五月流水賬

2022-05-04

增持澳元。

這筆錢原本是三個月前用作買屋,因時間太趕直接 draw 了三個月 AUD loan,利率只是一厘鬆啲。現在趁澳元大跌補回,變相增持。

2022-05-09

買入一張三個月內到期的債,搏賺 12%。事後回想這宗交易有點衝動,風險回報比例不理想。希望是杞人憂天。

澳洲第二間投資物業成功收樓,也是做七成按揭。現有租客租金回報僅 3.7%,但是租賃經紀說此屋的租金已大幅上升四成,她認為重新放租最少有 5.2% 回報,甚至可以試 5.4%。雖然市場缺盤情況比上一次收樓更嚴重,但在利益當前,她必然想我收回重新放租(續租的收費僅是重新出租的 15%)。

但是對我來說,重新出租的成本遠不止此差別。放租的成本包括放租佣金、廣告費、放租期空租、清潔費等。考慮到此等因素,「大發慈悲」加租三成可能比重新出租更化算。

2022-05-20

上星期二收樓後,租賃經紀致電租客打招呼,沒想到還未開始談判,租客就二話不說就提議自我加租 28%。後來我循例還價 5%,租客考慮後說實在負擔不起,如果談不攏就只能哭著離開。

既然如此也就作罷,租金回報率 4.8% 也不錯了。我又地嘗試讓新租金即時生效(行規是要六十天通知期)。對此我並沒有期望,但租客竟願意讓新租金在七天後開始生效。以一年租期計算,這個方案的總租金比筆者原先還價的方案還要高啊!

順帶一提,租客其中一人的收入比四年前大幅增長六成!看來近年澳洲的基層生活很不錯呢。

2022-05-27

綠地控股對下月尾到期的美元債發起征求同意,即係展期,唔係就唔洗施捨一個半同意費咁大方啦。筆者三月時沽出了這張債,後來換了 TPHL 四月到期的債,後者利潤已落袋。不勝唏噓。雖然上星期開始此債無故走弱,但前天還穩穩的站在九十幾元,忽然就展期了。

老實說,這消息真令人驚訝。綠地雖然是國企,但筆者一直知道它是壞孩子,也不會對其償債能力和意願抱百分百信心,但也沒想過綠地這麽快便決定展期。記得去年底綠地曾在極惡劣的市況下強行發行了一張八個月的超短期美元債,筆者當時便估計綠地最快會在八月後展期。也許是上海的疫情令它失去了預算吧。

此外,筆者亦持有下星期五到期的 GRNLHK。作為綠地的子公司,會否臨天光瀨尿?由於只剩一星期時間,估計可能性不高。早幾日中南宣布展期時,勉強也算提早了 15-25 日,而且中南的債價一直在 40-60 元浮沉,市場早已有展期預期。恒大出事至今,幾乎只有花樣年是突然死亡,希望今次再大步檻過。

留言

  1. 其實度度一樣, 如租客肯續租點都係好過揾新租客. 澳洲人口不斷有流入, 租金水漲船. 香港就不斷有人移民出走, 又唔再有外國人來港打工, 唔計股市因素租金已不斷陰跌中, 要賣就更加往往有價無市, 急住走的移民盤要低於市價先走到. 同澳洲要争住去BID 價, 真係兩個世界... 風水輪流轉, 幾年前香港樓股皆旺的日子似只是昨日. R兄離港是在揀了在最輝煌時離去 (一笑).

    債我估係翻炒FTL? 應該好穩, 只是怕內地繼續一刀切全國封城咁就真係咩公司都難捱過.









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    1. 馬可兄對香港看得很灰...

      續租當然好,只怕租客實在負擔不了,被迫遷居。

      FTL 的賣點是百多個吾悅廣場的租金收入,在賣不到樓但疫情控制得宜的年代,它的確很強;最怕持續不斷的封控會一直延續到年底,或許終究會對其租務帶來重大影響...

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  2. 咁啱, 我同R兄又一樣有綠地香港... 到期前先來咁玩法真係驚險. 依家內房債比股票更CHOK, 一日內可以跌去一半以上. 揀啱D一兩個月有雙位數回報, 但每筆投資唔細, 一出事杀傷力好大 變成高風險投機產品, 唔再適合退休人士 (R兄藝高人大胆仍可火中取栗). 依家等緊華夏, 奧园出方案, 展期又好, HAIRCUT又好, 希望今年內有個定局.

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    1. 最搞笑係母公司展期,子公司債價跟跌然後即日回購輕輕鬆鬆執二千萬。

      現在買民企內房債係純粹賭博,不能控制的及不確定性比投機更高,同時回報卻是極可觀。就好似聯賽去到最後幾輪,榜首已領放十分八分,贏面極高但冠軍賠率卻有不合理的1.1-1.2倍,雖知不合理但大多數人也不敢玩,因為大家唔算為粒糖輸間廠而選擇忽略 expected value。的確如此高風險賭博未必適合退休人士,但如能控制注碼,作為考眼光的遊戲去賺取不合理地高的回報,我覺得很有趣。

      CFLD 無乜新聞,但傳出美元債方案蘊釀中,據報與境內債相去不遠,都係一個幾一個幾咁還,展期勁長。奧園就成日有新聞,乜乜盡調乜乜入股之類,但九成九謠傳(違約前已經習慣雷聲大無雨點)。

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