尋找生活之路

又過一年了。 市況回顧 一年前，筆者寫過一篇近況文章《 資產波動時 》，猶記得當時筆者甫投身流動資產市場便遇上冷鋒，持貨從高位回調15%，令組合出現賬面虧損。逆境不久便過去， 筆者也改變了不斷買入的策略，以後只會在機會出現時一口氣大量入貨 。結果今年自首四個月入貨後，REIT再也沒有回調過；債券也是幾乎只升不跌，惟因債券有到期日，即使價格不低也勉強買了些。另外抄襲了其他Blogger，開始買入優先證券（併入債券類）。 ↑↑↑上圖為流動資產組合每月表現，可見踏入2017年確是由年頭升到年尾無停過↑↑↑ 物業市場方面，自2016年4月復甦（也正巧是筆者開Blog之時）後，上升步伐雖慢但幾乎沒有停過，今年只在6-8月稍作喘息，然後又重拾升軌。 住宅市場方面，換樓鏈在不知不覺間啟動，升幅由半新樓（有大型會所為主）及三房單位領航，舊樓的細價樓升幅略遜市場，而舊樓的中價樓則最落後。 一手市況熾熱，尤以下半年為甚，不但同一樓盤一浪接一浪地加價，後來的新盤和優質貨尾單位更加進取，成交屢創天價，彷彿三數萬元一呎已成新常態。 投資組合和操作 以資產升值幅度來看，2017年無疑是豐收的一年。 截至12月28日，本年度 淨 資產(NAV)上升91% 截至12月31日，本年度淨資產(NAV)上升92% ，是2013年後首次接近倍增。需知道筆者在2013年及以前的淨資產基數低得很，投資組合集中且當時槓桿比率超高，相比下2017年的增幅其實非常誇張。 拆開 91%  92%的增幅來看，當中40%來自物業賬面升值（ 主要以估價為準 ），16%來自流動資產升值，15%來自SSD鬆綁，13%來自儲蓄，其餘為投資收入(Dividend, Coupon, Rental Income, etc.)與利息開支offset。 十月炒IPO（已平倉）；小注幾隻美國科技股龍頭，僅佔 總 資產約0.2%；所有物業擺脫SSD。 十一月投機味濃，先炒九倉分拆（已平倉）；趁領展策略重組大升，減持領展；並開始收集電能實業，預期2018年2月尾再大派特別息。 十二月買入債券及優先證券，並因應美息上升，將美元淡倉轉成瑞士法郎淡倉。 賣出車位及領展後的資金未有出路，暫時泊在電能實業等待公布派發特別息。 撇除電能實業，流動資產的槓桿比率跌至116%（以市價計算...

早前有Blogger談到「得公屋，得天下」，筆者看畢後也有些感慨。 何謂「天下」？相信每位讀者也有不同的想法。 有些人會認為了不起的成就才算「天下」、有些是為了追求無憂生活、有些是財自。 那麽所謂「天下」，某程度上來說其實就是人生目標或理想，或者說是通往人生目標或理想的必需條件。 對於筆者來說，最想達到的「成就」就是與身邊的人緊密地連在一起，不必為錙銖而煩惱，並且可以隨心所欲地做想做的事。少量物質享受是需要，但並非重點，僅此而已。而達成此「成就」的必要條件之一，便是扣除目標生活的支出後，仍有充裕的收入（主動被動皆可）。筆者比較prefer全被動收入，讓時間全部留給non-career development，包括達成人生目標或理想。 所謂的「得天下」，筆者認為是在上述條件達到時，你 有權 擁有的東西（包括但不限於財富），而 不是 你實質已擁有的東西（一般來說是財富）。 上述的「得天下」方程式，正正解釋了為何得公屋者得天下。 首先要撇除「完全不鑽空子得公屋」這個不太現實的前設。目前的公屋制度下，輪候隊伍消化極緩慢，而且隊尾無限加時，陰謀論指出箇中原因是太多人利用「社會工作」漏洞打尖。因此，要進入公屋門檻本身已涉及灰色行為。 第二，獲得公屋後，首十年免入息及資產申報及審查，公屋戶在這十年間能在收入暴升的情況下，仍然可以合法地享用月租約$2,000的絕對優勢，超速累積財富。假設私樓月租為$15,000，公屋戶這十年間已經比私樓戶累積多156萬港元。 第三，即使十年後依法申報，公屋戶亦只會被列為富戶，直至極極極大幅超越基本收入或資產限制才會被迫走。即使被迫走亦能以綠表價買入資助房屋，負擔仍遠低於私樓戶。 以上幾點並不能讓公屋戶取得極大成就，也不至於能累積巨額財富。然而，公屋戶在上樓後首十年間， 由於 保證 家庭開支極低，相對容易增加消費、提升生活質素，包括現今社會最為昂貴的基本精神消費：組織家庭、生育下一代。 而家庭人數增加所帶來的財務負擔，主要為住屋面積，亦能透過社會福利、以低廉的成本去解決。 根據筆者的觀察，即使家庭年入超過100萬，不管物質生活如何滿足，如果未能解決自住需要，亦無法貿然、輕鬆地組織家庭，甚至不敢生育下一代。一個簡單的例子： 兩個專業人士，月入分別為六萬和四萬，若要組織家庭，買個上車盤閒閒地都要借四五百萬按...

引用郭釗的好文章，投資切忌睇價格計死數。 原文在此：https://hk.finance.appledaily.com/finance/realtime/article/20171213/57575480 小時候因為家貧，通常知慳識儉的媽媽都會到街市買一些破爛邊緣的生果，切掉破損部分給我食。長大後看到一些研究報告，才得知局部壞掉的生果，整個都帶有毒素，就算進食完好部分，對身體無益之餘還有害處。不知者不罪，當然不會怪責慈母。進入投資領域後，發現輸多贏小的朋友都有一個共通點，就是只看價格不看價值。繼續用上面例子，十蚊十個跟十蚊三個蘋果當然在價格上有分別，而且有些朋友會覺得前者性價比較高，博十個有三個冇爛已回本，四個以上有本有利，就算全部「爛爛哋」，在十個之中切除破爛部分，完好無缺的加起來應該多於三個的份量，怎計也是聰明選擇。但吃水果本是為強身健體，現在變成有損健康，真是聰明嗎？ 兩隻相同行業的股票， 一隻市盈率10倍，另一隻30倍，應該買前者吧？當大市上升時，10倍那一隻應該會「追落後」，這句對白是否熟口熟面呢？但往往上升幅度較高的，卻是30倍那一隻。尤其是投資一些風險較高的範疇，以本人較熟悉的外地樓為例，我四、五年前開始投資日本樓，多數買入銀座、千代田區、西麻布、南青山等較高級的住宅區，幾年來升幅及收租都有不錯回報。當時有朋友有樣學樣，某日突然跟我說買了日本樓，加入我的行列咁話，我問他買哪裏了，他只說東京一個近JR站的住宅區，收租回報不錯，有7厘多云云，但講極都講唔出邊度，他說有研究過我買入的區份，其評價是「呎價貴，銀碼大，回報率又不高」，而他那個單位50萬港幣有找，他認為呎價平相對抵玩。 他後來傳盤紙給我，一看就知是老人區，租和賣也應該不容易，我心知不妙但已成定局。買入一年後他要我介紹一些日本仲介給他，因為之前租客走了，想找多幾個渠道放租，我介紹完就沒再跟進，兩年過去，上月收到他的電話，他無奈表示那單位自從買入後，收了幾個月租，就再找不到租客，賣又賣不出去，管理費和修繕基金又要照交，可謂沒錢收還要嘔凸。 我當然不會在其傷口上灑鹽，抽他當年後腿，但當他知道我的日本投資平均都有一倍升幅，難免心裏不舒服。近日同類事件再次發生，朋友發現我投資了東南亞一酒店式住宅項目，走來告訴我附近的住宅呎價更便宜，雖然沒酒店配套，但性價比更高云云。其...

領展的策略評估終於塵埃落定，17個商場以高溢價52%售出，交易金額達230億元，扣除原有估值淨利潤約74億元。NAV即時上升約5%，租金下跌令可分派收入將減少約8.5%，會於2018年3月反映。 東昇兄已經詳述Facts and figures，筆者在此就不贅了，讀者有興趣可 稍移玉步 前往參閱。筆者想highlight的一點是賣出的物業對可分派收入的回報率僅約2.6%。 230億相當於領展市值的15%，對領展來說可算是大銀碼，領展CEO王國龍先生一向作風穩健中不忘發展為上，筆者估計他已有著相當盤算，投資目標可能會以過往做過的事為基礎，為公司展開一個新方向。以下是幾個可能性： 1. 減債 有分析指美元已進入加息周期，領展有可能用新資金減債以降低成本。 筆者認為機會較低 （起碼不是這一刻），原因有四： 領展的 帶息負債比率很低 ，只佔總資產17.4%，D/E ratio距離警戒線非常遠 過去半年， 領展的實際利率成本只有2.5%，比出售物業的yield還低 浮息負債共139億，當中100億已經做了利率掉期(IRS)，受加息影響可謂微不足道 如此保守並不切合領展和王生的進取度 惟一能支持的此論點的是近兩年領展的D/E ratio比2015年3月高出不少，但筆者相信低息（尤其是USD Corporate Bond）是鼓勵領展增加負債的原因，不能倒果為因。 2. 回購 領展管理層深明回購是最有效及有率增加DPU的方法，過去不論市價高低都曾回購。但是與減債一樣，筆者認為「賣產為即時回購」的機會不大，原因如下： 以現價計算，領展的息率只有3.4% （還未計算賣產後可分派收入減少），雖然較賣出的資產高，但是Margin太窄，不值得大費周章去賣產 過去領展每年只回購0.5 - 1.5%基金單位，市場已經會炒作， 如果用230億元或大部分作回購，相當於超過10年的回購金額、或幾個月成交額，領展必定會買貴貨 有關領展的回購還有一個有趣故事：領展過去曾公開表示市價未反映公司價值，公司無懼在歷史高位回購。直至2016年8-9月，領展以平均價超過$55（當時接近歷史高位）回購超過1280萬個基金單位，後來持續下跌直至$48.55才見底。自此，領展的回購開始變得集中，不再隨便、平均地回購。例如2016年12...

這是困擾了筆者多年的問題，至今仍未找到答案，希望寫出來讓讀者想想更好的方法。 （其實頗為無聊，因為有無答案其實對生活財富無甚影響，不過未能想通的話可能會對財務抉策變得保守。） 物業應否以成本入賬？ 基於會計原則，物業應該以成本入賬，再根據折舊率逐年write-off。但是我們明知物業價值的根本是土地價值，而土地價值乃隨年月（及貨幣供應量）增長，再者我們又不用報數，筆者當然不會咁「死板」地write-off物業。不過，由於物業價格的波幅可以很大，而且為了避免要不斷更新物業價格（判斷市價也是另一個問題，下談），筆者一直以來也是成本入賬。 然而， 當物業持續升值、並具備條件加按來擴大個人的資產負債表，以便快速增加被動收入時，以成本入脹的資產淨值（淨資產）及槓桿比率便開始失去意義。 以下為一個簡單例子： A君的資產負債表 物業1: 成本400萬，以80萬首期買入，負債320萬 (自住) 物業2: 成本400萬，以200萬首期買入，負債200萬 (出租) 資產: 800萬 負債: 520萬 淨資產: 280萬 槓桿比率: 286% 當物業價格上升30%後，A君盡情加按，變成： A君的資產負債表（加按後以成本入賬） 物業1: 成本400萬，市值520萬，負債416萬 物業2: 成本400萬，市值520萬，負債260萬 資產: 956萬 (156萬為加按現金) 負債: 676萬 淨資產: 280萬 槓桿比率: 341% 由此可見，明明樓價上升了才能借得更多，卻因為入賬問題令槓桿比率反而上升了，並且嚴重低估了淨資產。如果將已升值部分入賬，將變成： A君的資產負債表（加按後以市價入賬） 資產: 1216萬 (156萬為加按現金, 260萬為物業升值) 負債: 676萬 淨資產: 540萬 槓桿比率: 225% (未加按前 = 196%) 因此，目前 筆者對個人資產負債表的大部分資產（包括物業、REIT）維持以成本入賬，債券（優先證券當成三年期的債券）以Amortized Book Value入賬，但是在計算資產淨值或評估槓桿狀態時，會計入資產已升值部分。 問題又來了。 如何評估資產的市價？ 對於REIT和債券，筆者計法比較簡單，REIT就直接用市價，而債券就繼續用Am...

（頭盔：本人並非稅務或會計相關的專業人士，以下為個人意見，不對讀者構成任何形式的建議或唆使。） 投資物業，除非完全丟空等升值，否則一般小型投資者必需認識有關物業收入的課稅。注意這篇文並不是討論與「辣招」關係密切的印花稅（那是只會出現在有註冊文書的稅項），而是由物業收入（即租金）所衍生的的課稅。 在香港， 不論租約有沒有加蓋印花（即所謂的打釐印）、甚至沒有實體租約存在，凡是出租收入皆須申報 。以個人名義申報的形式有兩種，分別是物業稅和個人入息課稅。 物業稅 香港的稅制超級簡單，物業稅亦然，稅率為應課稅租金收入的15%。政府劃一規定可扣除維修成本、因收租活動衍生的支出為20%，即應課稅租金收入等於毛租金收入的80%（惟並未扣除差餉）。此外，實際差餉繳款（~毛租金收入的4%）及損失租金（~$0）亦可作扣減。 物業稅 = (毛租金收入 x 80% -  毛租金收入 x 4%  - 損失租金) x 15% 實際稅率 = 11.4% 要注意，出租物業的按揭利息不能在物業稅扣減。 個人入息課稅 對於大部分打工仔來說，個人入息課稅一般是為兩夫妻收入相距較大（或其中一方沒有收入），或單身人士欲合併不同收入來源（包括租金收入、獨資業務利潤等）而設。 相對上，個人入息課稅的計算比較複雜，讀者可以使用 稅務局的稅款計算機 計算出應繳的最低稅款。縱然如此，要填妥計算數每一列也不是簡單的事，因此還是有需要了解一下租金收入在個人入息課稅的角色。以下列舉幾個要點： 1. 個人入息課稅可以扣減利息 若收租物業有按揭，個人入息課稅可以扣減按揭利息，但是不能扣減維修和保養費用，也不能扣除差餉繳款。以五成按揭為例，利息成本(~2%)大概等於毛租金收入(~3%)的三分之一。換句話說： 個人入息課稅(物業) = 物業稅實際稅率 x 67%  x (邊際稅率 /  15%) 由於67% x (邊際稅率 / 15%) < 1，原則上個人入息課稅的物業部分應較物業稅為低。 　　邊際稅率 = 2% =>  毛租金收入 x 1.0% <<<< 物業稅 　　邊際稅率 = 7% =>  毛租金收入 x 3.6% <<<...

筆者目前持有八條債權證券（包括永續證券），佔 總資產 近6%。由於債價在到期日會回歸PAR，在正常情況筆者只會以Book Value形式入賬，即 無論債券的市值如何波動，也不論買入價是多少，在筆者的資產負債表上的債券價值只會每天自動向100調整，直至到期日會變成$100。 至於沒有到期日的永續證券，則會更保守地以三年為期限，將買入價逐日調整至$100。 過去一年，永續證券及中年期的債價一直呈小波幅向上的趨勢，而短期的債價基本上沒有波動。 筆者一向不喜歡價格波動 ，而上述的入賬方法只會隱藏了未實現盈利(Unrealized Gain)，因此一直沿用至今，也是一般金融機構長期持有的入賬方法。 最近組合其中一條債券（佔 總資產 ～0.8%）的價格出現明顯下跌，令筆者需要考慮作出撥備。先說一點點背景： 此債評級並不高，財務報表也是麻麻地（現在回想有點為分散而分散的感覺），筆者在 6月初首次以$103買入此債 ，當時YTM = 7.3%，離到期日不夠三年。怎知買入不夠一星期就收到債仔的回收Tender，出價是買入價$106，YTM即時跌到6.1%，筆者當然答應，結果有73%持貨被回收了。 債仔有錢高價回收有排都未到期的債券，筆者頓時覺得先前的憂慮一掃而空。 到了7月尾，趁此債價回落至$102、YTM = 7.7%之際，便重新買入至回收前持貨水平。 自此之後，該債券價格便沒有再升破筆者的買入價。後來債仔一再傳出不利消息，又有不少人撰文指它會在三年內破產，云云。到了上月尾，債價已經跌至$97左右，而股價更從6月起累跌40%。最近債仔公布季度業績，業績看似改善但仍在虧損中，但竟然無視差劣的財務狀況大派季度普通股股息（相當於Stockholder's Equity的14%），馬上嚇壞了市場，股價在幾天內再跌40%，至昨晚債價也跌至$91。 事已至此，筆者惟有再檢視其財務狀況。過去四季的Net Income的確很差，以同樣的速度蝕錢，三年內會資不抵債，但大部分虧損集中在前季，上季虧損已大幅收窄，應該捱到五六七年。市場的劇烈反應是基於三點： 1) 債仔的市場不斷萎縮，管理層無法領導公司重回正軌，會繼續虧損 2) 債仔的管理層失德，在債務纏身時不但不停派股息，還浪費現金大派股息 3) 如果上述情況繼續，債仔的現金將不足以應付三、四年內到期的債券本金 ...

（好日都唔寫一次股票，大家睇路。雖然八月寫過。） 後記寫在前：如果閣下沒有在股票輸過大錢，現在又自信爆棚，恕筆者奉勸一句：要分清IPO和二手股市，以為IPO賺錢是因為自己叻而不是好彩、甚至 把幸運賺到的錢加倍投放到熾熱的股市上 的話，受教訓是必然發生結果。 請自求多福。 自從眾安(06060)上市狂升一輪後，IPO市場忽然變得極為熾熱，於是一堆與目前最炙手可熱的科技股有關的公司排隊招股，先有閱文(00772)，再來雷蛇(01337)、易鑫（疑似下星期一招股），然後又傳出騰訊分拆騰訊音樂的消息。 IPO是炒極短期供求，只要有Noise、與市場焦點沾上邊、市場氣氛良好、資金充裕，招股就變成抽獎遊戲 。早前眾安招股時，筆者因去了旅行未能參與，惟有把握未來這幾次機會參與一下。今年流動資產升值不少，雖然筆者長期持有以賺取穩定收入，升值只是紙上富貴， 但是對於需要短期資金的IPO遊戲來說，升值得來的孖展額幫助很大 。以今次閱文和雷蛇同時招股為例，暫借流動資產的孖展額為筆者的資本提升了三分一。 閱文 經過幾天資訊轟炸，相信其背景和基本資料無人不曉，招股活動亦早已結束。截止收票後，有關配發的消息滿天飛，筆者比較有興趣基於目前的消息，嘗試估算入飛情況及配發結果。 筆者找來閱文的傳聞消息，比較過往兩次超額情況、集資規模及配發消息最接近的IPO，分別為國藥(01099)和北京金隅(02009)，詳列如下： 從上表可見， 三者都是中型集資規模的IPO，凍資規模、認購人數、傳頂頭錘人數和一手中籤率都非常接近 。北京金隅的超額倍數雖然比較多，但回撥後反而超額最少，但仍然相當接近。因此，筆者有理由相信三個IPO的配發情況可作比較，但是上述消息卻有些奇怪的地方： 1. 頂頭錘中籤比率 一般而言，乙組頭尾中籤比率不會相差太遠，很多IPO甚至都是劃一的，即抽500萬和5億的中籤比率都是一樣。例如國藥是劃一 0.4%，而金隅則是介乎於0.38%及0.42%之間。然而，傳聞中閱文的頂頭錘中籤比率卻僅得0.24%，這表示只有三個可能性： A. 閱文的超額認購極度集中在乙組，以致乙組整體中籤比率極低 B. 閱文的乙組中籤比率呈顯著的邊際下降狀況，例如從0.4%降至0.24% C. 消息出錯 先說A，筆者認為這並不合理。 假設最極端情況，...

上星期三財夢兄搞了個四人Blog聚，相信大家在塘人兄和財夢兄的Blog已經見到了。筆者直到現在才有空寫Blog聚後感，仍是那個「得閒死唔得閒病」的老原因。不知為何此公司不論職級高低，總喜歡一年到晚懶懶閒，然後年尾才臨急抱佛腳，彷彿2017年在10月才開始。一個半月內要做完大半年甚至整年的工作，正是筆者近日的生活寫照。 說回Blog聚，筆者明知有飯局，幸好早早計劃好當天要完成的工作，六時許便能離開距離餐廳一小時車程的辦公室，並於七時半準時赴會，而三位Blog友早已到達。 不料甫坐下，塘人兄劈頭就問一句：「其實你是不是做按揭的？」 這一問真的令筆者有點錯愕，因筆者擺明就是有幫網友搞 按揭現金回贈 ，何故塘人兄明知故問？然後塘人兄再問：「你正職是不是在銀行做按揭？」 筆者當時仍很O咀，便說：「當然不是，我在金融機構工作，不過不是銀行，而且是做些後勤工作。」 然後，筆者想起 早前的風波 ，終於恍然大悟，心裡不期然高呼：原來如此！ 一直以來，筆者只怕網友誤會自己是地產代理，故經常不提自己對樓市的Preference，反而較多談及按揭資訊， 卻從沒想過竟然有Blogger誤以為筆者是Mortgage Sales 。難怪有網友調侃本Blog是「尋找生意之路」，現在想起來也只怪自己太不敏感。話雖如此，如果有人真的是Mortgage Sales又用代理身份 在搵不同銀行搞Cash rebate ，可能屬於非法回佣，最起碼也有嚴重利益衝突，應該要去ICAC飲咖啡。想到這裡又覺得有點黯然，沒料到筆者的形象竟是霉到要靠犯法去賺零用錢...LOL 無論如何， 筆者的確不在銀行工作 。八、九年前，當筆者仍是大學生時，曾在 銀行做過Intern ， 正因當時的經歷令筆者認識到自己不是當前線工作的材料，也對銀行的職場文化沒有好感，於是畢業時便在銀行和其他金融機構兩者中，選了後者 ，專心當一個為專業資格奮鬥的Middle/Back Office小職員。 筆者對按揭的認識，完全來自多年來處理自己的物業、和銀行Mortgage Sales打交道所累積的經驗。當然，筆者本業所學習的金融數學，也令筆者對按揭計算特別容易上手。自大點說，金融工程用於按揭計算實在有點大材小用，筆者讀咁多Interest rate theory/Financial models，對...