尋找生活之路

今天談一個老生常談的愚蠢問題。 發掘了一件好資產，買了它，然後怎樣？ 通常我們會面對的情況都是不幸的： 1) 未買夠貨，然後它升了，後悔入得太少。 2) 買了貨，然後它跌了，懷疑自己。 3) 買了很多貨，然後它不升不跌，忐忑不安。 最惡劣的情況是所有的不幸發生在同一次經歷，例如： 入了雞仔注好貨，然後它跌了，不禁懷疑自己；接下來它升回買入價，覺得希望來了便加注；不幸它又潛水，於是加倍地懷疑自己，之後升回買入價又加注，不斷循環.....加注N次雞仔注後，市價仍然停留在買入價附近，持貨久了卻無安全感，天天忐忑不安。 終於有一天，它開車了，連升好幾天後，臉上換上燦爛的笑容。不到幾天，忽然驚覺N注雞仔注加起來也不過是小注而已，根本買不夠貨。 係人都知道未買夠貨時，最想資產價格不上升，甚至下跌更佳 （有槓桿除外，要考慮更多）。後知後覺，後悔不已。 燦爛的笑容，此刻竟爾變成天下間最愚蠢的一幕。  （2017年舊照，時間過了，難忘依舊） 針對自己的愚蠢，有甚麼解決或改善方法呢？ （待續）

通關後，取了預約好的租車便直奔我們的第一個考察點 - Bardon 順帶一提，布里斯本收費公路不多，主要是某幾條橋和隧道。我認為布里斯本的交通擠塞並不嚴重，無必要使用收費道路。記得如果租車時曾經收費道路，除了路費外，租車公司會收取一個固定行政費，大約是HK$200。 因此，如果不慎走了收費道路，就不要省了，盡情地使用吧。 筆者就在首天不熟悉的情況下誤進收費道路而不自知，結果十幾天旅程只走了一段收費道路就被收了$225。嗚... Bardon 在布里斯本市中心的西北方，距離市中心僅7公里，屬於布里斯本中央核心區域之一。布里斯本是一個 hilly city，地勢不高但很多道路都是斜路，而且坡度甚大，而 Bardon 是亦不例外，基本上是依山而建。此區最大優勢是近 CBD 而價錢相對親民，Apartment 不多，雖然是純住宅區但同時也不靠近大型商場。 當天是星期五，沒有樓盤搞開放日，但我們事先已預約了 Seller's Agent 看一個叫價大約是 AUD 800k 的放盤。 從照片看內部還算不錯，應該略為翻新便可以入住 ；地點不近區內繁忙的道路，從地圖看似乎是一個幾好住的地方。筆者抱著期待的心情從機場出發。 機場距 Bardon 約30分鐘車程，但因筆者不熟悉布里斯本的路，差不多用了45分鐘才到達 Bardon。 到了 Bardon 主要道路，發覺這區的車流頗多 ，與我們想像中的純住宅區有點出入。幾條主要道路都是雙線雙程行車，雖然有充裕的停車空間，但道路相對車流量感覺太窄了。 車流量雖多，卻沒有充足的行人過路設施 。由於車多， 空氣也不好，跟筆者想像中的澳洲住宅區落差很大。 幸好我們看的盤不近大路，車輛從大路進入支路後，又上又落幾次後終於到達樓盤地點。這裡的地勢較大路低得多，四周都是樹木，十分清幽。 但昨晚下過雨，到上午十一時地面仍然未乾，看來是因為地勢和樹木問題令陽光和自然風不能引進這地點。 屋外停泊著一輛 Mercedes-Benz C250，明顯地 Seller's Agent 已經到達。這裡的 Agent 不論年紀都很喜歡駕 Benz，反而人客多數都是駕韓國車或日本車。真是十分有趣的對比。 題外話，除了 CBD 外，在布里斯本很難看見奢侈品。私家車已經很明顯，路上較少見歐洲車(大概只...

傍晚特地到書店尋找 Blog 友風中追風的處子之作《 懶系投資法 》，很幸運給我找到。書架上只剩最後一本，大家欲購從速。 暫時睇了九十頁，老土啲都要再講，真係從來冇見過一本香港人寫 Fixed Income 的書(另送穩定收益資產)寫得咁全面，亦冇見過花咁多篇幅講直債。剩係睇到呢度已經值回書價有凸，可恨書架上只有一本，不然買多幾本給朋友看，豈不美哉？ 到目前為止，最深印象係本書唔止講理論同實踐，風中兄仲夠膽將失敗事蹟也收錄在書內，務求讓讀者獲得立體而寶貴的經驗，實乃真君子也！ 唔講啦，難得如獲至寶，睇書！

澳洲的二手樓市場還有一點較香港優勝，就是不同的地產代理都把旗下的盤源集中在兩個地產網站（類似「網上物業廣告平台」）內，而該地產網站的 Apps 也做得很好，比網頁還要詳細和易用，而且資料和照片很多，對了解樓盤狀態幫助極大。 也許因為澳洲樓市偏淡，盤源甚多，筆者經常在看過後忘掉為何喜歡或不喜歡。在登澳前一週，筆者和太太把重點考察的 Suburb 的所有樓盤重新看一遍，並將每一個樓盤列在 Excel Spreadsheet 上，包括地址、叫價、政府評定的土地價值、土地面積、室內面積、房間數目、樓層數目、廚房 / 廁所 / 裝修新穎程度、是否有泳池 / 煤氣爐 / 露台、花園狀況及可供視察時間等資料通通紀錄在 Spreadsheet 上，以便決定下一步。 即使樓盤不合心意也要紀錄，以免下一次看到該盤時又要花時間細看才知道不是自己杯茶。 我們的登澳之旅便是跟著這張 Spreadsheet 出發......行程包括睇樓、睇樓、睇樓、睇樓、睇樓、睇樓、......、睇樓、睇樓、睇樓，然後到黃金海岸慶祝結婚五週年紀念，然後返回布里斯本，然後就沒有然後（留了差不多一星期緩衝期，以便若有需要可以睇更多樓...）。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 登澳之旅在布里斯本的秋天展開。Sunshine State 果然充滿陽光，秋天的日間氣溫仍然有25-30度，晚上也有15-20度，但由於城市沿河而建，加上大部分建築物不高，只要不長期在陽光下暴曬，一陣微風吹來已能使體感溫度驟降。 CBD 的規劃相當稠密，但因面積不大、且有大量綠化地帶、公園和較矮的歷史建築，在繁忙時間也沒有讓人窒息的感覺。 布里斯本並非高緯度地區，藍天很多，但並沒有北歐那種藍得令人瞬間戀上的感覺。喜歡藍天的朋友，墨爾本和悉尼或者比較適合。大自然的美其實也是百貨應百客。 布里斯本不但沒香港那麽潮濕，而且較其他澳洲大城市乾燥。降雨方面，雖然澳洲給人的感覺是經常陽光充沛，但原來全年平均也有三分一日子有下雨，日數與香港差不多，但布里斯本下雨較多在晚間發生，而且降雨量低得多。 布里斯本下雨時，很多人根本不打傘，遇上陽光轉眼便乾了。 ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ 航班在早上七時許降落在布里斯本國際機場。星期五早上的機場非常不繁忙，機場不算大，但由於...

近日國際和本地投資氣份俱可以「惡劣」來形容，惟暫時仍僅限表面影響而已，未見大規模拋售。 閒話莫說，整述要點如下： - 貿戰升級後稍稍緩和，特朗普似未有把握打勝仗，未來仍以反口覆舌為主；金價上升 - 美國利率市場如年初所料，急轉直下，相信US Fed今年內要再減 0.5-0.75% - 2年期與10年期美國債息率終現倒掛，可預期1-2年內股市及經濟會出現大型震盪 - 美公司債息率跟隨下跌，價格走向兩極，優質的上升，有壞消息勁跌 - 美公司債現 call back 潮，筆者也中了三隻，資金需尋找出路 - 本地政治事件越演越烈，地產股首當其衝，REIT 亦終於跪低，包括筆者的頭號巨大持倉 - 需留意機場禁制令可能令活動回流市區和民生區，REIT 或仍有下調空間，吸納時機必現 過去一個月操作： - 上月清倉 1997，小部分換入 2778（從未持有2778，只是試探性質） - 試底性買入 1052，昨天跌穿買入價 - 試底性買入 823，惟昨天開始了回購 (咁快? WTF!) - 清倉大部分非核心持股 (持貨少於10萬元) - 增持澳元 (生活需要) - HTZ, RCII 被 call 走，資金尋找出路中 - MBI partial call 後已重新買入 檢討和部署： - MNK, CBL 四腳朝天，闊佬懶理 - 今年大幅增持的 2588, 1883 呈現極強防守力狀態，與其業務性質及增長狀態不無關係 - 今年首度買入的 12 中風眼，幸好只是小試牛刀 - 密切留意 823, 12, 6823, 1052, 1883, 2588， 但絕不可心急冒進 - 美國將不斷減息，借貸利率很快重見2字頭，可考慮重新買入優先證券 - 曙光未現，量力而為，慎防內憂外患夾擊

澳洲買樓程序與香港頗相似，都是先找地產代理睇樓，睇啱簽合約、落細訂，然後找律師樓、加訂、申請按揭，待一切搞定了便等收樓。然而，當中的細節有很多不同之處，包括： (1) 沒有買家代理 除非你很有錢，有人貼身服務你；或者有熟悉的地產代理願意跟你游走各區找賣家代理洽談和分佣，否則一般買家都不會找固定代理睇樓。 凡事總有代價，懶得自己落區找賣家代理睇樓的人，恐怕難以在有限的選擇中找到理想居停。 (2) 買家不用付佣金 因為沒有買家代理，正常情況下賣家會負責全部佣金，一般是樓價4%。另外也有代理願意主動減佣促成交易。 (3) 睇樓要等開放日 香港的住宅放盤很少會搞開放日，但如有需要每天或每晚都可以約睇樓；澳洲則相反， 因澳洲人重視家庭生活，很少人會在平日或星期日睇樓，令超過 95% 放盤的開放日都堆在星期六。 每間屋每次開放時段只有30分鐘，錯過了便要等下星期了。 (4) 拍賣 有些澳洲的住宅會以拍賣形式賣出，這在悉尼和墨爾本尤其受歡迎，因為在樓市上升時，拍賣的價格比洽談更理想。拍賣一般在物業的前庭或客廳進行，而非拍賣行，可以即睇即買。 (5) 合約 香港的買賣雙方沒有悔約的機會，買家簽臨約便要付3-5%訂金，誰後悔就馬上輸訂金及雙方佣金，即5-7%，非常肉赤。澳洲的買賣合約有悔約條款，昆士蘭省的買家可以在簽約後五天內賠償樓價0.75%退訂，也不用賠佣金。 澳洲的買賣合約可以設成有條件簽約（拍賣除外），條件包括 Subject to Building & Pest Inspection 及 Subject to Finance，簽約後14-21天內可以據此要求買家退訂。 其中 Subject to Finance 是非常屈機的條款，因買家可以令銀行不批出貸款，便能無償悔約。 澳洲的買賣合約細訂只需 AU$1,000，合約變成無條件的加訂也只是樓價的2-3%，資金調配鬆動得很。 澳洲的合約可以在 PDF 上簽署及付款便作實（不是電子簽署，是「畫隻龜」而已），文件及買家身份由指定人士 Certify 便可，買家、代理、律師樓及銀行四方可以素未謀面便促成交易。 (6) 驗樓 (Building & Pest Inspection) 由於澳洲大部分住宅都是 House，屋內外的結構都是由業主負責，因此驗樓在...

「登澳之旅」距今已經三個月，這段日子一直在忙、忙、忙，加上政局紛擾影響心情，竟然到今天才能抽空回味。 上一個系列叫《 出走大洋路 》，顧名思義乃移民澳洲的前因、過程和結果之紀錄。抱歉「大洋路」三個字有所誤導，可能令人誤會目的地是位處維多利亞省 (Victoria) 的墨爾本 (Melbourne)。僅此澄清一下， 五年前筆者到澳洲蜜月旅行時，的確希望日後能住在曾為全世界最宜居城市的墨爾本 ， 即使到了開始申請移民時，筆者仍然這樣想 ，所以才用了《出走大洋路》的名稱。可是隨後墨爾本發生一連串治安問題，包括種族仇恨、甚至是槍擊事件，都令筆者質疑墨爾本是否仍是一個宜居城市（最新排名已下滑至第19位）。 最後在 神推鬼㧬 之下，認識到昆士蘭省 (Queensland) 的黃金海岸 (Gold Coast)、布里斯本 (Brisbane) 或陽光海岸 (Sunshine Coast) 可能是更理想的居住地點，加上筆者打算退休，生計並非考慮因素之一，於是便頭也不回地申請移民到這片從未踏足的土地。 所謂「昆布」，固然不是說利尻和日高的海藻類產物，實為「昆」士蘭省的「布」里斯本市是也。筆者也不是有心將黃金海岸和陽光海岸排除在外，但是香港並沒有直航航線飛往兩個海岸，而兩個海岸分別僅距離布里斯本一到兩小時車程，因此從香港到訪昆省南部少不免要在布里斯本著陸。 筆者的《昆布初體驗》「登澳之旅」有兩個主要目的。 第一個目的是親身體驗不同區域的實際情況。筆者覺得我們這一代人真的很幸運，網絡上的資訊發達到不得了，按幾下 Google Maps 已能知當地實況，3D 地圖也好、街道實景也好、通勤路線也好，雖然不是更新得很頻密（國際大都會除外），但已足夠筆者充分地理解各區的地理位置、地勢、交通狀況、生活配套等。 澳洲各省政府資訊十分透明，筆者很容易便取得頗為 user-friendly 的人口普查結果和不少 互動性強而且更新得很頻密的資訊網， 足不出戶已能知各區 (Suburb) 的人口、經濟和社區狀況，包括考慮居所最重要的資訊，如罪案率、人均收入、年齡分布、住戶分布甚至房屋大小等數據也一目了然。 （究竟從前的人是如何作出移民的抉擇！） 然而，不管掌握的資訊有多全面，畢竟還是紙上談兵，數據並不能取代第一身體驗，但卻可以協助縮窄範圍，例如考慮以下因素： ...

下半年了 ，再來回顧。 政經風波、 市況回顧 筆者在五月從澳洲回港時，股市因貿易戰陷入低潮，並於六月初見底。戰火重燃期間，特朗普言行並不一致，即使有實際行動也是雷聲大雨點小，或以虛張聲勢為主，結果事實證明一切都是為 G20 Summit 的會面舖路而已。貿易談判重啟後，相對市況會趨向穩定並慢慢向上。 樓市方面，在貿戰陰霾漸散之際，銀行已急不及待調升估價，而在政府宣布暫緩修訂逃犯修例後，翌日已出現大量破頂成交，並迅速從中、大價單位蔓延至細價樓。 相信大部分選擇留下的香港人，還是會認真面對個人居住需求。 這一點也在筆者與朋友間的對話、分析及他們的行為上互相印證。 修訂逃犯修例的風波雖然沒有對股市造成大震盪， 但無論是藍是黃、是撐是反，相信此事令不少市場參與者喪失入市意欲 。筆者不欲評論政治事件，但坦言此事令筆者心中非常焦燥不安，在風雨飄搖之際下偏偏(看似)遇上入市時機，應該如何自處？ 如在往昔，筆者必定全面停止股市操作，以免因情感失控而胡亂作出買賣。 儘管筆者理智上知道投資一向不需考慮政治因素。 心腦交戰、認真分析 也許因筆者老了，在今次政治風波期間，筆者的理智竟然戰勝了情感。在澳洲回港後直至六四集會警號前，筆者僅小幅增持；但剛剛回看交易紀錄，筆者自六四翌日起多次增持股票，大部分交易都是在心情最低落期間、即六四後兩星期內出現。 現在回想，當時筆者心中一直在淌淚，也想過要不要減低投資香港的比例，或增加投資新加坡市場，甚至曾認真考慮是否應該減持香港的物業。 在冷靜下來後，衡量各種因素，此政治事件真的能動搖香港的資產價格嗎？ 以樓價為例，筆者一直認為物業市場是由香港人需求主導（不管是舊香港人還是新香港人），高樓價並非由外來投資者（包括內地）造成。有關樓市的看法，請參看舊文《 在懷疑中前進 》和《 佢想跌到幾時 你想估到幾時 》。更何況修例根本未能通過？ 在美國減息周期開始及土地供應斷崖重現之際，談減持物業資產，是否過於輕率？ 至於減持香港資產、增持新加坡資產，筆者考慮到本身流動資產組合持有新加坡上市的資產佔比已甚高（過去一直在60-70%，近一年來因持續增持香港資產才下降至40%），加上近期價格已上升不少， 既然風眼在香港，為何不反其道而行，增持香港資產？ 對於這兩條問題，在政府面對連續兩次史上最大型遊行、甚至(懷疑)有...

《出走大洋路》系列 - 價值觀與教育 (link) 2012年初，當曾蔭權仍是特首、唐唐已經辭職之際，特首被方向報爆出疑似貪污醜聞，從此負上「貪曾」醜名，更一度淪為階下囚。 明眼人也知道這是一場政治檢控 ，因為昔日曾蔭權在政改事件中堅持代表香港人的利益和立場、以及他不肯在退休後「升上神枱」做中央政府的政治花瓶。 筆者素來對經濟金融較敏感，而曾蔭權對香港這方面的貢獻極大，亦看得出他捍衞香港人利益時不遺餘力，歷任特首以他的功績最大。對於他可能因貪小便宜而犯罪並因此而入獄，我感到惋惜，只能尊重法治精神。但 法治淪為政治檢控的武器，令人不寒而慄。 真正令我痛心的是一般市民大眾的他的態度轉變，作了一百八十度逆轉。 功過相抵，雖不能免牢獄之災，但願能讓他在眾人口舌之爭得到公平的對待。 可惜，這只是我的妄想。 這件事，性質上是政治事件，但實際上令筆者唏噓的是價值觀。 讀者還記得筆者寫過這段字嗎？ 字裡行間看似平淡，其實我當時仍然滿腔怒火。 今天，大抵得到了一種解脫、一種不知如何形容的釋放。 曾蔭權終極上訴得直 (link) 因公職人員行為失當罪成被判監的前特首曾蔭權，上月中在終審法院提出終極上訴，要求推翻其定罪，案件今日(26日)宣判。由於曾早前已服刑完畢，故他不一定要親身到終院領取判決。 終院最終裁定他上訴得直，並撤銷其定罪及判刑，亦不作任何重審命令。 現年74歲的曾蔭權，被控於2010至2012年期間，在行使特首職權、考慮涉及一間廣播機構的決策時，無申報與該機構股東進行物業租賃的商議。他於2017年2月在高院原訟庭被裁定一項公職人員行為失當罪成，判監20個月。他其後向上訴庭上訴，上訴庭在定罪方面維持原判，但在刑期方面，則改為監禁12個月。 雖然曾蔭權早前已服完所有刑期，但他仍就定罪提出終審上訴。 控辯雙方就他如果只是因判斷錯誤而漏報利益，是否構成行為失當的問題爭辯。曾的律師指， 曾並非在明知自己所做屬違法之下蓄意漏報，因此應判他無罪。 但控方則指陪審團的裁決顯示他們不接納曾的辯解，故應維持其定罪。 終院上月14日開庭聽取雙方陳詞後，終於今日頒下判決。 筆者是刻意引用方向報的報導，因為七年多前，就是這群不辨是非之人，將一個真心盡心為香港人爭取政治利益、國際地位的香港仔，推向法律上、精神上、也是物理上的深淵。 ...