尋找生活之路

2017年5月19日，金融管理局在沒有放風的情況下召開新聞發布會，並宣布三項針對銀行按揭貸款業務的 審慎監管措施 。坊間不少名人專家、投資者和博客都指再出招完全沒有用，因為要被監管的人早已被監管，再出招如同向屍體開槍。 但是筆者的看法有一點不同， 這次金管局出手雖像舊瓶新酒，但是卻越來越重手 。詳情如下： 1. 計算資本充足比率的 「風險權重」（ 新造住宅按揭貸款）提高10個百分點至25% 這一招相當重手，簡單來說，原本銀行每$1資本，可以貸出$6.67的住宅按揭貸款，現在只能貸出$4。需要 新造按揭的資金來源被削減四成。 結果：部分優質資金需求會走向不受監管的財務公司，因此市場上會出現更多資本強勁的財務公司，但利率、現金回贈及其他費用一定比銀行差。 最終受害的當然是用家，但預料有更多財務公司的利率將會下降至3%以下。 如果資金需求走向財務公司成為大趨勢，這一招最終會令樓價波動性增加。 2. 涉及多過一個按揭貸款的借款人的按揭成數上限下調一成 本身已有按揭貸款人士，1000萬以上的按揭貸款，最多只能做四成按揭；1000萬以下的按揭貸款，最多只能做五成按揭，上限為400萬。此招適用於住宅、工商舖及車位按揭。 中價物業再次成為打擊對象 ：原本價值800萬的物業可借480萬，現在需要估值上調至1200萬才能借480萬。 閒置資金將會再次流向細價物業。 短期影響不大：因按揭貸款審批需時2-8星期不等，短期內的交易資金需求已準備好，影響不大。 另外，觀乎市場專家反應，心理影響接近零。 中期影響負面：第一招令資金供應下降，但第二招 同樣 令合資格的資金需求下降， 預料 按揭利率及現金回贈等條款 不會有顯著變動 ，但條款不會再優化，只會停留在目前水平。 來自轉按／加按／父幹加按再買入物業的投資／未來自用需求被壓抑，預料樓價升勢在暑假後被剎停，到年底甚至會有短暫回調，但不見得樓市會因此而轉勢。 長期影響正面：樓市整體的槓桿比率繼續下降，市場變得更健康， 「高慢牛」的態勢更牢不可破 。 3. 收入來自香港以外地區的的「供款與入息比率」上限下調一成 非本港收入的借款人的供款與入息比率由50-60%下調至40-50%，即相當於按揭貸款能力下降20-25%。 結果：非本港收入只佔整體新造按揭約5%，此招只能壓抑...

2011年上半年，樓市走勢相當強勁，這可歸因於政府推出SSD令二手盤源被鎖死。出招後樓價不但沒有回落，更衝向歷史高位，CCL直迫100點，而港島樓早已突破了1997年的歷史高位。不過，新界和九龍樓與昔日的高位還有一段距離，於是我決定從這裡開始。 我家所處的區份完全沒有單幢物業，而且絕大部分屋苑都靠近港鐵站，加上樓齡較輕（全區都在5-17歲之間），基本條件已達成。由於不能選擇太靠近家人的物業，於是我便從相鄰的港鐵站開始搜索。 相鄰港鐵站A 此站乃該鐵路線的尾站，是區內發展最早的地方，（當時）私人住宅的樓齡在12-17年之間，其中鐵路上蓋物業是區內伙數最多的，三期一共有近七千伙，規模較小的兩期有天橋連接。上蓋以外的樓齡更舊，沒有天橋連接，但離港鐵站也只是幾分鐘步行距離，價格當然較上蓋物業便宜。 交通方面，這裡是巴士出市區的尾站，因此乘坐巴士會較方便。雖然是鐵路線的尾站，但因只差一個站，乘坐港鐵也不會 太 差。 配套方面，港鐵上蓋的商場也是區內最大規模（筆者相信它是全港最大之一）的商場，此外也有街市、超市和大型巴士站在地面樓層，附近也有圖書館和不少公園。 以新區而言，社區發展已十分成熟。 此站我能負擔的單位比較多，叫價在350萬內的包括以下物業： 上蓋物業最小的兩種兩房則，實用面積約370-440呎，叫價300-340萬，呎價約7900元。 非上蓋物業X的兩房和細三房，實用面積約350-500呎，叫價260-350萬，呎價約7200元。 非上蓋物業Y的兩房和細三房，實用面積約410-530呎，叫價280-340萬，呎價約6700元。 誠然此站的物業除了略舊之外（其實相比本身住所已經較新），並沒太多缺點。但是由於筆者小時候此區交通極為惡劣，經常要從住所徒步走近30分鐘到此站附近乘車或跟隨母親到街市，因此對此站印象極差。加上在2011年初，上蓋物業的升幅甚為瘋狂，而非上蓋物業屬全區最舊、常有質素不佳的傳言，以及筆者認為400呎以下的兩房單位太小，於是便放棄了此站。 （待續）

小時候，老師常教誨我們做人要「不恥下問」，但觀乎香港絕大部分學生，也是在「無問題」的環境下成長。讀書的年代，知識都印在書本上，我們固然可以自己嘗試找出答案；但長大後進了職場，我們深知問錯問題的後果，非但做不到「不恥下問」，反而變本加厲，很多人明明不懂卻裝懂，要麼得過且過，要麼逃避敷衍。 在職場以外面對生活上的問題，做錯事、下錯決定的後果就要由自己承擔 。可是遇上有關金錢的問題，在現實世界難於啟齒，況且投資是一輩子的事，身邊的人十居其十也是處於起步階段而已，焉能提供有用的意見？ 於是，我開始求助於網上的力量，每天也投放大量時間在閱讀香港討論區（香討）地產版的每一個Post。 當年，香討地產版很少「五毛」，好友淡友之間的角心和討論質素頗高，版主處事也尚算公平公正，還有很多精華帖。 我在香討地產版打滾大半年，問過無數愚蠢問題，從網友的嘲弄和善意的回覆中學習到很多樓市基本分析、利率走勢、樓價與各因素的關係、按揭方面、土地供應和城市規劃的知識 ，也閱讀了很多對睇樓、與代理角力、圖則、地區性資訊及如何慳家上樓等的無私分享。 我敢說，在香討學到的知識，直接促成我第一次買樓（當然不計資金之類的必需條件）。因此，我在此要多謝香討，就像以前樂壇頒獎禮很多人多謝Parco一樣。可惜隨著樓價不斷上升，香討地產版在2014年左右被全面攻陷，每天也不停有很多低質素看淡Post，有心分析的人都離開了。幸好我在此之前認識了一班好友，而今仍然每天都在討論樓市去向，也有風花雪月的小群組，總之總算找到一片綠洲。 回到2011年，股市在一月初經歷一段強勢後，便拾級而下，到了三月更累跌了百分之十幾。由於我的股票有槓桿，這一段波動抹去了我不少利潤，令我感到要更積極地尋找更安心投資工具。幸好其後股市回升，我馬上趁四月的高位沽出了所有借貸部分的和黃及其他股票。 資金已經到位，加上香討給予我所需的地產知識，剩下來就只有 (1) 目標及 (2) 法律問題 。 我的目標的物業究竟是怎樣的？ 這表面上帶著無限想像的問題，只需加入「預算」二字，便貼地得很。以當時的能力，計入佣金及印花稅，最多只能負擔三百幾萬的樓。另外，起初買入以自住為出發點，所以有幾個條件必需齊備： • 屋苑式物業：對單幢物業總有點戒心 • 地　　　點：近家人，方便打理；但不能太近（女主人的要求） • 近　地　...

先旨聲明，筆者個人是支持集中投資的，但這概念在實踐中只是選擇性投資在最受惠金融環境的資產，而非一注獨贏。本文並非要討論分散投資的益處，而是想針對證券行／私人銀行以個別戶口的整體投資組合風險來決定槓桿比率的原則。 此文技術含量較高，筆者也不知如何寫得簡潔明白。如讀者看不明，請留言討論，希望達致拋磚引玉之效。 在孖展證券戶口中，Diversifying benefits通常有兩種表達形式。第一種常見於私人銀行戶口，每種資產會有一個LTV值，如某行買領展(823)是70%，即表示$1本金最多可以買到$1 / (1 - 70%) = $3.33，但如果戶口集中買入同一資產至某水平，之後再買入其LTV值便會跌至零，即只能用現金再買，以鼓勵客戶作分散投資。 另一種形式則是以增加LTV值為基礎，例如 某金融機構 。假設戶口內已有10萬股領展(823)，其LTV值約為70%。若於此時買入倉內未有持貨的友邦(1299)，因為有 Diversifying Benefits， 友邦的LTV值可以高達95%。此極高LTV值有上限，大概買入港元等值60-100萬左右的新資產，其LTV值便會回復正常水平（大約70%）。 註：若某資產的頭寸到達超高水平（大概港元等值5000萬以上），LTV值會進一步下降至50%左右（礙於該機構的手機Apps顯示不彰，筆者無法測試更高的頭寸水平）。 上述兩種形式都鼓勵客戶作分散投資，而後者更可利用此法以極少資金買入極大量不同資產。但是，這對客戶真的是一個好處嗎？ 客觀來看，後者無疑提供了極大的彈性予客戶作所謂「分散投資」。 在某金融機構，債券的LTV值(1 - Margin requirement)有一套數學模型去計算，大致上與評級、年期等有關，卻跟股債比例沒有關係 。上述的極高LTV值只適用於股票（包括不同貨幣的普通股和優先股），反而傳統上最有效分散風險的債券卻沒有這Benefit。 在沒有Diversifying Benefit的情況下，即使用盡LTV值，只留下initial margin requirement與maintenance margin requirement 之差作為buffer，組合仍能承受約7.5%跌幅。 相反，在有Diversifying Benefit的情況下，某客戶 若想用盡這Benefit，便會不...

Starman兄日前於Blog內寫了一篇題為「 投資是為了『賺資產』而非『賺錢』 」的神文，筆者看畢也有點感想。 記得十多年前，投資Blog界已有人提出以「累積資產」為王道的見解，也是以資產收息 + 槓桿的自創理念去達到目的。後者其實與近年主流的套息理念很相似，可惜當年香港REIT市場尚未成熟，債券更是無乜人提，資金也不如現在般泛濫，一般投資者很少接觸到PB（十多年前USD 1m其實不算細數目），所以資產收息以股票為主。不幸地，2008年的金融海嘯後該Blogger消失了，不知今天他是否已收復失地？（ 70後兄曾經談及 ） 或者說，當年他如果選擇了更穩定的公用股而不是孭了大炸彈(2003年收購的HSBC Finance)的滙豐，他的理論絕對可以安全實踐至今年，甚至永遠。 說回正題，賺資產、雪球效應等概念有很多投資／投機朋友都明白，問題是資產增加後，很多人卻受不了每天的新聞消息噪音、大市的情緒波動、甚至資產價格波動本身都成為煩惱。 不少錯誤的決定就是因為投機者受不住煩惱，就忍不住將資產換回表面上沒有Noise的現金，失去了原本買入資產的意義。 Starman兄提出了很重要的一點，就是「金錢本身是虛無的」。現金也是資產的一種，是現代人類最根深蒂固的基本資產測量工具。「金錢」就好像長度單位、重量單位一樣，我們幾乎不可能在記憶中刪掉它，也不可能在生活上擺脫它。但作為投資者必需要做的是，要牢牢記住現金這種資產也同樣有壞消息，而且是恒常發生中：簡單來說，那就是「貶值」。 為何我們要受資產價格和消息影響，卻不受現金價值和貶值影響？ 為什麼我們每天也感覺到現金在貶值，卻不拋售現金？ 那完全是心理因素，因為我們已習慣了用金錢來量度財富，同時又搞亂了現金和金錢，彷彿沒有換成現金的財富，就不是財富。 投資者若不能擺脫固有的思想、突破思維誤區，那就很難讓「資產為你工作」以達至（收入）細水長流的境界。

自從 2010年6月那次睇樓的經歷 後，我一直對樓市念念不忘。 儘管下半年大部分時間都花在研究iPhone炒賣及實際操作上（安排收貨、拿幾十部iPhone到旺角鬧市、收到現金後入賬等都十分花時間），我仍然keep an eye on the property market。 那時候，我到訪最多的網頁當然是Apple Store和交流買賣iPhone資訊的網站，除此以外仍舊是中原地圖、中原數據和香港討論區的地產討論版（俗稱「香討」）。除了漫無目的地搜看不同區份的物業資訊和估價外， 我也開始把焦點放在我有可能負擔得起的地區 。 還記得有一次與同齡的朋友討論，我說目標可能是奧運站。他「嘩」了一聲，然後想了一會，再道：「其實以我們的能力也應該住這地方。也應該負擔得起。」 那時候，奧運站的屋苑如柏景灣等，兩房單位也只是四百多萬，較便宜的如凱帆軒甚至還有四百萬內的選擇。要知道，當時按揭限制仍只針對大價樓及申報非自住物業，九成按揭保險適用於六百萬或以下的房子，那表示首期只需四十餘萬。另外，2010年8月推出的壓力測試生效後，申請三十年按揭仍能借入相當於122個月的收入。 以當時筆者及女友的收入計算，這倍數並不足夠，但若連同預期一年內的考試進度，貸款額應該是手到拿來 。 問題是，首期何來？ 幸好，革命性的iPhone 4、全面復甦的和黃以及種瓜得瓜的股評讓我 獲得了一筆小小的財富 ，加上自己和女友微薄的積蓄，作為投資物業的起動資金還勉強足夠。 2011年1月初，和黃升到2007年大牛市以來的高位，我的投資以平均價計算、不計入槓桿已上升超過了30%，以幾個月投資期來看，這已是相當不俗的回報。 當時我手上的資金，已經足夠買入一個300萬的單位作投資 ，但有幾件事發生，令我沒有任何行動（力）： 一，我的老毛病又發作，經和黃一役後，又開始戀棧股市... 二，當時CCL已經連續升了兩年，累積升幅超過50%，又質疑還有多少水位... 三，2010年11月政府推出的SSD要鎖兩年；而聯儲局開始放風收水，會否走避不及... 四， 在海嘯前後掃入三層樓的朋友 已悉數沽清物業，那是否代表最佳投資時機已過... 五，由於只工作了幾個月，我還不太肯定究竟自己能否獲得高成數按揭... 最後我甚麼也沒有做，沒有睇樓，也沒有沽出股票。 但是針對最後...

太平山森林遊樂區位於宜蘭縣大同鄉內，相信對香港人比較陌生。較有名的景點只有翠峰湖，但其實只是一個有如香港的山區水塘的湖泊。太平山海拔約2000米，山區多雨潮濕，在中午後水氣開始累績，到了下午兩三點恍如仙境一樣。 清境－太平山 (2) 路線：清境－台14甲線－合歡山－台8線－梨山－ 台7甲線 －太平山公路－翠峰湖景觀道路 實測日期：2016月10月 戰車：Audi Q3 145hp 距離：171公里 Google時間：4小時52分鐘 實測時間：4小時15分鐘（平均時速40公里） 限速：30（台14甲線）／10-40（台8線）／25-50（台7甲線）／25（太平山） 台7甲線 過了餐廳後又是連綿不斷的田野和伴隨著的髮夾彎，一直到了「繼光橋」過了蘭陽溪才是平坦的路。此路段至太平山公路入口約18公里，為全程路況最理想的一段，宜珍惜機會盡用油門。 太平山公路 太平山公路全長約25公里，起點為土場，終點為太平山莊，接駁的翠峰湖觀光道路則長17公里，終點為翠峰山屋。入口約3公里後到達收費亭，沿路不斷上山，過了鳩之澤溫泉後至見晴一段，約17公里竟有多達22個髮夾彎，而且大部分位於白嶺於上，沿途白濛濛一片，能見度不足20米，好像活在仙境世界，但看不見對頭車又令人十分緊張，真是格外刺激。下山時沒有霧氣，發現沿途原來有些景點（如白嶺巨木），且沿路景觀開揚，令人心曠神怡。 過了太平山莊，為翠峰湖景觀道路。雖謂景觀道路，其實沒有甚麼景觀可言，不過是一條多彎道路。此路坡度不大，髮夾彎不多，但仍有頗多彎位看不見對頭車。整體而言，不算太困難。從福臨餐廳至翠峰山屋，約花1小時30分鐘。 儘管此路線風光無限、地勢險要值得一試，但礙於路程實在危險及令人感到疲累，筆者還是建議是不要把清境和太平山放在同一旅程中，以免毀掉旅遊的興緻。 難度： ★ ★ ★ ★ ★ 危險性： ★ ★ ★ ★ ★ 疲累度： ★ ★ ★ ★ ★ 景觀： ★ ★ ★ ★☆ 駕駛樂趣： ★ ★ ★ ☆ ☆ 需注意的路段：太多不能盡錄

太平山森林遊樂區位於宜蘭縣大同鄉內，相信對香港人比較陌生。較有名的景點只有翠峰湖，但其實只是一個有如香港的山區水塘的湖泊。太平山海拔約2000米，山區多雨潮濕，在中午後水氣開始累績，到了下午兩三點恍如仙境一樣。 清境－太平山 (1) 路線：清境－台14甲線－合歡山－台8線－梨山－ 台7甲線 －太平山公路－翠峰湖景觀道路 實測日期：2016月10月 戰車：Audi Q3 145hp 距離：170公里 Google時間：4小時55分鐘 實測時間：4小時15分鐘（平均時速40公里） 限速：30（台14甲線）／10-40（台8線）／25-50（台7甲線）／25（太平山） 不要小看這全程「僅」170公里，Google Maps建議的替代路線是從清境下山到台中、再沿高速公路往台北及宜蘭再上太平山，替代道路長達400公里（仍包括100公里山路），需連續駕駛6小時以上，可想而知從清境到太平山所走的並不是一般簡單的山路。 中橫公路命途坎坷 先說一點背景資料，以便讀者明白為何此路段如此難走而筆者仍然堅持一試。此路線情況最惡劣的一段為台8線，亦稱「中部橫貫公路」，本來連接著西部的台中市和東部的花蓮縣，途中經過谷關、梨山、德基、大禹嶺、太魯閣等重要地點。眾所周知，台灣因處於板塊邊緣及外接太平洋，地震及風災頻仍，其中台8線經過的一段，地勢最為險要。台8線在50年代修建，60年代開通，修建過程中已因天災犠牲超過200名工人。 1999年921地震後，路線中段幾乎全毀，及後修葺剛完成又因颱風徹底摧毀，從谷關到梨山一段路長期中斷。經過十多年政經拉鋸，台灣政府僅將道路修建至勉強能為梨山居民使用。 早於2012年筆者往福壽山農場時，已見識過兩次路基下陷的狀觀。2015年颱風杜鵑及2016年多個颱風橫掃台灣，恐怕又令此線路況較理想的路段也毀壞。加上台7甲線和太平山公路的險要也是有名的，這便是筆者想挑戰此路線的原因。 台7甲線 從清境出發，到合歡山及梨山一段，前文已經敍述，本文重點將放在台7甲線與太平山公路。清境到合歡山一段，是全路線景觀最幽美的，上山有青葱山景，下山又有連綿雲海，很是愜意。但到了台8線，一過了合歡山隧道，便盡是無盡的爛路和不斷地上山落山（題外話，如果在合歡山隧道向東走，往花蓮一段應該會漂亮很多）。 到了台8線靈山慈元宮母堂旁，可選擇轉入復興路民...

近幾個月香港住宅物業再次反覆破頂，不少專家名人紛紛轉軚，「樓價不會下跌」的預期已深入民心。每次升市均有不少「勢力」為政府提供「建議」以打擊樓價，撰文者包者銀行、分析員、地產代理、資深投資者，甚至是傳媒編輯部自己落場玩埋一份。至於地產商，永遠都是支持政府「讓樓市健康發展」，甚少公開提供意見。 這些意見大多圍繞增加或分配供應、單向收緊或放寬按揭、單向加或減辣等，或隔靴搔癢、或杯水車薪、或十個煲三個蓋，根本沒有針對性效用。其實反正無論意見有無用，政府都不聽蟻民所言，為何沒有人願意說出真相？ 「 停止打擊樓價和成交，讓市場自行調節至爆煲水平，才能扭轉大眾對樓價長升的觀念。 」按揭已經收得很緊，以市民的資產水平及按揭比例來看，市場絕對能夠承受三成以上的跌幅。 可惜，放任樓價上升絕對是「政府不正確」，樓市爆煲更是當權者最害怕的事情。 如果只能以「循序漸進」的方式去打擊樓價，搞清楚應打擊的焦點就更加重要 ，否則只會如目前的辣招一樣，需求管理變成減少供應，令事倍功半。 以下是筆者認為可以立竿見影的招式： 1) 縮短額外印花稅(SSD)至一年，擴大範圍至車位 推出SSD的初衷是阻止炒家扭曲市場，而過去六年市場已證明沒有炒家並不能令壓抑樓價，反而增加長線投資者，令二手市場冰封。打擊炒家固然有其政治意義，然而炒家存在是因為可以貨如輪轉地獲利，極少有炒家願意持貨一年，因此SSD只需一年已能發揮其作用。 住宅每年二手成交約八萬宗， 縮短SSD至一年能釋放十六萬個二手供應，相當於十年私樓供應，作用肯定比劏細單位來增加偽供應大得多 。至於稅率維持在20%已能有效杜絕炒賣活動。 車位方面，由於太多市民參與炒賣，應引入與住宅物業相同之SSD，或者禁止確認人（摩貨）交易。 2) 樓花SSD以轉讓契文書日期計算 樓花期可長達30個月， 為免炒家利用樓花期以低成本作炒賣，SSD禁售期以轉讓契文書日期起計算 ，一年內交易需要繳付20%印花稅。 3) 調整從價印花稅，打擊一約多伙 現在樓市的投資者和用家已經混成一體，不要再自欺欺人以兩種稅率去分化投資者和用家，那只會造成極大量直系親屬交易及並非代表自己行事的「人頭交易」。然而，一約購多伙若價值超越某水平，筆者認為是一個應該堵塞的漏洞。 筆者建議2000萬以下物業，印花稅率劃一為5%；2000萬以上邊際稅率...