尋找生活之路

係網上睇到條片，集合投資、財自、年輕退休、Digital Nomads等concept 於一身，可以一看。 同所有人發跡的故事一樣，全片最難明係佢點樣用三年儲到嗰50萬美元（我唔知美加programmer係咪一畢業就好值錢，香港就一定唔係），但其他分享都值得細味。 於我而言，全片重點如下： Here you go:

港燈電力投資前天公布全年業績，一如某些股評人所料，未來減兩成派息實在是慘不忍睹。派息減兩成即每年只派$0.32，以現價 ($7.64) 計算，股息率不足4.2%。一間完全沒有增長前景的公司，不值得擁有這個股息率。倘市場繼續向穩定派息股靠攏，那麼港燈的價格還可維持， 惟一旦 利率預期有變，前景遜色的收息股必然首當其衝。 市場上有如此多選擇，筆者不會考慮投資港燈。 電能的業績昨天新鮮滾熱辣出爐，誠然筆者對電能已不抱有期望（見《 再見電能 》），但基於感情原因，仍有興趣一窺其現況。 筆者原以為，電能的前景比港燈好不了多少，因為來自港燈的貢獻不大而且倒退中，英國業務受脫歐問題纏擾、澳洲業務又受當地經濟困擾，加上強美元匯率問題，實難下嚥。 (註：英國業務佔了電能半壁江山，其次為澳洲業務，港燈只佔第三。） 出了業績，第一時間當然是看派息， Rule of Thumb 話你知派息最能反映管理層誠實的一面。一如所料，中期、末期和全年派息都是沒有增長，全年派$2.80，現價股息率為5.1%。 Fair enough，起碼不是倒退吧。 再看管理層展望，一提港燈立即戴頭盔，強調減派20%絕對是可以預期的事。事實上，港燈純利只佔電能13%，2018年為10億（港元，下同），即使減派20%，也不過是2億，即港燈只會令電能來年純利倒退2.6%。 筆者再次強調，港燈只是電能一小部分，主菜是英國和澳洲業務。 看看分部資料，咦，英國業務純利增長7%，比上半年更好(+6%)。 澳洲業務則認真麻麻，表面上全年增長5%，但計及上半年增長33%，換言之下半年明顯倒退！究其原因，上半年的增長來自 inorganic growth (2017年5月收購 CK William，即係DUET)，下半年才見真章。看來澳洲的經濟比想像中更差，又或者是因氣候異常的影響。澳洲的熱浪由去年底一直持續至今年一月，不知是否因「熱到停電」而受影響（理論上熱浪會增加能源消耗啊）。 看上去，起碼英國業務在雙重夾擊下還有增長，整體似乎還不算太差吧？ 少年，你太年輕了。看看全面收益表吧！ 去年澳元下跌超過10%，英鎊也跌了超過5%，令全年尚未進入損益表的匯兌差額高達36億，當中18億成功對沖掉（已扣除沖成本），即還有18億有機會在未來進入損益表。 不過匯率升跌乃平常事，也許現在已經...

看了上篇文章，讀者也許很失望。 又是講大道理，又唔講點算好。 筆者從來覺得說大道理是授人以漁，總比送幾條魚好吧！況且魚又不一定好吃...不管如何，這次平衡一下吧。 續上篇，有甚麼可買？ 筆者認為，相比上述的流動資產迅速的反應，物業慢了幾拍，反而更值得考慮。 細心一想，恒指表面上未收復失地，但心水清的讀者都知道除了科技股和之前炒過龍的行業外，基本因素強勁的股票 (看圖!) 早已升破去年高位，甚至不斷突破歷史新高。市場氣氛經已逆轉。 香港物業呢？以住宅物業為例，個別細價樓累跌 15-20% 後大幅反彈，但至今距離高位，仍有 >10% 差距。中價樓方面，跌幅較少，同時因購買力不及上車需求般強勁，反彈也較慢。至於大價樓，基本上無跌過，暫時也未見明顯升勢。 惟不論銀碼， 偶現零星造價突破屋苑歷史高位，而且有越來越常見的趨勢。 這表示是次跌市見底（不論是否短暫），物業市場反應雖快，卻仍遠遠不及金融市場，錯價現象隨處可見。加上早已 講到口臭的基本因素 ，趨勢恐已無法逆轉。 近兩星期，筆者接地產代理的電話接到手軟，明明放盤價比市價高 25%，試價潮仍然未停過。然而， 未接來電竟比已接來電更多。 有需要者，趁報復性的購買力還未出現，出手吧。 另外，部分車位市場的市況似乎比住宅更慢。嘉湖車位狂跌近五成後急彈 30%，金獅炒過龍後急挫四成卻只彈一成。 基本因素有改變嗎？沒有，大圍車廠上蓋並沒有陸沉、香港人財富仍然不斷增長、金管局仍是不放寬按揭、政府仍然不想讓人投資物業..... 這只是冰山一角，我深信讀者們比筆者知道的更多。 將同樣的道理放在其他物業上，加以分析， 有目標便行動吧！

昨晚有米朋友請食飯，在豪宅會所宴會廳筵開兩席。筆者有幸坐在主人家旁，席間討論範圍從經濟、投資、按揭、時事、政策、到移民、生活取捨等，甚至涉獵到貧富懸殊等社會議題，聽各路高手風花雪月、無所不談，實在好不暢快。 由於討論內容牽涉到極大量私隱，大多不便分享。但一個老掉牙的問題卻除外： 「現在股票升了、REIT 升了、債券也升了，有些資金閒置還可以買甚麼？」席上一位女士問筆者，臉上帶點懊惱的神情。 筆者想了一會，實在不敢輕易回答這個「點答都死」的問題。 這絕非筆者吝惜分享，而是無論如何回答，雖說投資之事由自己負責， 但一言一語也有可能左右別人的決定，絕不能輕率應對。 但即使不欲回答，也不能總是答些模棱兩可的廢話吧？因此，還是要想想如何回答。 言歸正傳，市況如她所說，股票升了、REIT 升了、債券也升了，還能買甚麼？ 股票，實非筆者強項，也不是席上一眾友好的投資重心，可以從略。 REIT，眾所周知在 一月狂歡 ，最美一幕不知是否還未閉幕。不啻香港，就連新加坡、美國等地，REIT 也是升個不停，堪稱是一場環球盛宴。 債券，投資級別債券無肉食，亞洲高息債在10月尾至11月初已隨股市見底，美國高息債和其他定息證券的恐怖派對，也在「最不平安的平安夜」過後如夜幕低垂，絕大部分已經收復失地，甚至升凸。 係喎，還能買甚麼？ 讀者們，嘗試突破問題本身。看看本文主題。 問題不是「可以買甚麼」，問題是「為何存在此問題」！ 很玄？非也。 筆者認為，這是一個 淨現金投資者（完全不使用槓桿者）面對的 典型 問題 。 舉例說，Ａ君有 $100，就在適當的時機投資了價值 $100 的流動資產。 某一天，Ａ君得到了 $20 額外資金。為免持有淨現金，Ａ君亟欲尋找資產去安置這筆額外資金。 不幸地，基於市場「落雨收傘」的原則，通常額外資金出現時，也就是市場上升之後。結果通常額外資金會被心急如焚的Ａ君在錯誤的時機增持資產。 很有畫面吧？這故事經常發生在我們身邊，甚至在自己身上。 舉另一個例子，Ｂ君有 $100，在適當的時機投資了價值 $130 的流動資產，屬於相對保守、安全的槓桿操作。 某一天，B君得到了 $20 額外資金。由於沒有淨現金，Ｂ君並沒有不必要的增持壓力。 結果Ｂ君仍舊安心地持有資產，並等待下一個增持時機才將槓...

筆者投資組合向來主要由物業組成，因此 為了盡量壓低按揭成本，每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ，包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ，當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分，第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈，一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。 第二部分為 合法地 透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司，一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的 非現金 回贈，僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行，當然 就一毫子回贈也沒有。 筆者和同屬物業投資者的朋友，一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊，並配以相熟細A（非五大地產代理）轉介以取得額外按揭現金回贈，通常可分享到額外0.2%的現金回贈，即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。 後來筆者發現， 相熟細A在此回贈之下仍有水位，只是不願意把僅餘的利潤嘔出來 。筆者的物業投資朋友思前想後，既然明知自己要不斷翻按、轉按，何不索性充當代理角色，幫自己、家人和朋友取得回贈。 筆者日前成功爭取指定銀行加碼，現時可取得最 高達2.35%的按揭回贈 # ，相信乃全港最高 ! 現在，讀者只需在本Blog 「尋找生活之路」Facebook專頁 Like (請讚好專頁， 不是 帖子！)， 然後直接 WhatsApp筆者5524 9431   出示讚好證明，便可以獲得同樣的按揭回贈！ 以今年的最新HIBOR利率計算，H+1.235% capped 大P-3% 相當於年利率2.24%。 每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按 ，即平均每年回贈達 1.175% ， 變相每年按揭成本不足1.07厘 ！ 最重要的是，細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本，也沒有隱藏陷阱： 淨袋額外獎賞：細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER 沒有合約束縛：細A不會與客戶簽署任何合約 零成本：客戶可以收到OFFER而不接受 沒有私隱問題：借貸人只需填妥一份簡單表格，經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER，然後銀行會主動聯絡 借貸人， 之後細A唯一角色便是派錢 。 大家都是投資者，豈會被低級技倆蒙騙 不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸...

忽爾驚覺今天已是年初十，還欠各路 Blogger 及讀者一句新年快樂，祝大家新一年豬籠入水，身體健康，一分耕耘、三分收穫！ 今天是情人節，再祝各位生活幸福美滿。 筆者開 Blog 已近三年，真正身體力行 重回流動資產市場 亦已超過兩年半。初期投資以 REIT 為主，其後加入美國公司的定息或浮息證券（包括債券），到最近一年開始涉足高息及股息具持續增長往績的香港股票。 投資流動資產仍是要以長期持有、利用「經歷時間」去「擁抱波幅」（不是擁抱風險）為本，惟絕不強求永久／一直持有，而是有條件地保留資產在組合內。條件因資產而異，但 核心思想是「能令組合在波動中存活，賺取合理的複合回報，並適當地以槓桿增加資金彈性」 。 過去兩年多，流動資產市場經歷兩次較顯著的波動（2016年末及2018年的調整），筆者 長期持有 的流動資產組合亦在儲蓄、加按和資產配置計劃推動下，從當初三十萬小試牛刀、到近月終於突破八位數字，佔總資產值逾20%。 流動資產，顧名思義具有流動性高的致命「缺點」。為甚麼流動性充裕反而是「缺點」？筆者以物業投資起家，一直以來物業高昂的交易成本、漫長的交易時間、打擊炒樓和降低物業槓桿的政策，令物業投資者「被長期持有」，間接迫人「坐貨」賺錢。 常言道，「回報是坐出來的」，所言非虛，亦令物業投資變得簡單，只需買入資產和租出物業，便能坐享其成。 然而，流動資產卻非一個簡單的遊戲。在沒有客觀因素強迫「坐貨」的情況下，流動性高反成習慣「簡單美」的物業投資者的死穴。很多在物業投資大賺特賺的人，轉戰股票市場便不斷損手爛腳，轉戰債券市場則容易買入垃圾資產，甚或墮入騙局。此情況歷數十載而不斷重覆發生，間接又強化了買樓容易賺錢的神話。 雖然筆者不屬這一群，未有炒出炒入之餘，回報亦算不俗，但相 比物業投資，仍覺流動資產投資困難得多之餘，安全感亦低很多 。這一種感覺在突破千萬關口後，更感強烈。 舉一個非常經典的例子： 一個物業閒閒地幾百萬，即使重回筆者上車時（即七年多前），買入的資產價值也是身家的Ｘ倍。其後每次增持，基本上也是幾百萬幾百萬咁去（if not 千萬），簽臨約、正約、轉賬予律師樓， 不眨眼、不回頭 。即使只計首期付出，最少也是七位數。到後期甚至印花稅也要幾十萬。 同一情況在流動資產上，卻變得扭扭擰擰。一個 order 買幾十萬已經算是「大件...

去年金融市場經歷幾輪小動盪後，暫時市況看似回穩。回頭一看， 十月 和 十二月 兩次急跌，可能牛市調整已完成，可能熊市仍在中段。也可能一隻小熊已經見底。 市場可預測性很低，市場波動的時間和幅度往往也是出人意表。 有誰想過港股差不多九個月的下挫，指數才跌25%那麼少？心水清的讀者知道，看指數已經沒有意思。那十幾隻大Size炒股，早已跌至四腳朝天，尤其是藍籌新貴，反高潮百發百中。 自知不懂炒股票，只能從股息增長股中尋寶，可恨的是「好嘢」不但早已觸底，更加破頂連連。Winner takes all，果真例不虛發。 由於不懂，惟有在 Winners 當中隨便買些。 明明應該果斷加注「那黐線的 REIT」，卻忍不住有了立場。筆者認為零售寒冬並無想像的冷，過去一年半載旺區又回到了人山人海的日子，僅有的商場似乎較街舖更加受惠。 實實在在的感受，我相信早晚也會反映在基金分派上。 老老實實，筆者仍然很想重回黐線的懷抱。望住那倉底的利潤，哭笑不得。這暫時仍是一個遺憾，但隨著財務安排已經九九十十，我已找不到藉口再退縮了。 中長期固定收益證券急挫後，反彈了很多，但未能收復失地，which is perfect。那人所共知的永續浮息貨，不知是否因加息急降溫，居然徐徐向下，吸引力大增。對利率非常敏感的永續證券來說，浮息明明是個接近完美的對沖，刻下竟成了壞消息。 （可能筆者錯過了甚麼新聞？煩請讀者指出。） 最近某證券行開放了亞洲債券的交易平台，竟然無需 Professional Investor 認證，真有趣。Minimum ticket size US$100-200k，不算甚麼門檻， 但是交投極少，筆者放了一兩星期的 Order 也無法完成 。另外，Margin requirement 太高了，與私人銀行無得比。 物業市場回暖，什麼小陽春、大陽春，新盤大賣、二手回勇，AA們興奮到不得了。無論大中細價樓，都跌了100萬左右便回升。 想上車的人動手吧，新年之後要不牛皮、要不暴升...明明有需要，何必包拗頸？ 買得起400萬的單位時不買，然後兩三年後用600萬買入同一個單位，這種情況屢見不鮮。2013年回調見過，2015-16年回調也見過。 2018-19年回調後，歷史會一再重覆嗎？ 都係嗰句，鬼知...

最近好多朋友、網友都問我這個問題。 有人問樓市，也有人問股市（明明筆者並不分析股市）。 我點會知？如果我有水晶球，我晨早有錢過 Jeff Bezos 啦。 我們經常想預測未來，想盡各種辦法去分析，希望找到正確操作方法，然後孤注一擲，祈求上天保佑。 但是， 未來本身就充滿不確定性，而充滿不確定性的事情就是無法有效地預測的。 人總是對預測成功抱有很大的期望，往往重覆犯錯。 為甚麼人類總是要做徒勞無功的事呢？ 因為「預測成功」（賭啱邊）實在太誘人了。 因為下注前人只想著贏錢的歡樂，買六合彩總是開彩前最精采。 因為先找一個答案，然後跟著「砌」一個合理分析出來太容易了。 因為對未知的恐懼，所以要設法抓住救生圈，那怕救生圈是破的。 這是人類的結構性缺陷，是沒有辦法根除的。我們惟一可以做的，就是 了解自己的缺點，努力去克服它，設法不要讓它牽著自己的鼻子走。 不要做太多無謂的預測，也不要因眼前的波動而忽略長期的方向。 如何做到？問一問自己，長期的方向是建構在甚麼因素之上？這些因素有沒有結構性轉變？短期的波動是因為這種正面因素不再，還是純粹因為 Noise？ 簡單地以物業市場作例子：低息環境有沒有改變？美國加息加到江郎才盡，是好事還是壞事？所謂「縮表」對多年來的貨幣供應洪流有沒有結構性影響？土地供求是否仍然失衡？「土地大便論」有沒有改變現狀？「689朝」的熟地用盡後，是否預示下一個十年港府的土地政策已然玩完？ 人生匆匆幾十年，只要方向正確一兩次，就足以讓你一生富足、快樂。 法子《三隻小豬》 從前有三隻小豬，他們每星期也會參與村中的「抽波遊戲」。 抽波遊戲：在一個大布袋中，有很多波，當中有95%是紅波，5%是黑波，這資訊是公開的。無論抽出來的是紅還是黑，買中的賠率都是1賠2。 大豬的策略：一見到連續5局出紅波，就買黑波，心諗：「不會每次都紅波嘅！」之後黑波還沒出現，大豬就一直買黑波。輸死了。 二豬的策略：因為買了幾局紅波贏，就心諗：「大豬都傻嘅，這是機率問題，紅波機率高，梗係每局都買紅波啦！」但想身家增長快啲，就每局都把全部資金押上。結果出現了一次黑波，輸死了。 細豬的策略：也是每局都買紅，但細豬不心急，每局只押上十分之一的資金。結果細豬的身家隨著年月平穩增長。

充滿動盪的2018年即將過去。 市況回顧 隨著股市因初小股災和貿易戰的陰霾而持續不振，物業市場在連年上升後，終於在第三季見了短期頂。這一浪真是非同小可，中原指數和差管署指數從2016年4月起累積上升超過45%，細價樓實際市價（撇除極端成交）平均升了50-60%。與上幾次升浪不同的是，這一次連中價樓（1000萬左右）也跟上了，一般升幅達40-50%，相對上其銀碼顯得十分誇張。 不過，當第三季登頂後，「 升得多跌得多 」的效應又浮現了。新界各區的上車盤一口氣從500-600萬的頂峯劈下來，儘管二手交投接近冰封，因此真正低價成交也不多，惟幅度達100萬以上者，並不罕見。相對上， 筆者觀察到中價樓和大價樓幾乎聞風不動，有極少地區更仍在破頂中。 估價方面，第四季起初僅微調，但踏入12月後大幅向下，反映銀行上半年爆數情況嚴重，淡市利用估價下雨收傘，亦非不能理解。估計此惡劣情況在一月會開始改善。 流動資產方面，大部分資產價格在年初登頂後便無以為繼，包括部分筆者持有的REITs，最大跌幅介乎於5-15%之間，惟領展下跌後又已再創高峯，不禁令筆者捶足頓胸、懊悔不已。 港股在年中已見反彈乏力，到10月更全面崩潰；美股年中再破頂後，近期回落比港股更甚，個別科技股從高位回調一半，龍頭股跌30%也是稀鬆平常。 具防守性的股息增長股成了全年大贏家，當中表表者有1883, 2588, 6823, 270, 659等。 美股不振亦令債券和定息證券受牽連，10月開始下跌，部分行業在12月可謂一瀉千里，有些沒有到期日的定息證券跌幅比股市更勁，例如 CTBB 和 SSW PRH，一個月已跌了20%，息率已達十厘，但同時也有不動如山的，例如 C-PRN, GLOG PRA, ISF 等。有到期日的債券情況好一點，中短期債券跌幅約等於「尚餘到期年份 x 1.5%」。 投資組合和操作 以資產升值幅度來看，2018年是「來回天堂又折返人間」一年。年中淨資產曾較2017年底上升40%，其後物業估價回落加上筆者為淡市作額外撥備， 截至12月28日，本年度淨資產(NAV)上升22%   截至12月31日，本年度淨資產(NAV)上升23.8% ，當中12.5%來自儲蓄，10.3%來自物業賬面升值，-7.2%來自額外印花稅(SSD)撥備，5.0%來自投機收入（包括 電能一...