厭惡買樓收租 (2) - 個個都收租 唔通個個都想收租咩?
2. 住屋是必需品,囤積居奇實屬可恥。
探討這一點前,筆者先提出一些問題。
假設三個家庭都只有夫妻二人,
- A家庭自住3000呎住宅單位
- B家庭自住500呎住宅單位,並出租三個500呎住宅物業
- C家庭自住500呎住宅單位,並丟空三個500呎住宅物業
以上三個家庭,
- 哪一個算囤積居奇?
- 哪一個較浪費社會資源?
- 哪一個做法較為可恥?
第一,在理性討論的前提下,應該無人會覺得C家庭的做法較B家庭可取吧?
第二,相信大家都同意二人家庭很難用到3000呎空間。上述例子中,A家庭佔據社會資源為3000呎,其餘兩個家庭都佔2000呎,能否說A家庭囤貨較多、浪費社會資源?
最後一點,亦是筆者估計最少人(不管有沒有物業)認真想過的一點。上述例子中,三個家庭都只有夫妻二人,假如二人家庭打算將來開枝散葉,遲早也需要更大空間。面對一個上升中的樓市,而金管局令他們無法即時負擔大單位,他們應該......
(1) 死守自住500呎,堅持等有需要才換一間較大的物業,即使明知儲蓄追不上樓價;
(2) 除自住單位外,買入能負擔的細價物業來對沖樓價,以免永世都追不上目標物業的價格。
除非該家庭投資非常了得,100%肯定投資成績加儲蓄能跑贏槓桿後的樓價升幅,否則筆者寫得如此清晰,能負擔的家庭也會選擇(2)吧?筆者估計過去幾年越來越多人明白此道理,令持3-9個物業的人數大幅增加(根據稅務局的資料),儘管這類家庭仍佔很少數。
最後,某家庭為了對沖樓價升跌,選擇了(2)。根據上述第一條問題,無論從個人財務還是社會資源角度,相信無人希望物業被丟空。結果不言而喻。
正所謂個個都收租,唔通個個都想收租咩?有誰不想買間大屋即時享受?而且路人皆知物業交易成本重(從價印花稅、兩次佣金達樓價4-7%),但在金管局的魔爪下,這幾乎是惟一出路。
3. 買樓回報低、槓桿高、流動性弱
嚴格上來說這算是投資考慮問題而不是個人喜惡問題,但也有不少死硬派淡友以此點反對物業投資。其實這些論點在過去已經討論過,詳細可以參考筆者的舊文。
缺乏現金流之困局 (3)
缺乏現金流之困局 (4)
槓桿之疑慮 (1)
槓桿之疑慮 (2)
按揭2016 (5) - 借多啲 賺多啲
物業的隱藏利益
簡而言之,所謂回報低只是「租金回報低」,筆者買住宅物業的目的是對抗「貨幣供應膨脹」(請注意,不是對抗通脹),「貨幣供應膨脹」的必然結果是資產價格上升,所以買物業的主菜是升值,實收租金只是用來供樓。而且租金回報率雖然屢創新低,但相對按揭利率(實際利率低於1%)仍然有明顯的利差(spread),這也促使了投資需求入市。
槓桿是雙面刃,筆者立論的前提是「貨幣供應膨脹」,在此情況下資產價格易升難跌,若要拗槓桿高是壞處,首先請推翻「貨幣供應膨脹」。
至於流動性弱,在金融理論層面是壞事,但是很遺憾,絕大多數金融理論在實戰中都不能直接應用。對於天資拙劣的筆者而言,流動性弱、被迫鎖三年反而能迫使筆者長期持有資產,絕對是一樁美事。
(完)
探討這一點前,筆者先提出一些問題。
假設三個家庭都只有夫妻二人,
- A家庭自住3000呎住宅單位
- B家庭自住500呎住宅單位,並出租三個500呎住宅物業
- C家庭自住500呎住宅單位,並丟空三個500呎住宅物業
以上三個家庭,
- 哪一個算囤積居奇?
- 哪一個較浪費社會資源?
- 哪一個做法較為可恥?
第一,在理性討論的前提下,應該無人會覺得C家庭的做法較B家庭可取吧?
第二,相信大家都同意二人家庭很難用到3000呎空間。上述例子中,A家庭佔據社會資源為3000呎,其餘兩個家庭都佔2000呎,能否說A家庭囤貨較多、浪費社會資源?
最後一點,亦是筆者估計最少人(不管有沒有物業)認真想過的一點。上述例子中,三個家庭都只有夫妻二人,假如二人家庭打算將來開枝散葉,遲早也需要更大空間。面對一個上升中的樓市,而金管局令他們無法即時負擔大單位,他們應該......
(1) 死守自住500呎,堅持等有需要才換一間較大的物業,即使明知儲蓄追不上樓價;
(2) 除自住單位外,買入能負擔的細價物業來對沖樓價,以免永世都追不上目標物業的價格。
除非該家庭投資非常了得,100%肯定投資成績加儲蓄能跑贏槓桿後的樓價升幅,否則筆者寫得如此清晰,能負擔的家庭也會選擇(2)吧?筆者估計過去幾年越來越多人明白此道理,令持3-9個物業的人數大幅增加(根據稅務局的資料),儘管這類家庭仍佔很少數。
最後,某家庭為了對沖樓價升跌,選擇了(2)。根據上述第一條問題,無論從個人財務還是社會資源角度,相信無人希望物業被丟空。結果不言而喻。
正所謂個個都收租,唔通個個都想收租咩?有誰不想買間大屋即時享受?而且路人皆知物業交易成本重(從價印花稅、兩次佣金達樓價4-7%),但在金管局的魔爪下,這幾乎是惟一出路。
3. 買樓回報低、槓桿高、流動性弱
嚴格上來說這算是投資考慮問題而不是個人喜惡問題,但也有不少死硬派淡友以此點反對物業投資。其實這些論點在過去已經討論過,詳細可以參考筆者的舊文。
缺乏現金流之困局 (3)
缺乏現金流之困局 (4)
槓桿之疑慮 (1)
槓桿之疑慮 (2)
按揭2016 (5) - 借多啲 賺多啲
物業的隱藏利益
簡而言之,所謂回報低只是「租金回報低」,筆者買住宅物業的目的是對抗「貨幣供應膨脹」(請注意,不是對抗通脹),「貨幣供應膨脹」的必然結果是資產價格上升,所以買物業的主菜是升值,實收租金只是用來供樓。而且租金回報率雖然屢創新低,但相對按揭利率(實際利率低於1%)仍然有明顯的利差(spread),這也促使了投資需求入市。
槓桿是雙面刃,筆者立論的前提是「貨幣供應膨脹」,在此情況下資產價格易升難跌,若要拗槓桿高是壞處,首先請推翻「貨幣供應膨脹」。
至於流動性弱,在金融理論層面是壞事,但是很遺憾,絕大多數金融理論在實戰中都不能直接應用。對於天資拙劣的筆者而言,流動性弱、被迫鎖三年反而能迫使筆者長期持有資產,絕對是一樁美事。
(完)
對於天資拙劣的筆者而言,流動性弱、被迫鎖三年反而能迫使筆者長期持有資產,絕對是一樁美事。 (很同意, 政府迫你長HOLD), 本來炒炒下有一百幾十萬會止賺,但呢家賺埋都唔夠交稅俾真正的吸血鬼 - 香港政府
回覆刪除只有持有面值3000萬的收租及自住樓才可以對沖你想買的目標單位的升/跌風險, 所以係焗人買細野收租. 如果政府可以做REVERSE DSD, 持有>1個物業者2換1可以用番舊SD 去計, 同埋壓測係可以當處子之身咁計, 我估會有助釋放更多細單位俾市場, 好過你搞咩辣招
不過政府班人明知而不為, 你估波叔唔知咩? 張建宗咁Q多樓收租, 你估佢又唔知咩?
個個都想換樓, 唔通個個都換到樓咩?
「如果政府可以做REVERSE DSD, 持有>1個物業者2換1可以用番舊SD 去計, 同埋壓測係可以當處子之身咁計, 我估會有助釋放更多細單位俾市場, 好過你搞咩辣招」
刪除政府為咗避免法律定義同admin work,強迫2換1要賣清光才能用舊SD(從價印花稅第二標準)去計,又或者賣剩一間先科水15%再退稅。其實都唔係冇辦法畀少啲稅ge,例如過哂啲物業畀老婆老公,剩下一個處子之身用來買樓。
不過此法仍然無法避免最新超辣按揭成數及壓測要求。
換樓?租住先啦,不過無fully hedge,20年後唔好怪自己身家購買力追唔上市場。
個個都買細樓,唔通個個都想買細樓咩?
回覆刪除正確,細價樓要不遠(大西北),要不租客質素/生活水平低,如果不是政府亂搞,購買力又怎會谷哂去細價樓?
刪除剛剛加按了,幫襯了施生,每1M有$1000超市禮券。。。早d見到你個blog就好了。
回覆刪除可唔可恥難以他人標準而定, 自己覺得過得到關就得啦
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