尋找生活之路

筆者投資組合向來主要由物業組成，因此 為了盡量壓低按揭成本，每次轉按或新造按揭均會盡取銀行的按揭優惠 ，包括最低利率、最高現金回贈、最高估價、按揭保費折扣及其他附帶利益不等 ，當中又以現金回贈能直接落袋至為重要。 現金回贈比想像中更多 按揭回贈分為兩部分，第一部分為銀行受制於金管局指引的回贈，一般為基本貸款額(最多樓價60%)的1.6-1.7%。 第二部分為 合法地 透過地產代理公司取得的現金回贈。坊間透過大A或某按揭轉介公司，一般只能獲得相當於貸款額約0.03%的 非現金 回贈，僅是聊勝於無而已。至於自己Walk-in銀行，當然 就一毫子回贈也沒有。 筆者和同屬物業投資者的朋友，一直以來都是直接聯絡銀行職員取得按揭資訊，並配以相熟細A（非五大地產代理）轉介以取得額外按揭現金回贈，通常可分享到額外0.2%的現金回贈，即總共可取得高達1.8-1.9%的回贈。 後來筆者發現， 相熟細A在此回贈之下仍有水位，只是不願意把僅餘的利潤嘔出來 。筆者的物業投資朋友思前想後，既然明知自己要不斷翻按、轉按，何不索性充當代理角色，幫自己、家人和朋友取得回贈。 筆者日前成功爭取指定銀行加碼，現時可取得最 高達2.35%的按揭回贈 # ，相信乃全港最高 ! 現在，讀者只需在本Blog 「尋找生活之路」Facebook專頁 Like (請讚好專頁， 不是 帖子！)， 然後直接 WhatsApp筆者5524 9431   出示讚好證明，便可以獲得同樣的按揭回贈！ 以今年的最新HIBOR利率計算，H+1.235% capped 大P-3% 相當於年利率2.24%。 每個物業的按揭最快可以兩年後無償轉按 ，即平均每年回贈達 1.175% ， 變相每年按揭成本不足1.07厘 ！ 最重要的是，細A回贈對借貸者而言只有利益、沒有成本，也沒有隱藏陷阱： 淨袋額外獎賞：細A回贈絕不影響客戶原有按揭OFFER 沒有合約束縛：細A不會與客戶簽署任何合約 零成本：客戶可以收到OFFER而不接受 沒有私隱問題：借貸人只需填妥一份簡單表格，經蓋印及簽署交回銀行。細A會為借貸人搜羅最適合的銀行及OFFER，然後銀行會主動聯絡 借貸人， 之後細A唯一角色便是派錢 。 大家都是投資者，豈會被低級技倆蒙騙 不會與任何非銀行貸款機構有任何接觸...

忽爾驚覺今天已是年初十，還欠各路 Blogger 及讀者一句新年快樂，祝大家新一年豬籠入水，身體健康，一分耕耘、三分收穫！ 今天是情人節，再祝各位生活幸福美滿。 筆者開 Blog 已近三年，真正身體力行 重回流動資產市場 亦已超過兩年半。初期投資以 REIT 為主，其後加入美國公司的定息或浮息證券（包括債券），到最近一年開始涉足高息及股息具持續增長往績的香港股票。 投資流動資產仍是要以長期持有、利用「經歷時間」去「擁抱波幅」（不是擁抱風險）為本，惟絕不強求永久／一直持有，而是有條件地保留資產在組合內。條件因資產而異，但 核心思想是「能令組合在波動中存活，賺取合理的複合回報，並適當地以槓桿增加資金彈性」 。 過去兩年多，流動資產市場經歷兩次較顯著的波動（2016年末及2018年的調整），筆者 長期持有 的流動資產組合亦在儲蓄、加按和資產配置計劃推動下，從當初三十萬小試牛刀、到近月終於突破八位數字，佔總資產值逾20%。 流動資產，顧名思義具有流動性高的致命「缺點」。為甚麼流動性充裕反而是「缺點」？筆者以物業投資起家，一直以來物業高昂的交易成本、漫長的交易時間、打擊炒樓和降低物業槓桿的政策，令物業投資者「被長期持有」，間接迫人「坐貨」賺錢。 常言道，「回報是坐出來的」，所言非虛，亦令物業投資變得簡單，只需買入資產和租出物業，便能坐享其成。 然而，流動資產卻非一個簡單的遊戲。在沒有客觀因素強迫「坐貨」的情況下，流動性高反成習慣「簡單美」的物業投資者的死穴。很多在物業投資大賺特賺的人，轉戰股票市場便不斷損手爛腳，轉戰債券市場則容易買入垃圾資產，甚或墮入騙局。此情況歷數十載而不斷重覆發生，間接又強化了買樓容易賺錢的神話。 雖然筆者不屬這一群，未有炒出炒入之餘，回報亦算不俗，但相 比物業投資，仍覺流動資產投資困難得多之餘，安全感亦低很多 。這一種感覺在突破千萬關口後，更感強烈。 舉一個非常經典的例子： 一個物業閒閒地幾百萬，即使重回筆者上車時（即七年多前），買入的資產價值也是身家的Ｘ倍。其後每次增持，基本上也是幾百萬幾百萬咁去（if not 千萬），簽臨約、正約、轉賬予律師樓， 不眨眼、不回頭 。即使只計首期付出，最少也是七位數。到後期甚至印花稅也要幾十萬。 同一情況在流動資產上，卻變得扭扭擰擰。一個 order 買幾十萬已經算是「大件...

去年金融市場經歷幾輪小動盪後，暫時市況看似回穩。回頭一看， 十月 和 十二月 兩次急跌，可能牛市調整已完成，可能熊市仍在中段。也可能一隻小熊已經見底。 市場可預測性很低，市場波動的時間和幅度往往也是出人意表。 有誰想過港股差不多九個月的下挫，指數才跌25%那麼少？心水清的讀者知道，看指數已經沒有意思。那十幾隻大Size炒股，早已跌至四腳朝天，尤其是藍籌新貴，反高潮百發百中。 自知不懂炒股票，只能從股息增長股中尋寶，可恨的是「好嘢」不但早已觸底，更加破頂連連。Winner takes all，果真例不虛發。 由於不懂，惟有在 Winners 當中隨便買些。 明明應該果斷加注「那黐線的 REIT」，卻忍不住有了立場。筆者認為零售寒冬並無想像的冷，過去一年半載旺區又回到了人山人海的日子，僅有的商場似乎較街舖更加受惠。 實實在在的感受，我相信早晚也會反映在基金分派上。 老老實實，筆者仍然很想重回黐線的懷抱。望住那倉底的利潤，哭笑不得。這暫時仍是一個遺憾，但隨著財務安排已經九九十十，我已找不到藉口再退縮了。 中長期固定收益證券急挫後，反彈了很多，但未能收復失地，which is perfect。那人所共知的永續浮息貨，不知是否因加息急降溫，居然徐徐向下，吸引力大增。對利率非常敏感的永續證券來說，浮息明明是個接近完美的對沖，刻下竟成了壞消息。 （可能筆者錯過了甚麼新聞？煩請讀者指出。） 最近某證券行開放了亞洲債券的交易平台，竟然無需 Professional Investor 認證，真有趣。Minimum ticket size US$100-200k，不算甚麼門檻， 但是交投極少，筆者放了一兩星期的 Order 也無法完成 。另外，Margin requirement 太高了，與私人銀行無得比。 物業市場回暖，什麼小陽春、大陽春，新盤大賣、二手回勇，AA們興奮到不得了。無論大中細價樓，都跌了100萬左右便回升。 想上車的人動手吧，新年之後要不牛皮、要不暴升...明明有需要，何必包拗頸？ 買得起400萬的單位時不買，然後兩三年後用600萬買入同一個單位，這種情況屢見不鮮。2013年回調見過，2015-16年回調也見過。 2018-19年回調後，歷史會一再重覆嗎？ 都係嗰句，鬼知...

最近好多朋友、網友都問我這個問題。 有人問樓市，也有人問股市（明明筆者並不分析股市）。 我點會知？如果我有水晶球，我晨早有錢過 Jeff Bezos 啦。 我們經常想預測未來，想盡各種辦法去分析，希望找到正確操作方法，然後孤注一擲，祈求上天保佑。 但是， 未來本身就充滿不確定性，而充滿不確定性的事情就是無法有效地預測的。 人總是對預測成功抱有很大的期望，往往重覆犯錯。 為甚麼人類總是要做徒勞無功的事呢？ 因為「預測成功」（賭啱邊）實在太誘人了。 因為下注前人只想著贏錢的歡樂，買六合彩總是開彩前最精采。 因為先找一個答案，然後跟著「砌」一個合理分析出來太容易了。 因為對未知的恐懼，所以要設法抓住救生圈，那怕救生圈是破的。 這是人類的結構性缺陷，是沒有辦法根除的。我們惟一可以做的，就是 了解自己的缺點，努力去克服它，設法不要讓它牽著自己的鼻子走。 不要做太多無謂的預測，也不要因眼前的波動而忽略長期的方向。 如何做到？問一問自己，長期的方向是建構在甚麼因素之上？這些因素有沒有結構性轉變？短期的波動是因為這種正面因素不再，還是純粹因為 Noise？ 簡單地以物業市場作例子：低息環境有沒有改變？美國加息加到江郎才盡，是好事還是壞事？所謂「縮表」對多年來的貨幣供應洪流有沒有結構性影響？土地供求是否仍然失衡？「土地大便論」有沒有改變現狀？「689朝」的熟地用盡後，是否預示下一個十年港府的土地政策已然玩完？ 人生匆匆幾十年，只要方向正確一兩次，就足以讓你一生富足、快樂。 法子《三隻小豬》 從前有三隻小豬，他們每星期也會參與村中的「抽波遊戲」。 抽波遊戲：在一個大布袋中，有很多波，當中有95%是紅波，5%是黑波，這資訊是公開的。無論抽出來的是紅還是黑，買中的賠率都是1賠2。 大豬的策略：一見到連續5局出紅波，就買黑波，心諗：「不會每次都紅波嘅！」之後黑波還沒出現，大豬就一直買黑波。輸死了。 二豬的策略：因為買了幾局紅波贏，就心諗：「大豬都傻嘅，這是機率問題，紅波機率高，梗係每局都買紅波啦！」但想身家增長快啲，就每局都把全部資金押上。結果出現了一次黑波，輸死了。 細豬的策略：也是每局都買紅，但細豬不心急，每局只押上十分之一的資金。結果細豬的身家隨著年月平穩增長。

充滿動盪的2018年即將過去。 市況回顧 隨著股市因初小股災和貿易戰的陰霾而持續不振，物業市場在連年上升後，終於在第三季見了短期頂。這一浪真是非同小可，中原指數和差管署指數從2016年4月起累積上升超過45%，細價樓實際市價（撇除極端成交）平均升了50-60%。與上幾次升浪不同的是，這一次連中價樓（1000萬左右）也跟上了，一般升幅達40-50%，相對上其銀碼顯得十分誇張。 不過，當第三季登頂後，「 升得多跌得多 」的效應又浮現了。新界各區的上車盤一口氣從500-600萬的頂峯劈下來，儘管二手交投接近冰封，因此真正低價成交也不多，惟幅度達100萬以上者，並不罕見。相對上， 筆者觀察到中價樓和大價樓幾乎聞風不動，有極少地區更仍在破頂中。 估價方面，第四季起初僅微調，但踏入12月後大幅向下，反映銀行上半年爆數情況嚴重，淡市利用估價下雨收傘，亦非不能理解。估計此惡劣情況在一月會開始改善。 流動資產方面，大部分資產價格在年初登頂後便無以為繼，包括部分筆者持有的REITs，最大跌幅介乎於5-15%之間，惟領展下跌後又已再創高峯，不禁令筆者捶足頓胸、懊悔不已。 港股在年中已見反彈乏力，到10月更全面崩潰；美股年中再破頂後，近期回落比港股更甚，個別科技股從高位回調一半，龍頭股跌30%也是稀鬆平常。 具防守性的股息增長股成了全年大贏家，當中表表者有1883, 2588, 6823, 270, 659等。 美股不振亦令債券和定息證券受牽連，10月開始下跌，部分行業在12月可謂一瀉千里，有些沒有到期日的定息證券跌幅比股市更勁，例如 CTBB 和 SSW PRH，一個月已跌了20%，息率已達十厘，但同時也有不動如山的，例如 C-PRN, GLOG PRA, ISF 等。有到期日的債券情況好一點，中短期債券跌幅約等於「尚餘到期年份 x 1.5%」。 投資組合和操作 以資產升值幅度來看，2018年是「來回天堂又折返人間」一年。年中淨資產曾較2017年底上升40%，其後物業估價回落加上筆者為淡市作額外撥備， 截至12月28日，本年度淨資產(NAV)上升22%   截至12月31日，本年度淨資產(NAV)上升23.8% ，當中12.5%來自儲蓄，10.3%來自物業賬面升值，-7.2%來自額外印花稅(SSD)撥備，5.0%來自投機收入（包括 電能一...

3. 未雨綢繆 讀者或許仍有印象，澳洲移民局在七月下旬忽然 打破每月邀請兩次 Visa 189 申請的慣例 ，並定於每月十一日發出邀請，當時還令「被動式放棄」申請 Visa 190 (Queensland) 的筆者摔了一交，恰巧遇上付款系統故障才救了筆者一命。當時只道 Visa 189 的配額稍為放寬，並沒料到八月起會大幅增加。 到了八月十一日，筆者收到了 Visa 189 的邀請（發出邀請達2500個），但早前已經遞交了 Visa 190 (Queensland) 的申請，這當真令筆者哭笑不得！半個月後， 筆者又收到了 Visa 190 (New South Wales) 的邀請 ，只剩下經常被指黑箱作業的 Visa 190 (Victoria) 尚未對筆者發出邀請。 應快則慢、應慢則快，實實在在是筆者申請移民的寫照。 雖然筆者表面上已通過了健康核查和成功更換了 IMMI Account 內的護照資料，但是一天未見 Visa Approval，仍有機會陰溝裡翻船。一旦不幸地 Visa 190 申請失敗，其餘的邀請便成了筆者的救生艇。 筆者依稀記得早前瀏覽移民資訊時，曾見 移民局網頁有一個寫得很模糊的要求，內容大致上是說 EOI 內的護照資料需與 Visa Application 一致，否則有權不批出申請 。雖然網頁並沒有詳述為何有此要求，網絡上也沒見有人因此不被批出申請（除了香港人，有兩本護照還想移民的人恐怕很難找吧？），但是為免橫生枝節壞了大事，還是有必要做點未雨綢繆的工夫。 當收到邀請後，申請者只有60天時間遞交申請，逾時不候。然而，若要確定 Visa 190 (Queensland) 申請失敗，那最起碼都要等三至六個月，即最早也要十一月或十二月才有端倪，到時筆者的 Visa 189 邀請早就逾期了。換句話說，若要確保 Visa 190 申請失敗後極速獲邀申請 Visa 189，則應該每月遞交一個 EOI。 於是筆者坐言起行，馬上以 BNO 申請了一個 Visa 189 的 EOI，那時還只是九月初。由於筆者分數不高，即使配額大增，九月受邀的機會仍然很微，多數十月還未等到，但這不打緊，遲來一點更好。 到了十月十日，早前收到的 Visa 189 邀請終於到期了。翌日，更令人意外不到的事情發生了，這次用「哭笑不得」或「啼笑皆非」已無...

很久沒有談債券。 今年以來，在股市大跌、美國加息、中國收水、環球經濟陰霾下，不同類型的債券的 價格 均出現下跌，其中美國國債直接受加息影響下跌，高收益債則較受股市影響（見 風中兄鴻文 ），但兩者的回調尚算輕微，近月較短年期的高收益債一般跌幅在3%以內（公司或行業不景氣的除外），相比股市更大幅跑贏。 真正受到創傷的，是較長年期債券，以及部分亞洲債券，平均跌幅在10%以上，有個別問題的債券甚至跌了25%。 年初筆者懷著戰戰兢兢的心情寫了一篇文，名為《 對中長期債券的恐懼 》，旨在道出中長期債券（四年以上）面對加息的環境可能出現 「賺頭蝕尾」 或／及 「價息兩虧」 的情況。我當時很明確地指出，「我覺得大家太小看美國的加息能力了」。 為甚麼恐懼都不夠，還要戰戰兢兢呢？ 話說寫那篇文之前，投資債券資歷較淺的筆者曾與不少利用私人銀行大量投資債券的朋友激辯。大部分「大孖沙」（筆者實力太弱、資歷太淺，他們的財力和經驗於我而言相當於「大孖沙」）都反對筆者的看法，認為即使息差(spread)因加息而收窄中，中長期債券仍然值得買進，因為買債目的是持有到期賺息。 這點筆者同意， 我的看法是當時無必要動用槓桿去買入中長期債券，因為有顯著的機會「賺頭蝕尾」。 一名年初大舉買入亞洲債券的朋友指出，因為他肯定不會「賺頭蝕尾」，更不會「價息兩虧」。他甚至說，寧願犧牲息差，也不就債券評級妥協。 筆者當然不同意，但也沒辦法阻止，只好自己 減少槓桿 、減持中長期債券， 甚至只持有非常短期的債券 ，以便隨時轉身射個三分波。 結果年中發生甚麼事？ 貿易戰越演越烈，國內資金鏈斷裂甚至燒埋國企債券，房企搶錢搶到 Yield to Maturity 較年初上升一倍也在所不惜，而且新債早發早著，越遲發越貴。比較優質的房地產公司已經由一月的不到四厘發債，到現在要用九厘圈錢；較進取的 YTM 由五、六厘升到十三厘也司空見慣。 YTM 上升七厘是甚麼概念？ 一條一年期的債券，YTM 上升七厘大概等於債價下跌6.5%。 但若這是條五年期的債券，YTM 上升七厘便等於債價下跌25%了！ 以下是實例證明，同一間公司的同質素債券，兩年期和四年期的分別： (這是兩年期)   (這是四年期) 與此同時，過去一年美國加息共一厘，借貸成本也上升...

2. 主要護照 (Critical Passport) 雖然原則上申請者的護照不應影響申請過程的複雜性和所需時間，然而一直以來也有人指出， 來自大中華地區（包括中國內地、香港、台灣）的申請的確不如其他地區（主要是印度和歐洲）般順利。 一說這是因為來自中國內地的申請量太多，影響了進度，而且中國內地的申請者一般而言成功率較低（不知是因為文件真確性還是程序搞錯了？），如果不在暗地裡為不同國家或地區設定配額，海量的申請對其他國家或地區或會不公平。而香港當然是因為被視為與中國內地為同一地區而受無妄之災。 另一說是因為過去一段時間有不少嚴重罪行與香港、台灣和中國內地的移民有關，其中以跨境運毒和違反移民條件為主。 此外，亦有人指出持不同護照的人的申請 Visa 進度不會有明顯分別，但是若干年後申請 Citizenship 時則會有莫大分別。年初， 澳洲有傳媒報導 了一宗真人真事，當中涉及申請 Citizenship 的懷疑歧視情況。 個案中的家庭，丈夫和女兒為英籍港人(British Citizen)，而 太太則持香港特區護照 。在澳洲居住超過五年後，去年初全家一起申請入籍澳洲，通過公民入籍測試後很快便獲批公民申請，但之後一早沒有收到公民入籍儀式的正式邀請，直到本年初他們決定分拆入籍申請， 其後丈夫和女兒很快便完成了入籍程序，成為澳洲公民，但太太等於超過一年仍然沒有任何進度。 丈夫指出，他們一家人所有條件都一樣，惟一分別便是原有國籍，因此 只能推斷出原有國籍乃影響入籍申請的重要因素 。更吊詭的是，報導出街後，個案中的太太過了不足兩個月便完成了入籍程序。 回到筆者的個案，筆者在香港回歸前出生，固然擁有不具英國居留權的偽英籍護照 British National (Overseas)，即 BNO，但在十多年前到期後已沒有再續期，成年以來筆者一直都是用特區護照入境其他國家。當得悉這宗報導後，筆者不敢怠慢，重新申請 BNO 以求入籍時可以使用偽英籍蒙混過關。 即使不被當成英籍，起碼也與中國籍完全切割，確保不會被拖累。 由於 BNO 申請需時，澳洲 Visa 申請亦然，況且入籍也不是一時三刻的事，故在寄出 BNO 申請表格前（註：在網上填表申請 BNO 及付款後，仍需簽妥 Countersignature Form 連同已過期護照寄回英國，申請才...

過去幾個月，除了樓市淡風極盛外（ 一早已知 ），還有按揭市場也出現了兩種不同型式的「加息」。 第一次是八月初金管局向銀行施壓，銀行跪低提高了 HIBOR Plan 的封頂利率和 Prime Rate （最優惠利率）Plan 的利率。 第二次是九月中美國加息，滙豐銀行帶頭裝模作樣地加了最優惠利率 0.125% 咁大把。 最近很多網友紛紛表示， 很後悔沒有在年中轉按 ，令現在不能轉按賺取豐厚的現金回贈。 其實這是一個完全錯誤的觀念，故此筆者欲撰文一次過釐清讀者對按揭的認知。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 首先，讀者必需分清上述兩種加息對現有按揭計劃和新造按揭計劃的影響。 第一種加息是加利率的固定部分，只影響新造按揭計劃，加息後新 Plan 的利率是有可能差過現有按揭計劃。實例如下： 2018年初按揭 Plan 一般為 H+1.3%，封頂 P - 2.85%。這封頂利率已維持了好幾年。 而 Prime rate plan 則為 P - 2.85%，與封頂利率一樣，毫無吸引力。 8月後，按揭 Plan 一般為 H+1.25%，封頂 P - 2.65%。個別銀行可以提供封頂 P - 2.75%。 由於個別銀行的封頂利率較抵，在儘可能的情況下筆者都會建議讀者使用該銀行。以封頂@P - 2.75% 為例，在8月後轉按後的利率最多只會增加 0.1%。以每兩年轉按一次的頻率及貸款額 500 萬計算，兩年多付的利息只是不足一萬元（息隨本減）。 讀者必須緊記的是，轉按的重點是現金回贈。 目前現金回贈動輒達 1.95%，加上筆者提供的額外獎賞，每次轉按的現金回贈超過十萬元(以500 萬計算)！ 轉按可淨賺 $95,000 = 總現金回贈 $110,000 - 多付利息 $10,000 - 律師費 $5,000 換言之， 利率方面的所謂 損失根本不值一提！ 第二種加息是加浮動利率，影響所有按揭計劃，在此情況下不論轉不轉按，借貸人都已經被加息。 換句話說，轉按只有著數，沒有損失。 讀者不應死守固有的錯誤觀念，以為加息就一定不利貸款。 未來不知美國還會加多少次息，也不知香港的銀行仍在超級水浸的情況下肯跟隨多少。 筆者只可以肯定的是，只要用上述方法計清條數，就知道 轉按一定是利遠多於弊 ！