稅款。 澳洲針對稅務居民的個人收入的徵稅其實十分簡單，只有 Income Tax，以香港的稅制來看，可說只有個人入息課稅，但是需報稅的收入眾多，包括薪酬、個人利得、股息收入、利息收入、交易收入、資本增值、租金、海外收入乃至外幣資產的匯率差等等，均需上報入息稅。簡單點說，所有以澳元計價賺得的收入，均需報稅。 稅率方面，以年收入計如下： 如上圖所示，香港與澳洲的收入稅都是累進制，真正要納 45% 的收入的人其實極少。以一般人年收入 A$55,000 為例（即年薪港幣 30 萬），實際稅率是 17%；即使年收入達 A$200,000，實際稅率也不過是 31.5%，即使計入 Medicare levy（全國醫保徵費）也只是 33.5%，而且澳洲現在正逐年減稅中。 有時聽到香港人說「外國稅率高，收入隨便要交四成稅」云云，其實是因為不了解。 2) 免稅額 (Allowances) 與扣除 (Deductions) 澳洲與香港兩地的文化差異，也反映在稅務上。澳洲沒有供養父母免稅額，甚至子女免稅額也沒有。不過有子女的永久居民可以享有其他福利，包括現金津貼和幼兒院津貼等（筆者未有子女，詳情不太清楚）。 扣除方面，澳洲則比香港闊綽，打工仔與收入有關連的支出很多都能扣除，就像在香港開公司做生意一樣。香港打工仔要申報扣除比較困難，除非屬自僱人士，或者走灰色地帶用無限公司 + 個人入息課稅去享用扣除，但是香港稅局也不是省油的燈，這樣做稅務風險頗大。 3) 股息與利息收入 香港人不用就股息、銀行利息和債息收入納稅，但澳洲梲務居民則要 100% 納足。 4) 合併評稅 澳洲的文化沒有夫妻共產的概念，因此也沒有夫妻合併評稅的機制。如果兩公婆希望共產，而收入又相距甚遠，請自行「分配」收入和扣除。因此，Tax planning 十分重要。 5) 澳洲有沒有資本增值稅？ 澳洲並沒有這種稅「資本增值稅」，但是「資本增值」所賺的錢需要計入 Income Tax 的收入內，變相需要納稅。 有人說賣
二月流水賬
2022-02-04 沽出大部分 GOZ，準備買屋資金。 2022-02-08 FTLNHD 提前贖回債券，決定畀返佢，增加流動性。 2022-02-14 非住宅物業的交易買賣雙方已簽契，等下星期成交。 RONXIN 債尚餘兩星期到期，臨天光賴尿，希望無事。 2022-02-15 舉牌競投一件澳洲市郊四房物業收租，以拍賣方式成功投得。預期租金回報約 4%。 此屋將成筆者手持第七間住宅物業。 2022-02-19 RONXIN 債真是峰迴路轉... 「就當大家都以為融信就這樣躺下的時候。不到一周的時間市場就來了一個180度的大掉頭，首先是海外的PB賬戶開始行動，在之前的文章中小編就說到有PB賬戶在瘋狂掃貨融信3月的美元債，也有未經證實的消息稱這些都是老闆的親朋友好友。然後到了周五早上價格已經一路反彈到了80多，但是似乎資金並不滿足，還是有大量的買盤。據海外的交易員透露整體的換手率已經超過了30%，這一波洗籌真的是厲害啊，股票坐莊都不敢這麼玩，之前50-60割肉的小伙伴們估計悔恨的腸子都青了。這還不算完，到了周五下午外媒已經披露說融信老闆通過借高成本過橋的方式已經解決了3月份美元債還款的缺口。更有銀行的小伙伴透露融信已經拿到外管批文劃出了5億美金的還款資金到香港。」 FTLNHD 贖回債券資金已回籠。 2022-02-22 非住宅物業正式成交，錢已到手。 2022-02-25 RONXIN 債奇蹟達陣！ https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2022/0225/2022022500326_c.pdf 下星期又多一筆流動資金。
八月流水賬
2022-08-03 https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2022/0731/2022073100034_c.pdf 原來又係自己買返，70 蚊買到 95 蚊。繼三月融信後又一奇蹟達陣。 2022-08-08 五月買的 FTLNHD 已到期，三個月回報 12%。 六月買的 CENCHI 已到期，兩個月回報 17%。 CENCHI 想埋怨一下，冒了 100% 回報的風險卻只賺到 17%。然後又反問自己，當初若沒有買入，又夠不夠膽在 $50 樓下入貨？答案很可能是不。 反而應該考慮何不: (A) SOE 入股通告時買入，當時回報有 27%；或 (B) SOE 簽訂買賣合約後買入，當時回報達 33-43%。 惟一解釋是當時並非以 SOE 成功入股為買入原因， 後來才發現自己沒有對自己說真話。 2022-08-09 買入一張不到一個月到期，潛在回報 6%。 2022-08-11 考慮兩種選擇: (A) $80 買一天到期；(B) $60 買兩天到期 如果單以回報考慮，選擇 B 顯然是愚蠢的。因為兩個月到期的風險肯定超出一個月到期的一倍，但回報卻不足一倍。然而，內房債已 distress 到曠古鑠今的地步，不能不考慮輸面。 經過分析，期望值如下: (A) $95.3；(B) $80.3 - $87.8 (略近低端) 2022-08-15 放手一搏，買入一張不到三個月到期，潛在回報 69%。 2022-08-22 DALWAN 2022/12 80 -> 94 CIFIHG 2023/01 55 -> 83 COGARD 2023/01 66 -> 86 完全是 FOMO... 又再一次證明，要勇氣接掉下來的尖刀，真的不容易。 2022-08-31 AGILE 債券到期，三星期賺 6%。 過去一年執雞利潤累積已足夠抵銷 CAPG 的損失有餘，現在開始填 CFLD 違約造成的巨坑，後者的損失是前者的接近兩倍。
四月流水賬
2022-04-08 提前沽出 FTLNHD 債券，為市況再度轉差作準備。兩個零月執 14%。 2022-04-11 短期市況極不明朗，換入另一張還有不到半個月便到期的債券。 2022-04-12 手痕 set 天價賣出昨天買入的債券，居然又成交了，一天賺了十幾天回報的一半。 慘就慘在又要搵另一隻買，自作自受。 留一天與你喘息，真的只有一天啊。 2022-04-19 長假前下的盤在假期後成交了，個零月搏賺 15%。 2022-04-21 TPHL 債券到期贖回，成功在少於一個月內賺 >20%。 2022-04-28 中梁控股(02772)公佈，於本公告日期，該公司根據交換要約及同意徵求備忘錄所載條款及在其條件規限下，就至少約2.61億美元或2022年5月票據未償還本金額的90%及約3.96億美元或2022年7月票據未償還本金額的90%開始交換要約，並徵求合資格持有人同意對規管交換票據的契約的若干建議修訂。 又死一間，越來越安全了！
一月流水賬
參考 Tim 神的做法，2022 年開始用隨筆形式不定期紀錄剛發生的事。 2022-01-19 簽臨約，賣一個小小的非住宅物業。 《路透社》引述消息人士報道，中國正起草全國性規定，讓房地產開發商更容易獲得託管賬戶中的預售資金，以解決行業嚴重財困的問題。消息人士稱，北京的目標是最早在1月底之前推出新規，以防止房地產行業出現更廣泛的危機。 內房股大反彈，但美元債仍是斯人獨憔悴。 2022-01-20 中國奧園公布，經考慮流動性狀況，並為求保留其有限現金資源及對所有債權人保持公平以待整體債務重組，將不會於到期日及付息日支付2022年1月到期4.2%優先票據和8.5%優先票據餘下本金及最後一期利息，及於適用的30天寬限期屆滿後支付2023年6月到期7.35%優先票據及2024年6月到期的7.95%票據項下最新一期利息。 奧園正式宣布違約，開展漫長的等待期。希望放寛預售資金後，其餘內房能安然度過。 2022-01-23 出價港元 342 萬全現金競投一件開價港元 335 萬澳洲物業收租，火速被代理通知失敗。 最後成交價為港元 353 萬。市場太火熱了，追不上。 2022-01-28 過年前，債價擘得很闊。買了一張尚算高質的內房債，四個月內到期，目標賺佢17%。
等，不忘食
回覆刪除最緊要的係食，唔係等
Ｒ兄呢篇文，好有深意
投資人亦要明白等的成本並非ＳＵＮＫ ＣＯＳＴ
係ＯＰＰＯＲＴＵＮＩＴＹ ＣＯＳＴ
等還等，記得食少少嘢唔好餓壞。
刪除即係Margin唔好用到咁盡，唔係到時食飽晒見到1蚊斤波士頓大龍蝦都食唔到XD
回覆刪除食啲唔會飽ge嘢咪唔怕食滯囉！
刪除但係人性係貪心的，所以好多時都係會不自覺食多左 XD
刪除要好似R兄所言 識揀D食唔飽既其實都係自身修為同定力既表現黎
耐力、定力、實力，決一不可。
刪除會唔會飢不擇食XDXD
回覆刪除那就要準備為自己的錯誤付出代價
刪除很好的比喻！
回覆刪除謝謝! 有空多來看看^^
刪除師兄你好，有關按揭想請教一下
回覆刪除本人有按揭為h+0.7%，但封頂位係p-2.6%
請問值唔值得轉按？唔知之後會唔會下下到頂
比起新造按揭封頂位為p-2.85%為高
先行謝過
匿名兄你好，HIBOR和USD LIBOR的息差仍然很闊，HIBOR 上升空間甚大。
刪除我認為你所說「下下到頂」的情況在不久將來便會成為常態。如果我是你，不論為cash rebate、備用資金還是低息，都必定選擇轉按。
R兄，好有哲理的一段文字。等其實知易行難，高點往往捨不得走，到低點時往往無資本。
回覆刪除三人行兄，謝謝光臨和回覆。
刪除知道何時等待，懂得何時出手，收放自如才是投資最高境界。我仍在學習當中呢。