七月流水賬 (2024)

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2024-07-12

去旅行，價內及近價的期權先行平倉。

2024-07-19

感覺上升邏輯已消失，不計輸贏全面平倉，七月輸近萬元。

測試倉近五個月，埋單贏四萬大元。

沽出最後一間香港物業。



Location: Nagoya, Aichi, Japan

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澳洲稅務入門 (2) - 稅務居民的稅制

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即使閣下是澳洲稅務居民，其實稅制也不複雜，甚至可能比香港還要簡單。以下列舉一些香港與澳洲稅務的異同（筆者並不保證列舉了所有內容）： 1) 薪俸稅、物業稅、利得稅與個人入息課稅？ 香港的稅制其實不太簡單，複雜在於如何報稅可慳到最多稅。為何大家總有香港稅制簡單的感覺呢？因為報稅時剔好了某幾格，稅局會自動幫你計算出最便宜的稅款。 澳洲針對稅務居民的個人收入的徵稅其實十分簡單，只有 Income Tax，以香港的稅制來看，可說只有個人入息課稅，但是需報稅的收入眾多，包括薪酬、個人利得、股息收入、利息收入、交易收入、資本增值、租金、海外收入乃至外幣資產的匯率差等等，均需上報入息稅。簡單點說，所有以澳元計價賺得的收入，均需報稅。 稅率方面，以年收入計如下： 如上圖所示，香港與澳洲的收入稅都是累進制，真正要納 45% 的收入的人其實極少。以一般人年收入 A$55,000 為例（即年薪港幣 30 萬），實際稅率是 17%；即使年收入達 A$200,000，實際稅率也不過是 31.5%，即使計入 Medicare levy（全國醫保徵費）也只是 33.5%，而且澳洲現在正逐年減稅中。 有時聽到香港人說「外國稅率高，收入隨便要交四成稅」云云，其實是因為不了解。 2) 免稅額 (Allowances) 與扣除 (Deductions) 澳洲與香港兩地的文化差異，也反映在稅務上。澳洲沒有供養父母免稅額，甚至子女免稅額也沒有。不過有子女的永久居民可以享有其他福利，包括現金津貼和幼兒院津貼等（筆者未有子女，詳情不太清楚）。 扣除方面，澳洲則比香港闊綽，打工仔與收入有關連的支出很多都能扣除，就像在香港開公司做生意一樣。香港打工仔要申報扣除比較困難，除非屬自僱人士，或者走灰色地帶用無限公司 + 個人入息課稅去享用扣除，但是香港稅局也不是省油的燈，這樣做稅務風險頗大。 3) 股息與利息收入 香港人不用就股息、銀行利息和債息收入納稅，但澳洲梲務居民則要 100% 納足。 4) 合併評稅 澳洲的文化沒有夫妻共產的概念，因此也沒有夫妻合併評稅的機制。如果兩公婆希望共產，而收入又相距甚遠，請自行「分配」收入和扣除。因此，Tax planning 十分重要。 5) 澳洲有沒有資本增值稅？ 澳洲並沒有這種稅「資本增值稅」，但是「資本增值」所賺的錢需要計入 Income Tax 的收入內，變相需要納稅。 有人說賣...
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槓桿之疑慮 (2)

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REIT 與股票在技術上幾乎一樣，很多人乾脆當它是高息又具防守性的股票。 但是REIT也有價格風險，而且很受股票及利率市場氣氛影響，投資者絕不能輕視其價格波幅 。 在金融海嘯中，LINK REIT曾經回調40%以上，即使是較小型的跌市(2013, 2015年)，跌幅也可以高達25%。撇除波幅較大的LINK，其他如置富、某九龍繁忙處REIT等，在較小型跌市其高低位也有20-25%。因此，基於投資REIT的特性（長期、槓桿、 相對大的波幅），入市的時機是在各種投資中最重要的。 物業 相對穩定 ，call loan機會極微，因此必定可以鬥長命 。價格風險仍然存在，但只會在投資者必須賣出時才會realize。以自用住宅計，槓桿相對高而安全，但 目前yield就相對低，而且前景也充滿挑戰 。工商舖方面，我沒有經驗，而且資訊透明度低，不敢評論。不過我認為槓桿 + Yield的組合回報太低了。 以上四種入場門檻較親民的投資項目，物業市場若是自用，算是可以安全地玩槓桿的投資，但對於有數個物業而又不善於尋找錯價機會的人，恐怕目前不是增持物業的時機。本來債券不失為具槓桿防守力、又能製造大量現金流的項目，但近幾個月價格不斷上升，令人卻步；REIT具有競爭力的yield及前景，部分價格不如債券般全面偏高，但作槓桿投資則需承受價格風險。 結語 如果使用槓桿，刻下REIT和債券的價格都偏高，後者尤甚，我會等待前者略為回調，或後者調整至正常水平才買入。如果不使用槓桿，前者可以下注，但務須控制注碼。隨著價格波動，機會總會來臨。 （完）
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(成功爭取指定銀行加碼!) 按揭現金回贈 - 從銀行手上奪回屬於你的錢

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筆者投資組合向來主要由物業組成，因此 為了盡量壓低按揭成本，每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ，包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ，當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分，第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈，一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。 第二部分為 合法地 透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司，一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的 非現金 回贈，僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行，當然 就一毫子回贈也沒有。 筆者和同屬物業投資者的朋友，一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊，並配以相熟細A（非五大地產代理）轉介以取得額外按揭現金回贈，通常可分享到額外0.2%的現金回贈，即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。 後來筆者發現， 相熟細A在此回贈之下仍有水位，只是不願意把僅餘的利潤嘔出來 。筆者的物業投資朋友思前想後，既然明知自己要不斷翻按、轉按，何不索性充當代理角色，幫自己、家人和朋友取得回贈。 筆者日前成功爭取指定銀行加碼，現時可取得最 高達2%的按揭回贈 # ，乃全港最高 ! 現在，讀者只需在本Blog 「尋找生活之路」Facebook專頁 Like(讚好)，然後直接WhatsApp筆者5524 9431或Facebook PM出示讚好證明，便可以獲得同樣的按揭回贈！ 以今年的最新HIBOR利率計算，H+1.3%相當於年利率1.99%。 每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按 ，即平均每年回贈達 1% ， 變相每年按揭成本不足一厘 ！ 最重要的是，細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本，也沒有隱藏陷阱： 淨袋額外獎賞：細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER 沒有合約束縛：細A不會與客戶簽署任何合約 零成本：客戶可以收到OFFER而不接受 沒有私隱問題：借貸人只需填妥一份簡單表格，經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER，然後銀行會主動聯絡 借貸人， 之後細A唯一角色便是派錢 。 大家都是投資者，豈會被低級技倆蒙騙 不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸  不會將任何資料交予銀行外第三者 #最高按揭回贈視乎借貸額及借...
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資產再波動時

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真正的股災來了。 自從 2016 年回到流動資產市場，開始投資收息資產至今，一直未受重大考驗。即使 2018 年末一役，也不過是幾十萬上落，不足為懼。 2020 年，殊不知甫從正職退下來，一心打算靠收息在袋鼠國享受退休生活，便迎來這個三十年一遇的美帝熔斷災難。雖然筆者經歷過恒指累跌 66%、杜指累跌 56% 的金融海嘯，而這次股災杜指「僅」累跌約三成，但今次股災的突發性、單日波幅的驚嚇性，較傳統熊市末期還要誇張。 原來投資者在面對具生命威脅的事件時，其短期恐慌程度實不亞於金融機構連環出事。 老王兄在二月十三日寫的一篇《 彷彿沒有武肺 》，回頭一看，猶如當頭棒喝。當時筆者對中國的疫情感到非常樂觀，加上踏入新階段需要達成一些無必要的目標，令筆者堅持谷大了總投資額，股災一來臨，損失也被放大了。 正是 空得意目光如麻，誰料金屋變敗瓦。 遇上一單又一單黑天鵝事件，太早動用了孖展增持資產，結果是無法在周街平貨時再買入，最多只能不斷換馬，賺些微薄的 Alpha Return。對於組合賬面損失來說，只是杯水車薪。 一次又一次恐慌性拋售後，信心也開始崩潰 。市場失效，筆者的腦袋也開始失效了。 粗略統計後，流動資產的賬面虧損雖然是空前巨大，卻還不及筆者與太太退休前的年收入。 然而這一次，失去主動收入的我，著實感到進退失據。 筆者在流動資產上累計所賺的利潤（包括 電能一役 ），有超過七成已遭是次股災的賬面和已實現虧損吞沒。這表示筆者近三年多的金融投資，扣除加按出來的利息開支後，淨回報可能只剩幾十萬。 事已至此，懊惱也沒有用， Arbitrager 兄最新文章《關於XX》說得很好 ，輸錢不是 stop sign，是告訴你投資操作上出了問題。 這個時候除了檢討外，更應好好地執行。 年初截至上星期五， 以 IB 內的流動資產組合淨值計算，已槓桿的累積賬面及已實現虧損約 23% (快活谷兄曰：「叻仔！」)。若計入倉外的備用現金，累積賬面及已實現虧損約 19%。以下虧損紀錄以不計入備用現金計算。 年初至今虧損分布如下： 已實現盈利／虧損 因換馬、策略性改變及簡化組合，筆者沽清了一些倉位。這些操作造成的損失已實現，約佔組合淨值 3%，永遠無法追回，是本次股災的教訓。 RW0U: 政治運動令內地旅客撤離，而又一城有三成生意來自陸客...
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愈安全．愈危险

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亲，发生了什么事，不用我再说了吧？ 《国安法》最终由人大御赐，去年至今的政治运动可谓揽炒成功，香港人仅余的一点政治尊严也失去了。笔者无资格谴责谁是谁非，只是这道事实已记述在历史长河中，任谁也改变不了。 注意，香港人命运已定，香港的短期动荡当然免不了，她却不一定与香港人同生共死。 国家愈安全，个人便愈危险，尤其是财产方面。素来擅长走精面的香港人，也是时候从多角度为自己仅余的一点东西另寻出路。 关于走资 「走资」有几个层面，视乎阁下害怕面对哪种风险： 1) 放弃港元风险资产 (HKD-denominated Risk Assets) 针对港元资产的价格风险，股市即日已告诉你投资者不多不少都是恐慌的。港元资产又可再分为香港的资产（如香港不动产、地产股、本地股等）及表面上是用港元计价但实际上业绩和资产是基于是人民币或外币的公司，其中后者受本地政治影响明显较小。 对于这类资产，你卖掉它就算规避了香港政治引发的价格风险，但一般人不认为这是「走资」的一种。 2) 剥离港元净资产 (HKD Net Asset) 若害怕本地政治冲击联系汇率，最简单的方法就是将港元兑换成其他货币，主要是美元，因兑换率波动最小。 由于新股热潮仍未消退，目前兑换率仍贴近强方保证(约7.756)，将港元兑成美元的最大亏损也不到 0.08%，以「买保险」角度看可说是很便宜的保险。 政治事件令港元贬值仅 0.08%，而 HIBOR 却大幅波动，令投资港元资产成本上升，借美元比借港元平很多。从这个角度看，将投资重点转至美元资产也是不错的时机。 3) 将资产迁离香港 若害怕日后资金流动受到限制，将流动资产撤离香港的金融及地产体系是惟一应对方法。开一个离岸户口，如新加坡银行户口，或者美国证券户口，然后将资产或货币从香港汇至离岸户口。 此做法的最大成本在于流动性，其次是衍生了很多从前不必要的手续费（如汇款费用）。 笔者认为，除了第一点必然及已经发生外，其余两点发生的机会十分微。不过既然成本低，照做也无妨。 不要问我做了什么，不用理人地做什么，也別人云亦云。关乎一生的幸福，自己决定。 关于移民 过去一年，很多网友问我关于移民的事，以及如何移民。大多数的人想法...
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現況分析: 缺乏現金流的困局 (4)

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投資工具的問題（續） 上篇 談及由於投資工具的本質是靠升值去scaling，令持續增加物業的投資現金流變得匱乏。其實除此以外，物業尚有一個更實際的問題令scaling本身也出現困難。 首先，物業投資本身必定涉及借貸，而且一般槓桿比率都高於其他工具＃。 一旦開始了高槓桿操作，那借貸能力就變成scaling的上限。借貸能力與收入直接掛勾，在收入不變的情況下，無論是加按、轉按或新造按揭，都受到同一個數字限制其總規模。 換句話說， 即使物業升值，你可以加按作為首期去擴大投資規模，但這樣便耗用了借貸能力，總有一天會出現「不加按首期資金不足，一加按借貸能力不足」的困境 。結果，物業投資者一般有三種做法： (1) 仍舊倚靠收入（龜速）儲首期； (2) 用旁門左道去湊首期（如利用A君的借貸能力作為B君的首期）； (3) 用加按資金去購買低／零槓桿的資產。 第一類便正中了 上一篇 的瓶頸情況，尤其收入不高的人，很難走出困局。 第二類做法只是延遲了瓶頸出現，終究會重遇此問題。 第三類做法解釋了2013及2015年車位大幅跑贏其他物業的現象。 第三類做法看似可行 ，而且早著先機更可財息兼收，並因收入 增加 重回擴大規模的正軌。 問題在於其低槓桿及低回報，又或會手痕涉足不熟悉的市場（如加按炒股票）而造成損失 ，因此長久而言還是要尋找更理想的出路。 ＃ 在金管局的按揭管制措施出現前，物業投資的槓桿比率一直維持在300%左右，即平均接近七成按揭。即使如今措施極為嚴格，槓桿比率仍然維持在200%左右。如果作自住用途，槓桿更可以高達1000%（一旦買入物業，即使自住也在被動投資中）。 相對上，基金、股票等投資，從未聞小投資者 可以持續地進行高槓桿操作而可安然度過金融動盪。外匯、黃金的槓桿更大，但以炒賣性質居多，難以投資歸類。債券可以高槓桿，但債券本身並不常以升值獲利去擴大規模。 （待續）
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