尋找生活之路

過去幾個月，除了樓市淡風極盛外（ 一早已知 ），還有按揭市場也出現了兩種不同型式的「加息」。 第一次是八月初金管局向銀行施壓，銀行跪低提高了 HIBOR Plan 的封頂利率和 Prime Rate （最優惠利率）Plan 的利率。 第二次是九月中美國加息，滙豐銀行帶頭裝模作樣地加了最優惠利率 0.125% 咁大把。 最近很多網友紛紛表示， 很後悔沒有在年中轉按 ，令現在不能轉按賺取豐厚的現金回贈。 其實這是一個完全錯誤的觀念，故此筆者欲撰文一次過釐清讀者對按揭的認知。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 首先，讀者必需分清上述兩種加息對現有按揭計劃和新造按揭計劃的影響。 第一種加息是加利率的固定部分，只影響新造按揭計劃，加息後新 Plan 的利率是有可能差過現有按揭計劃。實例如下： 2018年初按揭 Plan 一般為 H+1.3%，封頂 P - 2.85%。這封頂利率已維持了好幾年。 而 Prime rate plan 則為 P - 2.85%，與封頂利率一樣，毫無吸引力。 8月後，按揭 Plan 一般為 H+1.25%，封頂 P - 2.65%。個別銀行可以提供封頂 P - 2.75%。 由於個別銀行的封頂利率較抵，在儘可能的情況下筆者都會建議讀者使用該銀行。以封頂@P - 2.75% 為例，在8月後轉按後的利率最多只會增加 0.1%。以每兩年轉按一次的頻率及貸款額 500 萬計算，兩年多付的利息只是不足一萬元（息隨本減）。 讀者必須緊記的是，轉按的重點是現金回贈。 目前現金回贈動輒達 1.95%，加上筆者提供的額外獎賞，每次轉按的現金回贈超過十萬元(以500 萬計算)！ 轉按可淨賺 $95,000 = 總現金回贈 $110,000 - 多付利息 $10,000 - 律師費 $5,000 換言之， 利率方面的所謂 損失根本不值一提！ 第二種加息是加浮動利率，影響所有按揭計劃，在此情況下不論轉不轉按，借貸人都已經被加息。 換句話說，轉按只有著數，沒有損失。 讀者不應死守固有的錯誤觀念，以為加息就一定不利貸款。 未來不知美國還會加多少次息，也不知香港的銀行仍在超級水浸的情況下肯跟隨多少。 筆者只可以肯定的是，只要用上述方法計清條數，就知道 轉按一定是利遠多於弊 ！

1. 健康核查 (Health Assessment) （續） 核查中心的醫生檢查器官後，又對小弟的肺部念念不忘，又開始喋喋不休地重覆「肺問題」。問了好一會兒，他又說單憑一張 X-ray 肺片，很難排除筆者曾患肺結核的可能性。他不斷問問題的原因是希望找到一個更具說服力的證據，以免移民局的醫療團隊不同意他的醫學判斷，以致筆者需要自費接受進一步的檢查，費時失事。 醫生說畢便把 X-ray 肺片投射出來，指指肺部上端的陰影。記得年初入院時，醫院的醫生便是基於這些陰影，懷疑筆者的右肺出現氣胸現象，從而游說筆者接受電腦掃描來確診。這些陰影其實是筆者肺部先天較脆弱的部分，從電腦掃描結果可以清晰見到肺部頂端有大量脆弱點。 此時醫生道：「 這些陰影看似是肺部的疤痕，是肺結核患者和康復者的普遍現象。 當然，如果曾經氣胸，這些也可以是爆破後的痕跡。」筆者將醫院的經歷和醫生的診斷和盤托出，核查中心的醫生也很同意，但是他最怕的是不管他如何詳盡地撰寫報告，在沒有進一步證據的情況下，移民局仍有機會不接受他的報告。 想不到無原因的氣胸也可以對移民造成障礙，筆者實在感到十分無奈和焦急。談了一會，便問道：「年初的診斷曾經使用電腦掃描，我看過掃描出來的影像，密集的肺部橫切面非常清晰地顯示了肺部頂端的脆弱點及其狀況。不知電腦掃描的影像對排除肺結核的可能性有否幫助？」 醫生回答說：「移民局不會看影像，他們只會看報告。如果你找到電腦掃描的文字報告，那便儘快電郵給我吧，我會等文件到齊才交到移民局手上。」 筆者當晚回家便馬上尋找電腦掃描的文字報告，可惜在掃描影像袋中遍尋不獲。這下子就慘了，那表示筆者需要在堆積如山的文件堆中找出這張紙。筆者多年來留存大量投資文件、月結單、貸款文件、工作文件、法律文件、通告、樓契、各式各樣的報告等，林林總總的紙張沒有一千張也有八百張，堆起來儼如律師樓的一角。幸好，筆者找了一整晚後，終於尋獲這一張無價之寶。 檢查當天是星期六，筆者便打算星期一回到辦公室才慢慢 scan 給核查中心處理。誰料核查中心在星期一早上已經打電話來催促，似乎他們比我還要緊張！真令小弟感動不已，當即拍照及電郵給醫生，並於同日下午致電中心確保他們已然收妥。 完成這一步後，除了每天每時每刻登入 IMMI 察看批核狀態外，真的沒事可做了，只希望一切順利便好。 兩天後，IMMI 健...

很久沒有 Update 有關移民的進度了。對上一次發文是一個月前，但只是因沒有時間寫文章才 delay 了兩個月，實際上筆者遞交 Visa 申請的時間已是三個月前的事。 事實上，近三個月來，筆者幾乎每天也是默默等待中。 遞交申請後，錢也交了，除了等待有甚麼可以做？恰巧投資方面亦是等待中，工作一向無聊更不值一提，當真悶得要緊！ 可以做的還是有的，不過大多是提早完成或避開出岔子的工夫。此刻實在沒事可幹，便臚列如下，當作紀錄： 1. 健康核查 (Health Assessment) 遞交 Visa 申請前，筆者詳閱過各類文件的要求及需備妥的時間，當然健康核查也不例外。但是根據官方資料，健康核查卻沒有明確要求完成的日期。官方資料指健康核查可以隨時進行，包括遞交 Visa 申請後任何時間，甚至可以在有條件批出 Visa 後才進行（當然後期進度會被拖慢）。 資料顯示 健康核查的報告有效期僅一年，而部分 Visa 申請的處理時間可以長達兩年 ，可能因此移民局不會建議申請者應在何時進行健康核查，以免申請者將報告過期的賬賴到官方網站頭上。 筆者所申請的 Visa 一般處理時間為六至九個月之間（近來又變成七到八個月），沒有必要延遲進行。起初筆者也不知道如何進行，誰知遞交申請後一天，IMMI 登入戶口便暗藏健康核查的申請資料，簡單填上個人資料及回答健康問卷後，便能獲得一份用於申請健康核查的身份證明文件。 官方認可的核查中心有兩間，價錢一樣，估計內容亦是一致。健康核查的目的當然是讓移民局排除不健康的申請者，但何謂不健康？從核查問卷中和核查機構職員的話裡可找到端倪。 問卷中主要問及高度傳染性疾病 （如肺結核）、 致命傳染病 （如愛滋病）、 嚴重疾病 （如心臟疾病） 和末期疾病等，而核查機構職員則一再詢問有沒有肺病的紀錄 ，如曾經因生病作 X-ray 檢查也要一併攜同。但是問卷中並沒有問及家族病歷。 若讀者瀏覽本 Blog 已久，該依稀記得筆者曾經過去十一年間 兩度因「原發自發性氣胸」入院 ，其中一次便是今年初（兩次都是股市高位！）。 當筆者聽到職員要求帶同 X-ray 檢查時，起初也不以為然，心想氣胸既不具傳染性，也不是甚麼大病，該不會對澳洲造成醫療負擔，固此也不應有任何 Reject 申請的可能性。 於是筆者便帶同...

十月圍城，萬眾期待的股災算不算出現了？眾說紛紜。 歷史上十月出事機會並不特別大，數據反而說平均回報不錯，只是出過幾次6-sigma outliers，就被載入了史冊。 印象中上一次跟股災有關的十月已經數到2011年，挾標準普爾破天荒降美國信用評級和歐債危機的餘波，10月初恒指便觸底見16000點，相比起2008年金融海嘯，一連串恐慌事件令恒指低見10676點，只是小巫見大巫。再前一次已經是二十世紀的事，1997-98年亞洲金融風暴後期，恒指單日勁跌14%然後勁升19%（以百分比計為21年未破之記錄），卻還不如1987年單日勁跌33.33%（以百分比計為31年未破之記錄）。 2018年10月，杜指跌了二千點，恒指跌了三千點，論單月的幅度也不算小。但是從高位跌下來，恒指不過跌了25%（雖然現在恒指已沒有代表性了），令人失望。 更令人失望的是筆者的觀察清單－－從2018年1月高位計算，表現最差的只跌了17%，而且大部分跌幅來自上半年；最好的竟然仍有16%升幅！ 當股王累跌45%、較不受影響的藍籌大股也跟跌25%以上之際，開始看到不少高手撈底。 「好抵啊！」 對筆者來說，這句說話比粗口更難聽。 股票的買入時機乍現，但筆者想買的東西卻沒甚反應。 等了又等，除了享受人生，還有甚麼可做？ 筆者目前可做的確不多。 早前資金回籠，進入「消極進攻」狀態後 ，已經快速增持了資產。近期所謂股災，有升有跌，拉勻卻幾乎平手，再買又不是、賣掉更不是。 考慮擴闊投資範圍？怕未見官先打三十大板。 再等？只怕時間到了，時針偏偏出了錯。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 所謂傳統股災月即將過去，意味著筆者又多了一年閱歷。 三十歲這一年過得不錯，人生各方面也略有寸進，遺憾的只是時機掌握得不太好吧。 最後，當然要補返張亞視永恆照：

上回提到，筆者欲利用 BSMQ 未有清晰指明繳費期限為由，希望可以博得繼續申請的機會。 果然不出所料，翌日大清早，BSMQ 便回覆了我的電郵，但是內容令人意外： We had some issues with the payment portal earlier in the week and late last week. That could explain. I don't have a record that you were successful with the payment. It's all fixed now, so give it another try. 唔Ｌ係掛 X 2，又會咁啱 Payment portal 壞咗？還是他們見到我的「投訴」，以為自己的系統壞了急忙安撫我？ 對筆者來說，這當然不重要，最緊要他們願意接受我的繳費。 於是筆者二話不說便打開繳費網頁，準備乖乖奉上 AU$200... 然而，事情並不順利，筆者輸入信用卡資料後， 畫面停留在「載入中...」長達半小時也未有進展，似乎 Payment Portal 真的有點問題 。與此同時，筆者卻收到銀行發來的短訊，指我授權了某公司收取 AU$200。正常情況下，應該當是交易完成了，但是由於筆者收不到確認電郵，在不容有失的前題下，決定再發電郵煩下 BSMQ，看看他們有否收到款煩。 這次 BSMQ 回應很快，僅九分鐘後便有另一位職員回覆電郵。職員指最近修復 Payment Portal 後收到極大量繳費，著筆者在電腦網頁再試一次（原本筆者在電話繳費），以便他們可以 Narrow down if the issues is with paying just with phone。 這不錯是一個有效方法，但僅有效於為 BSMQ 解決問題，對於筆者來說卻有重覆繳費的風險（不要忘記 BSMQ 網頁指明所有繳費都是 not refundable）。既然 BSMQ 已大方承認系統有問題，換句話說「莊閒」已逆轉，也不急於要馬上確認繳費生效，於是筆者又回覆電郵要求澄清是否 Refundable 的問題。 就這樣電郵來來回回幾次，期間筆者亦有向銀行查詢，幾可肯定交易已經完成。幾小時後，BSMQ 終於回覆電郵指他們已收到繳費，可謂大功告成了。 接下來...

領展宣布賣產後近十個月、收錢超過半年後，今早終於傳出出手買入深圳商場項目，若成事將令領展內地物業組合地理範圍覆蓋至北上深廣四大城市。 被相中的物業是深圳福田「怡景中心城」，與會展中心地鐵站連接，是一個純商場項目，並沒有上蓋商廈。賣家是「怡景集團」，但未知此公司的資金源自何方，只道是一家1994年成立的地產投資公司，在2002年斥資10億元人民幣開發此商場，若2018年以65億元人民幣出售，複合年回報約為12.4%（未計期間租務回報及假設沒有槓桿）。 http://www.etnet.com.hk/www/tc/news/categorized_news_detail.php?newsid=ETN280927513&category=property 領展（００８２３）不時在內地收購商場，消息指，該基金正洽購深圳中心城商場，項目涉 及１５０萬平方呎，涉資達６５億元人民幣（約７４億港元）。若最終落實，基金於內地四大城市均有投資項目。 市場消息指，領展正以約６５億元人民幣，洽購深圳中心城（Ｃｅｎｔｒａｌ　Ｗａｌｋ） 商場。物業位於深圳市中心福田區，與深圳地鐵會展中心站連接。商場樓高６層，總樓面約 １５０萬平方呎，租戶包括有Ｚａｒａ旗艦店、戲院等。 領展日前公布，其管理人領展資產管理公司董事會，擬就資產組合進行評估，評估可能涉及 潛在的資產出售或收購，並以匯豐銀行作為財務顧問，以及戴德梁行作為房地產顧問。市場人士預計，領展是次除購入新項目同時，亦正部署出售香港商場。 回看 當天筆者對領展賣產的分析 ，可說不太準確，甚至不能正確地估算管理層的想法。 又或者，世界變得太快、太多，王生出身投行，對配合物業投資的金融狀況比筆者實在要敏銳太多了！ 不用說太多，一起來回帶鞭屍吧： 1. 減債 預測：不會減債 結果：沒有減債 2. 回購 預測：不值得在3.4%的股息率下回購，機會不大 結果：累計斥資40億元作回購，Forward yield c. 3.35-3.75% 3. 購買本地商業項目 預測：物色一至兩個九龍區項目作翻新 結果：暫時沒有發生 4. 購買內地商業項目 預測：物色一個內地項目 結果：傳聞將買入74億元的深圳項目 5. 買商業地 預測：買入九龍商業土地 結果：暫未有...

香港人有甚麼劣根性？ 別的不說，單是「賴皮」和「投訴」兩種行為已經入骨到變成一種文化。 作為一個土生土長的香港人，筆者在這兩方面當然有一定的「修養」。 每個人都有過去，但願這是我最後一次這樣做，他朝就不要帶著這兩喼劣根性上飛機了。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 筆者翻閱當初收到的 Pre-invitation email，上面寫著一句： Once a payment has been made you will receive a confirmation email. 日前筆者上載文件完畢後，曾經接入過繳費頁，連信用卡資料都打好了，只是最後在授權頁沒有再進一步，當然也沒有收到確認電郵。從常人角度出發，繳費後等信用卡月結單來確認，雖然聽起來有點落後，但這也不算是一個不能接受／難以置信的行為吧？所以我決定從這一點出發。 筆者向發出 Pre-invitation 給我的 BSMQ 員工寫了一個非常簡短的電郵，內容大概是： 「我早前收到你們的邀請，並在十四天內上載了文件，但是我沒有注意到有關繳費的確認電郵。最近收到的信用卡賬單也沒有相關的款項，因此我懷疑我的繳費失敗了。」 然後筆者禮貌地詢問能否再嘗試繳費，以便繼續申請 Visa 190 (QLD)。 筆者從來沒有成功繳費的跡象，這電郵根本是夾硬來， 只是希望 BSMQ 原諒筆者「一時不小心」沒有注意確認電郵 。事已至此，也沒有其他辦法，只希望 BSMQ 網開一面吧。 一整天過去，沒有收到回覆，甚至連循例的 auto-reply 或 standard wordings/timeline 也沒有。 筆者又變得異常焦急，心癢難耐有如熱煱上的螞蟻......不，應該是有如被千千萬萬隻薩拉熱窩上的螞蟻咬著，痕不欲生，實在不得不找點事來做，以慰解心靈的空虛。 為了盡量讓自己變得更有建設性，筆者再三細閱該 Pre-invitation 電郵，又反覆遍尋 BSMQ 的網站，希望找出一絲細微的漏洞，以便耍手段賴皮。 皇天不負有心人，筆者最終發現了一個驚天大秘密..... 秘密就在電郵的字眼上： 留意兩個紅圈，原來只有上載文件有十四天期限，有關繳費卻只是寫「...當你 上載所有 文件後，必需繳費才能完成申請...」，但卻沒有清晰指明繳...

(攝於蘇格蘭，2017年9月) 面對超強颱風山竹的肆虐，相信剛過去的周末大部分讀者都留在家中，被迫親眼目睹災難片的情節。 不知算幸運還是不幸，近30年香港受颶風正面吹襲的經歷很少，筆者出生以來僅四度遇上十號風球，第一次遇上約克已是二十世紀的事（19年前同一天），剛升中的我記憶已變得模糊；隨後的維辛迪(2012)、天鴿(2017)都不過爾爾，前者的突然增強是一大驚喜，並提前經歷到十幾年一遇的十號波，後者對澳門破壞力較大，筆者居住的區份並未能感受到颶風的威力，連陣風也僅達烈風或暴風級別。 風暴回顧 但是今次山竹卻差得遠，雖然路徑不如一星期前預期能避開呂宋島，也因此風力減弱約30%，但是最後仍以強颱風級別、接近吹到正的距離在最當風的西風方掠過香港。筆者在家中 首次感受到颶風級別的十分鐘平均風速 ，陣風更難得地達140km/h（不要和高地和離岸相比），橫風橫雨持續四至五小時。下午風力減弱後，筆者到樓下視察一下，雖然只有少量天花被吹落，但平台花園不少樹木倒塌了，後山更是全面崩潰、滿目瘡痍，令人心痛不已。 山竹吹襲期間，全港八個測風站中，有多達五個十分鐘平均風速錄得暴風至颶風級別，而對上兩次十號風球僅得兩個測風站達到暴風級別， 可見同為十號風球，山竹更為實至名歸 。然而，山竹仍未能與早年的超級颱風溫黛、愛倫相提並論，後兩者風力更強、且更正面地吹襲香港，實在很難想像當年較為落後的香港是如何善後。 縱然風力如此強勁，幸運地筆者的家並未受影響，只是在橫風橫雨期間冷氣機滴水，以及有少量水點吹入從露台底的縫隙吹入，希望大家也是安然度過。 投資回顧 最近完成了五宗筆者自己的按揭申請，成功加按不少資金及 賺得大量現金回贈 。由於首階段轉按已完成，適逢香港股市回調， 部分目標 已進入射程範圍， 雖然市況仍然非常不明朗，但感覺上現時較三、四個月前更適合進場 。 筆者目前狀態由「全面防守」轉成「消極進攻」，部分按揭回籠的資金已投放在流動資產上，包括美元債券、香港REIT、新加坡REIT和少量港股，而債券的可接受年期亦略為加長至3.5年（但仍以兩年內到期為主）。 餘下兩個物業要等待明年年初，罰息期完結時才能轉按，希望到時仍能維持 高估價 。 樓市方面，明顯進入調整階段。畢竟都連升了28個月， 筆者六月初對淡友投降已感到「周身唔聚財」 ，不過貫徹「樓市...

想到「Queensland 刻意搶客」這個陰謀論，筆者開始對 Visa 190 (QLD) 感到卻步... 畢竟 Visa 190 諸多制肘，除了首兩年必須住在 Queensland，亦有可能被要求不准住在 City Centre 附近。此外，移民局亦有調查機制，並非單靠 honest system，若未能出示長期居住在 Queensland 的證明，則有可能被取消 Visa 及即時遣返，甚至可能被終生剝奪居住在澳洲的權利。 假如成功透過 Visa 190 (QLD) 移民澳洲， 雖然筆者必定會遵守承諾最少在 Queensland 居住兩年，然而要保留「居住證明」這件事本身就有相當的難度。 根據網友的分享，超市的收據、Medicare 登記地、住址證明等皆有人推薦作「居住證明」，但也不是絕對可信，移民局亦可能要求出示更多證明。 文件早於期限屆滿前十天已經備妥並上載，Visa 190 (QLD) 萬事俱備，只欠交錢... 然而筆者卻因上述的陰謀論，遲遲未能狠下決定... 到了期限屆滿前一天，即7月18日晚上，筆者再跟太太討論，決定是否去馬。 筆者認為根據移民局的往績，將邀請配額舞上舞落的可能性甚低。 而顧問公司的數據則顯示，筆者在下一輪 Visa 189 獲邀的機會接近100%。 太太則屬意去馬，她覺得即使之後收到 Visa 189 邀請，大不了就是損失 AU$200。簡單來說， 她認為移民的事已經因早前不止一次的決策失誤 （例如 2017年底的「配額贖回潮」 ） 拖了很久，既然沒有絕對把握就不該放棄眼前的機會 ，當買個保險也好。 思前想後，筆者最後做了一個非常愚蠢的決定... ... ... ... 那就是  跟．女．人．對．著．幹！ 大家都是成年人，我應該明白這樣做通常沒甚麼好下場，而且對象還要是一個如此聰明的女人。 那一夜，我沒有交錢。我省下AU$200，換來一星期的盼望，同時也換來一天比一天緊張的心情。 好不容易終於捱到7月24日，按照傳統 Visa 189 邀請電郵會在香港晚上十時開始陸續發出。 但是在這夜，甚麼事也沒有發生。 沒有電郵，官方網頁也沒有任何宣布。 網上論壇也沒有人宣稱收到邀請。WhatsApp 群組亦然。 回家的路上，我倆也沒有交流。很有「山雨欲來」的意境...