尋找生活之路

新年伊始，儘管近月事件以不幸居多，筆者只想祝大家新年快樂、笑口常開。 但最緊要是身體健康、口罩常滿！ 好不容易捱過充滿政治風波的豬年，臨近歲晚又爆出武漢肺炎事件，一時間人心惶惶， 本已大致靜下來的政治風波又被無能政府炒起，真是屋漏偏逢連夜雨。 雖然筆者已經移居澳洲，身邊的資訊仍是圍繞香港為主，看到大家又陷入草木皆兵、謠言四起的狀態，實在難以釋懷。 儘管未有證據顯示新型肺炎較 SARS 更致命，但武漢肺炎事件失控程度的確比筆者想像中嚴重。還記得筆者本月中離港時，事件仍在發酵中，誰知過了不到十天，竟然發展到要封城抗疫，不單如武漢般逾千萬人口的大都市，連湖北省內其餘十幾個較具規模的城市也難倖免。 這基本上跟整個省封掉沒有分別了。 移居澳洲才不過幾天，天天早出晚歸買東西趕入伙，已經忙得不可開交；同時又要兼顧處理資產配置，令思緒和生活皆陷入一片混亂。 本來筆者已 按照計劃趁第一大持倉 RW0U 回升之際減持 ，並打算馬上換馬至其他項目，但突然面對如此災難，也不禁打了個哆嗦，要先撤退、冷靜一下。 執筆寫文時在網上看到以上的圖片，很是應景，馬上挪用。 為免頻繁交易導致的混亂和進一步影響生活及資產配置，趁農曆新年期間休市重新審視年初而今主要資產變動，找出那些是因為一時衝動、那些涉及投機活動、那些符合長遠投資策略： - 減持 RW0U (佔持貨約50%) - 符合長遠投資策略 ( 見前篇最後的留言 ) - 減持 2588, 1109 - 涉及投機疫症影響較預期嚴重 - 減持 1052 - 涉及投機疫症影響較預期嚴重 (湖北省公路佔其不少收入) - 增持 823, 1883 - 符合長遠投資策略 - 增持 AW9U - 方向符合長遠投資策略，數量上是一時衝動 - 增持 659 - 方向符合長遠投資策略，時機上是一時衝動 綜合而言，由於減持項目銀碼較大（尤其是RW0U），以致增持其他資產加起來也未能補足， 令筆者本已極低的槓桿比率進一步下降，技術上陷入淨現金狀態 。換句話說，依靠資產收入維生的筆者開始出現補貨壓力，投機活動必需適時結束（不管凱旋或鎩羽）。 筆者是否過度恐慌？目前言之尚早，參考 SARS 一役恒指累跌16%，以現時計即最多跌至24000。然而歷史不會完全重覆， 例如今次香港㑹否再成超級傳播區是一大疑問 （超級...

今天是筆者 專業 打工生涯 的 Last Day。 畢業後，筆者打過三份工，第一份歷時兩年半，第二份歷時三年半，最後這一份，也歷時超過三年。 不知不覺間，32歲的筆者 原來 已經工作了九年多！ 即使不退休，也是時候休息一下吧！ 帶返個頭盔，我不敢說以後不會主動搵錢。在財自的情況下，筆者可能會找點生意做，也可能做一些有意義但收入微不足道的工作。如果將來財務狀況變得一塌糊塗，需要東山再起的話，也許會重操故業。畢竟單靠現時的主動收入，仍能過著大眾眼中的理想生活，只不過與筆者所追求的有巨大落差而已。 老早就跟自己說過，不可戀棧已擁有的一切，不可甘於讓名利錢帛腐蝕一生。 名利我可以輕放手。這一天，終於來臨。 剛好三年前，筆者寫過《 請你低頭，讓光環掉下來 》，呼喚早已升上神枱、明明已經財自的 Old Seafood 不要再被職場上無謂的光環綁架自己的下半生，適時退出虛榮遊戲，把生命還給自己，把時間留給家人。 不到一個月後，筆者又寫了一篇《 為甚麽退休 》，更露骨地指出 香港人應該拒絕「認命」，充分利用手上的資源去取回自己的選擇權。 當時想出的兩道用於自省的問題，今天仍完全適用。 筆者敢大膽地說， 即使再過十年、一百年，這兩道問題仍能讓 讀得懂的人 甘之如飴。 當年的「五年計劃」，結果如何已經呼之欲出。 為甚麽退休，果真盡在不言中。 ——————————————————————————————— 三年匆匆過去，除了人老了，閱歷豐富了，對人生也多了幾分體會。 不知讀者有無聽過農夫《返老還童》這首歌？ 時間一去不返，可以放的話，不要揸。

仍是政治風波 2019年可謂筆者有記憶以來最難過的一年。 政治的力量比想像中強，致令香港這個充滿經濟動物、政治冷感的城市，也從不同層面上受到極大的影響，影響主要集中在低技術的經濟動力、消費市道和政治生態。十一月區選後，雖然政治運動密度下降，自 中大和理大事件 後，暴力程度也大不如前，但零星暴力鏡頭仍然在每個週末上演，常常令人忐忑不安。 現在市面仍然蕭條，飲食業暫看似已見底，但零售業、旅遊業仍然冰封，不知何日才能復甦。經濟下滑的影響主要集中在低收入行業，但據聞中高端行業亦會有小型裁員潮，惟鑑於股市上升、樓市沒有大跌，筆者估計經濟問題不會蔓延至全港。 可幸的是，貿易戰已取得首階段成果，不管對中美何方較有利，市場已掃除一大陰霾。美聯儲減息壓力大減， 明年美國的經濟審慎樂觀，未必需要再減息，地產資產應聲下跌，可能出現吸納良機。 歐洲方面因脫歐曙光已現，英國資產和匯率都不會如前數年般看淡。 在施政報告放寬按揭保險後，樓市一度出現小陽春，銀行估價亦罕有地即時反映。一如筆者所料， 亢奮中要保持冷靜 ，而這個小陽春真的很短命，銀行估價亦再度回落。然而，基於2020年暴力活動的頻率和程度會維持目前的水平的假設，筆者大膽估計市民已習以為常，亦因此樓價將會回復升軌。 別忘記，2019年本應是健康調整後的上升年份，升勢只是受政治風波影響暫遭煞停。在環球低息放水持續甚至加劇、加上土地及房屋供應斷崖已是人所共知 的情況下 ，作為實物資產之首的樓價焉有不升之理？ 投資組合及操作 受本地政治事件拖累，香港地產股和房地產信託基金自然首當其衝，最近連息率最高的 RW0U 和影響最輕微的 823 也不能倖免，雙雙從高位回調超過 20%，幾乎回到年初的價格水平。 11月事件後，兩者先後宣布購買海外實物資產的交易，前者購買日本的資產需以低價配股；後者因財務槓桿極低，購買澳洲的資產會全數以澳元貸款支付。 綜觀全局，由於政治事件前景仍然不明朗，考慮到 823 的處理手法明顯高 RW0U 很多班，而又一城重開後亦未能保證能有效營運下去（至今除了停業外，不見管理層有任何「挽回民心」的方案）。 即使 RW0U 表面上較為吸引，筆者仍會把握機會減持，以騰出資金換馬至 823、非本地地產及其他項目。 筆者第四季主要操作如下： 1) 增持 1883, 6823, 823,...

今年以來，環球利率整體下降中，借貸成本亦步亦趨，都有利於持有定息證券，包括定息或浮息債權型證券（如債券、永續債、優先證券）和對利率敏感的股權型證券（如房地產信託基金等）。 在債權型證券當中，又以永續或極長期債券受益最明顯。眼見組合內的 Baby bonds 價格不斷上升，又勾起筆者對高溢價永續債的不安。 目前普遍的永續債的溢價都不算高，不少稍有溢價的只是鄰近除淨日，但個別高溢價的開始令筆者卻步。 以極受歡迎的 C.PRN 為例，最近市價已迫近$28，即溢價近12%。以最近一季派息計算，息率約7.9%，扣除約2.5%的融資成本，息差仍高達5.4%，表面上相當不俗，但其實以 C.PRN 的浮息本質而言，由市場利率引致的息差波幅相對較小，所以絕大部分市況下其息差都會保持不俗。 問題來了：為了賺5.4%息差，卻要承受近12%（相當於8-9季的派息）的贖回風險。值得嗎？ 換句話說，若未來一年 Citigroup 沒有贖回，就能賺5.4%回報；若 Citigroup 在未來一年贖回，就要承受6.6-12%的損失。 對於 Citigroup 而言，不贖回的每年成本約8.8%，稅後約7%。由於減息周期尚未結束，預期這一數字會繼續下降。筆者不確定這筆資本對 Citigroup 而言是否值得付 7% 的成本，但是 Gut Feeling 告訴我，這裡有風險。 整體而言，我不能說它的贖回風險已高到必需離場的程度，惟此風險已不能忽略。年半前HSEA/HSEB 一役，筆者幸運地避過了，希望可一可再。 利申：已減持 C.PRN，請讀者自行衡量投資風險。

續上篇睇樓記，第五間屋位於 Coorparoo, 在市中心的東南方，距離市中心僅十分鐘車程。這區是華人區以外香港人最喜歡的 Suburb 之一，交通方便、生活配套齊全，是一個相當不俗的住宅區。 缺點當然是價錢較貴，比較見得人的獨立屋最少要120萬澳元。 這間屋在 Coorparoo 的邊皮位置，開價比中心區域低一大截，視察前看照片似乎還可以。室內只有一層，三房間隔，面積約1700呎，有明火煮食爐。土地面積較小，只有五千呎左右，後院狀態一般。實地視察卻令人大跌眼鏡，內部明顯日久失修，牆身狀態惡劣，全屋地板和廚廁也非常殘舊，看樣子拆掉重建是最好的處理方法。 對於不欲花太多功夫的我倆來說，看這間屋完全是浪費時間，還是快點趕到下一個同時間開放的樓盤吧。 開價70萬澳元，一直沒有成交，但後來放盤消失了，據聞是租出了 (咁都有人租？)。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 第六間屋在 Carindale 北端，由於與第五間屋開放時間一樣，得非常匆忙地趕去現場 (幸好上一間只花30秒便看完)。這間屋也是只有一層，四房間隔，面積約1400呎，另設一間約100呎的小屋。業主在三年前買入後曾經翻新，室內大部分地板是簇新的 Vinyl plank 或地氈。後院狀態良好。 儘管這間屋面積略小，筆者也頗喜歡，因其開則不錯，室內狀態良好，廚廁也比想像中理想，只是陽台的地板需要重鋪。但太太不喜歡，因感覺比較老套，而且房間面積偏小 (尤其是主人房)。 開價69.8萬澳元，後來才知道在視察時業主已答應一個買家的 Offer, 成交價68.8萬。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 第七間在 Carindale 大型購物商場附近，是少有可以徒前往購物的選擇。這間屋位處內街，也是只有一層，四房三廳間隔，室內面積接近2000呎，後院有一個三百多呎的有蓋戶外空間，地上鋪滿了階磚，仍然很新淨；前庭則有一個百多呎的陽台，正門前和後院的草地面積十分大 (有好有壞)。雖然業主已買入超過20年，但室內裝修 (包括廚廁) 仍保持新淨，估計近年曾重新裝修。有趣的是，筆者視察這間屋時，無論室內室外都滿佈白髮蒼蒼的老人，彷彿全區的老人吃完飯都來這裡 social 一樣。 筆者非常喜歡這間屋，太太覺得也不錯，但業主的態度很曖昧，有一種很強烈...

考察半天後，筆者和太太趁當天沒有其他行程和預約，即興駕車到幾個有興趣的 Suburbs 預覽一下，包括 The Gap, Kenmore 和 Carindale 等。這種預覽雖然無法審視物業室內情況，但對了解該區及外在條件還是有些幫助。若發現該區完全不合心水，便可直接從翌日緊密的行程中移除之。 晚上我們抵達位於 Belmont 的 Airbnb 後，二話不說便「開工」，重新審視每一個有興趣的樓盤的照片，及評估翌日開放日是否值得到訪。分秒必爭的程度，好像打仗一樣！ 登澳之旅的首個星期六，在有興趣的 Suburbs 共有39個樓盤，所處地區包括 Carindale, Coorparoo, Kenmore, Bardon, The Gap, Camp Hill, Clayfield 和 Ascot，當中只有18間在周末有開放日，另加一間太太特別預約了地產代理在開放時間以外視察。 可恨最後入選的各個樓盤所在的區域，幾乎都是在 Brisbane 東極 (Carindale) 與西極 (The Gap, Kenmore) 之間梅花間竹地開放，加上筆者所住的 Airbnb 在比 Carindale 更東面的 Belmont，考慮到駕車往各區交通時間限制， 筆者精心篩選了9間屋進入最後視察清單，從照片看這9間屋幾乎所有範疇都獲筆者與太太評為 Average / Above average / New。 另外雖然只有9間屋入選，預期駕駛距離卻達300公里。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 第一間屋開放時間從早上八時半開始，所在地 The Gap 距離 Belmont 約30-50分鐘車程，所以我們一早便出門了，最後提早了五分鐘到達時，地產代理仍未完成 Setup 呢（以澳洲人的工作標準，這其實很正常）。 The Gap 位處 Brisbane 西北方一個山谷中，距離市中心車程約12公里，是一個典型的 Catchment Area，家長都是為了區內的好學校而舉家遷入，然後住幾年便易主。區內環境幽美，但是配套略嫌不足，而且交通依靠區內兩、三條主要道路，繁忙時間會塞車。 這間屋有兩層高，室內面積接近3000呎，但下層大部分地方原本為室外空間及車房，經改裝後成為與後院戶外空間連成一線的遊樂式客廳，並設有明火煮食爐；上層為家庭廳和四間睡房，主...

這幾天、尤其昨天發生的事，縱非親歷其境，卻無阻筆者瞠目結舌、怵目驚心。 千言萬語在心頭，實在無法釋懷。 心情沉重，卻仍要處理 Money Matter，非常難過。 ——————————————————————————————— 峰火連天居然發生在香港，試問有哪一個投資者曾經 price-in? 自問後知後覺，不知原來很多人早已 take action。 筆者超過六成資產在香港的物業內，打算出貨的出不了，原本不打算出貨的，其出貨時機也許已過去。 至於流動資產，撇除現金不計算，只有約 25% 直接與香港有關，當中六成來自筆者第一大重倉 RW0U。 有不少朋友問我應否出貨，坦白說，我亦非神仙，又何得何能去給予意見？ 對比其他房地產信託基金，即使考慮到 近月 香港發生的事件，它的估值仍算相對便宜。但是 近日 發生的事件，不就是一隻慢性黑天鵝嗎？ 說事件無法預測，只會惹來笑話。 事實的確是筆者後知後覺。 事已至此，馬後炮也是無補於事，如今只能向前看。 RW0U今早再急跌下來，即使撇除兩次除淨，也累跌接近兩成了。從投資角度看，要記住它的收入組成部分雖然有超過 60% 來自又一城，但商場租金收入並非又一城的全部 （大租戶主要租辦公室） 。詳情請參看公司的報告，不贅了。 從九月尾少量減持至今，亦已累跌逾一成。以其他發展商的商場為鑒，估值被壓抑是肯定的，會否再跌我也沒有水晶球。只可肯定的是不會無止境下跌。基於 Geographic Diversification 和個人政見理由， 長遠我一定會減持，首要目標是減至非最大持倉。 無奈今天怎樣看也是一個惡劣的時機，惟有繼續觀察。 由於局勢進一步升溫，筆者會無限期擱置增持任何有關香港地產資產的行動，並已大量減持今年較早買入的恒基地產，試入的 2778 亦已清倉。另一方面，筆者亦注意到有防守性資產突然急跌，很可能有人被斬倉；其餘的普遍跌幅亦增大。 最後想說，筆者流動資產相比物業資產，尤其是牽涉香港的部分，仍是一個小數目。因此所謂的減持行動，除了為 Diversification 外，更是對自己忠於的信念的一種表態。假如閣下純粹 從 投資的角度看，切勿對本文過度解讀。

快活谷小子終於出書啦！ 快兄新書BLOG文傳送門 小弟有幸獲邀寫序，希望能為大家了解快兄鉅著的思路盡點綿力。 —————————————————————————————————— 兩年多前與快活谷小子兄相識於 Blog 界，每次交流總有一種親切的感覺。 無他，Blog 界長期呈現「股盛樓衰」狀態，筆者開 Blog 時，除了個別「搵食兵團」以外，整個 Blog 幾乎只有筆者一人獨撐物業投資。快兄開 Blog 時間比筆者遲幾個月，起初在物業投資上著墨不多，但每每於留言發功，筆者一看便知是「有料之人」。相約見面後，方知何謂相逢恨晚。快兄對各種高階投資工具、技巧、經驗等，無不令筆者大開眼界，功力比筆者高出不知多少倍，幸好快兄無論真人還是在 Blog 中均顯得十分謙卑，筆者才有幸(膽)與快兄一再相見。 幾個月前，得知快兄有出書之意，筆者略感奇怪，因快兄出名樂於助人，常花時間與朋友見面、協助解決問題，家人有老有嫩，哪能擠出時間做出書這種吃力不討好的行為？一再追問下，方才明白快兄助人之心。畢竟見面花的時間太多，縱使有效但其效率不高，將畢生功力濃縮在書本中，才能讓知識和智慧自動流向有緣人手中。 那天與快兄與中環某日本餐廳共晉晚餐，原本筆者只是一心與快兄把酒言歡，順便從隱世奇才的言談間偷師。酒過三巡，快兄忽然認真一問：Ｒ兄，能否幫我寫個序？ 坦白說，筆者當下感到非常錯愕，心想：我何德何能呢？但一轉念又想到如快兄般的高手，開口必有其原因，便答應下來。 後來筆者細想，Blog 界中具物業投資經驗又願意開 Blog 分享的人，實在寥寥無幾，作為同路人得此邀請理應當仁不讓，更何況是由快兄這位高手開口？ 快兄的文章獨樹一格，不熟悉者會常感摸不著頭腦，其實多點看、用心看，不難明白快兄的苦心。就拿拙文來比較，筆者偏好行文一針見血、對於不合理的見解會直擊其要害，好處是認同的讀者看得爽快、容易吸引同路人圍燒取暖；壞處亦顯而易見，不熟悉該題材或不認同該意見的讀者很容易便失去興趣， 如果題材本能助人，卻因表達不彰而不得要領，甚至引起罵戰，豈不是一等一的浪費？ 雖然我倆的投資取態和走過的路均甚為相似，但快兄的文章風格卻十分不同。讀者很難從快兄的文章看到批評，也絕少只講一套見解或強迫讀者接受某一種話題。不僅文章如此，快兄真人說話的風格亦如是，可謂內外一致。起初筆者以為快...

昨日最不起眼的新聞，應該是施政報告首次不能在立法會會議廳宣讀。因為 不論立場、不論政見、不論口袋中的財富，幾乎全民的眼球都被「放寬按保」佔據了。 好友當然雙眼發光，仿佛400萬樓已立即升到600萬、600萬樓已立即升到800萬、800樓已經立即頂死係1000萬。淡友或者盲反繼續死撐樓市必定爆煲。 無辦法，立場不同、見解便不同。盲反不會理你甚麼基本因素、甚麼展望分析，總之政府就係推人去死，總之買樓借錢就係過大海篤手指。 放寬按 保 政策 - 分析 樓市升了咁多年，係人都知水浸是全球性問題（雖然仲有好多人扮無知），再加上香港供求失衡問題累積多年，600萬的首期斷層的確不合時宜。政府年年都叫人小心風險，但樓價連年上升， 金管局總裁下台時都輕描淡寫地承認「係有少少阻人發達」，其實真心係阻住收入不高、最需要上樓又無資格排公屋嗰班人。 今次放水，力度之大堪比2002年世紀救市：(純粹講按揭，不講其他招式) 1) 九成按揭放寬至800萬樓，放寬幅度是100%； 2) 八成按揭放寬至1000萬樓，放寬幅度是67%； 3) 略去壓測只睇收入供款比率，放寬幅度大約30%； 4) 450萬樓下的九成按揭收入供款比率放寬幅度大約11%。 還有一點細節位，600萬以上的按揭保險不接受加按，只接受新造按揭及轉按不加按。換句話說，最大受惠者是 (i) 原本沒有按揭的人和 (ii) 之前買新樓用了財務公司按揭的人。 其中 (ii) 可謂間接為買新樓而不敢用財務公司按揭的人打了支強心針。現在新樓買家可以樓花上會財務公司，兩年後轉按至銀行，不用再怕財務公司隨便加息趕客。 收入要求方面，買800萬借9成只需收入約六萬元（保費已計入供款），即兩公婆每人月入三萬元已經足夠。 新按保計劃的代價是收多少少按揭保費（600萬樓下不受影響）。 放寬按保政策 - 評論 放寬按保政策是否德政？ 這政策在林鄭上任後不久已經傳出，如果在當時推出，筆者會十分支持。 撇除無法解決的土地供求問題，一直以來筆者也認為樓市是水浸問題加速了樓價上升，尤其是早年的細價樓樓價飆升。 治水必需用疏導之理，而非胡亂堵塞，否則洪水只會在無法預測的時間滿溢或崩堤亂竄。 是次變動最大幫助是令600萬樓首期鴻溝消失於無形，800-900萬首期也只是差100萬，以此樓價水平相對容易解...